「ジオ品川天王洲」現地レポート・予定価格帯と予想価格紹介(キットキャット)

 

今回はジオ品川天王洲のご紹介

HP公開と同時に予定価格を1000万円単位で公開となかなか攻めた公開となりましたので、「えっ?この価格帯ならもしや・・・」というサプライズに、マンション探しをされている方にも注目集まりました

もちろん、品川駅、高輪ゲートウェイ駅、大井町駅と再開発エリアに隣接ということで、注目浴びる要素ありあり

品川駅から天王洲アイルまでの道のりはキットキャット的にも好きな景色であるので、早速、現地に向かい動画・写真も撮影してきましたのでご紹介します!

 




 

物件概要

所在地   東京都品川区東品川1丁目296番1、296番4(地番)

交通       東京臨海高速鉄道「天王洲アイル」駅 徒歩7分

東京モノレール「天王洲アイル」駅 徒歩8分

京急本線「新馬場」駅 徒歩10分

JR山手線「品川」駅 徒歩17分

総戸数         135戸

構造・         鉄筋コンクリート造 地上15階建

敷地面積         1,883.12m2

建築面積         920.49m2

用途地域          商業地域 準工業地域

竣工時期          2024年6月上旬(予定)

入居時期          2024年7月下旬(予定) ⇒晴海フラッグ、パークタワー勝どきより後です

権利形態         所有権

事業主     阪急阪神不動産株式会社

売主        阪急阪神不動産株式会社

管理会社      株式会社阪急阪神ハウジングサポート

管理形態       株式会社阪急阪神ハウジングサポートへ委託予定(通勤予定)

施工会社          不二建設株式会社

設計・監理      不二建設株式会社一級建築士事務所

駐車場     26台[機械式駐車場パズル式25台、平面(福祉対応駐車場)1台]
自転車置場       196台[上段65台、下段スライド式123台、固定ラック式8台]
 

掲示板:ジオ品川天王洲ってどうですか?

 

 

敷地面積の大きさ、100戸以上、駅10分以内、良い要素が散りばめられていますね!

一方で駐車場設置率は19% 駐輪場は144%、設置率は高くは無いと思います

エントランスアプローチを美しく作るための空地を用意するのと駐車場の確保が減るのはトレードオフではあります。分譲マンションらしいアプローチですが、エントランスアプローチの部分に何台駐車場を作れたのか、駐輪場を作れたのか、賃貸マンションであれば当然選択してしまっただろう選択をジオ品川天王洲はしていません。

駐車場設置率の低さを嘆くのはしょうがないですが、設置率高めると外観が駐車場で埋め尽くされてしまい、外観が安っぽくなってしまうので、分譲マンションとしてはこの選択で正解だと思います。

マンションの外観は所有した時の満足度やリセールバリューに影響します。ここにアプローチがあってよかったと、自宅に帰るときに思えるようだと嬉しいですよね!

※このような景観、周辺環境への配慮がされているような建築になっている経緯(の予想)としては後続の「マンション建設地の歴史」をご覧ください。

 

 

なお、行政が景観を維持することへの規制を用意していない以上、土地の所有者の意向のみでほとんど上物の出来がコントロールされてしまうのは、キットキャット的にはどうかとは、とても思っております。このマンションは駐車場・駐輪場が外から見えないところにあるなど、とても周辺に配慮された作りです。しかし、世の中にはそのような配慮のされていない物件も自由に建てられてしまいます。当然そのほうが収益的には良い場合もあり、配慮しない者のほうが収益上がるような世の中ですが、そこは日本の建築行政の良くないところだとキットキャットは改めて思います(ぼやき)

 

マンション建設地の歴史

 

もともとの建築地はシナネンホールディングスという石油販売系会社の創業の地でした。

そこを阪急阪神不動産が購入、敷地にマンションとオフィスビルを建築し、オフィスビルはシナネンホールディングス社の新本社ビルとして利用し、マンションは分譲するというスキームでした。

プレスリリースからも、地域への貢献という言葉も出てきているように、新本社ビルとして周囲の方々に良い印象が残るような敷地、建築利用になっているのは間違いないかと思います。

自社の創業の地に建物を建てるのですから、周囲の目は気になりますよね!

 

それもあって、マンションアプローチの優雅な空地を用意し、駐車場・駐輪場は見えないところに出来たのだと思います。他に敷地東側、北側の敷地境界のほうにも緑地帯があり、この規模の建物としては周囲からの見え方に拘りがあると感じました^^

 

 阪急阪神不動産のプレスリリースはこちら

シナネンホールディングス社のHPはこちら

ちなみに、シェアサイクル「ダイチャリ」の運営会社がグループ会社にあります。(ただし、このマンションにはシェアサイクル導入と言う情報は無し)

<プレスリリース抜粋>

 


 

 

 

アクセス (沿線情報)

最寄り駅は東京モノレール「天王洲アイル駅」りんかい線「天王洲アイル駅」、京浜急行線「新馬場駅」となります。(なぜか「新馬場駅」は大きな文字では無いです。。)名前は聞いたことあるけれど、実際使ったこと無い方も多いと思うので、実際どんな駅か取り上げてみます!

<ジオ品川天王洲のHPより↓>


<ザ・タワー十条のHPより>

参考までに十条駅とも比べてみましょう!THE TOWER JUJO(ザ・タワー十条) 池袋、新宿以外は、ジオの勝ちでしょうか!


 

東京モノレール「天王洲アイル駅」

モノレールの駅が最寄りというマンションはそうそうないので、改めてダイヤや運賃など調べてみました。

駅舎と出入口

天王洲アイル駅 (南口) 駅は道路の上空にあります。


ホームは「1階」と記載がありますが、道路上空にあります

階段を使う階数を少なくしたい場合は「南口」、信号を使わずに駅に向かいたい場合は「中央口」を使います

 


「スカイウォーク」を通過し、「天王洲パークサイドビル」より、地上に降りる導線になります。信号を渡るルートよりも若干ペデストリアンデッキを通過するほうが遠いです。


現地から駅までの徒歩ルート (信号を2個渡ることになりますがこれが最短)

路線図

浜松町と羽田空港を結ぶ路線です。「天王洲アイル駅」には「空港快速」は止まりません

「大井競馬場前駅」が隣駅ですが、距離は大きく離れており、競馬場の近くということではありません。(安心して大丈夫です!)


ダイヤ

平日、多くの方が使うだろう山手線 浜松町方面のダイヤです

空港に向かうモノレールと言うことで、朝早くも夜遅くも動いています。朝ラッシュ時も4分おきでまずまずな感じです。

一方で10時~16時台は10分おきと、大幅に本数が減ります。これは急行が止まらない天王洲アイル駅という事情もあり、本数が少ない状態になっています。


浜松町駅のダイヤ

平日昼間は多くの「空港快速」が出ており、それらは天王洲アイル駅には止まりません

終電は23時45分となります

※浜松町駅は駅舎建て替えが予定されています

http://www.tokyo-monorail.co.jp/info/detail.asp?cd=2022012801

運賃・定期券代

そこまで高い印象はありませんね!(安くは無い)


 


モノレールと言うと、空港への足という印象はありますが、きちんと通勤・通学で利用できそうな印象です

道中の景色は、鉄道以上に高いところにあるので、車窓の景色も楽しめる路線です。何よりも旅行気分を毎日の味わいながら移動できるのは、独自性がありますね!

 

りんかい線「天王洲アイル駅」

こちらは地下駅で、けっこう深いところにあります(地下3階)

駅舎・出入口

路線図

渋谷、新宿、池袋へ直通です! 埼京線直通電車となりますが、埼玉方面から南に向かう埼京線ほどの混雑には基本的にはなりません。ただし東京ビッグサイトで展示会などのイベントの開催状況によっては、休日の夕方などに超満員になる場合もあるので注意が必要です。


 

ダイヤ

平日昼間はモノレールほどではないものの 1時間当たり7本の運行となります

一方で朝早く、夜遅くも動いています(ダイヤへのリンク

新宿や渋谷で飲み歩いてても、終電遅いのは嬉しいです



 

京急線 「新馬場駅」

普通列車しか止まらない駅となりますが、品川駅までは2駅、急行などに追い越されないのは嬉しいです。ただ、すべての電車が品川止まりで、その先に行くには品川駅で乗り換えないといけません!!残念↓↓ ジオ品川天王洲のサイトではあまり取り上げられてない理由がわかってきました。。


 

駅舎・出入口

ジオ品川天王洲の最寄りの入口は北口です。

駅舎の中もグーグルマップのウォークスルー画像ありますので、良ければこちらから駅舎の様子もご覧ください


 

現地から駅までの道のり(現地映像あり)

北口まで行く際には必ず2回は信号を渡らないといけません。(キットキャットは車で現地に向かいましたが、休日は車が少ないからか、けっこう信号無いところで渡る人いる・・・・危)

そしてけっこう入口が奥まったところにありますね、北口は商店街側の出口ではあるものの、商店街の中に入る出口がありません。。どのような経緯でこの出口構成になっていたのかわからないですが、商店街との共存共栄感は、個人的には感じられませんでした。


北口付近から現地への道中の様子はこちら (窓を開けて撮影していますので、車の音も注目) のどかな感じの商店街を通過して、その後は大きな通りとなります。 商店は多々あるものの、スーパーマーケットはまいばすけっとのみ



現地から南口方面への映像はこちら

大きい道でありながら、高い建物がびっしりと言う感じで無く、街路樹もぽつぽつとなので、日差しが強い時期はたいへんな印象です。そしてお店がコンビニくらいしかない。。。


ダイヤ・路線図

普通列車しか通らないことで、びっくり感あるのがこのダイヤ!

ほぼ10分間隔で、朝夕もほとんど本数同じです!京急線の最混雑区間は横須賀方面から横浜駅に着く手前のエリアのため、品川駅手前のエリアの混雑率はそこまで高くは無いとはいうものの、本数少ない(急行などの通過が多い)のはびっくりしました。

 


 


現地周辺の様子(現地写真・映像)

現地周辺を転記の良い休日に撮影してきました! 空が広くて、天気が良いと気持ち良かったです(天気良ければどこでもそうだとも言えますが苦笑)

現地北東側から撮影。

敷地東側の桟橋にはクルーザーが停まっています

まるでクルーザーが共用施設かのよう!(共用施設ではありません) 船付きマンションですね!!!!

使いたいときは料金払えば使えるチャーター船なので、実質的に共用施設と言っても良いかも!!(HPはこちら


プレスリリースから見た建築予想パース

マンション北側にシナネンホールディングス社の本社ビルが建ちます。 部屋の中からクルーザーが見えるマンションなんて、逗子とかそうゆうところでないとなかなかない!


現地南側の歩道橋より撮影

建物南側の公開空地の緑地が美しいです。そして空が広く見えますね!


現地南側の公開空地より現地へ

より、公開空地に近づいてみました! オフィスビルとの離隔は、それなりに大きく取られていますね!! ただ建て替えの可能性ゼロではありませんのでご注意を



 

現地西側の道路から北側へ

休日の昼間に撮影しているので車の量は少な目だと思われます


現地、北側の角地に建つテナントビルの様子  レストランとプロ向け商材を扱うお店が入っておりました。マンション内のカフェは維持費負担しないとですが、ここのレストランは使う時だけ払うので、こっちのほうが良いと思う方も!


 

以上、天気の良さも相まって良い感じに映っているとは思います。ただ一方で周辺は閑散としている感も否めません。人通りの少ないが車の喧騒はあるとい現地の雰囲気を掴んでもらえれば幸いです

その他、周辺の撮影写真(バス停や近隣施設などを撮影)についてはこちらのtweetより

外観

まだまだ外観写真のパース公開状況が少ししか無いのですが、テラス側をアウトフレームにしつつ、隔て板はトールタイプでアクセントを付けているようなデザインです。

デザイン以上に、きちんと外に出られるバルコニーを全戸に用意しているのはこの立地の開放感を享受できる設計ですね!すべての部屋がそうかはわからないですがバルコニーの柵も透明っぽいです。


敷地配置・構造面

この物件、周辺との離隔がすごい取れていることはプラス以外なんでもありません。天王洲アイルの開放感を感じてもらえるマンションになりそう! ただし離隔は離れているものの、その先は同じような高さの建物のため、タワーマンションのような眺望は無いかと・・



 

 

 

 

 

居室・専有部の間取り

現在公開中の間取りから読み取れるのは下記のような点。特別仕様が高い訳ではないですね

・アウトフレーム(バルコニー面のみ)

・ポーチ部分あり(少し)

・フルバルコニー (凹み無し)

・天井高 不明 (階高の関係で高い可能性は低い)

・ルーバー面格子があるかは不明

・隔て板トールタイプ (外観写真より)

・おそらくトイレ手洗いカウンターは無し?(便器後ろの棚にあるタイプ?)

・食器棚と洗濯機置き場の上の収納は標準装備

 

今回、予定価格帯が発表されたので、その値段帯から前後階の価格帯をキットキャットの個人的願望も含みながら作ってみました。予定価格帯以外の数字は、あくまでも参考程度でお楽しみください!

Atype 3LDK+WiC

70.98㎡(約21.47坪)

バルコニー面積 10.83㎡(約3.27坪)

 

一番道路側のお部屋になります。図面上は二重窓という感じでありませんが、それが影響してか開口部は最小限です

洋室1側にバルコニーが無いので、室外機を置く場所が気になります。室外機置場スペースの余裕が無いと1台の室外機で複数台動かすマルチ機になるので、気になる方は気になるかもしれません。

 


HP記載の予定価格から、大まかに上下階のレンジ幅を逆算してみました。

階数と価格の組み合わせはあくまでもキットキャットの個人的予想です。5階と10階の予定価格帯が発表されましたので、そこを中間値として、上下の階を100万円単位で割り振りましたが、下の階でも条件が苦しくないので、100万円単位の差が起きないと言う印象です。

G type 1LDK+WIC

45.51㎡(約13.76坪)

■バルコニー面積 8.59㎡(約2.59坪)

■アルコーブ面積(2〜10階)1.33㎡(約0.40坪)

■アルコーブ面積(11〜14階)0.91㎡(約0.27坪)

アルコープ面積が階により違う理由が気になりますが、お風呂のサイズと3つ口コンロはファミリータイプの部屋と同等の大きさ確保していますね

個人的な印象ですが、洗濯機置き場が洗面室に無い場合は、プランニングがどこか苦しいです。苦渋の選択でしょうがなく、別の場所に置いているパターンが多いです。今回の部屋も洗面室に作ろうと思えばできそうだったけれども、作っていないのは居室の広さを確保しようとする工夫の現れかと思います。

図面からは確実なことは言えないですが、隣の部屋との境の壁がコンクリートのように見えますが、柱と柱のスパンも狭いので、強度的にはとても取れているのではないかと想像します(@_@)


間取りのアクロバット感もあり、こちらは階数ごとの予想価格は出しませんでした(苦笑。通常は1LDKに単価を盛りますが、予定価格帯から考えると、案外3LDKと同じくらいの単価の可能性もあります

以下は、予定価格のレンジグロス価格から坪単価を計算したものです。赤字の価格帯の場合、3LDKと同じくらいの単価になるので、もう少し価格帯上げていきたいですが、このまま上げていくとブリリアタワー池袋Westの価格帯にも近づいてきてしまうので、5階、10階の価格は赤字で記載した金額程度になるのではないかと予想します。

H type  2LDK+WTC

50.04㎡(約15.13坪)

バルコニー面積 7.07㎡(約2.13坪)

アルコーブ面積(2〜10階)1.15㎡(約0.34坪)

アルコーブ面積(11・12階)1.36㎡(約0.41坪)

1人入居だったら、寝るところ 作業するところを分けて使える贅沢な広さを確保

シェアハウス的に2名入居の場合もお互いの部屋が接しないので、プライベート感ありますね!

最近は夫婦で同じ部屋に寝ないという家も増えている?そうなので、1人ずつ1部屋使う、新しい世代のDINKS向け間取り


予定価格帯の中間値の5階が6599万円、10階が6,849万円だった場合に上下階がいくらになるかを想定してみました。


 

I type  3LDK+WIC

65.65平米 お風呂サイズ1418!


5階の予定価格帯から前後階を入れてみました。HPには「3LDK 7000万円台」と大きく出ていましたので、仮にこの部屋が7000万円台の場合を想定して値付け予想をしてみました。ただ、坪単価で見ると400万円程度になってしまうので、坪単価だけが独り歩きすると広告部屋になりそうな印象です!


 

総評

まだまだ、情報明らかになっていないところが多い中で、どのような売り方をするのか注目ですが、1階あたりの高さなどから、仕様は高く出てこないと思われます。ただ、現地のデメリット面から価格で集客するようなところが当初の販売戦略のような印象を受けました。

キットキャット自家製の価格表はあくまでも希望的観測も入っていますので、販売時期によっては高めな値段に最終的になってくるかもしれませんが、1期価格帯は3LDK7000万円台をうたっているので、そこに注目される方は多いのではないでしょうか!(7000万円台前半出てきて!m(__)m)

 

そんな引き寄せられる要素をもとに改めて調べてみて、「天王洲アイル駅」と言う駅が山手線の東側、西側、両方に行きやすいところでありながら、埼玉・赤羽方面から比べると大幅に通勤環境が良い(混雑度が低い)と言うことに気づかされました。夫婦そろって共働きで、勤務地が異なることが多い中で、異なる方面へ行きやすい、通いやすいことは、選ばれる要素が高いことは間違いありません。

もちろん、品川駅の再開発エリアの隣接する天王洲。近隣開発の恩恵を受けられることを期待せずにはいられません。(ただ、高輪ゲートウェイへは行きづらいことは確か)

 

そんな「天王洲アイル駅」に加えて、ちょっとローカル感ただよう「新馬場駅」も使える立地は、ある種ベストポジションとも言えます。

 

ただ、スーパーマーケットなど、日常的に使える飲食店の無いこと、トラックの交通量が多い大通り沿いであること、マンション立地としての利便性や静寂性は低いのは否めないところ。

閑散とした周囲は、休日昼間とは異なる印象を平日や夜は持つような感じを受けます。

そう!ネガティブ要素もちろんたくさんあるということ。

立地が良い物件は仕様が程ほどという傾向はあるものです。まだまだ、仕様については公開されていないのですが、建物の「高さ」に対して、階数が多めで、1階あたりの高さが低かったり、設備仕様もどこか削ってそうな感があるところから、マンション自体の仕様の良さを売りにするマンションではないのかなーと、今のところそんな印象を受けます

 

それでも、間取りのアクロバット感の無い、3LDKの単価が安めな部屋は早々に1期で売れてしまう気がします。お値段帯も広域検討者の中では、まだ検討出来る範囲内に落ち着いているところに留まっていると思います。共働きの方が主に購入されるでしょうから、結局路線のアクセス力で決めてしまう部分もあり、新宿、渋谷、横浜、浜松町、品川、いずれも行きやすいことは、共働き家庭に選ばれる要素「大」です!

 

一方で1LDK、2LDKは・・・ プラウドタワー芝浦ブリリアタワー池袋West へGO! したほうが少し高くても満足度高そう(間取りのアクロバット感も考慮)

一人暮らしのイメージ沸きにくい立地と、アクロバット感ある間取りから、そんな印象です

もちろん通勤環境を好転させたいことを優先するなら選んでも良いかと思いますが、それであれば周辺中古もOKかと!

ただ、そもそも物件の選択肢が少なく、中古は大きめな部屋が多いエリアとなりますから、ジオは床面積を絞っているのでグロス価格は買いやすい価格帯もあるので、間取りが気に入ればどうぞ!

 

間取りの優劣がはっきりしそうだからこそ、早めに資料請求・エントリーから始めてみてはいかがでしょうか!

まだまだこれから情報明らかになっていく段階なので、コメント等で反響多ければ続編の周辺環境レポートもしたいと思いますm(__)m




1LDK、2LDKをお探しの方は芝浦と池袋の記事もどうぞ。




「プラウドタワー芝浦」(予定価格)第2期販売が開始されます!!(キットキャット)



 

 

「ブリリアタワー池袋West」(次期予定価格紹介)1期1次に間に合わなくても諦めてはいけない!!(キットキャット)






きれいな間取りの2LDKがご希望でしたら、浅草の記事の部屋も良いかも

グロスは伸びますが、実際に部屋の中に入った際に、空間が広く感じることからの実感坪単価は浅草のほうが低く感じるかもしれません

「THE ASAKUSA RESIDENCE」(第2期販売価格とオーケーストア出店情報)






編集後記

天王洲アイル、もっともっと発展して欲しいですね!

発展の仕方も、スーパーマーケットが出来るとか、オフィスが出来るとか、そういう没個性的な発展ではなくて、どうせなら振り切ってハワイのカカアコ地区のような、水辺の風景や芸術、観光にも訪れていきたいような方向性へ

ジオ品川天王洲のコンセプト動画を見ると、芸術や文化の香りを醸し出すような要素を街のイメージとして押していますし、それはある意味正しいと思います。

マンションの向かいにも、寺田倉庫が運営するカフェがあったり、アートを保管する倉庫があったり、と頑張ってはいるんだけれど、もっともっと個性を発揮して欲しいですね せっかく羽田空港からもすぐというインバウンドにも超速便利な立地でポテンシャルはものすごいとキットキャットは思います。

ジオ品川天王洲としてはスーパーマーケットとかが出来てくれた方が良いところはあるけれど、他の街と違った発展があっても良いなーー と思ったジオ品川天王洲でした!!





 


 

対する ハワイのカカアコ地区のイメージ動画はこちら (どこか似ているところを出そうとしている印象受けませんか!?)



 


 

@a1.story

#hawaii #ハワイ旅行 #ハワイ動画 #カカアコ #カカアコウォールアート #カカアコ地区#hawaiilife

♬ オリジナル楽曲 – A1story


@natsumiii_blue

Morning Brew☕️ #hawaii #ハワイ #kakaako #カカアコ #カフェ巡り #食欲の秋 #お出かけの秋 #tiktokで旅をしよう #tiktoktravel #海外旅行 #旅行vlog

♬ No Promises – Cheat Codes,Demi Lovato





 

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#ブログ用現地写真・映像 」+物件名 ex「 #ジオ品川天王洲 」

で検索すると現地写真・映像なども随時載せています。(クオリティより速達性を重視なのはご容赦を)

 




マンション周辺の状況を動画で紹介するYouTubeチャンネルを開設しました!

分譲マンションの建築地周辺の様子 – YouTube

徐々に掲載物件を増やしていく予定です。ご覧になりたいマンションの表題の動画をご覧いただければ幸いです。




 

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ABOUTこの記事をかいた人

猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心(山手線内側)+城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は都内自己居住用(中古・新築)と海外で投資用不動産を購入した経験があります。
不動産業界の者では無いので、素人の目線を忘れず記事を書いていきます。
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