ピアース大井仙台坂 現地訪問レポート【2LDK】

今回大井町駅から徒歩4分のマンションである「ピアース大井仙台坂」についてレビューしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!

  1. 駅前も周辺エリアも大規模再開発が控える伸びしろのあるエリア!
  2. 生活利便性の高い大井町エリアの中でも落ち着いた住環境!
  3. おふろの王様が徒歩圏内でいつでもととのえる!

物件概要

  • 所在地:東京都品川区東大井五丁目415番5、415番23、415番24、415番25
  • 総戸数:81戸
  • 敷地面積:737.91m2
  • 建物竣工:2024年2月
  • 引渡し:2024年3月
  • 売主:モリモト
  • 施工会社:未定
  • 管理会社:モリモトクオリティ
  • 駐車場:13台
  • 駐輪場:93台
  • 掲示板:ピアース大井仙台坂ってどうですか?
現地周辺地図

公式HPより画像引用

駅距離

  • JR京浜東北線・りんかい線「大井町」駅 徒歩4分
  • 東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分、京急本線「青物横丁」駅 徒歩8分
大井町駅から歩いて4分ほどかかりました。駅から現地までは緩やかな上り坂ですが、苦になるレベルではありません。

駅からペデストリアンデッキを経由し、しっかりと歩車分離された歩道を歩くことができるので、安心感があります。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:17分
  • 池袋駅:22分
  • 品川駅:3分
  • 新宿駅:17分
  • 渋谷駅:11分
平日8時着想定の大井町駅から各駅へのアクセスです。

品川駅までわずか3分、他主要駅までもほぼ20分以内でアクセスできる利便性は魅力的です。また池袋・新宿・渋谷方面は通勤時間帯でも混雑度の非常に低いりんかい線を利用できるため、乗車時間以上に快適であることも加点要素です。(ただし運賃は高い)

羽田空港へも30分程度でアクセスが可能ですし、新幹線・将来的にはリニアへのアクセスも良好なので、広域の移動においてもとても優秀な立地です。

また東急大井町線も乗り入れていることから、休日は自由が丘に1本でアクセスできるのも個人的にはテンションが上がります。

1日の乗客数

  • 大井町駅:163,241人(JR:70,429人+東急:48,512人+りんかい線:44,300人)
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

複数の路線が乗り入れていることもあり、乗客数の多い駅です。

駅周辺は人の賑わいも十分で駅力の高さを感じました。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 大井町駅:692件
本マンションの周辺は落ち着いた雰囲気で飲食店も少なめですが、駅の周辺には商店街があったりなど、昔ながらの古き良き雰囲気を感じます。

飲食店の数も豊富で、外食派の方にも満足いただける充実度です。

時間の都合で訪問できなかったのですが、ハピネスというお店のカレースパが以前から気になっています。

近隣スーパー

  • 西友
  • イトーヨーカドー
  • 阪急大井町ガーデン
駅から現地までの動線に西友がありとても便利な環境です。駅から西友まではペデストリアンデッキで繋がっているので、日常使いしやすいです。

駅にペデストリアンデッキで直結している西友


イトーヨーカドーや阪急大井町ガーデンについては本マンションから駅を挟んで反対側に位置するので利便性は多少落ちますが、規模の大きい施設のため西友と使い分けると便利そうです。

阪急大井町ガーデンについては、関西の阪急西宮ガーデンズを意識したかのような緑に覆われた外観(うろ覚えですが)が特徴的で、大井食品館も入っており、高級志向の方にはウケが良さそうです。

阪急大井町ガーデンと大井食品館




駅直結のアトレには無印良品やユニクロもあります。

学区

  • 立会小学校
本マンションから5分くらい歩くと立会小学校があります。大井公園に隣接しており落ち着いた雰囲気がありました。

道は広くはないですが車通りもさほど感じなかったため、個人的には許容範囲です。距離もほどほどでした。

大井公園に隣接する立会小学校


みんな大好き?SAPIXも駅前にあります。

④エリアにあるSAPIX

待機児童数

  • 入園決定率:77.7%
  • 待機児童数:12人
保活のミカタより引用(2019年度実績)

品川区の入園決定率は23区平均である71.8%を超える結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

0歳で空きのありそうな保育園もありました。

公園

  • 大井公園
  • しながわ中央公園
大井公園は立会小学校に隣接する公園で、落ち着いた雰囲気でした。遊具の数も十分にあり日常使いには十分です。

大井公園


品川区役所前にあるしながわ中央公園については多少距離がありますが、規模の大きい公園です。子どもの遊具だけでなく、大人がスポーツをするスペースも充実しており、幅広い年齢層が楽しめる公園でした。

広大な敷地面積を誇るしながわ中央公園

災害危険度

地盤は安定しており、水害リスクも低いエリアです。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 災害時活動困難度:3,198位 ランク1
  • 建物倒壊危険度:1,489位 ランク2
  • 火災危険度:1,666位 ランク2
  • 総合危険度:2,030位 ランク2
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用
  • 桃:液状化の可能性高
  • 黄:液状化の可能性有
  • 緑:液状化の可能性低


本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水・高潮いずれのハザードもかかっていません。

公式HPより

デザイン

毎度外観デザインには気合の入っているモリモトらしく、本マンションも高級感のある外観になっています。

近くにあるシティハウスの外観デザインも素敵ですが、それに負けない力の入れようです。81戸とモリモトのマンションにしては規模の大きいものとなっており、完成後に評価の高まるマンションだと思います。

公式HPより画像引用


エントランスは二層吹き抜けかつガラス張りになっており、開放感がありそうです。

再開発

現在品川区役所のある場所を含む、大井町駅北側に大規模な再開発計画が進んでいます。

(仮称)広町地区開発計画説明資料_品川区・東日本鉄道株式会社より


駅に隣接する形で、26階建ての住宅・宿泊機能棟(タワマン+ホテル)と地上23階建ての業務機能棟(オフィス)、地上3階建ての商業棟の建設が進んでおり、2025年竣工の予定です。

(仮称)広町地区開発計画説明資料_品川区・東日本鉄道株式会社より


さらに現在の品川区役所の建て替えを行い、にぎわい施設を建設する計画も同時に進んでおり、一体の開発が完了すると大井町周辺の雰囲気並びに利便性が飛躍的に向上しそうです。


大井町駅だけをミクロに見ても上記の通り今後十分な伸びしろを感じますが、大井町駅の強みは今後開発の進む、品川・高輪ゲートウェイ・浜松町がすぐ近くという立地です。

リニアの開業も含め周辺駅の再開発が全て完了すると人の流れが大きく変わる可能性もあり、結果的に大井町の評価が高まることは十分に考えられます。

各エリアの再開発についてはザ・パークハウス戸越公園タワーの記事にて触れておりますので、詳細が気になる方は合わせてご覧ください。

現地訪問より

周辺の様子はこちらの動画からどうぞ。



大井町の中でも子育てしやすいエリア



大井町は駅を起点として線路が十字に走っているため4つのエリアに分かれるのですが、それぞれのエリアに特徴があるように感じました。(と思っていたらモリモトのオンライン説明会で福岡さんが似たようなことを言ってました。パクリじゃなくて偶然ですよ…)

そしてその中でも本マンションの位置するエリアが子育てにおいては最もバランスが良い印象を受けました。

大井町に降り立ったのは現地調査の1回きりですし、私の主観になりますが、それぞれのエリアで感じたことを参考までにまとめます。
  1. 再開発エリア:上でも触れたとおり、区役所の建て替えも含めた大規模な再開発計画が進んでいます。完成すれば、商業も区役所もしながわ中央公園も近い、大井町駅周辺ではNo1のエリアになると思います。
  2. 住宅街エリア:ゼームス坂沿いには素敵なマンションがいくつか並んでいます。プラウド大井ゼームス坂はその一つです。ゼームス坂通り以外は少々下町感のある雰囲気です。
  3. 住宅街エリア:本マンションの位置するエリアになりますが、ゼームス坂周辺エリアよりもより整備されて落ち着いた住宅街という印象を受けました。比較的近い距離かつ大通りを渡らなくていい位置に大井町公園や立会小学校もあり、子育て目線からすると最も安心感がありました。
  4. タワマン・オフィスエリア:大井町駅周辺には3つのタワマン(シティタワー大井町・ブリリア大井町ラヴィアンタワー・クレヴィアタワー大井町ザ・レジデンス)がありますが、いずれもこのエリアに固まっています。駅前にはイトーヨーカドーや阪急大井町ガーデンがあり、買い物利便性は高く、道も整備されて綺麗です。(特に阪急大井町ガーデン前の道は歩道も広くて好きです)小学校と公園まで少々距離感があることから、子育てファミリーよりもシングル・DINKSの方がマッチしそうなエリアです。

①:駅前に広がる広大な再開発予定地


②:ゼームス坂通りにあるプラウド大井ゼームス坂


③:南方向に背の高い建物がないため、眺望の抜け感に期待できるピアース大井仙台坂


④:圧倒的存在感を誇るシティタワー大井町

周辺相場

中古

  • ザ・パークハウス大井町ウエストコート 竣工2012年 大井町駅徒歩3分 坪450万前後
  • プラウド大井ゼームス坂 竣工2012年 大井町駅徒歩4分 坪420万前後
  • シティテラス大井仙台坂ヒルトップガーデン 竣工2012年 大井町駅徒歩5分 坪400万前後
  • シティタワー大井町 竣工2019年 大井町駅徒歩4分 坪520万前後

新築

中古だとエリアNo1のタワマンと言ってもいいシティタワー大井町が坪520万程度、新築だと坪620万程度です。(住友不動産は販売がスローペースなので、新築と中古が同時に出てくることがよくある)

駅距離や立地の近いシティテラス大井仙台坂ヒルトップガーデンの価格が参考になりそうですが、サンプル数が少なく、値付けミスでは?と思えるほど割安感のある価格で動いていることからザ・パークハウス大井町ウエストコートの価格が参考になりそうです。

また東急大井町線の戸越公園駅前で建設中のザ・パークハウス戸越公園タワーが坪520万程度となる予定であり、エリアNo1タワマンと言えど駅力の差を考えれば、戸越公園の坪520万を下回る可能性は低いと思います。

周辺の中古の価格を踏まえると坪530万程度かと思いましたが、全体的に専有面積を削っていること、モリモトのマンションは外観デザインに力を入れる代わりに価格は少々強気(通称モリモトプライス)であるケースが多いことを踏まえると坪540〜560万と勝手に予想します。

広域で首都圏の新築マンションを見てみると、大井町駅徒歩4分の新築マンションが坪550万だとすると大きな違和感はありません。
浜松町駅直結のWORLD TOWER RESIDENCEはとんでもない価格(坪850〜900??)になりそうですし、その価格に引っ張られて高輪ゲートウェイ駅・泉岳寺駅に直結するタワマンも強気の価格設定になることは十分に想像できるため、今の相場前提であれば数年後には品川周辺のエリア相場が一段階上がりそうな気がします。

まとめ

駅に隣接する大規模な再開発計画に加え、今後伸びしろの大きい品川周辺エリアへのアクセスも良好でリニア開通の伸びしろも享受できる希少な立地です。コロナ禍で飛行機を利用する機会がプライベート/ビジネスともに激減したため、空港に近いことのメリットが十分に評価されていない印象もあるので、その点でもポテンシャルを感じます。

希少な立地に加えて、駅周辺の生活環境についても高いレベルでバランスが取れていると感じました。駅周辺はそこそこの賑わいがあり、飲食店も十分にありながらも阪急大井町ガーデン等駅前に大規模商業施設が複数あるため、日常使いしたいチェーン店も生活圏内に揃っており、電車移動をすることなく生活が完結します。区役所や大きな公園も徒歩圏内にあることは、特に子育てファミリーに嬉しい環境です。

阪急大井町ガーデンにはおふろの王様が入っているため、徒歩圏内にスーパー銭湯がある点も個人的には大きな加点要素です。気が向いた時や子どもが昼寝している隙にササッとスーパー銭湯に行くことができることはQOLに直結します。

本マンションは既にご紹介した通り非常に魅力的なマンションであり個人的にも注目していますが、それ以上に私は「大井町」というエリアに注目しています。中古マンションの価格を見てもポテンシャルに対して過小な値付けとなっている印象です。新築マンションの供給が近年少なかったことで大きな相場上昇が起きなかったことは影響してそうです。

大井町のマンションを選ぶにあたってご注意いただきたいのが羽田の新ルートです。一部の時間帯で飛行機が近い位置を飛ぶことになるため、音の感じ方については現地で確認されることをおすすめします。ちなみに私が現地訪問をしたタイミングでは全く気になりませんでした。個人的には飛行時間も限定的ですし、朝晩に飛ぶわけではないので気にならないですが、そのことで値付けが弱気になっているのであれば、気にならない方からするとチャンスだと思います。

本マンションやこの記事をきっかけに大井町に興味を持たれた方は是非周辺の中古マンションもご覧いただくことをおすすめします。残念ながら現在は築浅中古の売出しが殆どないですが、築10年以内、徒歩10分以内、坪400万円切りの出物があればコストパフォーマンスは高いと思います。


気になる方は、こちらからエントリーをどうぞ!

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