【シティテラス金町】デベロッパー各社の販売手法の傾向①（キットキャット）

東京都葛飾区

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

今回から、デベロッパー各社の販売手法の特徴について、具体的に現在販売中のマンションを例に話させて頂こうと思います。特にマンション購入の検討が浅い方は、ここら辺も踏まえて各社の販売スケジュールや価格、なども見て見ると面白いと思います！

 

 



 

販売方法の特徴

初回は住友不動産の販売方法の１つ「上階と下階を同じ値段で売る」について、具体的な販売中住戸を元に説明してみます。

「階が変わらないにも関わらず同じ値段で売る」とは、販売初期の段階では、上層階で条件の良い位置にある住戸から販売し、１つ住戸が売れたら次に条件の悪い（１つ下の階）を同じ価格で売るという販売手法です。

 

「シティテラス文京小石川の価格表を例にしてみますと、５階と４階の部屋が「８５００万円」と同じ値段になっています。これは偶然ではなく意図的に「早めに購入した人がお得」を作っているのです。早めに購入すれば５階が購入出来る状態を作っています。

そして、「供給済み」となっているのですが「販売済み」では必ずしもなく、ただ「売っていない」だけ！の場合があります。４，５階の部屋が売れた後、３階も同じ値段で売るということです。（ちなみに「５５００万円」の部屋も、４階以下も同じ値段売っていました・・・）



この販売方法は住友不動産のマンションでは、だいぶ昔から行われていたものですが、「下層階も同じ価格で売る」であればまだ良いです。最近は「下層階のほうが高い」もあり、相場の上昇に住友不動産もついて行けていない部分もあったりします

上下階が逆転しているマンションの例はこちら！

【パークタワー勝どき】３期２次の販売状況と予想価格との答え合わせ（キットキャット）



 

（事例）シティテラス金町

「シティテラス金町
現在販売中の住戸でちょうど良い事例がありましたので、こちらを紹介します。

こちらの物件は、２０２１年３月に竣工済みの総戸数６１０戸の大規模物件ですが、「まだまだがんばって販売するだろうな！」と思われるとことがありましたので事例として取り上げます。

特に今回紹介する４LDKの部屋は敷地の中でも良い条件の場所だと思う位置にあることから「まだまだ条件悪い部屋残して、同じ値段で販売する・・」可能性が高いので、４LDKを考えられている方には、「下の階が安く出てくる？」みたいなことを期待して、購入を遅らせるのは得策ではないと思います。

価格・ランニングコスト

今回事例として紹介の間取りは「E-１」の４LDKの部屋です。


間取り

４LDK　E-１タイプ

　

建物内の位置

マンション内の場所としては下記の赤枠の箇所になります。隣接地に老人ホームがあるのですが、そこを超える階数（10階）の部屋になります。住友不動産の販売方法として条件良いほうの部屋から販売し、下の階も同じ値段で販売するという傾向があります。その戦略もどこまで通用するかはわからないですが、現地訪問した際の写真とグーグルストリートビューの写真からは、下層階に人は住まわれていない（売っていない）と思われます。いずれ１０階が売却されると下の階を販売されるのですが、そこは住友、同じ値段で売るでしょう。。。



以上、2022年12月中旬の価格情報を元に記載しておりました。



下記、６４１号室は上記４LDKの下の階のお部屋です。図面上部のバルコニー部分が上階では部屋となっていたので、５㎡程度小さくなっておりますが、値段はそこまで下がっておりません。坪単価２９４万と以前（坪２７２万）から坪２２万値上げしています・・（２０２３年５月上旬追記）





B-B２は2022年12月中旬の時点では9階が6100万円でしたが・・・1階下が6600万円（坪３１０万）





C棟のCF１ｔは、当初取り上げていない間取りですが、C棟２階の70.35㎡が5400万円（坪２５３万）で販売していましたが、2023年5月上旬では75.37㎡が6200万（坪２７１万）と坪１８万高い部屋が出てきました

※部屋位置がよりD棟に近いので、以前取り上げていた部屋よりは日当たりが期待出来るかも・・



C-B３は当初取り上げた際は２階が70.35㎡が5400万円（坪２５３万）で販売していましたが、１７階が７２００万円（坪３３８万）で出てきました！





2023年12月追記

E-DはE-1の部屋の下層階です



８１５号室は8階が6600万円だったのが6階が7400万円

１１５号室は同じ部屋が6200万から6800万円へ値上げ



 





 

 

敷地上の位置

地図の中央「E棟」の一番上（北側）です。敷地の南面には常磐線（複々線）がありますので、そちらから離れていて、公園、スーパー、駐車場が近い位置です。住友不動産としても条件良いほうの場所との認識からか「E棟」は最後のほうの販売だったそうです。



 

外観



 

近隣地図



スムラボメンバーのとりさんが春のにいじゅく未来公園を訪れました！空と桜、美しいです！

比較対象（近隣販売事例）

今回の住友不動産の特徴を表す例として取り上げた物件の周辺販売物件もご紹介します

周辺の販売状況を見ると余計に住友不動産の販売方法が際立ってきます。

 

バウス金町

「バウス金町
中央日本土地建物の新築マンション「バウス金町」は、東京都葛飾区、金町駅 徒歩9分にあるマンションです

Twitterで投稿されている方がいらっしゃったので知ったのですが、価格帯はなかなかインパクトありました。（特に広域で見ている人にとってはグロス価格が！）




 

外観



 

近隣地図

「新宿」と書いて「にいじゅく」と読みます。そちらにシティテラス金町はあります

 


価格・ランニングコスト


間取り



下記の画像の一番右下の東南角住戸となります。

水戸街道側とは反対側がリビングになっていて街道側に部屋が無いのは良い位置だと思います。



より詳しく読んでみたいと思ったら「すまいよみ」さんのブログを！

バウス金町　モデルルーム訪問　間取り　価格　


メイツ東綾瀬

「メイツ東綾瀬
名鉄都市開発の新築マンション「メイツ東綾瀬」は、東京都足立区、綾瀬駅 徒歩9分にあるマンションです。

こちら竣工後販売。

早送りで録画してしまっていまい、わかりにくいですが、バルコニーが南側にあるので日当たり良さそうです。



外観



公園隣接のマンションもなかなか無いので、緑の見える部屋は良いですね。



 

近隣地図

駅のすぐ近くの「イトーヨーカドー」の隣に「「シティタワー綾瀬が出来る予定で、「綾瀬小学校」がもうすぐ新築竣工します

マンションも新築で小学校も新築！。　駅前では住友不動産が高値を狙うマンションがありますから、今後も新築マンション業界の中では「綾瀬」と言う駅はしばらく出てきそうですね


価格・ランニングコスト


間取り

B12 Type  81.39平米　４LDK　WIC



E Type  75.85平米　4LDK+WIC+SIC


総括

今回は比較事例として４LDKを取り上げましたが、部屋数が多いので、すべての部屋に１００％を求めていると、いっこうに決まらないと思いました

そんな中で、個人的な間取りの好き好みとしては、「シティテラス金町の４LDKの間取りですね。夫婦の主寝室と子供部屋が隣接していないこと、主寝室が大きくて、そのほかは子供部屋サイズ。勉強だけ行うような作業部屋をリビング横に持ってこれるスライド式ドアの部屋があるのも使いやすいですね

一方で４部屋のうち２部屋がリビングインだと、子供の性別・年齢によってはきついものがありますね。せっかく手がかからないくらいに子供が成長しても、リビングインが子供部屋だと、お父さん夜遅くに帰れないですね。

戸建てのように、３次元での距離感が取れないのでプライバシーの確保が難しいので、やはり間取りは大事だと

このような点で住友不動産は、間取りに妥協が無い場合が多いです。実際に竣工後の販売を想定して設計しているのかもしれませんが、間取りに対して心配が無い、入って見て使いやすいだろうなという間取りになっていることが多いです。

 

そして今回取り上げた周辺事例でも感じられた通り、近隣相場から見ても高めのお値段設定であることがほとんどです。ただ、安くは無いけれど、選んでも良い、と思わせる部分があるのも住友不動産です。

「シティテラス金町であれば、大学と大規模公園に隣接しての周辺一体開発、充実の共用部にも関わらずの管理費が安い、平置き駐車場などなど

 

 



３Dウォークスルー動画が公式サイトだと見れます

 



つまりは他と比べると少し高いけれど、良さそうなので気になってしまう要素があるのが住友不動産のマンション。

「シティタワー千住大橋、「シティタワー綾瀬が、今後近隣では販売していきますが、一番手が一番良いことは今後も続きそうです。のらえもんさんのブログで分析されている通り住友不動産の経営方針（販売方針）は変わらず、「利益を重視」し、安くは売りません！

もし検討エリアで住友不動産のマンションが販売していたら、後回しにしても良いことは無い、これはどこの販売でもその傾向はありますので、

結論としてはこれです

 

デベロッパーの公開資料から、今後の新築マンション動向を読む



シティタワー千住大橋【予定価格】販売のポイントは？自慢のリバーサイド眺望は？スカイラウンジあり【クリスティーヌ】


編集後記

今回事例のシティテラス金町は隣接する再開発エリアの開発により、ショッピングモール隣接マンションになるのも、期待大きいです。（そちらの写真についてはこの後のTwitterをご覧ください。）三井不動産レジデンシャルのタワーマンション、三菱地所のショッピングモールも立ちますので、駅までの導線が多きく変わります。

あと２年でショッピングモールが出来るにも関わらず急いで売らないで良い。そんな判断軸も出来ると思います。

またほかのマンションについては、エリアでのグロス上限を意識した値付けでゴリゴリ高値を目指す印象はありません。再開発と住友不動産による上値追求相場での恩恵を受けつつ、強気一辺倒でない価格帯のマンションを見てみるのも良いと思います。

参考までに現地写真が揃っておりましたので良ければご覧頂き、気になりましたら周辺マンションと共に資料請求してみてください！



タワーマンションの計画図からは、エントランスホールは２層吹き抜けのエスカレーターありで妥協無さそうな感じ。構造面も免震構造で車寄せと駐車場、廊下も屋内にあることがわかります！



完成予想図



最近公開されたタワーマンションのパースからもエントランスホールの吹き抜けが大きい感じになるのが印象的です



2023年5月に追記

葛飾区のHPに東金町再開発のタワマン棟の図面が出てきていたので取り上げました。想定以上に高スペック！と、すみふのシティテラスにも影響でそうな仕様です。

公式HP　はこちらhttps://www.city.katsushika.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/029/247/zigyoukeikaku2.pdf

 




ただ、新築に拘らなくても中古の売り物も多いので、グロス上限を意識した購入者にとってはだいぶ選択できる余地は多いです。新築販売を頑張ってくれるので、そこも相場の下支えになってくれるのも安心材料ですね




シティテラス金町があることで周辺環境が良くなっていますでの、周辺の中古も好影響出ていますね









右側の建物が今回取り上げた４LDKがある住戸（人が住んでいる気配がない・・・）



自走式駐車場っていいですよね





竣工後、だいぶ経つのに、人が住んでいる気配が無い（室外機が置いてない）



レンガ工場の跡地ということで、街はレンガ調で統一されています。



 





まだまだ販売がんばります！



 



 

その他、住友不動産の販売中の物件の記事はこちら（こちらもまだまだ販売がんばります！）

「THE ASAKUSA RESIDENCE」（第2期販売価格とオーケーストア出店情報）



 

「シティテラス新小岩」《お便り返し》住友不動産っぽくもあり、ぽくもないマンション（キットキャット）



 

 



 

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マンション周辺の状況を動画で紹介するYouTubeチャンネルを開設しました！

分譲マンションの建築地周辺の様子 – YouTube

【シティテラス金町】にいじゅく未来公園から現地付近へ（GH010959） – YouTube

徐々に掲載物件を増やしていく予定です。ご覧になりたいマンションの表題の動画をご覧いただければ幸いです。



 

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記事に出てくる新築マンション
  • シティタワー綾瀬
  • 7,800万円～1億3,500万円
  • 東京都足立区綾瀬三丁目
  • 東京メトロ千代田線 「綾瀬」駅 徒歩1分
  • 2LDK～3LDK
  • 58.93平米～74.18平米
  • 14戸／総戸数 422戸
  • シティハウス綾瀬
  • 8,800万円～9,700万円
  • 東京都足立区綾瀬二丁目
  • 東京メトロ千代田線 「綾瀬」駅 徒歩4分
  • 2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
  • 67.54平米・70.86平米
  • 2戸／総戸数 67戸
  • シティタワー千住大橋
  • 7,400万円～1億2,500万円
  • 東京都足立区千住橋戸町
  • 京成本線 「千住大橋」駅 徒歩5分
  • 2LDK～3LDK
  • 54.09平米～75.68平米
  • 15戸／総戸数 462戸

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猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心（山手線内側）＋城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は自己居住用（中古・新築）と投資用不動産（新築）を購入した経験があります。不動産業界の者では無いので、素人の目線を忘れず記事を書いていきます。
Twitterで速報的な不動産情報を随時発信しているので、こちらもよろしくお願いいたします(^^)/　
※追記
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