ザ・パークハウス大森タワー 現地訪問レポート【2LDK】

今回大森駅から徒歩3分のマンションである「ザ・パークハウス大森タワー」についてレポートしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!

  1. 豊富な飲食店!充実したスーパー!
  2. 品川駅まで6分、羽田空港まで19分の鉄道利便性!
  3. 綺麗で使いやすい間取り!

物件概要

  • 所在地:東京都大田区大森北1丁目11番9
  • 総戸数:104戸
  • 敷地面積:1288.62m2
  • 建物竣工:2024年12月
  • 引渡し:2025年2月
  • 売主:三菱地所レジデンス エヌ・ティ・ティ都市開発
  • 施工会社:木内建設
  • 管理会社:三菱地所コミュニティ
  • 駐車場:22台
  • 駐輪場:147台
  • 掲示板:ザ・パークハウス大森タワーってどうですか?
現地周辺地図


駅距離

  • JR京浜東北線「大森」駅(東口) 徒歩3分
  • 京浜急行線「大森海岸」駅(駅舎) 徒歩9分
大森駅から歩いて3分ほどかかりました。マンションから改札までの動線の大半は駅に直結しているアトレを経由することができるので快適です。

大森海岸駅へは信号がいくつかあるもののフラットな道のりかつ歩道も広めだったので歩きやすかったです。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:20分
  • 池袋駅:35分
  • 品川駅:6分
  • 新宿駅:27分
  • 渋谷駅:20分
平日8時着想定の大森駅から各駅へのアクセスです。

品川駅までわずか6分というアクセスは魅力的です。徒歩9分の大森海岸駅を使えば羽田空港までも20分ちょっとと空港アクセスが良いのも加点要素です。

1日の乗客数

  • 大森駅:68,751人
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

JR東日本の駅比較だとお隣の大井町駅に次ぐ48番目に乗客数の多い駅となっています。(大井町駅は他路線も乗り入れているため駅力はもっと高い)

駅周辺は人の賑わいがありました。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 大森駅:695件*800m圏内
駅近立地ということもあり本マンション周辺は飲食店が豊富です。

ザッと建設地周辺を歩いて回っただけでもチェーン店や個人店がバランス良く点在しており、外食派の方からすると魅力的な環境だと思います。

近隣スーパー

  • 東急ストア
  • 成城石井
  • 西友
  • イトーヨーカドー
駅直結のアトレの地下1階に東急ストアが入っています。想像以上に規模も大きく品揃えも充実しており、日常の買い物はここで十分です。

さらにアトレ内に成城石井があったり、西友・イトーヨーカドーも徒歩圏内のため、目的に合わせてスーパーを使い分けられることは自炊派の方にとっては嬉しい環境かと思います。

西友とイトーヨーカドー



学区

  • 入新井第一小学校
本マンションから5分くらい歩くと入新井第一小学校があります。現在建て替え工事中でした。

建替え中の入新井第一小学校


2024年度には工事完了予定ということで本マンション引き渡しとほぼ同じタイミングで完成しそうです。ピカピカの校舎に子どもを通わせることができるのは大きな魅力です。

公式HPより画像引用

待機児童数

  • 入園決定率:73.9%
  • 待機児童数:116人
保活のミカタより引用(2019年度実績)

大田区の入園決定率は23区平均である71.8%をわずかに上回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

本マンションの目の前にあるLuz大森の5階に保育園が入っていますが、3歳以上なら空きがありそうです。周辺を探せば0歳でも空きのありそうな保育園もありました。(詳細は直接ご確認ください)

大田区の出張所や図書館も入っていて便利なLuz大森

公園

  • 入新井公園
  • 入新井西公園
  • 清花公園
全体的にわちゃわちゃしている大森駅周辺ですが、公園は豊富にあります。最寄りとなる入新井公園は日常使いとしては及第点の大きさでした。

入新井公園


少し歩きますが、15分程度歩けばしながわ水族館や平和の森公園などがあることはプラス材料です。

災害危険度

大森駅の西側は水害のハザードがかからないですが、線路を挟んで反対側である東側(本マンション側)はハザードの色がつくエリアとなります。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 災害時活動困難度:4,449位 ランク1
  • 建物倒壊危険度:1,459位 ランク2
  • 火災危険度:3,592位 ランク1
  • 総合危険度:3,779位 ランク1
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用
  • 桃:液状化の可能性高
  • 黄:液状化の可能性有
  • 緑:液状化の可能性低


本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水・高潮共に〜0.5mのハザードがかかっています。

公式HPより

使いやすい間取り

公式HPに掲載されている間取りを見るとどれも使いやすい間取りです。

特に1LDKや2LDKといったコンパクト住戸はスパンが十分に取れず使い勝手の悪い住戸が多くなりがちですが、どの間取りもスパンが十分に確保されており生活しやすそうな間取りが多いことは加点要素です。

公式HPより画像引用


公式HPより画像引用


現地訪問より


周辺の様子はこちらの動画からどうぞ。



飲食店の充実度がすごい

今回大森駅に初めて降りたのですが、駅周辺の飲食店の充実度に驚きました。

小綺麗でオシャレな店というよりは歴史を感じるけど旨い店って感じの店が多かった印象です。子どもを連れていると少々ハードルが上がりますが、大人だけであればよりどりみどりで満足度はとても高い街だと思いました。

スーパーの充実度がすごい

徒歩5〜6分圏内に大規模なスーパーが豊富にあります。

駅直結のアトレには東急ストアがあり、近所に西友・イトーヨーカドーもあります。利用シーンに応じて使い分けられる点も魅力的ですが、複数のスーパーが競合することで競争原理が働き、物価が抑えられる点は消費者目線から見て大きなプラスとなります。

低層階は囲まれ感がある

現地周辺の動画をご覧いただくのが分かりやすいですが、現地は囲まれ感があります。ざっくりですが、東は9階・西は11階・南は13階くらいまでは、それぞれかなり近い位置に前建てが被ってきますので、眺望や日当たりは期待できない可能性があります。特に東向きは目の前のマンションとバルコニー同士がこんにちはすることになるため、お互い視線はかなり気になりそうです。

GoogleMapに筆者加筆


本マンションは15階を境に間取りのプランを変更してきていますが、前建てがほぼ確実になくなる15階以上はファミリー向け住戸をメインとしています。

眺望と日当たりをどこまで許容できるかが本マンションを選ぶにあたっての重要なファクターとなりそうです。

わちゃわちゃ感がある

駅周辺は賑わいがあり飲食店が充実している一方で、わちゃわちゃ感もあります。

大人だけだったり、地縁がある方にとっては気にならないレベルですが、広域で検討をしていて今まさに子育て中のご家庭にとっては合う合わないが分かれそうな印象を受けました。

駅反対側にはこんなノスタルジックな飲食店街もありました_山王小路飲食店街


道も建物もコンパクトだったり、人通りが多かったりとベビーカーを押しての移動はしづらそうですし、子どもが小さいうちは気を使うシーンが増えそうです。あくまで私の主観ですので人によって感じ方は異なると思いますが、子育て中のご家庭は現地確認をおすすめします。

建設地近くにパークタワー(仮)の姿が…

建設地から徒歩1分もかからないくらいの場所に建築看板がありました。三井不動産と京急電鉄が建築主ということで分譲マンションになりそうです。

地上23階建てということで本マンションとほぼ同等ということを考えるとパークタワーになるのかな?と期待したいです。

周辺相場

中古

  • ウェリスシティ大森タワー 竣工2008年 大森駅徒歩4分 坪360万前後
  • ザ山王タワー 竣工2014年 大森駅徒歩2分 坪430万前後
  • パークホームズ山王二丁目ザレジデンス 竣工2017年 大森駅徒歩3分 坪475万前後
  • シティタワー品川パークフロント 竣工2018年 大森駅徒歩10分 坪400万前後

新築

  • ピアース大井仙台坂 竣工2024年 大井町駅徒歩4分 坪540〜560万前後(と勝手に予想)
  • ザ・パークハウス戸越公園タワー 竣工2024年 戸越公園駅徒歩1分 坪520万前後
周辺中古の価格をベースに考えると坪540〜550万程度になりそうな印象ですが、本マンションは低層階の囲まれ感が強く価格を盛りづらいことから平均の価格は多少下振れしそうな気がします。

近隣の新築を見ても、ザ・パークハウス戸越公園タワーが坪520万、ピアース大井仙台坂が坪540〜560万(私の勝手な予想)ということで、その間で収めてきそうな気もします。新築・中古の状況を踏まえて坪520〜540万前後と勝手に予想します。

ウェリスシティ大森タワーが築15年でも坪360万程度で動いていることは安心材料に感じました。仮に本マンションが坪530万とすると、15年後の残債は坪320万程度になっています。今の相場を前提にした時に15年後に残債割れする確率は低そうです。

戸越公園が坪520万、大森が坪530万、大井町が坪550万とすると価格は近しいものになりそうなので、比較検討される方は多そうですが、私なら以下のように考えます。
ピアース大井仙台坂については過去記事でまとめていますので、ご興味ある方は合わせてご覧ください。

ピアース大井仙台坂 現地訪問レポート【2LDK】


まとめ

シングル・DINKSの方におすすめしやすいマンションです。

圧倒的に充実した飲食店は魅力に感じました。都心へのアクセスも上々ですし、新幹線・空港(・将来的にはリニアも)へのアクセスが良いことも広域での移動が多い方にとってはプラス材料です。

良くも悪くもわちゃわちゃした環境をどう感じるかで評価が大きく分かれるマンション(というか立地)です。

シングル・DINKS向けの部屋の多くは前建てがあり、眺望に期待できない住戸が多いのですが、そのネガが価格に反映されるようなら更におすすめしやすくなります。特にBタイプの1LDKはバルコニーの目の前がお向かいのマンションのバルコニーということで条件面では劣後するので、より消極的な価格になることに勝手に期待します。

建設地東側に建つマンション


わちゃわちゃ感が肌に合わなかったりハザードが気になるのであれば、私が最近ひっそりと推している大井町がおすすめできそうですし、大きな公園など子育て環境をより重視するのであれば戸越公園を候補に入れるのもアリだと思います。

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[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

2 件のコメント

  • taku より:

    記事読みました。
    大変参考になります。

    気になった点がありましたのでコメントします。
    大森駅に入っているのはルミネでは無くアトレです。何ヶ所か表記がありました。

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