【グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE】予定価格一覧と価格考察!【後編】【すごろく】

今回は前回に続き「グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCE」のモデルルーム訪問記事の後編です。

前編をまだ読まれていない方はこちらも併せてご覧ください。

【グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE】モデルルームオープン!最高価格25億円の大阪No1物件は買いか?!【前編】【すごろく】



ちなみに、大阪最高峰のモデルルーム訪問ということで、妻と一緒に行こうと思いましたが『全部1億円超える物件なんて恐れ多いから今回は見送りで♪』とのことで泣く泣く一人でモデルルームに訪問…

みなさまはモデルルーム訪問は家族と一緒に行きますか?
それとも一人で行きますか?
(グラングリーン大阪のモデルルームは他の物件より一人で来ている人も多かったので違和感はありませんでしたが…)

なお、モデルルームの感想は圧倒的なクオリティに感動しました。
何もかもが凄すぎて…

ただ、個人的にはブリリアタワー堂島のモデルルームの方が好きだったかな〜。
モデルルームの造りだと思いますが、グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCEの最上階のモデルルームの角部屋のリビングに装飾物が多かったため開放感を感じずらかった感はありました(王宮のようなモデルルームのデザインの影響ですかもしれませんが)。
対してブリリアタワー堂島の最上階をイメージしたモデルルームはアートのような空間ではありましたが、白を基調としたデザインで窓面も多く開放感のあるデザインだった印象です。

さて、いつもながら前置きが長くなりましたので、ここから後編を始めていきます!

  1. 前編(前回):立地・建物デザイン・共用施設
  2. 後編(今回):予定価格・専有部仕様・まとめ

物件概要

  • 名称:グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE
  • 所在地:大阪市北区大深町1番41
  • 交通:
    JR「大阪」駅(中央北口)徒歩7分
    阪急電鉄「大阪梅田」駅茶屋町口徒歩9分
    Osaka Metro「梅田」駅5番出口徒歩9分
  • 総戸数:484戸(募集対象外住戸248戸含む) ※一般販売住戸:236戸
  • 間取り:LDK、1LDK、2LDK
  • 専有面積:45.61㎡~305.46㎡
  • バルコニー面積:6.14㎡~62.03㎡
  • カーギャラリー面積:52.94㎡
  • 規模:地上46階
  • 駐車場: 256台(平面48台(来客用平面2台、平面(福祉対応)1台を含む)、エレベーターパーキング180台、カーギャラリー28台)
    月額使用料:60,000円~100,000円
  • 駐輪場:457台
    月額使用料:100円〜700円
  • 入居時期:2026年3月下旬
  • 売主:積水ハウス株式会社
    大阪ガス都市開発株式会社
    オリックス不動産株式会社
    関電不動産株式会社
    阪急電鉄株式会社
    三菱地所レジデンス株式会社
    うめきた開発特定目的会社
  • 管理会社:積水ハウスGMパートナーズ株式会社
  • 設計:株式会社竹中工務店・株式会社日建ハウジングシステム〈うめきた2期区域設計監理業務共同企業体〉
  • 監理:株式会社日建ハウジングシステム〈うめきた2期区域設計監理業務共同企業体〉
  • 施工:うめきた2期共同企業体〈株式会社竹中工務店・株式会社大林組〉
  • 販売予定時期:2024年2月上旬
マンションコミュニティ:グラングリーン大阪(GRAND GREEN OSAKA)ってどうですか?

仕様・クオリティ

天井高

天井高は一番低い住戸でも2.7mでブリリアタワー堂島と同じ高さです。
この辺りは高級マンションのスペックではあります。
(リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎も2.7mありましたね)

なお、ブリリアタワー堂島は38階executive以上のフロアは天井高3m以上となるため、グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCEより天井高は高くなっております。
グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCEの最上階の天井高は5mになりますので、ブリリアタワー堂島の最上階より1m高くなります。

一般的なタワーマンションの天井高は2.5mとなるため、それの倍の高さ…
モデルルームで体感したら圧巻でした!
  • 5〜40階:2.7m
  • 41〜44階:2.95m ※メゾネットタイプ除く
  • 45階:2.85m
  • 46階:5m
〜ブリリアタワー堂島〜
  • Ocean:4階〜27階  (天井高2.7m)
  • Executive:38階〜43階(天井高3m)
  • Premium:44階〜46階(天井高3.2m)
  • The Sky:47階〜48階(天井高 47階:3.85m、48階:4.0m)

バレーサービス

グランフロント大阪オーナーズタワーと同じくバレーサービスがあります。
車寄せで鍵を預けて専用人が出庫・駐車してくれるサービスです。
グランフロント大阪オーナーズタワーでどれだけの人が活用しているか把握しておりませんが、大阪最高峰のマンションだけあって力が入っていますね。

大阪市内のマンションで他にバレーサービスがあるマンションって他にあったかな…
賃貸だとラ・トゥール大阪梅田はありますが、分譲マンションだとなかったような…
(ブランズタワー梅田Northはポーターサービスはありましたね)

バレーサービス

玄関ドア

本物件の玄関ドアは低層階も含む全ての階が自動ドアを採用しております。

重たい荷物を持ってても玄関の扉に触れることなく家に入れます!

個人的にマンションでは初めて見ましたし、ホテルでもこのようなタイプのドアってあるのでしょうか…
ブリリアタワー堂島の高級な玄関にも圧倒されましたが、この玄関自動ドアも興奮しちゃいますね。

実需層がどこまで本物件に住むかわかりませんが、ベビーカーなどがあると通常の玄関ドアって開けるの結構大変なので、自動ドアタイプだと便利ですね。

話は変わりますが、車はスライドドアタイプに乗っているのですが、車の中で寝ている子供を抱き抱えて車を降りる時も楽々です。
(出かけたら半分くらいの確率で車の中で寝ている状態で自宅に到着します)

スライドドアに慣れると本当に便利なので玄関自動ドアも憧れますね〜。

玄関ドア

専有部仕様

坪単価なりの仕様にはなっているかと思いますが、低層階でも高層階でも仕様は同じなので低層階の坪単価が安い住戸はお得な感じはしますね。
  • キッチン天板、洗面台カウンター、トイレカウンターは天然石(シーザーストーンも選択可能)
  • 浴室は壁面と床面タイル張り
  • 浴室扉は無償で透明ガラスも選択可能(無償であっても曇りガラスタイプを選択しそうですが…)
  • リビング、洋室にもビルトインエアコン搭載

バルコニーガラス

  • 5階〜19階:コンクリ吹き付け、上部分のみガラス
  • 20階以上:バルコニー透明ガラス
バルコニーが透明か非透明かで眺望の感じ方は大きく異なるため、可能であれば20階以上を選択したい所。
特に北、西は眺望が抜けるので開放感を感じやすいのと、南はグラングリーン大阪の公園があるためリビングからソファに座って公園viewを楽しみたい方は20階以上を断然オススメします。

バルコニーウッドデッキ

  • 5階〜22階:通常
  • 23階以上:ウッドデッキ
23階以上のバルコニーは最初からウッドデッキになっており、更にエアコンの室外機がウッドデッキの下に収納することができますのでバルコニーがスッキリします。
その代わり、バルコニー部分は上の階の室外機分の高さが低くなっているため気になる方は気になるかも。。
一応、モデルルームではそこまで気にはなりませんでしたが。

価格一覧

  • 平均価格:坪1,100万円
  • 35階以下平均価格:坪800万円
  • 最安値住戸:9,600万円(坪695万円)〜
  • 最高値住戸:25億円(坪2,701万円)
モデルルームで予定価格を確認した瞬間の反応としては…
『やっぱりすげぇ高い〜!』

でしたが、家に帰って価格表をまとめていると、

『あれれ、よく見ると坪単価安い所も結構あるし、グランフロント大阪オーナーズタワーより安い部屋あるやん!』
と感じました。

既にアンダーで半分ほどが成約済みとなっておりますので、1つ1つアンダー時の価格と比較することは難しいですが、
  • アンダー価格と比較して値上がりしていない部屋もある
  • 逆にカーギャラリー付きの住戸などのプレミアム住戸は大幅値上げ
カーギャラリー付き住戸は全体で28戸ですが、アンダー販売で24戸が成約済みで一般販売住戸では4戸しか販売がありません。

132㎡タイプでは下の階層になったにも関わらず約5,000万円値上げ、161㎡の部屋は約1.5億円値上げになっている状態です。
(ブリリアタワー堂島でも1期より6,000万円値上げの部屋もありましたし、ジオタワー新町の最上階キャンセル住戸は8,000万円値上げもあったので、とりあえず一番最初が一番お得ですね。と言っても新築値上げ額だけで普通のタワマンが買えてしまうレベル)

高層階の角部屋やメゾネットタイプなども値上がりしているようですが、アンダー価格の全てを把握できていないため詳細は闇の中…

アンダー販売から5,000万円以上も値上がりしたカーギャラリー付き住戸。なお、パーキングエレベーターは該当住戸のみで支払います。駐車場利用料10万円/月


なお、一番安い住戸は7階45㎡で9,600万円、坪単価695万円と坪700万円切りは嬉しいですね。
アンダー販売でも一番下の5階で9,400万円だった認識なので値上がり感はないと思います。

また、低層階を中心ですが坪700万円台も結構あります。
眺望抜ける14階以上の西向き・南向きでも坪単価700万円台は魅力的ですし、バルコニーが透明ガラスになる20階以上の部屋でも坪単価700万円台の部屋が複数あるため、予算が伸びるのであれば低層階にいくより、せっかくの眺望を透明ガラスバルコニーで楽しめる階まで上がった方が良いかと考えます。

21階東向きの部屋は坪600万円台もありますね、むしろ7階の部屋より安い!
グランフロント大阪オーナーズタワーやグランフロント大阪(インターコンチネンタルホテル)がある向きなので眺望の抜け感はありませんが、オーナーズタワーまでの距離は60m、グランフロント大阪までの距離は120mほど離れているため、まぁそこまでは気にならないかもしれませんね。

方角による見える景色のイメージですが、
  • 東:グランフロント大阪と被り(60〜120mの距離感はある)
  • 南:公園view(東に近いと新しく完成するキャノピーbyヒルトン大阪梅田と被る部屋もあり)
  • 西:スカイビル方面で抜け感あり(将来的に郵便局の建て替えがあればスカイビル級のビルは出来るが、可能性は低いかと)
  • 北:淀川view(眺望の抜け感でいくと一番安心感はあるが、この景色ならここじゃなくても体験は可能)
では価格一覧です。
※予定価格のため今後変動の可能性あり

7階〜21階の価格表

低層階でも眺望の抜ける角部屋、特に北西角と南西角に単価が乗っています。
グラングリーン大阪らしい唯一無二の公園眺望は南西角、眺望の抜け感を狙うなら北西角となります。

※画像はクリックすると拡大します。

5階〜21階の価格表

30階〜46階の価格表

40階からの価格はすごいですね、もはや異次元です。
特に46階最上階は一気に坪単価高くなります、流石、関西最高峰の価格25億円…

ちなみに、一般販売では305㎡が一番大きい面積ですが、同じく最上階に378㎡、321㎡の部屋がアンダーで販売されておりましたが既に成約済みです。
価格は非公開とのことですが、最上階の坪単価で計算すると31億円くらいはしそうですね…

※画像はクリックすると拡大します。

30階〜46階の価格表

グランフロント大阪オーナーズタワーとの比較

本当はブリリアタワー堂島の直近の新築価格も入れて比較検討したかったのですが、グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCEの価格を考慮した値上げ価格にするためか10月販売が2024年に販売に延期したため未考慮です。

今回は以下の3つの分野で階層別の坪単価を比較します。
  • グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCE(ピンク色)※一部住戸で比較
  • グランフロント大阪オーナーズタワー 成約価格(青色)
  • グランフロント大阪オーナーズタワー 販売中価格(赤色) ※2022年、2023年の成約価格
簡単な考察は以下の通り
  • 低層階はグランフロント大阪オーナーズタワーの成約価格よりグラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCEは高いため注意が必要
    ただ、直近のグランフロント大阪オーナーズタワーの販売価格は上がっているため、この価格帯で成約出来るならグラングリーン大阪の低層階はかなり買い!
  • 中層階はグランフロント大阪オーナーズタワーの成約価格よりもグラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCEで安い部屋がチラホラありますので、これらはかなり買い!
    (グランフロント大阪オーナーズタワーには角部屋の単価も混ざっていますが)
  • グランフロント大阪オーナーズタワーの最高成約坪単価は977万円と1,000万円以下。
    大阪で坪1,000万円以上は未知なる領域となる。
    →しかし、個人的にはグラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCEの影響で周辺の新築・中古は更に高騰すると思っているので、買えるなら買うべき!と考えています。
※画像はクリックすると拡大します。

グランフロント大阪オーナーズタワーとの比較

ランニングコスト

管理費+修繕積立金:550円/㎡

クオリティ高い共用施設の割には意外と控えめだな!という印象です。
グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCEは7階の9,600万円の住戸も46階最上階25億円の人も使える共用施設は全く同じで管理費などの差分もないので、安い部屋を購入される方は特に魅力的ですね。

ブリリアタワー堂島のOceanフロアが528円/㎡、ホテル上のexecutiveフロア以上が616円/㎡となりますので、比較すると『えっ安くない?!』と思いますが、一般的なマンションと比較すると高いのは高いです。

ただ、最近増えてきた定期借地物件と比較すると、毎月の定期借地代を払うことを考えると本物件の方が安くなります。

〜管理費+修繕積立金比較〜

  • グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCE:550円/㎡
  • ブリリアタワー堂島Ocean:528円/㎡
  • ブリリアタワー堂島executive以上:616円/㎡
  • シエリアタワー中之島:420円/㎡+定期借地関連253円/㎡=673円/㎡
  • 梅田ガーデンレジデンス:547円/㎡+定期借地関連180円/㎡=727円/㎡
グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCEの管理費・修繕積立金はまぁそれくらいよね、と思ってはいますが、エネファーム代が高すぎるのは気になります。
エネファーム付きのマンション購入したことがありますが、毎月の料金は取られていなかったんですよね。
(10年後の買い替え時にかかるコストを月々に回しているとか?確認したら更新します)

S-45の45㎡の部屋のランニングコスト

合計:37,257円
  • 管理費:15,960円
  • 修繕積立金:9,120円
  • セキュリティサービス料金:242円
  • インターネット使用料:1,045円
  • エネファーム利用料:9,460円
  • 災害時不在住戸エネファーム利用料:418円
  • マンションポータル利用料:132円
  • 民間ゴミ回収費:880円
管理費・修繕積立金以外はどの部屋も一律料金です。
角部屋はfix窓ガラスの清掃費用が必要です(1,700円程度/月)。

駐車場

  • 機械式駐車場(普通車):60,000円
  • 機械式駐車場(ハイルーフ):75,000円
  • 平面駐車場:95,000円
  • 平面駐車場(EV対応)100,000円
営業の方に聞くと部屋による優先権があるため、一般販売分で駐車場枠を取るのは結構難しそうな反応でした。

スケジュール

  • 1期要望書受付:2023年12下旬まで
  • 登録申込・抽選:2024年2月上中旬
  • 鍵の引き渡し:2026年3月
予約が取れない中でローン組は審査を行い要望書を年内に出さないといけないスケジュール感は結構タイトです。。

まとめ

残り236戸を何戸ずつ販売するかはまだ決定していないようですが、入居開始の2026年3月頃までゆっくり販売していくとのことでした。

つまり
  • 1回あたりの販売数はかなり数が絞られるため抽選激戦(恐らく20戸〜30戸ずつの販売を想定)
  • 販売毎に値上げする(営業さんから値上げの話は出ていました)
既にモデルルームの予約も常に満席状態で予約が全く取れない状況にも関わらず、1回あたりの販売戸数が絞られるとどの部屋も高倍率になることは間違いありません。。

アンダー販売では最高倍率50倍とのことでしたが、もしかしたら100倍を超える部屋もあるかもな〜と思っています。
(値段はハルミフラッグの3倍くらいですが同じような倍率になるかもしれませんね)

私自身は買える部屋が限定的なので、買える範囲で倍率が低い所に申し込みをする予定ですが、みなさんも希望住戸<当選確率が高い住戸を優先的に選択した方が良いかと考えます。
でないと、新築販売中からどんどん値上げするため、落選する度に次申し込みする際には値上げした部屋に申し込みをしないといけなくなるためです。

大阪最後の一等地開発の本物件は紛れもなく高いですが、築10年のグランフロント大阪オーナーズタワーの中古より安い部屋もあると思うと、間違いなく買いです。
(南棟も既に本物件より高いことが決まっていますし)

そして、今後、万博、大阪IR、更には鉄道延伸やグラングリーン大阪全面開業など様々なイベントもあり、更なる高騰が期待される本物件はぜひ狙いたいマンションです。

走り書きになったため、アップデートがあれば順次更新します!
それでは、次回もお楽しみに!!

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◾︎大阪市内を中心とした新築マンション情報を発信しています。
◾︎マンション経験値(2022年11月時点)
- 購入5軒(いずれも新築、内1軒は投資用)
- 売却2軒
- 賃貸1軒
◾︎2021年に3軒目、2022年に4軒目&5軒目を購入しましたが、まだまだ自分自身のマンション探しも続きそうです…
◾︎全国転勤の会社員のため半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。
◾︎対応領域:新築購入/中古購入/自宅売却/マンション投資

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

2 件のコメント

  • chie より:

    とても勉強になりました。

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