パークホームズ仙台中央 (おったまげ物件第3号。首都圏を取り込み、大盛況につき、来場予約が困難になっています。)【トミー】

Contents

はじめに

  • 宮城県仙台市青葉区中央にて、三井不動産レジデンシャルが分譲供給をしている パークホームズ仙台中央 を紹介するものであります。
  • 今回は、前稿からのアップデート版になります。
  • なお、正式なクオリティブックがまだできておりませんので、あくまで暫定版になりますので、あしからず。
 

立地および周辺環境等

土地に関する概要や周辺環境等は、前稿と同じです。

パークホームズ仙台中央 (東北エリアにおける最注目物件: 世界を見据える仙台の最前席となり得るか???)【トミー】



 



 



 

各種ハザードに対する影響関連

地耐力:

調査結果なし



 

地震時の建物の揺れやすさ:

やや揺れにくい



洪水による浸水の可能性:





 

内水による浸水の可能性:

リスク有



 

過去の浸水履歴:

履歴有



 

液状化の可能性:



 


 

建物仕様等

概要

販売対象戸数:

物件リリース当初は、166戸でしたが、その後、176戸に変更をされています (非分譲住戸数は、4戸: 住戸配置図を参照)。

 

仕様等

  • ZEH-M Oriented
  • 中間層免震
  • エレベーター: 2基 (17人乗および13人乗、ともに120m / 分)、着床制限無
 

敷地計画図

1階

(社内資料より引用、一部改変)


 

各動線等

  • メインエントランス: 敷地南側
  • サブエントランス: 敷地東側
  • 自動車出入口: 敷地北西側
  • 自転車、バイク出入口: 敷地南西側
  • ゴミ置場: 建物内
  • 配電盤、蓄電池: 1階に配置
 

2階から10階

(公式ウェブサイトより引用)


 

デザイン

(配布資料より引用)


 

かなり色合いが分かりづらいですが、バルコニーガラスは基本的には透明であり、住戸によってストレートや黒など、色合いが異なるガラスを採用しています。

 

(メインエントランス、プレスリリースより引用)


 

(エントランスホール、プレスリリースより引用)


 

専有住戸

概要

  • 面積: 31.18m2 – 150.42m2
  • スタンダード: 9戸 / フロア (2 – 10階)、7戸 / フロア (11 – 23階)
  • プレミアム: 4戸 / フロア (24階、25階)
 

住戸配置図

販売状況項を参照

 

間取り図

第1期販売対象

H

72.57m2、南東リビング、中住戸

(公式ウェブサイトより引用)


 

J

84.95m2、南西角住戸

(公式ウェブサイトより引用)


 

K

92.21m2、南東角住戸

(公式ウェブサイトより引用)


 

O

150.42m2、南東角住戸、プレミアムタイプ

(公式ウェブサイトより引用)


 

M

119.16m2、中住戸、プレミアムタイプ

(配布資料より引用)


 

L

117.65m2、北西角住戸、プレミアムタイプ

(配布資料より引用)


 

次期以降

E

67.22m2、南西リビング、中住戸

(公式ウェブサイトより引用)


 

I

74.07m2、北西角住戸

(配布資料より引用)


 

G

72.57m2、南東リビング、中住戸

(公式ウェブサイトより引用)


 

F

69.34m2、南東リビング、中住戸

(配布資料より引用)


 

想定される眺望

  • 想定階数は、中2階の免震階を1.75m、標高を34.6m、階高を3.2mと仮定して算出しています。
  • 地上から段階的に見上げた写真は、現地の状況項を参照ください。
 

北東

本物件から前面建物までの距離: 約40m

 

(3.5階相当、googleより引用)


 

(8.8階相当、googleより引用)


 

(12階相当、googleより引用)


 

(18階相当、googleより引用)


 

(24.7階相当、googleより引用)


 

南東

  • 本物件から前面建物までの距離: 約34-36m
  • 眺望等に関する事項は、後記のよもやま話を参照
 

(5.3階相当、googleより引用)


 

(14.4階相当、googleより引用)


 

(22.6階相当、googleより引用)


 

南西

本物件から前面建物までの距離: 約11m

 

(4.4階相当)


 

(7階相当)


 

(11階相当)


 

(15階相当、googleより引用)


 

(25階相当、googleより引用)


 

構造関連の標準仕様

  • アウトフレーム工法
  • 天井高: 2.6m (プレミアムフロア: 2.7m)
  • 二重床、二重天井
  • サッシ遮音等級: T2 (全居室)
  • リビングダイニングのサッシ高: 2.15m (ハイサッシ)
  • 浴室ダウンライト
  • 足元停電灯
  • キッチンの吊戸棚: A、B
  • トイレの手洗いカウンター: J、K、L、M、N、O (L、M、N、Oの天板は、人工大理石)
  • 五面鏡、天井カセット型エアコン、食器棚、システムキッチンの天然石天板: L、M、N、O
 

機能関連の標準仕様

  • ディスポーザー
  • 食洗機
  • 床暖房: リビングダイニングのみ
  • 断熱浴槽
  • コンロ: IH
  • 無水両面焼きグリル (一部住戸のみ)
 

専用使用部分

  • バルコニー水栓等: 無
  • バルコニー戸境: 隔板
  • 住戸前インターホンカメラ: 有
 


 

共用部分、附帯サービス等

共用施設

エントランスラウンジ

(プレスリリースより引用)


 

ガーデンラウンジ

(配布資料より引用)


 

コーチエントランス: 屋根付

(配布資料より引用)


 

共用設備

  • ペット足洗場
 

防災、減災

  • 防災倉庫: 各階
  • 非常用自家発電設備
  • 非常コンセント
  • 蓄電池
  • エキスパンションジョイント
 

附帯サービス等

  • コンシェルジュ
  • ソフトドリンクサービス: コンシェルジュカウンターにて、おしぼりやお茶等を提供 (10:00 – 16:00)、初年度のみ無料、次年度以降は管理組合の負担
  • ライブラリーサービス: 共用部分、タブホスポット
  • ハンズフリー: オートロックのみ
  • 高圧受電一括供給: Next Power株式会社
  • インターネット設備: つなぐネットコミュニケーションズによる全戸一括加入方式
  • ホテル提携: ホテルメトロポリタン仙台のレストラン飲食代金10%オフ
  • ホテル提携: 三井ガーデンホテル仙台のレストラン飲食代金5%オフ (月-木曜日、ディナー限定)
  • DATE BIKE: 敷地西側
 

駐車場

概要

  • 駐車場率: 50% (90台 / 180戸)、来客用1台別途
  • 平面2台 (約2%)、タワー式88台 (約98%)
  • 優先権付住戸有
  • 車両制限、区画等は、営業担当者に確認をお願い致します。
 

使用料

  • 平置 (屋根無)、2台: 42,000円 / 月
  • タワー (普通車、40台): 29,800円 / 月
  • タワー (ハイルーフ、46台): 37,700円 / 月
  • タワー (ハイルーフ (身障者用)、2台): 37,700円 / 月
 

マンション管理

  • 管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス東北株式会社
  • 管理方式: 第三者管理方式
 


 

コスト

イニシャル

修繕積立基金
  • A (31.18m2): 244,800円
  • B (32.05m2): 252,000円
  • C (35.32m2): 277,800円
  • D (40.48m2): 318,000円
  • E (67.22m2): 528,600円
  • F (69.34m2): 544,800円
  • G、H (72.57m2): 570,600円
  • I (74.07m2): 582,000円
  • J (84.95m2): 667,800円
  • K (92.21m2): 724,800円
  • L (117.65m2): 924,600円
  • M (119.16m2): 936,600円
  • N (147.67m2): 1,160,400円
  • O (150.42m2): 1,182,600円
 

ランニング

合計額の内訳 (単位: 円 / 月) = 管理費 + インターネット等使用料 + ゴミ回収サービス料 (L、M、N、O) + 修繕積立金
  • A (31.18m2): 11,948円
  • B (32.05m2): 12,238円
  • C (35.32m2): 13,318円
  • D (40.48m2): 15,028円
  • E (67.22m2): 23,878円
  • F (69.34m2): 24,578円
  • G、H (72.57m2): 25,648円
  • I (74.07m2): 26,138円
  • J (84.95m2): 29,748円
  • K (92.21m2): 32,148円
  • L (117.65m2): 47,218円
  • M (119.16m2): 47,808円
  • N (147.67m2): 58,848円
  • O (150.42m2): 59,928円
 
  • 管理費: 約200円 / m2 / 月
  • 修繕積立金: 約131円 / m2 / 月
※ 値上げ計画: 数千円 (住戸タイプによる) / 年 → 11年目まで
  • インターネット等使用料: 1,628円 / 月
  • 修繕積立一時金: 徴収予定無
 


 

販売価格

一覧図

  • 黄色: 第1期の販売対象住戸
  • グレー: 非分譲住戸


 

H (72.57m2、南東リビング、中住戸)

  • 5階: 6,500万円台、約300万円 / 坪、約90万円 / m2
  • 8階: 6,600万円台、約304万円 / 坪、約92万円 / m2
  • 11階: 7,000万円台、約322万円 / 坪、約97万円 / m2
  • 15階: 7,200万円台、約331万円 / 坪、約100万円 / m2
  • 18階: 7,300万円台、約336万円 / 坪、約101万円 / m2
  • 20階: 7,400万円台、約341万円 / 坪、約103万円 / m2
  • 22階: 7,400万円台、約341万円 / 坪、約103万円 / m2
 

J (84.95m2、南西角住戸)

  • 5階: 8,800万円台、約345万円 / 坪、約104万円 / m2
  • 8階: 8,900万円台、約349万円 / 坪、約105万円 / m2
  • 11階: 9,500万円台、約372万円 / 坪、約113万円 / m2
  • 15階: 9,700万円台、約380万円 / 坪、約115万円 / m2
  • 18階: 9,800万円台、約384万円 / 坪、約116万円 / m2
  • 20階: 9,900万円台、約388万円 / 坪、約117万円 / m2
  • 22階: 10,000万円台、約392万円 / 坪、約118万円 / m2
 

K (92.21m2、南東角住戸)

  • 5階: 9,900万円台、約357万円 / 坪、約108万円 / m2
  • 8階: 10,200万円台、約368万円 / 坪、約111万円 / m2
  • 11階: 10,700万円台、約386万円 / 坪、約117万円 / m2
  • 15階: 11,200万円台、約404万円 / 坪、約122万円 / m2
  • 18階: 11,900万円台、約429万円 / 坪、約130万円 / m2
  • 20階: 12,400万円台、約447万円 / 坪、約135万円 / m2
  • 22階: 12,800万円台、約461万円 / 坪、約139万円 / m2
 

プレミアムフロア

  • L (117.65m2)
  • M (119.16m2)
  • N (147.67m2)
  • O (150.42m2)
※ 詳細な予定価格の掲載は、自粛しますが、上限額が ¥250,000,000程度です。

 


 

オーナーズスタイリング

  • 実際のモデルルームでは、多くの有償オプションが見れますので、特に関心が強い場合は足を運んで頂くのが良いかと存じます。
  • また、オプションをつけることで、それに伴う収納の低下などの副作用的な変更も起こりえますので、料金等とともに、必ず営業担当に詳細の確認をお願い致します。
 

無償

プランセレクト

(例) 4LDK + WIC → 2LDK + N + WIC

 

カラーセレクト

フローリング、下足入扉、キッチンおよび洗面化粧台扉について、
  1. オーガニックアイボリー
  2. ニュアンスグレージュ
  3. リッチブラウン
 
  • 共通の仕様: 玄関床、洗面化粧室床、天井壁クロス、キッチンおよび洗面化粧台天板、収納扉
  • ただし、洗面室およびトイレ床、システムキッチンおよび洗面化粧台天板は、有償有
 

スタイルセレクト

  1. システムキッチンのカウンタートップ: 85cm → 90cm
  2. 洗面化粧台のカウンタートップ: 80cm → 85cm (ただし、三面鏡が約5cm縮小)
 

有償

玄関

  • 下足収納パーツセット
  • 手摺下地
  • 玄関扉電池錠
 

洋室、廊下

  • 洋室: フローリング → カーペット
  • 廊下: フローリング → タイル
 

キッチン

  • 食洗機グレードアップ (システムキッチンの収納量の減少、およびEとGは3段引出しの無を伴う)
  • 水栓: タッチレス、等
  • IHグレードアップ
  • システムキッチン天板: 人工大理石 → 御影石、フルフラット
  • システムキッチンのカウンター側面: 御影石に変更した場合のみ、同素材の石貼り
  • シンクグレードアップ: 各種プレート付属
  • レンジフードグレードアップ
  • 食器棚
  • 吊戸棚、および吊戸棚ダウンウォール
  • 他多数
 

洗面化粧室

  • 洗面化粧台天板グレードアップ: 御影石
  • 水栓グレードアップ: タッチレス、ウルトラファインバブル等、
  • 三面鏡下部グレードアップ: タイル貼り、クリアミラー → フロストミラー
  • 三面鏡くもり止めヒーター
  • 三面鏡プリンセスミラー (TOTO) ← 個人的にお勧め (くもり止めヒーターとの併用不可)

(配布資料より引用)


 
  • 三面鏡下部シームレスライト (三面鏡収納サイズが縮小)
  • 床グレードアップ: 塩ビタイル
  • 洗濯機置場の上部吊戸棚
  • 他多数
 

浴室

  • 透明ガラス扉
  • ミラー変更: 縦型 → 横型
  • 浴室テレビ (24インチ)
  • 浴室扉タオルバー: 1本 → 2本
 

トイレ

  • 床グレードアップ: 塩ビタイル
  • 手摺下地
  • トイレリモコングレードアップ: 自動開閉、自動洗浄機能が追加 (JおよびKは、自動洗浄機能付)
 

リビングダイニング

  • 3枚引戸: 木質素材 → アルミハンガードア (E、H、J、Kのみ可)
  • 床暖房拡張 (メニュープランでLD拡張プランの申込の場合のみ適用可)
 

その他

  • アウトレット
  • ライティングスイッチ
  • 調光スイッチ、ダウンライト、ユニバーサルダウンライト
  • 開戸 ⇔ 引戸
  • サムターン錠、シリンダー錠: 洋室、納戸、WIC建具 (標準設置箇所有)
  • ペットドア
  • ピクチャーレール
  • 浮き壁設置: リビングダイニングおよび洋室の戸境壁
  • 衣類掛け
  • 他多数
 

Kタイプのみ ← うろ覚えです
  • 壁クロスを建具や収納扉等と一体化させた部材に変更可能

(配布資料より引用)


 

申込期限

  • 2階: 終了
  • 3階: 2024年4月21日
  • 4階: 2024年4月28日
  • 5-7階: 2024年5月19日
  • 8-10階: 2024年6月30日
  • 11-13階: 2024年7月28日
  • 14-16階: 2024年9月15日
  • 17-19階: 2024年11月3日
  • 20-22階: 2024年12月21日
  • 23-25階: 2025年2月2日
 


 

周辺物件の分布状況

  • 本稿では、本物件を中心とした物理的な距離の周辺ではなく、本物件の立地特性を鑑みて、仙台駅ないしはアーケード街周辺における代表的な物件をプロットしました。
  • したがって、ライオンズ仙台五橋シエリア仙台五橋 は、含めていません。
 

位置図



 

新築

A ネベル一番町 récent

青葉区一番町、タカラレーベン、地上15階建、総戸数86戸、2024年7月竣工予定

 

B プラウド一番町一丁目

青葉区一番町、野村不動産、地上15階建、総戸数111戸、2024年2月竣工予定

 

C シティタワー青葉通一番町

青葉区国分町、住友不動産、地上24階地下1階建、総戸数158戸、2023年12月竣工

 

D プラウド錦町公園

青葉区錦町、野村不動産、地上14階建、総戸数64戸、2023年1月竣工

 

中古

① プラウドタワー本町二丁目

青葉区本町、野村不動産、地上20階建、総戸数89戸、2023年2月竣工

 

② ネベル仙台 Plaisir

宮城野区小田原山本丁、タカラレーベン、地上12階建、総戸数43戸、2023年1月竣工

 

③ ネベル仙台一番町 Benir

青葉区一番町、タカラレーベン、地上12階建、総戸数33戸、2021年12月竣工

 

④ ネベル仙台CROIRE

宮城野区車町、タカラレーベン、地上14階建、総戸数52戸、2021年9月竣工

 

⑤ シエリアタワー仙台青葉通

青葉区大町、関電不動産開発、地上23階建、総戸数90戸、2021年2月竣工

 

⑥ グローリオコンフォート青葉通一番町

青葉区国分町、あなぶきホームライフ、地上15階建、総戸数56戸、2021年1月竣工

 

⑦ レーベン仙台一番町 THE FAVE

青葉区一番町、タカラレーベン、地上15階建、総戸数43戸、2019年8月竣工

 

⑧ デュオヒルズ仙台花京院ザ・タワー

青葉区花京院、フージャースコーポレーション、地上20階建、総戸数95戸、2017年9月竣工

 

⑨ クレアホームズ一番町プレステージ

青葉区一番町、セントラル総合開発、地上15階建、総戸数96戸、2017年9月竣工

 

⑩ パークリュクス仙台

青葉区中央、三井不動産レジデンシャル、地上15階建、総戸数52戸、2017年4月竣工

 

⑪ デュオヒルズ仙台ザ・マークス

宮城野区車町、フージャースコーポレーション、地上18階建、総戸数88戸、2016年2月竣工

 

⑫ シティタワー仙台一番町レジデンス

青葉区一番町、住友不動産、地上30階地下1階建、総戸数136戸、2015年4月竣工

 

⑬ ザ・パークハウス仙台駅前

宮城野区榴岡、三菱地所レジデンス、地上18階建、総戸数68戸、2015年3月竣工

 

⑭ ザ・青葉通レジデンス

青葉区一番町、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、住友不動産、地上24階地下1階建、総戸数251戸、2015年1月竣工

 

⑮ THE SENDAI TOWER 一番町レジデンス

青葉区一番町、三井不動産、野村不動産、地上22階地下1階塔屋1階建、総戸数118戸、2013年12月竣工

 

⑯ ザ・レジデンス一番町

青葉区一番町、森トラスト、地上29階地下1階建、総戸数244戸 (賃貸住戸を含)、2010年6月竣工

 

⑰ シティタワー仙台花京院

青葉区花京院、住友不動産、地上29階地下1階塔屋2階建、総戸数182戸 (住戸のみ)、2010年3月竣工

 

⑱ ミッドプレイス仙台タワー&レジデンス タワー棟

若林区新寺、三井不動産レジデンシャル、東京建物、地上31階地下1階建、総戸数240戸、2009年8月竣工

 

⑲ ミッドプレイス仙台タワー&レジデンス レジデンス棟

若林区新寺、三井不動産レジデンシャル、東京建物、地上12階建、総戸数66戸、2009年3月竣工

 

⑳ サーパスタワー一番町

青葉区一番町、穴吹工務店、地上19階建、総戸数108戸、2009年1月竣工

 

㉑ アップルタワーズ仙台 ブローディアタワー

若林区五橋、アパ、地上30階建、総戸数288戸、2008年12月竣工

 

アップルタワーズ仙台 アベリアタワー

若林区五橋、アパ、地上18階建、総戸数98戸、2008年10月竣工

 

㉓ シティタワー五橋

青葉区五橋、住友不動産、地上28階地下1階建、総戸数184戸、2008年4月竣工

 

パークハウス仙台五橋タワー

青葉区五橋、三菱地所レジデンス、地上23階地下1階ペントハウス1階建、総戸数127戸、2007年11月竣工

 

㉕ グランスイート一番町

青葉区一番町、丸紅、地上15階建、総戸数57戸、2007年10月竣工

 

㉖ プラウド一番町

青葉区一番町、野村不動産、地上10階建、総戸数25戸、2007年2月竣工

 

㉗ シティハウス仙台イーストレジデンス

宮城野区榴岡、住友不動産、地上14階地下1階建、総戸数38戸、2006年8月竣工

 

㉘ シティハウス仙台中央

青葉区中央、住友不動産、地上15階建、総戸数49戸、2005年11月竣工

 

㉙ パークホームズ一番町一丁目

青葉区一番町、三井不動産、地上14階建、総戸数62戸、2005年9月竣工

 

㉚ シティハウス一番町中央

青葉区一番町、住友不動産、地上14階建、総戸数67戸、2004年2月竣工

 

㉛ シティハウス仙台ステーションコート

宮城野区榴岡、住友不動産、地上12階建、総戸数56戸、2003年8月竣工

 

㉜ ル・サンク仙台

若林区新寺、NIPPO、地上14階地下1階建、総戸数101戸、2002年9月竣工

 

㉝ グローリオ一番町

青葉区一番町、あなぶきホームライフ、地上14階建、総戸数35戸、2002年3月竣工

 

㉞ 一番町シティハウス

青葉区国分町、住友不動産、地上14階建、総戸数41戸、2000年12月竣工

 

㉟ 五橋パークホームズ仙台中央 アーバンコート

青葉区区五橋、三井不動産レジデンシャル、三井物産、地上15階建、総戸数80戸、1998年8月竣工

 

㊱ 五橋パークホームズ仙台中央 ガーデンコート

青葉区五橋、三井不動産レジデンシャル、地上15階地下1階建、総戸数216戸、1997年12月竣工

 

㊲ シティタワー仙台

青葉区花京院、住宅改良開発公社、地上24階地下1階建、総戸数132戸、1991年9月竣工

 


 

現地の状況

(2023年12月中旬時点)


 

パークホームズ仙台中央、レジデンシャル青葉広瀬川など (仙台市における物件の現地確認等)【トミー】



 


 

主たる特徴 / よもやま話

い) 立地および周辺環境

  • JR仙台駅まで徒歩数分圏内という条件としては、JR仙台駅東口を含めれば数件の物件があり、意外とそれほど難しい条件ではありません (前記の分譲マンション分布図を参照)。
  • しかしながら、JR仙台駅西口かつ地下鉄仙台駅を含み、かつ、徒歩数分圏内の立地にある物件は、過去に2件のみです。
  • したがって、本物件は、立地の観点だけでも極めて希少性が高く、魅力的と言えます。
  • さらに、これに加えて、タワー、免震構造、ZEH等の建物特性を加味すれば、注目度の視点では、仙台市における本物件の独壇場は、今後しばらく続くものと思われます。
 
  • 生活利便性を高める施設としては、コンビニが敷地間では10秒 (サブエントランス利用の場合) にあるだけではなく、商業施設、医療施設、金融機関などにおいてはそれぞれの選択肢が多くあるのも、仙台駅や青葉通が近い中心部立地の醍醐味と言えます。個人的には、中央郵便局が近いのが嬉しいポイントです。
 
  • 騒音関連については、敷地北東側に愛宕上杉通とJR関連設備 (新幹線の高架、在来線などの線路) があり、人通り、車の通り、列車の通りと活発な状況にありますが、全てのサッシはT2ですので、窓を閉めていれば負の影響は小さいものと思われます。
 
  • 本物件の立地は、賑わいと言う点では、商業地としての地価は上がっているようですが、アーケード商店街周辺に比すれば、かなり劣ります。多くの人や車、列車が、通過点として通りすぎていく立ち位置ですので、本物件を中心とした近隣周辺 (半径数十メートル程度) が特別に華やかという訳ではありません。
  • 内水リスクがあるのはやや懸念材料ではありますが、仙台駅周辺のアクセスの良さが得られる中心部立地の割には、アーケード商店街周辺の荒々しさがなく、言い換えば、比較的穏和な環境と言えます。
 

ろ) 各種ハザードに対する影響関連

  • 各種ハザードのうち、最も懸念されるのは、内水です。仙台駅西口周辺における度重なる浸水ならびに冠水被害が生じているのは、周知の事実ですが、これについては、雨水管渠や分水人孔、止水板等の設置および各戸貯留浸透施設の推進に代表される整備事業が令和7年度の完了に向けて進行をしている段階であり、その達成率は78%のようです。
  • 記憶に新しい2023年9月の大雨では、地下道通路の冠水や、もはや冠水時では風物詩になっている駅前通の様子が報道されたところです。
 
  • さて、本物件の周辺については、北目町通のアンダーパス、いわゆる旧北目町ガード下を危惧しています。
  • 後掲の仙台市の資料によれば、本物件の周辺は計画対策地区内に該当しますが、未解消地区とされておらず、すなわち、対策済であることを意味しています。
  • それでもアンダーパスという物理的な構造により、冠水による一時的な通行制限等が生じ得る可能性があり、今後、分譲マンション用地まで影響をおよぼす被害が生じないとは考えられません。
  • 仮にこのような被害が発生した場合でも、専有住戸自体は守られるものと思いますが、周辺道路の冠水ならびに建物の浸水により、移動の制限ないしは困難を伴うことがありえます。
  • 本物件における防災や減災計画は、まだ詳細に明らかにはなっていませんが、少なくとも配電室や蓄電池設備を1階に設置した設計は、望ましいものではないと考えます。
 

(不安が残る旧北目町ガード下)


 



 

は) 販売価格

I. 当初の価格公表時点

  • 本物件の平均予想価格は、約350万円 / 坪を超える程度という予測がなされていたため、仙台圏のマンション市況を追っている方にとっては、専有面積70m2であれば、7,423.5万円という想定ができていたはずです。
  • 実際の価格公表では、平均価格ではありませんが、70m2前後の中住戸では、7,500万円台 (約345万円 / 坪) であったため、特段のサプライズがない発表でした。
  • 角住戸については、約400万円 / 坪となり、こちらが全体の相対価格を押し上げたようです。
 

II. 第1期の販売価格の公表時点

  • 第1期では、当初の価格公表よりも住戸タイプに依存しますが、約200万円から約700万円の値下げをした価格設定となりました。
第1期においては、価格公表がなされた住戸のみでの話になりますが、
  1. 最低価格は、H (72.57m2、南東リビング) の5階であり、相対価格が約300万円 / 坪、絶対価格が6,500万円台
  2. 専有面積70m2程度の中層階 (Hタイプ) では、15万から25万円 / 坪程度が下がり、約320万円から約330万円 / 坪となり、消費者にとっては好ましいサプライズとなった
  3. 一方で、角住戸であるJおよびKに関しては、J (南西角住戸) は、当初に比して、約30万円 / 坪程度の値下げが見られたが、K (南東角住戸) がほぼ同等の価格設定であった
  4. 物件全体の平均価格 (プレミアムタイプを除く)は、約368万円 / 坪
(当初の価格設定がそのままスライドし、かつ、プレミアムタイプを含めていれば、第1期では400万円 / 坪は超えていたものと予想されます)

 

III. 物件内の価格差

III-1. 階層

いずれも均等幅の上昇を前提とした予測になります。

 
H (72.57m2、南東リビング、中住戸)
  • 低層階 (2階から10階) では、約30から40万円 / 階の上昇
  • 中から高層階 (11階から上階) では、50万円 / 階の上昇
であり、いずれも物件特性を鑑みれば優しい上昇幅です。
  • 坪単価の価格幅は、5階の約300万円 / 坪から22階の約341万円 / 坪
 
J (84.95m2、南西角住戸):
  • 低層階 (2階から10階) では、約30から40万円 / 階の上昇
  • 中層階 (11階) にて、おそらく数百万円程度の値上げをし、それ以降の上階は50万円 / 階の上昇
  • 坪単価の価格幅は、5階の約345万円 / 坪から22階の約392万円 / 坪
 
K (92.21m2、南東角住戸):
  • 低層階 (2階から10階) では、100万円 / 階の上昇、
  • 中層階 (11階) でおそらく数百万円程度の値上げをし、それ以降の上階は15階まで100万円 / 階の上昇、15階以上は200万円から300万円 / 階程度の上昇
  • 坪単価の価格幅は、5階の約357万円 / 坪から22階の約461万円 / 坪
 
III-2. 方位
  • 比較対象住戸は、J (84.95m2、南西角住戸)、およびK (92.21m2、南東角住戸) です。
  • 当初の価格公表では、絶対価格で±600万円の価格差でしたが、相対価格ではともに約400万円 / 坪であり、同等でした。
  • しかしながら、第1期の販売予定価格では、上階にいくほど両者の相対価格差を大きくつけており、その差は低層から中層階までが約5万円 / 坪、高層階 (18階以上) では約15-21万円/ 坪となっています。
  • 絶対価格では、低層階から高層階にかけて、約1,000万円から約3,000万円程度 (面積差は、±7m2) の価格差となっています。
 

IV. 物件間の価格差

  • 参考資料として、近隣の新築物件について、2023年12月時点における販売価格を記載します。
  • 立地や物件規模、住戸配置 (中 or 角、階数) 、眺望等の因子、ならびにご自身の経験等に基づいて、解釈の補正をしてください。
 

※ 物件名称の略語:
  • パークホームズ仙台中央: PHSC
  • シティタワー青葉通一番町: CTADIC
  • シエリア仙台定禅寺通: CSJD
  • プラウド錦町公園: PNK
 
H (72.57m2、南東リビング、中住戸)
其の壱

基準 → PHSC (H: 72.57m2、南東リビング、中住戸、5階): 6,500万円台、約300万円 / 坪

比較① → CSJD (A: 72.46m2、南東角住戸、5階): 7,090万円、約323万円 / 坪

PHSC – CSJD = -490万円

比較② → PNK (A: 71.72m2、北西角住戸、6階): 5,698万円、約262万円 / 坪

PHSC – PNK = +902万円

 

其の弍

基準 → PHSC (H: 72.57m2、南東リビング、中住戸、11階): 7,000万円台、約322万円 / 坪

比較① → CSJD (A: 72.46m2、南東角住戸、10階、プレミアム): 7,590万円、約345万円 / 坪

PHSC – CSJD = -490万円

比較② → CTADIC (H: 75.18m2、南西角住戸、10階): 6,900万円、 約302万円 / 坪

PHSC – CTADIC = +200万円

比較③ → PNK (E3: 71.80m2、南西角住戸、11階): 5,518万円、 約253万円 / 坪

PHSC – PNK = +1,582万円

比較④ → PNK (A: 71.72m2、北西角住戸、12階): 6,198万円、 約285万円 / 坪、±802万円

PHSC – PNK = +902万円

 

其の参

基準 → PHSC (H: 72.57m2、南東リビング、中住戸、18階): 7,300万円台、約336万円 / 坪

比較① → CTADIC (Db: 71.20m2、南リビング、中住戸、17階): 6,200万円、約287万円 / 坪

PHSC – CTADIC = +1,200万円

 
J (84.95m2、南西角住戸)
其の壱

基準 → PHSC (J: 84.95m2、南西角住戸、5階): 8,800万円台、約345万円 / 円

比較① → CSJD (B: 83.28m2、南西角住戸、5階): 8,690万円、約344万円 / 坪

PHSC – CSJD = +210万円

 

其の弍

基準 → PHSC (J: 84.95m2、南西角住戸、8階): 8,900万円台、約349万円 / 坪

比較① → CSJD (B: 83.28m2、南西角住戸、8階): 8,890万円、約352万円 / 坪

PHSC – CSJD = +110万円

 
K (92.21m2、南東角住戸)

比較対象物件なし

 

(当初の予定価格帯)


 

に) 固定資産税および都市計画税

  • 専有面積が70m2程度の住戸であれば、軽減措置ありでは12万円程度、なければ20万円を切る程度との事です。
 

ほ) ランニングコスト (管理費 + 修繕積立金) の比較一覧

パークホームズ仙台中央
青葉区中央、三井不動産、地上25階建、総戸数180戸、2026年3月竣工予定

約331円 / m2 / 月

 

シティタワー青葉通一番町
青葉区国分町、住友不動産、地上24階地下1階建、総戸数 158戸、2023年12月竣工

約378円 – 約386円 / m2 / 月

 

プラウド一番町一丁目
青葉区一番町、野村不動産、地上15階建、総戸数111戸、2024年2月竣工予定

約366円 / m2 / 月

 

ライオンズ仙台五橋
若林区五橋、大京、地上19階建、総戸数90戸、2024年2月竣工予定

約286円 / m2 / 月

 

シティテラス上杉
青葉区上杉、住友不動産、地上13階地下1階建、総戸数336戸、2022年2月竣工

約398 – 約401円 / m2 / 月

 

あすとレジデンシャル ザ・タワー
太白区あすと長町、野村不動産、ワールドアイシティ、地上20階建、総戸数190戸、2024年10月竣工予定

約291円 / m2 / 月

 

シエリア仙台定禅寺通
青葉区本町、関電不動産開発、地上14階建、総戸数 50戸、2024年7月竣工予定

約380円 / m2 / 月

 

へ) 住民の負担軽減を図る取り組み

I. 本物件における管理方針

  • 第三者管理方式の採用は、仙台市では初採用との事です。
  • 管理者は、三井不動産レジデンシャルサービス東北を就任させますが、管理会社としての同社とは異なる別の部署とする見込み
  • 監事は、外部専門家 (うろ覚えですが、税理士などの会計系の専門職) を採用予定
  • マンション管理業務の全てを委託する方式との事です。
 

II. 大規模修繕工事

  • 本物件は、高耐久部資材を採用しており、その結果、大規模修繕工事の周期期間を現行の10年から18年にまで延長させる事が可能となるようです。
 

本物件では、こうした取り組みをとおして、金銭、時間や労力、生活負担 (工事中の音や日照など) の軽減に努めている事が分かります。

 

と) 来場予約がとりづらい

来場予約をするためには、正規ルートでは、
  • エントリー → オンライン説明会 → 来場予約
となっており、オンライン説明会を挟む必要があり、時間を要する手順を踏まないといけません。

 

ち) 営業担当の話

  • 仙台圏、首都圏 (東北圏や関東圏という表現ではなかった) を中心として、実需目的に加えて、投資目的も多め
  • D、B、A、Cのスモールプラン、およびEタイプは、問い合わせが多い
  • 来場検討者の年齢層は、高め
  • 例えば、◯◯電力とか、大企業のサラリーマンからの検討状況を聞くも、口を濁す
 

り) 検討住戸の受付状況 (12月中旬時点)

  • プレミアムタイプを除き、最も高価である、K (92.21m2、22階、12,800万円台) は、5組程度
  • 角住戸であるJとKの高層階の割合が最も多く、低層階はわずか
  • 中住戸であるHは、なし
 

ぬ) まだ確実ではない事項

  • スモールタイプ (D、B、A、C) の間取り図は、現時点ではまだ公開がされていません。
  • また、これらの住戸における床暖房および食洗機が標準仕様かどうかは、営業担当も明確な設計を明らかにされていないようです (ディスポーザーは、標準仕様)。
 

る) メイン住戸である南東側住戸に関する事項

  • 敷地南東側には、北目町通をはさみ、JR東日本仙台支社ビルがあります。建物間距離は、34から36mとの事です。
  • プレスリリースによれば、当該ビルは、地上7階、地下1階、PH1階建であり、最高高さが32.45m、建築面積が2,672.50m2、延床面積が19,539.80m2の建物規模となっています。
  • 前面ビルの高さ32.45mを上回るためには、本物件における11階床面の地上高がおよそ33.75mですので、10階を超える必要があります (イメージパースを見ても11階から抜けています)。
  • あくまで予測ですが、公表価格を読み解く限りは、10階と11階の販売価格差が数百万程度上がっていると思われるのは、このことに基づくものと推察できます。
 
  • 当該ビルの2階には、テナントとしてスポーツクラブ (営業担当によれば、評判が良いらしい) が入っており、ガラスウインドウが本物件の南東側住戸と正対することとなります。
 

(JR東日本のプレスリリースより引用)


 
  • ユリノキ並木の葉が茂っていれば良いですが、例えば、早朝7時とかに通りかかっても、10人いかない程度でランニングマシンの利用者がおられたりするため、こんにちは率が高くなりそうです。
  • また、ビルの3階から上階に関しても前面視線に対する留意は、同様となります。
 



 
  • 本物件の10階以下の南東側住戸において、前面ビルを極力避けるためには、あくまでイメージ図から読み取れる事実ですが、KとFしか選択の余地はありません。
  • しかしながら、Fは間取りにやや癖がありますので、情報を取捨選択して総合的に判断をする必要があります。
 



 

を) 南西側住戸に関する事項

  • こちらも11階から眺望が抜けますが、それは住戸割を見れば明らかです。
  • 10階以下は、約30m2から約40m2のスモールプランが4タイプ供給され、
  • 10階超は、北西角住戸として I (74.07m2)、中住戸として E (67.22m2) が配置されます。
 
  • Iは、専有面積がおよそ74m2です。
  • 外廊下側の居室が1室のみであり、2面のワイドバルコニーでは、勝手口ドアもあり、多くの開口部が設けられています。
  • 北西向きではありますが、角住戸という事も加わり、南東側住戸の田型間取りよりも好まれやすいかもしれません。
 

(配布資料より引用)


 
  • Eについては、専有面積がおよそ67m2ですが、ワイドスパンであり、廊下側居室がなく、全ての居室がバルコニーに面しており、万人受けしやすい間取りです。
 

(公式ウェブサイトより引用)


 
  • いずれもの住戸も次期以降の販売が予定されてはいますが、その時期を明言されていません。すなわち、2期かもしれないし、3期かもしれないという状況にあります。
 
  • 同様に、予定販売価格についても全くの白紙状態となっています。
  • 南東側のG、H、Fに比して、①間取りの良さ、②専有面積差の程度が小さい、③配置住戸数の少なさ、等を鑑みれば、販売価格差はほぼつかないものと考えられます。
 


 

今後のスケジュール等

販売方針

  1. 第1期は、プレミアム住戸、J、H、Kが販売対象です。
  2. I、E、G、Fは、次期以降となりますが、第1期の販売状況により販売方針を決めるようです。したがって、① 必ずしもこれらの全ての住戸タイプが第2期で販売されるとも限りませんし、② 全てが販売されるかもしれませんし、③ 例えば、Iのみが販売されるなどの可能性があります。
  3. スモールタイプ (D、B、A、C) は、最終段階での販売となります。
 

今後の流れ

第1期
  • 検討住戸アンケート受付期間: 2023年12月16日 – 2024年1月14日
  • 登録申込受付期間: 2024年1月27日、28日
 


 

まとめ

  1. 専有面積70m2程度の坪単価幅は、約300万円から約345万円
  2. 物件全体の平均価格 (プレミアムタイプを除き、価格公表がなされた住戸のみでの計算) は、約368万円 / 坪
  3. 金、時間や労力等の住民負担の軽減を図る取り組みを導入している
 


 

おわりに

2023 SENDAI光のページェントは、25日 (月) までです。



 

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