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路線価ってなんだ?
日本経済新聞2023.7.4 (記事／渡部泰成)
関西、路線価3年ぶり上昇
23年0.7%、万博・訪日客 追い風
大阪・京都 都市部で伸び
府県別では大阪がプラス1.4%、京都がプラス1.3%だった。両府の上昇は2年連続。兵庫県は0.5%の上昇で、4年ぶりにマイナスを脱した。滋賀は22年にマイナス0.8%だったが23年は横ばいとなった。奈良は0.2%の下落、和歌山は1.2%の下落だったものの、両県とも前年に比べて下落幅は縮小した。
今回の路線価における特徴はコロナ禍後を見据えた商業地への投資回復だ。近畿の税務署別最高路線価で最も上昇率が高かったのは、10.8%増となった京都市右京区西院高山寺町の阪急電鉄西院駅前だった。
大阪・関西万博への期待も地価を押し上げている。会場の人工島・夢洲(ゆめしま)への乗換駅となるため、ホテルなどの開発が進むJR弁天町駅周辺に位置する大阪市港区弁天1丁目は10%上昇した。
今後、夢洲バブルは関西エリアに波及していくと思われます。万博建設により『マンション建設費のさらなる高騰』を引き起こしていくでしょう。
2023.5.4撮影の夢洲
路線価とは・・・同日、日本経済新聞「きょうのことば」に説明がありました。
◇主要道路に面する土地の1㎡当たりの価格。国税庁が毎年夏に1月1日時点の価格を公表し、相続税や贈与税の算定に使われる。相続税法は財産を「時価」で評価すると定めるが、現金や上場株などと異なり土地の時価は把握が難しいことが少なくないため。国税庁が原則として路線価に基づく算定を認めている。
◇主な地価の指標は路線価のほか、国土交通省が毎年3月に公表する公示地価( 1月1日時点)、都道府県の調査をもとに同省が毎年9月にまとめる基準地価(7月1日時点)がある。路線価は公示地価の8割を目安に、国税庁が売買例や不動産鑑定士の意見などを参考に算出する。2023年の調査地点は約32万カ所。
京都新聞2023.7.4(記事／森静香)
最高路線価
京都市内7税務署 上昇
経済回復、土地需要堅調
市内の最高路線価は下京の1㎡当たり697万円(四条寺町東入ル)で、20年前の4倍を超える高値となった。
夜の四条河原町
上昇幅は右京の10.8%増が最も大きく、近畿2府4県全体でもトップだった。東山6.0%、上京4.5%と続いた。右京の調査地点は阪急西院駅近く、通勤通学や観光で往来が多いエリア。店舗などの需要が強含みで推移しているうえ。駅周辺で市が建物の高さ規制を緩和したことから、商業集積への期待も高まり、大きく上昇したという。
西院
関西上昇率No１の阪急西院駅前
他府県の皆さまは「西院」をご存知ないかと思い、まずは地図で位置関係をご確認ください。京都駅から北西、京都市右京区になります。祇園祭で賑わう田の字エリアから離れた立地です。
四条通、京福電車の線路東に新規開業した立呑み店から西へ。
これが、
関西の最高路線価で最も上昇率が高かった(10.8%増)の
西大路通と四条通の交差点「西院」。
左は阪急「西院」駅、右は商業施設アフレ西院。
他府県の方が思い描くTHE KYOTO感はこの街にはありません。
クロスロード。
松屋があって、吉野家があって
(・・屋と・・家の違いってなんだろう?)
不動の「JO-INビル」があって
夜になるとコスプレ女子たちが立っています。
おふくろ
ハングル
姉妹
そして、街のランドマーク
折鶴会館
歴史的文化遺産です。
魔宮の入り口
入ったらもう抜け出せない、危険で甘美な魅力があります。
折鶴会館から南に、
お好み焼き「のぐち」はもうありません。
今年の3月末、76年の歴史に幕となりました。
四条通より北には
古きと新しきが交差するクロスロード
天寿園。「死ぬまでに行かなければ絶対後悔するリスト」に入っているお店。(ほな、はよ行きなはれ)
阪急「西院」駅周辺の新築分譲マンション
現在、阪急「西院」駅近で新築分譲マンションは販売されていません。計画予定もありません。
プレミスト京都西院／大和ハウス工業
南へ。「西院」交差点から南へ徒歩9分。西大路通沿いにそびえ立つでかいマンションは
『プレミスト京都西院／大和ハウス工業』
総戸数151戸、「西院」では大規模すぎたようで新規分譲から長らく販売が続いています。
現時点(2023.7.7)での販売価格は
4,980万円：専有面積74.40㎡(22.50坪)／坪単価@221万円
6,020万円：専有面積76.25㎡(23.06坪)／坪単価@261万円
4,890万円：専有面積68.67㎡(20.77坪)／坪単価@235万円
7580万円：専有面積84.72㎡(25.62坪)／坪単価@295万円
京都市内で稀有な4LDKが5000万円台。以前より値下がりしているような・・。
いよいよ最終期です。
『プレミスト京都西院／大和ハウス工業』をより詳しく知りたい人はこちらから
プレサンスロジェ西大路御池／プレサンスコーポレーション
北へ。阪急「西院」駅から北へ「同じく」徒歩9分。こちらは右京区でなく中京区になります。角に建つ無人の市営住宅が商業施設に生まれ変わると言われている「西大路三条」交差点。「壬生東・壬生市営住宅団地再生計画」があります。完成は令和13年度予定。
長らく無人の建物でしたので、廃墟感がありました。再開発は大きなプラスになります。
その北側に建つのが『プレサンスロジェ西大路御池／プレサンスコーポレーション』
今月、7月末に完成予定です。
現時点( 2023.7.7)での販売価格は
6760万円( 4階)：専有面積81.37㎡(24.61坪)／坪単価@274万円
北隣に建つ赤茶色のマンションは『パデシオン西大路御池駅前／睦備建設』(2014年竣工)
現時点( 2023.7.7)での売物件は
5680万円( 2階)：専有面積79.58㎡(24.07坪)4LDK／坪単価@235万円
『プレサンスロジェ西大路御池／プレサンスコーポレーション』の最寄駅は地下鉄「西大路御池」駅歩2分になります。
西大路御池交差点
『プレサンスロジェ西大路御池／プレサンスコーポレーション』をより詳しく知りたい方はこちらから
『阪急阪神不動産』マンション計画地だと思われる敷地
五条通。『イオンモール京都五条』から西へ。
西小路通を越え、ペットショップの横にバリケードが。
以前、「阪急阪神不動産」の労災保険成立票が設置されていました。マンションの標識はまだ設置されていません。
『今井建設・パラドール』の敷地
西院からは少し離れていますが、京都ファミリーの東隣の敷地。
『パラドール／今井建設』の看板が設置されています。 マンション計画だと思われますが・・・長らくこのままです。
四条通を挟んで南側には「今井建設」本社。
西大路五条の南の現在(いま)
『プレミスト京都西院／大和ハウス工業』から南へ
西大路通の西側にバリケードができています。
東側、京都朝鮮会館跡地は取得した会社がマンション計画をするという話でしたが
角にあった写真館の敷地とも一つとなり、五条通にも接道する敷地に広がりました。まだどうなるのかわかりません。
西大路五条南の京都中央信用金庫・西五条支店は建て替えられ7/3に開店しました。不動産活用の一環で複合ビル化し、上層階は賃貸寮として運用します。
さらに南、西大路九条より移転してきたレクサス。
その向かい、西大路通西側の更地に建設されている建物は
スターバックス。すぐ近くのリサーチパークにもスタバはありますが。。。
京都市、周辺部のマンション需要が路線価上昇をけん引
宇治市・地上20階建『クラッシィハウス京都六地蔵／住友商事、関電不動産開発、三菱地所レジデンス』
京都新聞2023.7.4(記事／森静香)
京都市外の最高路線価では、宇治が2.1%増と4年ぶりに上昇した。調査地点はJR六地蔵駅近くで、近年は駅の改良工事や大型マンションなどの開発が活発化していた。
「イトーヨーカドー六地蔵店」が2017年2月まで営業していた敷地に、『クラッシィハウス京都六地蔵／住友商事、関電不動産開発、三菱地所レジデンス』が建設されました。写真左側。地上20階建。
右側のマンションは19階建『パデシオン六地蔵ザ・タワーレジデンス／睦備建設』(2011年竣工)
先行街区は今年1月に完成しました。
地下鉄駅直結。
時代が求める「資産価値」という説得力抜群の立地です。
京都市営地下鉄東西線「六地蔵」駅：
ゲートテラス棟・ゲートタワー棟は敷地内直結1分、
ブライトテラス棟は徒歩3分、
ブライトタワー棟は徒歩4分
JR奈良線「六地蔵」駅：
ゲートテラス棟・ゲートタワー棟は徒歩5分、
ブライトテラス棟は徒歩5分、
ブライトタワー棟は徒歩2分
京阪宇治線「六地蔵」駅：
ゲートテラス棟・ゲートタワー棟は徒歩9分、
ブライトテラス棟は徒歩10分、
ブライトタワー棟は徒歩8分
商業施設・保育園が外環状線沿いに建設予定です。
648世帯の街が生まれます。
『クラッシィハウス京都六地蔵／住友商事、関電不動産開発、三菱地所レジデンス』をより詳しく知りたい方はこちらから
京都市伏見区・大手筋商店街『ブランズ伏見桃山／東急不動産』
京都新聞2023.7.4(記事／森静香)
最高路線価が3年ぶりに上昇した京阪伏見桃山駅(伏見区)近くのエリアでは、東急不動産による商業施設複合型マンションの建設が進む。全114戸の大型物件で、担当者は「地縁のある人や市内のファミリー層、高齢夫妻などが主なターゲット」と明かす。
大手筋商店街そばに、
商業施設が入ります。
より詳しく『ブランズ伏見桃山/東急不動産』を知りたい方はこちらから
京都市南区・JR西大路駅『ジェイグラン京都西大路／JR西日本不動産開発、エヌ・ティ・ティ都市開発』
京都新聞2023.7.4(記事／森静香)
JR西大路駅(南区)近くでJR西日本不動産開発とNTT都市開発が新築分譲する156戸の大型マンションも、投資や別荘用でない居住用の実需に焦点を当て、子育て層など市内在住者からの引き合いが多いという。
駅前に書店が生きていける、まだまだ昭和感の残るJR西大路駅前。
1999年完成、現在のワコール本社ビル。この裏手(西側)に
『ジェイグラン京都西大路／JR西日本不動産開発、エヌ・ティ・ティ都市開発』
6000万・8000万・1億、中心部やその周辺で高騰した新築分譲マンション価格に慣れてしまうと、3000万円台が奇跡的に安く感じてしまうようになりました。
マンション高騰が京都の根強かったエリア性・行政区の壁を破壊しつつあるように思います。「北から南には下がらない」そんな言葉はもう消えていくかもしれません。
『ジェイグラン京都西大路／JR西日本不動産開発、エヌ・ティ・ティ都市開発』をより詳しく知りたい方はこちらから
JR西大路駅の東には、駅歩2分にも関わらず目の前に青々とした畑が広がる『メイツ京都西大路／名鉄都市開発』
THE 南向き。
マンションの東側には公園が整備されました。
その東側、旧洛陽工業高校跡地に新築され令和5年4月開校となった開建高等学校。街の風景がガラッと変わってきました。
『メイツ京都西大路／名鉄都市開発』をより詳しく知りたい方はこちらから
長岡京市・再開発の阪急長岡天神駅前『ジオ長岡天神レジデンス／阪急阪神不動産』
京都新聞2023.7.4(記事／森静香)
京都市周辺のマンション需要も引き続き堅調だ。阪急長岡天神駅(長岡京市)近くで今春販売が始まった阪急阪神不動産のマンションは、分譲価格が1戸6000万〜8000万円台。京都市の平均価格も大きく上回るが「販売戸数の8割が成約済み」(広報)で、ほとんどが居住用の実需という。
長岡京市、アゼリア通り。新庁舎が2月に開庁した「長岡京市役所」
車でのアクセスが非常に困難だった阪急長岡天神駅「東口」。道路拡幅、駅前広場整備などが計画される再開発が始まっています。
お店が立ち並ぶ阪急長岡天神「西口」。
駅西口から南に進むと、純喫茶の南に
『レーベン長岡天神CRESIST／MIRARTHホールディングス』
特急停車駅『阪急長岡天神』駅歩3分。18年ぶりに駅歩3分の立地!
そして、このマンションに隣接して
『レーベン長岡天神CRESIST／MIRARTHホールディングス』より先に分譲して早々と「完売御礼」となった『クレヴィア長岡天神／伊藤忠都市開発』。写真左側の建物です。
公式HPより
天神通は拡幅工事のため埋蔵文化財発掘調査中です。
イズミヤの看板の向こうに現れたクレーン
隣はスーパー「イズミヤ」、そして四方接道の稀有な立地です。
『ジオ長岡天神レジデンス／阪急阪神不動産』
西南(イズミヤ)からのアングル。南側も歩道に接道しています。
南側にはガラ空きのイズミヤの駐車場。
天神通を東へ進めば
スーパー「万代」、さらに徒歩9分でJR「長岡京」駅へアクセスできます。
6月中旬に送られてきた『ジオ長岡天神レジデンス／阪急阪神不動産』の先着順販売住戸表です。
こんな表を送付する時は、よほど売れ行きに自信がある時ですよね。
6月中旬時点の先着順販売住戸表です。
より詳しく『ジオ長岡天神レジデンス／阪急阪神不動産』を知りたい方はこちらから
おわり
スムラボ記事
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投稿おつかれさまです。
いつも楽しく拝見しています。
西院良いですよねー
他府県の方にはあまり馴染みのない土地かもですが、ディープな雰囲気も含めて地元民のための街が残っている感じがします。
最近？できたお店ですと、阪急オアシスの向かいにあるパッタイという創作タイ料理屋さんがおすすめです（シェフは元ホテル料理人のタイ人の方です）。
あと、西大路御池のプレロジェは先ほど見たら完売になっていました。
次回の記事も楽しみにしております。
コメントありがとうございます。
西院は深みがあります。いいですよねー。お店に店主の個性が反映されています。
御前通のタイ料理屋さんが美味しいという件、先日私も聞きました。(まだ行けてませんが。)
西院お店情報もありましたら、どんどん教えてくださいね。
プレロジェ、完売御礼になってましたね。
ジオも完売してますので、あの辺りの新築がなくなりましたね。
今後とも宜しくお願いします。