はじめに

• 本稿は、

(勝手に仮称) レジデンス仙台榴岡 THE ONEEST MARVELLOUS (東北エリアにおける最大戸数!!!!!)【トミー】

が更新される可能性を探ってみるものであります。

 

青葉区上杉二丁目 (住友不動産)

• 住友不動産が分譲をしている シティテラス上杉 の西隣画地であり、現在は時間貸および月極駐車場として利用されています。
• 1年半ほど前に聞いた営業担当の話では、マンションのシリーズ化をしていきたいという話でした。
• 事業化に関しては、月極駐車場の契約希望者を募集している垂れ幕がありましたので、数年単位のレベルで先のお話しになるでしょう。

• 法律上の制限に関しては、建蔽率80%、容積率300%であり、高さ制限は景観計画 (景観重点区域) の北山・宮町界隈ゾーン (C-1地区) に該当し、30m以下 (緩和により40m以下) となります。
• 仙台市の景観計画 (景観重点区域) の概要は、

ONE札幌ステーションタワー、ザ・札幌タワーズ、ブランズタワー札幌大通公園 (案内会に参加をしてきました: 其の壱)【トミー】

• 指定容積率で考えた場合、全面積を同一事業化するならば、可能性がある数字が算出されました。
• しかしながら、実際の周辺画地における住友不動産の事業用途を考えると、駐車場使用分は残す必要があり、全面積の事業化が現実的ではない事から更新の可能性は低いものと思われます。

(敷地北西側)

(敷地南西側)

青葉区錦町一丁目 (住友不動産)

• こちらの土地も住友不動産でございまして、2020年3月に旧所有者のNHKと契約締結がなされたものです。
• 契約の概要は、

思い出の地における新築マンション計画の動向を探る (仙台市青葉区錦町一丁目)【トミー】

• 敷地面積は、5,184.50m2です。
• 分譲マンションを事業化するかは定かではありませんが、整形で、かつ四方路と、仙台ではなかなかお目にかかれない希少な土地です。

(仙台市役所より引用、一部改変)

• 商業地域
• 建蔽率80%、容積率500%
• 高さ制限は景観計画 (景観重点区域) の北山・宮町界隈ゾーン (C-3地区) に該当し、60m以下 (緩和により80m以下)

• 近隣商業地域
• 建蔽率80%、容積率300%
• 高さ制限は景観計画 (景観重点区域) の北山・宮町界隈ゾーン (C-1地区) に該当し、30m以下 (緩和により40m以下)

• これまで、

• 立地や周辺用途や雰囲気等を考えると、いよいよ仙台にも、La Tour が誕生するか? といったところです。

じゃあどこだ???

• ということでして、上杉と錦町のいずれも最大戸数を確保する条件としては、難しいと思われます。
• そこで、候補となるのが、現時点において最大戸数である、伊藤忠都市開発とのJV物件を事業化した三井不動産の予定地です。

若林区六丁の目 (三井不動産)

計画や法律制限等の概要

• 本敷地については、直近では、

仙台市における住宅等に関する動向をまとめました。【トミー】

 

住宅用地は、10,000m2とされています。

( レジデンシャル青葉広瀬川 の敷地面積が、9,487.72m2)

 



 



 

地区計画 (六丁の目元町地区) では、土地の利用方針として、3つを定めており、そのうちの一つである共同住宅地区に期待がかかります。

(仙台市役所より引用)

(仙台市役所より引用)

• 近隣商業地域
• 建蔽率80%、容積率300%
• 景観地区の高さ制限なし
• 地区計画による高さの最高限度: 45m

可能性はあるのか?

• 容積率の緩和制限を考慮しなければ、約55m2 / 戸となりますが、ファミリー物件仕様であろうことを考えると、仮にスモールプランを作ったとしても70m2程度を中心とした設計は難しそうです。
• しかしながら、緩和を受けるならば、1戸あたり面積はかなり余裕を持って可能であり、法令上の制限はクリアできそうですが、法定や施工面積として考えなければ意味がありません。
• 実際の施工で配置できるかについては、仮に総戸数480戸、地上12階建として、建蔽率から考えてみようと思いましたが、建物仕様、共用部分や駐車場などの物件コンセプトによりけりで、また明らかな情報が少なすぎるため、未来の深追いはここまでにしたいと思います。
• また、前面道路は12m未満が想定され、指定容積率以外の制限を受ける可能性があり、複雑さが増しそうです。
• という事で、「専有部分のみで考えた場合は、法令や実際の施工配置は可能である可能性が高いですが、物件として全体を考える場合は更新が可能かどうかは判断できない」という結論に至りました。

現況

• 商業A地区予定地における解体作業が着実に進んでいます。
• 区画整理事業は2025年度に完了予定ですが、そこから事業化への移行と思われますので、竣工は、(勝手に仮称) レジデンス仙台榴岡 THE ONEEST MARVELLOUS (東北エリアにおける最大戸数!!!!!) と同じくらいでしょうか。

おわりに

• なんとも締まりが悪い終わり方になってしまいました。

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記事に出てくる新築マンション

• シティテラス上杉
• 5,200万円～7,400万円
• 宮城県仙台市青葉区上杉二丁目
• 仙台市営地下鉄南北線 「北四番丁」駅 徒歩7分
• 1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 70.23平米～70.44平米
• 21戸／総戸数 336戸