菊名の丘に、別世界の邸宅を。

というコンセプトの元、「ここはヨーロッパの別荘地ですか？」というような低層のヴィラが菊名駅から14分の場所に誕生します。

公式HPより引用

本来、ヨーロッパの別荘地に行くためにはまず羽田へ行き、飛行機でヨーロッパへ飛び‥とまあ簡単には行けないわけです。

そんな環境に菊名駅からちょっと頑張れば着くわけで、14分だろうが、多少坂があろうが気にならないのではありませんか？

物件概要

所在地	神奈川県横浜市鶴見区上の宮一丁目35番3の一部他（地番） 公式HPより引用
交通	東急東横線・JR横浜線「菊名」駅徒歩14分（グランドエントランスより）
用途地域・地区	第一種低層住居専用地域、準防火地域、第一種高度地区、緑化地域、宅地造成工事規制区域
建ぺい率	60％
容積率	100％
敷地面積	9,643.73㎡（登記簿予定・実測・建築確認対象敷地面積）、10,292.54㎡（開発区域面積）
建築面積	4,634.53㎡
建築延床面積	11,033. 39㎡（エレベーターの昇降路の部分91.29㎡、 共同住宅の共用廊下等の部分846.18㎡、自動車車庫等の部分387.45㎡、 備蓄倉庫の部分52.33㎡、宅配ボックスの設置部分16.27㎡の容積対象外面積を含む）
構造・階数	鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造 地上4階建て
総戸数	125戸［他にパーティーラウンジ＆キッズスペース（集会室）、スタディ＆ラウンジ、管理員室 各1戸］
開発行為許可通知番号	横浜市建調整指令第2021開107号［令和4年（2022年）3月29日付］、横浜市建調整指令第2022変6号［令和4年（2022年）5月11日付］
建築確認番号	第BVJ-YOK22-10-0121号［令和4年（2022年）7月22日付］
竣工予定年月	2024年8月下旬（予定）
引渡し可能年月	2024年10月下旬（予定）
設計・管理	株式会社 設計集団宙組
施工会社	株式会社 大勝
売主	大和地所レジデンス株式会社
権利形態	建物の専有部分は区分所有権、敷地・共用部分は専有面積割合による所有権の共有
管理形態	区分所有者全員により管理組合を設立し、管理組合より管理会社へ委託
管理員の勤務形態	通勤管理方式
管理会社	大和地所コミュニティライフ株式会社
駐車場	敷地内に63台設置［機械式39台、平置式24台］(月額使用料：未定)
駐輪場	敷地内に257台設置(月額使用料：未定)
バイク置場	敷地内に6台設置(月額使用料：未定)
インターネット月額使用料	未定
町内会費（年額）	未定

Yossyview

前置きでも言ったように、ヴェレーナグラン菊名の杜は菊名駅から徒歩14分、そして道のりのほとんどが坂道になります。（多少とは言えなかったです、すいません）

そのため駅近至上主義の方には全く合いません。また資産性もこれだけ駅からのアクセスが悪いとなると、保証はできかねます。

このあたりでかなりの読者方が離脱してしまった可能性がありますが、それでもyossyは執筆の手を止めません。

なぜならyossyのように多少駅から遠くても、環境・設備・採光などを重視する方には至極（すごく）魅力的なマンションだからです。

ヴェレーナグラン菊名の杜が合う人

• テレワーク中心の仕事で居住空間に重きを置きながらも、都内アクセスもある程度欲しい人
• 車を保有してたり、自転車で長距離走れたりする、駅をあまり使わず生活できる人
• フル出勤ではあるが駅距離で価格を抑えながらも、良い意味でそれに見合わない設備・仕様・眺望・採光が欲しい人

つまりは駅距離以外に重きを置けるかということです。

一般的にマンションの資産価値を決めるのは駅距離だと言われてますが、もちろん最優先が駅距離ではない人だって多くいます。

そのような実需目的で購入を検討している方には、ぜひ検討して欲しい物件です！

そうはいってもなあ、駅へのアクセスなあ、、やっぱり高くで売りたいし、、

たしかに駅アクセスは良いに越したことはありません。

ただ最終的に売りに出すとしても、一度は自分自身が住む物件ですから、住む上で本当に重視したい部分は何かを考えるのも良いと思います。

総合成績

• 交通利便性：★★★☆☆
  菊名駅から坂道を14分、さらに幹線道路を歩くので駅へのアクセスはよろしくない。
  菊名駅は横浜へ１駅、都心へもダイレクト、さらにはJR横浜線で新横浜へも１駅と優れた利便性。
• 外観・デザイン：★★★★★
  オニキスブラックがとても映えていて、ヨーロッパの城のような圧倒的なデザインを誇る。
  帰りが楽しみになること間違いなし。
• 周辺施設：★★☆☆☆
  スーパーや薬局は周りになく、駅前が1番近い。駅前で生活必需品は揃うが、大型の商業施設があるほど栄えていない。
• 防災・安全面：★★★☆☆
  傾斜地に建ってはいるが土砂災害警戒区域には指定されていない箇所がほとんど。車通りや歩道の狭さを考えると、安全面の方が懸念材料。
• 設備・仕様：★★★★☆
  ラウンジも二層構造であったり、デザインの統一感・高級感もあったりとかなり高いクオリティ。住戸内部も高クオリティが期待できる。
  駐車場設置率が50％と低く、星1つマイナス。
• 間取り・価格：★★★★☆
  80㎡以上ある広めの間取りが多く、メゾネット、スキップフロア、オープンエアリビングなどかなり豊富なプラン。
  その分価格に影響しそうだが、駅距離を考慮して抑えめ価格になるかも。

ロケーション・アクセス

ロケーション

第一種低層住居専用地域に、開発区域面積10,000㎡を超える広さで、ヴェレーナグラン菊名の杜は誕生します。

市街中心部にあるようなマンションとは一線を画す見た目・配棟で、かなりのゆとりを感じることができるでしょう。

公式HPより引用

この広い敷地の中に6棟の低層ヴィラを配置し、全125邸の住居が完成します。

広さから考えると、125邸というのはかなり贅沢な戸数です。それだけひと家族、ひと家族のゆとりを考えてくれた物件ということでしょう。

ただ6棟もあると気になってくるのは眺望や採光ではないでしょうか。

心配ございません、ヴェレーナグラン菊名の杜は丘の上に建っており

グランドエントランスからセカンドエントランスへと、その高低差を活かして徐々に高度を下げています。

公式HPより引用

そのためどの棟、どの住戸であっても一定以上の眺望、採光、開放感を得ることができます。

ただ１つ気になる点は南側に『プレミスト菊名』という同じような造りのマンションがあるため、採光が少し遮られるのではないかという点です。

ですが南向きは6棟中2棟だけなので、そこまで採光重視！というコンセプトではないのかもしれません。

眺望と開放感は間違いなく高いので、明るさは保証します。ご安心ください。

Googlemap 一部加筆
航空写真と配棟イメージ

物件から菊名駅へのアクセス

これまで何度も言ってきたように、駅までは坂道が続く道のりを14分歩く必要があります。

物件から少し坂を下るとある幹線道路「綱島街道」が駅へと続く道になるため、車通りも多くあまり歩きやすい道ではありません。

その「綱島街道」を下っていった先が菊名駅の東口です。

ただ駅周辺は細い道が多く、入り組んでいるので駅へのアクセスという面では目を覆いたくなります。

1番近いバス停　セカンドエントランス目の前にあります

菊名駅からターミナル駅へのアクセス

さあサクッと切り替えて、菊名駅からのアクセスに目を向けていきましょう。

菊名駅は東急東横線とJR横浜線が乗り入れる大きな駅で、東横線は全種別が停車します。

また、朝ラッシュには各駅停車ではありますが、始発列車が約15分に1本の間隔で運行しています。

この東横線を使えば

横浜駅と武蔵小杉駅が1駅6分

渋谷駅までは20分とかなり優れたアクセス性を誇ります。

さらにJR横浜線で東海道新幹線停車駅の新横浜まで1駅3分とあって、出張や旅行へも行きやすい。そんな駅が最寄りの菊名駅です。

公式HPより引用

どうでしょうか。もう駅までのアクセスは忘れてませんか？

菊名の駅まで出てしまえば、どこへいくにも優れたアクセス性です。

リモートが多めな方！たまの出勤や出張は駅までタクシー使えばええじゃないか。QOL間違いなくあがりますよ！

デザイン性がピカイチ

外観、圧巻

外観は圧巻としか言いようがありません。これは好み関係なく誰にもハマるんではないでしょうか。

公式HPより引用

全体の建築様式はユーロデザインを採用しており、ヨーロッパの歴史的建造物に見えるぐらい威厳があります。

色彩は白のブリック調をベースに屋根や庇はオニキスに着想を得た黒に仕上がっています。

この黒がさらに威厳のある佇まいに磨きをかけ、ここに帰って来ると落ち着きと安心感が得られるでしょう。

ちなみにオニキスの石言葉として「魔除け、厄除け」というものがあります。

なんとも我が家にぴったりの石言葉ですね。落ち着きや安心を与えてくれるというのも納得です。

エントランス

デザインが素晴らしいのは外観だけではもちろんありません。エントランスも圧巻です。

エントランス　公式HPより引用

外側はしっかりと車寄せがあり、、なんやこの高級ホテルみたいなエントランスアプローチは。

天然石張りのゲートでパーソナル空間を損なわず、周囲は石垣が囲み、道も石張り、テンション爆上がりでしょう！

エントランス内部のCGはまだ公開されていませんが、ラウンジが2層構造なのでおそらく2層ではと期待してます。

CGと紹介文から読み取ると内部は、ヘリンボーン柄の黒タイルが柱や壁の一部にアクセントとして使われ、外観と同じように格式高いものになってそうです。

セカンドエントランス（裏側）もデザイン性に手を抜かず、ヨーロッパにあるお城の通用口のような雰囲気が漂います。

セカンドエントランス
公式HPより引用

内部はまだまだ公開前ですが、全てを通じてヨーロピアン風の格式高いデザインになることは間違い無いでしょう。

設備・仕様

住戸内の設備・仕様はまだ発表されていませんが、共用施設はある程度発表されています。

共用施設のほとんどはグランドエントランス近くのAiryVillaという棟に固まっています。

公式HPより引用

まずはエントランス入って左手のパーティーラウンジ・ライブラリーラウンジです。

この2つのラウンジは2層構造で同じ空間にあり、下にパーティーラウンジ、上にライブラリーラウンジという造りになっています。

そして驚くことにこの2層は中央が吹き抜けとなっていて、開放感や空間にアクセントをプラスしてくれます。

吹き抜けてるなんて、おしゃれな図書館みたいですね。

石川県立図書館
産経ニュースより引用

想像がつかないので早く完成予想のCGを見てみたいですが、おしゃれなのは分かります。

パーティーラウンジにはアイランドキッチンが備えられており、友人を招いてパーティーにも最適です。

また隣にはキッズスペースもあるので、子供連れの方にも喜ばれる仕様です。

さらにもう一つアクアラウンジという、聞き覚えがないラウンジがあります。とにかくおしゃれなのは分かります。

これも2層空間になっているらしく、おそらく水が上から下にちょーおしゃれに落ちていくのでしょう。

おしゃればっかで語彙力がなくすみません。。

南国リゾートの高級ホテルみたいなことでしょうか。これも完成予想CGを早くみてみたいです。

そしてもちろんスタディラウンジも完備されていますので、ガッと集中したい作業時はこちらに移動してくるのもありでしょう。

内部はナチュラルなインテリアとフローリングを中心として、窓側に大理石カウンターとソファを置いてあります。

落ち着く空間でありながらも、物件としてのテイストはしっかりと崩さずに表現されてそうです。

その他にも敷地中央にある中庭で四季折々の草花を感じることができたり、ComfortVillaの屋上に芝生の屋上庭園があったり、住民用のシェアファームがあったりと、自宅にいながら自然との共生も感じられます。

これもやはりゆとりがなければ出来ないようなことだとyossyは感じます。

都心部だとこれほどにラウンジを贅沢に配置できないでしょうし、屋上庭園もこれほど抜ける眺望では作れません。

どうでしょう。都心部とは一線を画すヴェレーナグラン菊名の杜に住むことで出来る、広さのゆとり、設備のゆとり。

それって『ひいては心のゆとり』になるのではないでしょうか。

街の紹介

周辺施設

まず1番は敷地すぐ横にある広めの公園です。このあたりは傾斜が多くアクセスが大変な中で、ほぼ敷地内の距離に公園が新設されるのは非常にありがたいです。

公式HPより引用

その他にも徒歩10分圏内に大きめの公園がいくつかあります。中でも菊名桜山公園は桜の名所として賑わう公園です。

菊名桜山公園
公式HPより引用

生活利便の面ですが、あまり利便性が高くはありません。コンビニは①セブンイレブンが徒歩4分の位置にあるだけで、その他スーパーや薬局は駅前まで行く必要があります。

その他には②郵便局が徒歩5分、小さなクリニックが点在していますが便利とは言い難いかなという結果です。

小学校は通学校の③菊名小学校が徒歩11分、選択校として徒歩3分の④馬場小学校も通うことができます。

徒歩3分、選択校の馬場小学校

中学校は⑤上の宮中学校が徒歩5分の位置にあり、教育施設のアクセスは良いと言えます。

Google map 一部加筆

菊名駅まで歩いてみる

Google map 一部加筆

基礎部分の工事中でまだ建設はされておりませんでした
眺めがいい！！

歩道がないのは心配

丘の下から（セカンドエントランス側）

横浜市とは思えないのどかな風景　傾斜を利用した畑

法隆寺交差点

綱島街道
ガードレールは無いが、かなり広い歩道

下り始めるあたり
ガードレールはありますが、かなり狭いです

坂の途中にある菊名記念病院

駅近くのTSUTAYA

TSUTAYAが入るビルの敷地にある階段が駅へのルート

駅前商店街

駅周辺は商店街があり生活必需品は全て揃いますが、とても栄えている駅という感じではありません。

駅の西側もそこまでは栄えてない

また先ほども書いたように、道が狭いので少し動きづらさもあります。

間取りと価格

間取りの紹介

公式HPより引用

• AAm type
  3LDK+PG+T 専有面積94.47㎡（約28.57坪）

公式HPより引用

グランドエントランスがあるA棟の1番北側の住戸です。もはや一軒家やん！とツッコミましょう。

20畳あるリビングの一部が吹き抜けのガラス張りで、2階に玄関があること以外はとてもマンションには思えません。

キッチンが5畳、テラスが23畳、1620サイズのビューバスに加えて庭もあります。

ここまでするなら敷地に駐車場あっても良いなあと思いましたが、まあ文句なしのプレミアム住戸でしょう。

1点気になるのは日当たりです。南からの採光を取れる場所がないので、少し暗そうなイメージはあります。

• AIusr type
  3LDK+R+W+N 専有面積86.50㎡（約26.16坪）

公式HPより引用

こちらもA棟の北側住戸です。

特徴はルーフバルコニー、スキップフロア、そしてなんといっても23畳の床下収納です！

23畳の床下収納…みた事ないのですがどう使うのが正解なのでしょう。

普通に考えれば季節家電や滅多に使わないようなキャリーケースなどの収納でしょうか。

季節の服も収納できそうですが、湿気とかは少し気になります。

それでも23畳ですから全然余りそうです。そうなればちょっと変わった使い方として、秘密基地のような床下で屋内グランピングでもどうでしょう。

とにかく、あれば便利であることは間違いなさそうです！

• ADt type
  3LDK+T+BW 専有面積71.30㎡（約21.56坪）

公式HPより引用

テラスは付いてますが、唯一中住戸で現在公開されている間取りです。

おそらく各棟で多く供給される中住戸は、これに似たような間取りになるのではないでしょうか。

特徴的なのはクローゼットの大きさでしょうか。

あと引き戸も家具の配置という面ではありがたいですね。

• BH type
  3LDK+2W+SIC 専有面積82.45㎡（約24.94坪）

公式HPより引用

スキップフロアと南向きが特徴の間取りです。

スキップフロアによってキッチンからリビング全体が見渡せたり、リビングでのリラックス感を高められます。

さらに嬉しいのはキッチンからバルコニーに出られること、そして東側からの採光を得られることです。

気持ちの良い朝が迎えられそうですね！

• ED type
  3LDK+W 専有面積78.00㎡（約23.59坪）

公式HPより引用

南向きのE棟にある住戸です。こちらも東から陽が差し込むので朝が気持ちよさそう。

これまでの間取りと比べて特徴は少ないですが、yossy的には今回紹介する中で1番のおすすめ間取りです！

なぜならリビングもワイドスパンで二面採光、キッチンにも窓があり、洋室・リビングともにアウトフレームで形が使いやすそうだから。

バスルームも1618と広めで、ゆとりはありつつ意外と70㎡台で価格が抑えめじゃないかな〜と期待しています。

• FJr type
  3LDK+R+W 専有面積91.35㎡（約27.63坪）

公式HPより引用

ワイドスパンのルーフバルコニー！！につきます。

ルーフバルコニー広すぎません？約17坪あるので住戸の3分の2ぐらいの広さです！

あとはアウトフレームで使いやすい洋室と3畳の超巨大クローゼット、そして引き戸が多いのも広さを有効活用できて嬉しいですね！

ここまでで気になった間取りがあった方はぜひお早めの資料請求をおすすめいたします！

価格予想と周辺価格

現在特徴的な間取りが多く公開されているので、価格予想は難しいですが周辺価格と比較してみると

隣接するプレミスト菊名（2016年築）は坪単価約250万円（新築時）→約245万円（現在）

プレミスト菊名、丘上のメインエントランス
左奥が建設予定地

丘の下から、日当たり最高！
右奥が建設予定地

同じ新築で東横線の隣駅で

• ザ・パークハウス大倉山　大倉山駅徒歩6分　坪単価約350万円
• デュオヒルズ妙蓮寺　妙蓮寺駅徒歩8分　坪単価約340万円

という価格設定になっています。

この二つは以前の記事で取り上げていますので、詳しくはこちらをご覧ください！

（前編）東急東横線を調査＆評価！沿線の新築マンション4選【yossy】

多く供給される中住戸は坪単価300万を少し超えるぐらい、

ルーフバルコニーやメゾネットなどのプレミアムな住戸が坪単価400万円超えぐらいで平均坪単価約350万円と予想します。

駅距離は大倉山・妙蓮寺よりもありますが、菊名は特急停車駅なので同じ価格帯かなと。。

まとめ

こちらの物件も見られています

ミオカステーロ大倉山師岡町フロンティア
公式サイト