晴海フラッグスカイデュオ、申込の締切が迫ってきましたね。私自身もガチで購入検討していたこともあり、本当は「RVに期待できるおすすめ住戸BEST5！」とかやりたかったのですが（自分なりのおすすめ住戸はあるのですが）、かなりの高倍率になりそうな中でさらに人気住戸を煽ってもな〜と気乗りせず、なかなか記事化できていませんでした。
しかし、SNSを見たり相談に乗っている中で、特に一次取得の方に向けてお伝えしたいな〜と思うことが出てきたので簡単にまとめます。
主に一次取得の方向けなので、既にマンション購入済みの方にとってはあまり参考になる話ではないかと思います。
購入可能性と向き合う
つまり倍率ですね。板状棟と比べて単価は上がっていますし、1世帯2戸まで等の申込制限を行っているものの引き続き大人気のようです。倍率がつくような人気マンションに申し込む時の私のスタンスは「妥協できる限界まで条件は許容して、倍率の低い部屋を狙う」です。
SNSでの発信やご相談いただく方からは「どうせ高倍率だから10倍も50倍も変わらない！後悔しない方を選ぼう！」みたいな声を聞きます。個人の価値観ですので、どんな部屋を選ばれても良いのですが、注意いただきたいのはSNSで発信している人の多くは「すでにポジションを持っている人」です。
既にポジションを持っている人ももちろん当たるに越したことはないと思いますが（当たって欲しいですが）、当たらなくても引き続き現居で生活できるわけです（そうでない人もいると思いますが）。今賃貸暮らしで賃料のキャッシュアウトが毎月続いている一次取得の方とは環境が違いますので、「倍率はさておき、割安住戸狙いだ！」みたいな雰囲気に流されることなく、「今晴海フラッグがどれだけ必要なのか」を各ご家庭でしっかり整理いただき必要性が高いのであれば、より確実に買える住戸を狙うことも選択肢に入れていただくと良いと思います。10倍と50倍、どちらも当たりづらいことは事実ですが、当たりやすさは5倍も違います。当たりやすさの差ほどのリターンがあるのか否かは要チェックです。
ミクロな視点だと方角によって価格のばらつきが大きく、マンション内で比較すると住戸による将来のRV期待値は変わってきますが、マクロな視点で見た時に、「晴海フラッグ」そのものが今のマーケットの新築マンションとしては割安な価格設定となっていますので、木を見て森を見ずにならないよう、住戸選びをされることをおすすめします。
周辺中古に目を向ける
晴海フラッグが割安な価格設定になっていることで需要が集中している状況ですが、まだ価格が上がりきっておらず、より購入確率の高い周辺中古を今のうちに狙うという戦略も是非ご検討いただきたいです。以下は勝どき・晴海エリアの中古マンション成約価格推移ですが、この1年間で思ったより価格は上がっていません。4物件平均で見ると2022年7-8月と2023年5-6月の伸び率は104%でした。
勝どき・晴海エリア中古マンション成約価格推移（オーナーチェンジ除く）＊左軸は坪単価（万円）
これは晴海フラッグの価格がキャップとなり、周辺中古が高値販売できていないと想定しています。
この想定が正しいとすれば、晴海フラッグが完売すると湾岸でベンチマークとなる新築が「グランドシティタワー月島」に移ります。ざっくり坪650〜700万くらいになると思いますので、新築価格に引っ張られて周辺中古の価格が上がる可能性があります。
需給バランスが崩れることで2024年夏頃に一時的な踊り場は発生するかもしれませんが、今の価格で中央区湾岸の中古マンションが買えるのはラストチャンスになるかもしれません。
中古が検討できる人はもちろんのこと、絶対新築派！の人も一度内見してみることをおすすめします。専有部は使い方次第でだいぶ印象が変わりますが、湾岸エリアのタワマンの共有部はどこも綺麗なので、印象が変わる可能性があります。共有部に独自性のある「ドゥ・トゥール」や「パークタワー晴海」あたりは中古ならではの魅力もあってとっつきやすいかと思います。
さいごに
晴海フラッグは一から作られた街づくりで魅力があります。この街の一つのウリでもある植栽が綺麗に整備されて街が完成すればさらにその魅力が高まると思っています。板状棟と比べて単価は上がりましたが、周辺中古・広域新築と比べると価格面でのお得さもあります。これから1年程度は販売が続くものかと思いますが、1年後晴海フラッグがgetできず、その間に周辺の新築も中古も価格が上がって、エリアや条件を変更せざるを得ないケースが出てくる可能性が十分にあります。この「晴海フラッグを買えないリスク」を正しく把握し、どの選択が各ご家庭にとって最も期待値が高いのかを考えていただくことが重要かと思います。
スカイデュオ3LDKの最適解は「1億円以下で最も倍率の低い住戸に札を入れよう」かもしれない
— 2LDK (@2ldk18) April 21, 2023
個別相談も受け付けておりますので、ご家庭内で答えが出ない場合は是非ご活用ください！
晴海三兄弟、duo捌けたらどのあたりの目線でしょうか？
個人的には勝どき・月島駅前-100〜150で見ると、今の相場感で500-550くらいは無くはない気もしていますが…
duoは駅遠なものの話題性や築年数もあり晴海三兄弟+50、ハルフラ板の海眺望が三兄弟と同じか少し低いくらいかなと思ってます
レジサポ転換さま
コメントありがとうございます！
グランドシティタワー月島の価格次第ではありますが、それぞれ＋坪50万くらいのポテンシャルはありそうですね。
いつも役立つ記事ありがとうございます
2LDKさんのskyduoおすすめ住戸、是非お伺いしたいです。これ以上倍率煽るのもと自重されてましたが、マンマニ先生も記事出されていることですし、2LDKさんの視点でご教示いただけると助かります
迷い猫さま
コメントありがとうございます！
7/2、1日限定でTwitterで呟いてみました。
ぜひご覧ください。