【相談返し】定期借地権のマンションについて「ジオ四天王寺一丁目」など【大阪タワー】

大阪タワーです。

個別相談をいただいたので相談返しをさくっといきたいと思います。

相談内容
現在谷九の分譲賃貸に住んでいますが、場所柄子供が大きくなる前に引っ越したいと思っています。
周辺の便利さには魅力を感じており、天王寺区内、特に上本町から天王寺の間で検討しています。
夫昇給あり、妻昇給見込みなしのため、予算は5000万円前後の中古で検討していたところ、ジオ四天王寺一丁目が新築で安く、選択肢に入りました。
ただ、定借マンションはリセールが厳しいと聞くので、やはり当初の検討通り中古にすべきか悩んでいます。
大阪タワーさんの記事やTwitterはよく拝読しているのですが、その割にタワマンに関する質問でなく恐縮です。
ジオの掲示板でコメントをお見かけしましたので、相談させていただければ幸いです。

(参考情報)
・夫婦(夫33歳、妻35歳)、子供1人(0歳)
・年収は夫(会社員)500万円、妻(自営)700万円
・2人とも職場最寄りは天王寺駅
・2〜3LDK、70㎡前後が希望
・夫婦共に在宅勤務なし
・一次取得、両親からの援助なし
・子供の自立後に買い替えたいため、築古物件は厳しい

お手隙の際にでも回答いただければ大変嬉しいです。
よろしくお願いいたします。
(※編集部追記:[掲示板] ジオ四天王寺一丁目ってどうですか?

定期借地権マンションをどう考えるか問題

ご相談ありがとうございます。また、スムログ 出張所をご覧いただいているみたいでありがとうございます!
みんな、「参考になる!」ボタン押してね!!!

さて、四天王寺界隈は最近、供給が多いですね。
んでもって、名前が表すようにお寺が多いのでそもそも大阪市内でも定期借地権が多いエリアです。
(一般的に、借地権の地主さんはお寺や神社などが多いです。有名どころだと、京都の下鴨神社とか。
先祖代々、受け継いでいる財産を切り売るするのは忍びないけれど、これからの時代に対する成長戦略として定期収入を得るのに適切な戦略だということなのでしょう。)

質問者さんも大阪タワーのツイッターをご覧いただいているということですので、もしかしたらご覧になったことがあるかもしれませんが大阪タワーは基本的に定期借地権には否定的です。

いろいろと理由はありますが一番大きいと思うところは所有権に比べて制約が出ることに対するリスクの総量をどうカウントできるのか?というところです。

例えば、将来売るにしても「名義変更の手続きできるの?」とか、「次買う人はちゃんとローン組めるの?(詳しくいうと銀行が上家しかない財産に対して、どの程度の担保設定ができるのかは未知数なところがあります。ネットバンクなど、そもそも取り扱えないよというところも当然ありますので、選択が少なくなるという意識はもっておいた方が無難かな。)」

もっとも、この辺のリスクをどう考えるかは宗教みたいなものであって人によって考え方は違うのかな、と。

ドレッセタワー南町田グランベリーパーク 定期借地権70年マンションの適正価格は?【2LDK】



例えば、2LDKさんが細かく論考されておりますが大阪タワーの感覚では所有権に対して減価が▲5%程度であるとするなら、間違いなく5%余計にお金を払って所有権を選びたいなと思うなぁ。

じゃあ、どの程度だったら適正かと言われるとものすごく難しいけど、独断と偏見でいうなら70年定借で最低2割引。
このジオ四天王寺一丁目でいえば、例えばレジェイド四天王寺夕陽丘よりも2割以上安いのであれば検討する価値があるのではないでしょうか。
立地は駅に近い分、レジェイド四天王寺夕陽丘の方が上だとは思うので本当ならもう少し差があるとジオを積極的に検討しやすいですね。

また、詳しい解説をクリスティーヌさんが書かれていますので、ご覧ください。

【相談返し】定期借地権付きマンションを永住目的で購入するのはどうですか【クリスティーヌ】



答えのないお題ですので、いろいろな人の言われることをご覧になって判断されるべきだと考えております。

結局、本質的にはプロの銀行が評価を出せないような権利でしかないというのが定期借地権の本質なんでないかなと。新築時はデベが値札をぶら下げてくれるんで、それなりに考えやすいですがそれが値段があってないような二次流通以降になったら相場を算定するのは困難ですから担保価値は当然ネガティブに振れてしまうわけです。

このエリアで定借か中古で悩まれるのであれば、中古をオススメいたします

質問者さんの場合、気をつけないといけないこと

もっとも、上記の前提は自宅をそのうちに売却するという選択を取ろうと思うからこういう話になるわけで、売る予定はないよっていう人からすると資産価値云々というのはどうでもいいことだから関係ないということで割り切って住むのはアリだとは思うものの、質問者さんの場合、「子供の自立後に買い替えたいため、築古物件は厳しい」とあるので、そういうわけにもいかなさそうです。

ただ、この条件はけっこうクセモノかなという気がしていて、質問者さんのプロフィールからすると今お子さんは0歳ということで、この子がどう育っていくのかも、そもそも兄弟がどうなるのかも今決まるようなことではないと思います。

言い換えれば、子供も思ったタイミングで独立するかどうかも定かでないですし、まだお若いので二人目、三人目、、、と考えるようになればお子さんが一人である前提での家選びとは優先すべき項目が変わってくるわけで、そのような方であればどのような身の振り方になったとしてもリスクを最小限に抑えられるような住宅選びを強くオススメします。

その場合、現実的に足かせになるかどうかは置いといたとしてもリスクになりそうな要因はできるだけ排除しておきたいなと思う。
定期借地権だから中古で売れないということはないとはありませんが、十数年後の出口戦略を考えると所有権より不安が残るのは事実じゃないかな。
そうであるならば、予算内で買える物件を中古であったとしても選んでおく方が無難かなぁ、とおもいます。

プライオリティをどこに置くか問題

結局、どこにプライオリティを置くのかという問題じゃないかなと思います。

なぜ、マンションを買おうと思っているのでしょうか?
  • より広いところに住みたい
  • よりきれいなところに住みたい
  • より便利なところに住みたい
限りある予算の中で、どこを重視するのかというのは個人の趣向によるところが大きいわけでその中で自分にとってどのような選択が最適であるかということを今一度考えるべきだと思うのですよね。

大阪タワーの場合、専有部の綺麗さとか新築であることに対するこだわりが低いので、新築が難しいなと思ったら中古でいいかとなりがちですがこれは万人受けすることではないし、それぞれですからご家族で話し合って決めるべきことなのかなと思います。

仮にその条件を整えた結果、定期借地権のマンションがベストだなという結論になるのであれば、迷うことなく買うべきだと思います。

基本的に住宅選びでは本当に満点になる選択は有り得ないと思っておいた方が良くて、みんなどこかしらで折り合いをつけていかないと選択などできやしません。
極論、定期借地権というのもその要素の一つに過ぎず、それを上回るであろう魅力が見いだせればいいのかなと思います。

私であれば、例えばシエリアタワー中之島というマンションなんかは定期借地権ではありますが立地などが非常に魅力的ですので積極的に検討したいと思いますし、金額的にもお高いことが想定されるのでここに関してはむしろ、定期借地でありがとう!!!という気分にすらなります。

いろいろ、ネガティブなことを言っていますが一つ悩ましいのは資産価値下落の最大のリスクヘッジは安く手に入れるということだとは思うんですよね。そういう意味で割り切ってお買い得だからという理由で定借物件を買うこと自体はアリだと思うんだよなぁ。

結論

  1. 予算内で気に入る中古マンションを探す
  2. 見つからなかったら、ジオを買う
ざっくりですがこういう結論になるのかなと思います!雑ですが。

最後に、ジオ四天王寺一丁目自体はいいマンションだと思います。

立地もなかなか出ない場所ですし、地代も常識的な金額ですから選びやすいですね。
間取りはHP掲載のFタイプは使いやすい感じで良さそうですが結構高いようですので、このくらいの金額なら中古でもいいマンションが見つかるんじゃないかな?と思いました。

また、近傍のブリリア四天王寺前夕陽ヶ丘はガス乾燥機の乾太くんが標準装備!これは助かりますし、希少なので僕も興味がります!!!

いろいろ見比べて納得のいく選択をしてください。

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こんにちは、大阪タワーです。スムログからやってまいりました。 スムラボでは関西のタワーマンションのレビューを行います。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の永遠の30歳です。よろしくお願いします。

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

2 件のコメント

  • 匿名 より:

    お久しぶりです。当方、大阪タワー様の梅田ガーデンレジデンスの記事を
    去年にスムログで読んで興味を持ち、大阪まで遠征して梅田ガーデンレジデンスの検討をした者です。
    結局、価格の高さから購入は諦めましたが今更大阪タワー様が定借にネガティブになられても…
    って感じが申し訳ないですがします。

    • 匿名さま
      大阪タワーです。コメントありがとうございます。

      すみません。
      梅田ガーデンレジデンスの時にあまりその部分に触れていなかったのは
      ①唯一無二のあの立地だから定期借地であっても資産価値は高い
      ②解体は住友不動産
      という点において、他の定期借地物件とは違うから納得していた部分がありました。

      一方、当物件のような普通のマンションだと定期借地のリスクがより浮き彫りになってくるのでその部分に対するコメントをしたという次第です。

      自分の中では意見を変えたつもりはありませんが冷静に考えればおっしゃる通り梅田ガーデンレジデンスの時にもう少しキッチリと説明すべきだったかもしれません。失礼いたしました。

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