こんにちは、よかレジです！
本日ご紹介する物件はザ・パークハウス大濠翠景です！（物件名カッコいいぃ～！）
モデルルームに先日足を運んだので、本物件に関しての雑記をつらつらと書いていきます。
Contents
概要
物件概要- 所在地 福岡県福岡市 中央区草香江1丁目7区194番(地番)
- 交通 福岡市地下鉄七隈線「六本松」駅（2番出口）徒歩7分 福岡市地下鉄空港線「唐人町」駅（5番出口） 徒歩14分 西鉄バス「大濠」バス停徒歩1分
- 総戸数 30戸
- 販売戸数 未定
- 駐車場 （総戸数に対して）22台［平置6台、機械式16台］※駐車場の使用箇所選定については住戸により順位を設定しています。詳細はお問合せください。
- 駐輪場 （総戸数に対して）24台
- 販売価格 未定
- 予定最多価格帯 未定
- 間取り 1LDK～3LDK
- 専有面積 40.51m2～100.93m2
- バルコニー面積 11.47m2～19.62m2、室外機置場面積：1.85m2・2.24m2
- 販売予定 2024年3月上旬販売開始予定
- 完成日または予定日 2025年1月下旬（予定）
- 引渡可能年月 2025年3月下旬（予定）
- 敷地面積 660.15m2（売買対象面積）
- 分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
- 構造／規模 鉄筋コンクリート造12階建
- 用途地域 用途地域：近隣商業地域
- 防火地域：準防火地域
- 建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：300%
- 管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
- 管理方式 通勤管理
- 売主 三菱地所レジデンス株式会社
- 施工会社 株式会社森本組 九州支店
- 掲示板：ザ・パークハウス大濠翠景ってどうですか？
福岡で最も代表的なザ・パークハウスといえばマークイズ福岡ももちに隣接するツインタワー、ザ・パークハウス福岡タワーズでしょうか？
大型商業施設隣接、100%自走式駐車場かつ高速の出入口至近、内廊下＆ディスポーザー＆各階ゴミ置き場ありとスペックも高く、私も好きな物件のひとつです。
※ただ、小規模低層好きなよかレジとしては、福岡の地所レジ物件一番の推しメンはザ・パークハウス平尾浄水通りです。
福岡での三菱地所レジデンスの立ち位置はというと、個人的な肌感覚としては他の大都市圏ほどの存在感はないように感じます。
※東京であれば、なんといっても最上級ブランドであるザ・パークハウス グランが同社の物件のブランド力を大きくリードしている印象
また、福岡の地所レジ物件の個人的な印象については、良い意味で派手さがないというか、質実剛健なモノづくりをしているイメージです。
ただ、全国的に知名度の高い財閥系大手デベロッパーが、福岡の中でも人気の大濠公園/六本松エリアで手掛ける物件なので、やはりザ・パークハウス大濠翠景の注目度は高いと思いますし、「実は狙っている」という方も多くいらっしゃるんじゃないでしょうか。
立地
ザ・パークハウス大濠翠景 公式HPより
バランス感が良いですねぇ！
個人的には福岡市中央区草香江一丁目というアドレスは本当に攻守のバランスが良いというか、超絶妙な立地だと思っています。
みんな大好き大濠公園徒歩圏 × 駅力の高い地下鉄六本松駅が最寄り × 学区良し、もう言うことありまへんですわ。
六本松駅の北側、大濠公園の南側、大濠東油山線の東側となるとアドレス的には六本松一丁目～二丁目、草香江一丁目が該当してきます。
六本松一丁目は一帯が護国神社の借地となっており、比較的小規模な戸建てが立ち並ぶエリアで分譲マンションはなかなか建てられないと思いますし、六本松二丁目も駅近すぎて基本商業施設や単身向け賃貸マンションがメインとなります。なので必然的にこの立地内でファミリー向けの住宅が建つとなると草香江一丁目になるのですが、グランドメゾンシリーズや立派な邸宅も多く非常に高級感のあるエリアとなっています。
※個人的には、草香江一丁目のさらにミクロな部分で言うと大濠東油山線から内側に入った草香江1114号線沿いが本当にベストな立地だと感じます。
さてさて、なんといっても大濠公園まで徒歩4分というのは本物件の強みですね。スムラボでも、よかレジのTwitterでも何回も紹介していますがホント良いんですよこの公園。私にとって特別な公園ですし、また多くの福岡の人にとっても、お気に入りだったり、憧れであったりする場所だと思います。
個人的には大濠公園の中でも南側が結構好きです。（公園としては大濠公園駅がある北側のほうがメインになるのだと思いますけども）
理由は、人が少なめなのと＆LOCALSがあるからです。ここのニボさば茶漬けは絶品です。公園内で食べられる料理としてのクオリティを完全に逸脱していると個人的に思っています(笑)
公園を見ながらこのお茶漬けを食べられる幸せよ・・
そのほかにも、公園から少しでるとコーヒーとワインのお店ECRUや、福岡の名店やま中で修行をされた大将のお店、鮨処はやしがあったりと、ハイセンスなお店が点在しています。回らないお鮨屋さんとなるとなかなか日常使いはできないかもですが、良いんです。そういったお店が家からほど近いところにある、というその事実が大事です。
もちろん、ちょっと贅沢なランチに行ったり、県外からお客さんを招いた際なんかも、夜ごはんでお鮨を食べて二次会は自宅でお酒を飲んだり・・なんて使い方もできちゃいます。ザ・パークハウス大濠翠景での生活の妄想が捗りますわ。
校区は、草香江小学校に徒歩5分、城西中学校に徒歩14分です。小学校はわりと近いのが良いですね。中学校は少し距離あります。ただ、私立の福岡大学附属大濠中学校・高等学校が徒歩4分でほぼ信号などもなく行けて非常に近いです。
また、ハザードについては福岡の中心部あるあるですが色がついてきます。
福岡市総合ハザードマップより
デザイン
外観デザイン
ザ・パークハウス大濠翠景 公式HPより
ザ・パークハウス大濠翠景 公式HPより
ザ・パークハウス大濠翠景 公式HPより
落ち着いたトーンのグレー、ベージュ系のカラーをベースに、上部はやや明るいグレー系のタイルや木調のルーバーがあしらわれています。
プレミアムフロア（10階～12階）とスタンダードフロア（2階～9階）でデザインが変わっており、プレミアムフロアはより一層特別感がありますね。
ザ・パークハウス大濠翠景 公式HPより
ラウンジは1階にあります。本物件唯一の共用施設です。
個人的にこのシンプルで飽きが来なそうなデザインは結構好みです。床のタイル張りや壁の木調など質感も高そう！（※具体的な数字は忘れてしまいましたが、天井高もゆとりをもって設けられているとのこと）
奥にカウンターが見えますが、特にコンシェルジュサービスなどを提供するものではなく、管理人さんが利用する場所とのこと。
仕様
設備仕様
設備仕様については、スタンダードフロアとプレミアムフロアで、大きく差別化されています。スタンダード
・基本天井高：2500mm
・廊下：外廊下
・ディスポーザー：あり
・トイレ手洗いカウンター：あり
・玄関電子錠：あり
・スロップシンク：あり
・床暖房：あり LD
・各階ゴミ置き場：なし ※ただし雨には濡れない動線で24時間ゴミ出し可能
プレミアムの場合は、スタンダードフロアにプラスして
・基本天井高：2750mm
・廊下：内廊下
・LD天カセエアコン
・LD折り上げ天井（間接照明付き）
※後で詳しく記載しますがプレミアムだと駐車場が平置き、スタンダードだと機械式になります
私が勝手に名付けている分譲マンション3種の神器である内廊下、ディスポーザー、各階ゴミ置き場については、
スタンダードフロア
ディスポーザー○
内廊下×
各階ゴミ置き場×
プレミアムフロア
ディスポーザー○
内廊下○
各階ゴミ置き場×
各階ゴミ置き場は物件の規模感的に厳しいとしても、内廊下はスタンダードフロアも採用してほしかったなぁ・・というのが本音です。プレミアムフロアを差別化して高額で販売したいという考えがあるのだと思いますが。本物件の内廊下、めちゃくちゃカッコいいんですよね。「この内廊下を億超えないお部屋でも体感させてくれ・・」と思ってしまいました。
ザ・パークハウス大濠翠景 公式HPより
どうですか？この内廊下！めちゃくちゃ豪華じゃないですか？
ポイントの１つ目としては、内廊下内の壁になんと贅沢にもタイルが貼ってあること。
だいたいの内廊下は、壁は白系クロスを採用しているかと思います。これは福岡のマンションで一番高級感ある内廊下と言っても過言ではないのでは？
ポイントの２つ目としては、内廊下に窓がついていること。そして、その窓の向こうには大濠公園の湖面が臨めます！
いやこれは贅沢すぎますよ～～～。ゲストが訪れた時には100%話題になること間違いナシ！
そして、画像を見ると分かりますが、内廊下に空調もちゃんとついています。「あれ？外廊下の部屋買った方たちもこの管理費払うの？」と思った方は安心してください(笑) 内廊下の空調代はプレミアムフロアの世帯のみ負担（月額3000円）となります。
それにしても、高層、低層で内廊下外廊下を分けるのは珍しいですね。福岡の物件では他に思いあたるのは、グランド・サンリヤン百道一丁目(最上階のみ内廊下)でしょうか。
なお、エレベーターのカゴは、縦長で幅が狭いものになっています。
誰が言及し始めたのか分かりませんが、最近はTwitterを見ていてもマンションのエレベーターの形状について触れている方が多い印象です。
よかレジも幅狭タイプ、幅広タイプ、両方の物件に住んだことがありますが、確かに幅が広いと快適なんですよね。他の部屋の方と一緒になっても、お互いすれ違う必要がないので地味にストレスがないんです。
かなりのマニアではないと「エレベーターが幅狭だからこの物件は買わない」とはならないと思いますが、図面集などを見る際のポイントのひとつとして覚えておくと良いかも？
駐車場
平置き駐車場プレミアムフロアを契約した場合は平置き駐車場区画が割り当てられます。専用使用権ですので、契約したい/したくないにかかわらず、プレミアムフロアを買ったら平置き駐車場がついてきますし、逆にいうとプレミアムフロア以外を買ったら平置き駐車場は契約できません。
車がなくても充分に便利なエリアだと思いますが、そんなエリアで平置き駐車場の区画を確約で取れるのは非常に贅沢！しかもEV充電器付き！！
だがしかし、平置き駐車場の配置にはやや注意が必要だと感じました。平置き駐車場の区画構成は以下の通りです。
ザ・パークハウス大濠翠景 公式資料を加工
※赤枠が平置き駐車場区画、青線がグリルシャッター、緑線内がセキュリティエリア内
・セキュリティエリア内3台
・セキュリティエリア外3台（跳ね上げカーポート付き）
本物件のプレミアムフロアを購入する層であれば、車もハイグレードのものを乗っていることでしょう。個人的には、跳ね上げカーポートがついているとは言えセキュリティエリア外に駐車したくないな・・というのが率直な印象。
また、愛車と共にシャッターゲートのついたカッコいい駐車場に吸い込まれていく（あるいはそこから出ていく）というのもマンションにおける駐車場のユーザー体験だと思っていますので、それがないのも正直少し悲しいところ。
なお、セキュリティエリア内の駐車場にはターンテーブルがついています。この辺も、全体的な敷地のゆとりのなさを感じてしまいます。※首都圏はターンテーブルがついている物件それなりに多いと思いますが福岡だとそんなに見ないんですよねえ。
少しネガなことを書いてしまいました・・が、高額のお部屋を買う方であれば駐車場へのこだわりも強い方が多いと思いますので、色々と感じたことを記載しています！
機械式駐車場
地上5段の機械式駐車場です。サイズは以下の通りです。
地上1段目 高さ2100mm、幅1950mm、全長5300mm、重量2300kg
地上2段目 高さ1550mm、幅1950mm、全長5300mm、重量2300kg
地上3段目 高さ1550mm、幅1950mm、全長5300mm、重量2300kg
地上4段目 高さ1800mm、幅1950mm、全長5300mm、重量2300kg
地上5段目 高さ2100mm、幅1950mm、全長5300mm、重量2300kg
ノーマルルーフも含まれますが、全パレット幅1950mmはなかなか優秀なサイズ感かと思います。
また、ルーバーでしっかりと目隠ししている意匠は好印象です！たまに、機械式駐車場むき出しのマンションがありますが、やはり見た目の上質さは感じないですよね・・。ただただイカツイ！
ザ・パークハウス大濠翠景 公式HPより
個人的な駐車場の希望場所の優先順位をつけるとすると、
１．セキュリティエリア内の平置き駐車場
２．セキュリティエリア内の機械式駐車場（地上１段目）
３．セキュリティエリア外の平置き駐車場
４．セキュリティエリア内の機械式駐車場（地上１段目以外）
といった感じです。
ホームタクト
ザ・パークハウス大濠翠景 公式HPより
ザ・パークハウスシリーズ初のHOMETACT（ホームタクト）というIoTサービスが導入されるようです。ざっくり言うと、音声入力やスマートフォンで、カーテン開閉、照明ON/OFF、お風呂のお湯はりや、床暖房のON/OFFなどができるようになるものです。
これは便利ですね！照明やカーテンなどは後付けでなんとかなりますが、床暖房を遠隔操作できるというのは聞いたことがなかったです！
間取りと予定価格
次に、モデルルームでお見せいただいた価格表と、間取りを紹介します。※私がモデルルームに訪問した際は、まだすべてのフロアの価格は発表されておらず、また発表された価格も予定価格だったため、ざっくりの価格感として見ていただけると幸いです。
Aプラン40.51㎡ 4階4000万円～4398万円 7階4400万円～4698万円
※坪326～359、坪359～383
Bプラン60.67㎡ 4階6400万円～6698万円 7階7000万円～7398万円
※坪349～365、坪381～403
Cプラン70.98㎡ 4階8000万円～8398万円 7階8400万円～8698万円
※坪373～391、坪391～405
Dプラン80.82㎡ 11階14000万円～14998万円
※坪573～613
Eプラン100.93㎡ 11階19000万円～19998万円
※坪622～655
全体平均：約坪434万
スタンダード平均：約坪374万
Aプラン 40.51㎡ 1LDK
ザ・パークハウス大濠翠景 公式資料より
小ぶりな1LDKながら、シューズインクローゼットやウォークインクローゼットがついていて、防災倉庫も玄関前に配置されており収納力は高そうなプランです。
LDK側のみならず、共用廊下側も綺麗にアウトポールされているのも良いですね。
また、浴室サイズが1416なのも良いです。最近の1LDKは浴室サイズ1216が採用されている部屋が多く、1416サイズなのは好印象です。
どんな世帯であってもそこに住む大人の体のサイズはさほど変わらないのですから、1LDKだからといって1216を採用しているマンションは「住む人のことを考えられた作りになってないなぁ」と少し感じてしまいます。
※マンションのお風呂のサイズは1216、1317、1418、1620、1822が多いですが、1416サイズと少しだけ珍しい印象です。サイズ感（面積）としては、1317とほぼ同じ感覚で利用できる感じになるのかなと。
LDKの入り口付近は、ややデッドスペース感があります。広い部屋であれば「ゆとりを持ったつくりで良いね」で終わりますが、小さめのお部屋であれば少しのデッドスペースも死活問題になりがち。
ただ、全体的に使いやすそうな間取りですし、収納も多めで好印象です！
Bプラン 60.67㎡ 2LDK
ザ・パークハウス大濠翠景 公式資料より
角住戸で開口部が豊かです。
本物件のプランすべてに言えるのですが、共用廊下側には居室を設けていないのでプライバシー性が高いのが良いですね。本間取りは玄関と廊下がクランクされていてさらにプライバシー性もバッチリ。
細かい点ですが、LDKのドアが両開きになっているのは驚きました。使用感としては特に普通のドアと変わらないとは思うものの、通常、このような両開きのドアはプレミアムフロアなどスペシャルな住戸でたま～に採用される印象です。しかし、本物件の場合まさかの2番目に小さい60㎡のプランでそのような仕様が採用されています。※Eプランも同じ作り
個人的な気になりポイントはトイレ位置です。LDKとメインベッドルームに隣接しているのがプライバシー的にはなかなか微妙だなと。
よかレジはわりと間取りに関しては寛容(?)というか、あまり強いこだわりがないのですが「トイレがお部屋（特にLDK）と隣接している」というのは個人的に結構のマイナスポイントだったりします。。
一方、洗面室はPSの位置含めて拡張性がありそうで気に入りました！個人的には、洋室2は4.4畳からさらに削って、洗面室を広くするリフォームをしても良いなと感じました。もし自分がこのお部屋を買うなら洋室2はデスクとチェアが置けるくらいの最低限のテレワークスペースにしてしまって、洗面室をダブルボウルにする or ドレッサーのスペースを用意するなど拡張すると思います。洋室1は寝室という感じですね。※あくまで夫婦二人暮らしでの想定ですけども
Cプラン 70.98㎡ 3LDK
ザ・パークハウス大濠翠景 公式資料より
個人的に、このプランがエリアの特性的にも一番需要のある間取りなのかなと感じます。
3LDKのうち、2部屋はリビングアウト、1部屋はリビングインとパブリック/プライベートのバランスも良いです。
またまた細かいですが、玄関框部分がL字になっているのも珍しいというかちょっとしたクラス感があり良いですね。玄関ドアの真正面にアートなど飾っても雰囲気でそう！
気になりポイントとしては、洗面室が収納も含めてかなり小さい点。ファミリーで住むことも想定される間取りですのでもうちょい広さが欲しいところ・・。
Dプラン 80.82㎡ 2LDK
ザ・パークハウス大濠翠景 公式資料より
ゆとりのある2LDKです！Cタイプを70㎡3LDKで作っているにも関わらず、80㎡超を2LDKで仕上げる贅沢仕様です。このような、3LDKを作ることもできる面積帯であえて2LDKにするゆとりあるプランニングはよかレジ大好物です。
ゆとりを感じる個人的な基準として
1LDK 60㎡前後
2LDK 80㎡前後
3LDK 100㎡前後
を考えており、まさにドンピシャです。
FIX窓からは大濠公園を臨むことができますし、浴室も1620で窓付き、各洋室も使いやすそうで、洋室1はLDKから物理的に結構離れていてプライバシー性もバッチリ！
最大天井高2750mmはもちろん高いですが、廊下部分も最大2650mmあったり、キッチンも2500mmあったりと、通常のマンションではなかなか見ない数字で、流石プレミアムフロア！
なお、LDの上部には大きく梁が通っているのでいわゆるギロチン天井的な形状になっています。プレミアムフロアは基本天井高が2750mmありますが、2190mmの下がり天井がLDの真ん中よりちょい上部分に来ますので、開放感には影響してくると思いますし、三次元構造的には少し美しくない印象はもってしまいます。また、やはりこのプランでも気になるのはトイレ位置・・！がっつりとLDKとくっついてます。
それにしても、LDの折り上げ部分には間接照明が埋め込まれていますし玄関にも折り上げ天井があしらわれていて贅沢な作りですなぁ。
Eプラン 100.93㎡ 3LDK
ザ・パークハウス大濠翠景 公式資料より
とくに言うことはないです（雑）
富裕層の皆さん、ぜひ買ってください！
総評
立地、設備仕様、価格(スタンダードフロアに関しては、です)、どれもバランスが良いです。またエリアのポテンシャルや今後の需要の底堅さなども感じますし、総合的に良い物件だと感じました。スタンダードフロアのA、B、Cプランについては「しっかりと2024年の新築マンション価格になっているな～」という印象はまぁ受けるものの、坪単価300万円台で買える部屋も多いですし、間取り的にも、Aプランであれば単身、BプランであればDINKS、Cプランであればファミリー（3人）で、それぞれ長く住めそうです。
プレミアムフロアについては、確かに仕様は高く眺望もプレミアムだと思います。が！とにかく高い！(笑)
現状の周辺中古相場や、福岡という市場における1億円以上の中古物件の流動性を考えると、短期での住み替え前提での購入はオススメしにくい印象です。ある程度長期で住むことを前提とするか、あるいはわりと経済的に余裕のある方が買うかという感じでしょうか。
※なお、D、Eプランについて、エリアの特性などを考えると一番広いEプランのほうが新築時においても、中古市場においても購入検討者のペルソナが湧くなぁ、という印象です。
しかしプレミアムフロアの価格には驚きました。公式HPが公開された段階で、スタンダードフロアとの設備仕様に大きく差をつけていたのが伺えたので、プレミアム側に単価を乗せてくるだろうなとは思っていましたが・・。
ただ、営業の担当さんいわく、プレミアムフロアに関してもかなり需要が集まっているとのことです。大濠公園の湖面をLDから臨めるお部屋というのは少ないので「高くてもいいから買う」という層が一定数いるのだとか。
あらためて「大濠公園の湖面が見える」ということの価値を考えてみると、東京の物件でいう東京タワービューに近い感覚なのかなと思ったりします。
大濠公園に関しては、隣接する舞鶴公園と一体化させるセントラルパーク構想や、公園内に新たに美術館を建設するなど、福岡の中でもよりアイコニックな存在になっていくことが予想できます。
本物件のプレミアムフロアの価格を見た際の感想は「高っ！」でした。しかし、今後更に福岡や大濠公園が人気になって首都圏や海外の富裕層からも注目が集まるようになると、指名買い的に「大濠公園の湖面が見える物件を頼む」といったオーダーのされ方ももしかしたら増えていくのかもしれません。その頃には本物件のプレミアムフロアのように大濠公園の湖面が見えるお部屋は、今では考えられないくらい高騰している、という未来もあるのかも？なんてね。
最後に大濠公園エリアの新築マンション事情について
これからも新築マンションの供給は多くされるエリアとなります。
2024年公式HPが存在している新築マンションですと、ザ・ライオンズ大濠公園、パークホームズ大濠公園フロント、ザ・サンメゾン大濠公園、アクロス大濠公園グランビューなどがあります。
また、まだ公式HPはありませんが（というか一部物件はHPすら公開なく完売しそうな気もしますが）後発としても以下物件があり、これだけ多くのデベロッパーが大濠公園エリアの物件をどんどん開発しているので、デベロッパー側としてもアツいエリアなのでしょう。
・荒戸三丁目：ダイワハウス
・黒門：大京、積水ハウス
・大濠一丁目：NTT都市開発
・大濠二丁目：積水ハウス
上記で挙げた物件はそれぞれ大濠公園を囲うように位置しますが、やはりどの物件もキャラクターが異なります。「より個別の物件について比較検討したい」という場合はスムラボの個別マンション相談カウンターからご相談いただけると幸いです！
雑多につらつらと記載しましたが、以上ザ・パークハウス大濠翠景に関する考察でした！
これからも、福岡市の中心エリアをメインに色々なマンションを紹介していくので、よろしくお願いいたします。コメントも気軽にいただければ幸いです！
Twitterもやっておりますので、ぜひフォローお願いいたします。
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