【相談返し】仙台市泉中央地区における分譲マンションの選択方針について【トミー】

はじめに

  • 本稿は、スムラボのサービスである 相談カウンター より、問い合わせを頂きましたので、その返しをするものであります。
 

相談内容、およびこれに係る背景等

相談内容

後記にあるどちらを選択すべきか?

① リセールの心配が少ないが、コストが大きくなる新築マンション

② コストは抑えられるが、リセールに不安がある中古マンション

 

相談の背景

  • 仙台市泉区の物件を検討中
新築物件:

レーベン泉中央 GRAND SEASON
仙台市泉区泉中央一丁目、タカラレーベン、地上12階建、総戸数33戸、2023年5月竣工予定

* 売主は、経営統合により、2022年10月1日より、タカラレーベン東北から、タカラレーベンに商号変更

 

中古物件:

泉パークタウン内にある、とある分譲マンションのリフォーム物件

( 泉パークタウン内にある物件紹介記事は、こちら)

 
  • 将来的に物件を売却する可能性があり得る
  • その際に、柔軟な選択に対応できるようにしたい
 

私見

I、柔軟な選択に対応できる物件の場合

売却に際し、条件が良く売り出せる物件と解釈して進めます。

 

泉中央の中心部に近い立地の選択が、望ましい

  • 泉中央地区は、仙台市都市計画マスタープランによれば、長町地区とともに、地理的にも機能的にも広域拠点として位置付けられています。
  • 加えて、泉中央地区の中心的存在であり、特に、仙台市地下鉄南北線における北側のターミナル駅として大きな役割を果たしているのが、泉中央駅です。
  • したがって、泉中央駅近であることは、絶対的条件と言えます。距離的には、駅から徒歩5分程度が、限界ラインであると考えます。
 

立地を抑えれば、土地以外の物件スペック等は、大きくは気にしない

  • 泉中央駅周辺の分譲マンションを整理しているところですが、建物仕様や専有部分、共用部分等の土地以外の物件の要素については、築10年程度未満の各物件間では、大きな差が顕著にありませんので、厳密には重視する必要はないものと考えます。
  • しかしながら、個人的にプライオリティの高い必要的条件 (駐車場、ペット、等) を確認すべきであることは、言うまでもありません。
 

物件購入に際しての注意点

泉中央駅近の購入を前提として考えた場合、土地以外の物件スペックを除いて、いくつかの注意を要します。

 
特に、中古物件は、タイミング
  • 泉中央駅周辺は、新築と中古ともに物件が出にくい状況にあります。転勤の時期と上手く図れるように物件の取得時期等を綿密に決める事が必要になり、新築の取得でも同様ですが、とりあえず買っとく的な状況が起こり得るかもしれません。
 
必ずしも中古が安いとは、限らない
  • 泉中央駅からみて、郊外よりの泉パークタウン内の物件であれば、築年数も多くを数えていることもあり、中古物件が安いと言えます。
  • しかしながら、駅周辺の中古物件であれば、物件の良し悪しに依存せず、新築物件の市況に引き上げられており、周辺の新築物件よりもお手頃とは、限りません。
 
希望予算
  • 前記につながりますが、現在の泉中央駅近の中古物件の販売価格を見ると、予算を増やす等の対応が必要になるものと考えられます。
  • 予算が厳密な設定かどうか等に依存しますが、年収や頭金はしっかりされていますので、予算設定に対する再考の余地があるものと思います。
 
対象物件
新築
前記のとおり
  • 泉中央駅から本物件までの徒歩所要時間等は、スムラボ派出所にてリポートしています。
 

(南リビング)


(敷地北側)


 
中古
  • 泉中央駅周辺は、販売物件が出にくいのは確かですが、徒歩10分程度にまで広げれば、それなりの数が、分譲供給自体は、なされています。
  • 本項では、条件の良い3物件を紹介します。
  • それ以外の物件については、機会をみて紹介したいと思ってはいます。
 

① レジデンシャル泉中央
仙台市泉区泉中央四丁目、ワールドアイシティ、地上階7建、総戸数69戸、2020年8月竣工



 

② プレミスト泉中央駅前
仙台市泉区泉中央一丁目、大和ハウス工業、地上14階建、総戸数55戸、2014年2月竣工

(住宅 × 商業施設の複合用途開発)


 

③ プラウド泉中央一丁目
仙台市泉区泉中央一丁目、野村不動産、地上14階建、総戸数65戸、2017年10月竣工



 

II、郊外という選択肢の場合

  • 気になる点が、あります。それは、同居されることになる親族様が、広くて落ち着いた環境を希望されているという点です。
  • 郊外型の物件であれば、リフォームされているとは言え、購入コスト自体が駅近物件に比すれば高くないため、売却時の下がり幅という相対的な変化では、低くなる可能性も考えられます。
  • 予算、仮に売却となる際の金額的損失、長く同居される親族様の生活居住性の満足度など、これらに考えを及ぼした時、生活の質が高くなる期待性が持てるというのが、本項の最大のメリットかと思います。
 

私見のまとめ

売却条件の観点

  • 良い条件で物件の売却を望むならば、泉中央駅近は、絶対的条件である
  • これを満たすならば、新築でも築浅中古でも物件評価は、異ならない
 

コストの観点

  • 泉中央駅近の物件を検討するならば、質問者様の予算を超える可能性が高い
  • 予算を抑えることを求めるならば、郊外よりの物件を選択せざるを得ない
 

生活満足度の観点

  • 郊外型物件は、親族様の希望に叶う期待ができる
 

まとめのまとめ

  • 質問者様の「柔軟に対応できる選択」を叶えるのは、泉中央駅近の物件であるものと結論付けます
  • 物件の購入方針は、予算や生活満足度等に対するプライオリティに依存して決定される
 

おわりに

  • 本稿は、①と②のどちらを選択すべきか、という問いに対して、明確な返信ができないまとめとなり、誠に申し訳ございませんでした。
  • 選択肢を提示することしかできませんでしたが、納得のできる結論が導き出せることを、心より願っております。この度は、誠にありがとうございました。
 

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  1. 無料相談: スムラボ経由のサービス
  2. 有料相談: 料金等は、後記のフォームを参照下さい。
https://ssl.form-mailer.jp/fms/5e9f6e89720926

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