今回はシエリアタワー中之島の2期販売に関する考察です。
本物件は昨年9月に1期販売が終了しておりますが『定期借地物件なのか？！』と思うくらい人気物件となりました。
【1期販売成約内容】
- 1期販売で全364戸中176戸、全体の約48％が成約
- 最高価格：4億3,999万円
- 平均販売価格：1億1,287万円
実際、売主の関電不動産としても『人気すぎて2期からは値上げする』と言っておりましたし、1期で30％成約したら好調マンションとされる中、半分近くも成約したためモデルルームは半年程閉鎖しました。
この半年でグラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCEやザ・パークハウス大阪梅田タワー、ジオタワー大阪十三などの新築マンションの1期販売も終了、更にはこの半年で北区を中心に大阪都心の中古タワマンもかなり高騰したため、シエリアタワー中之島の2期販売価格には注目されている方も多いと思います。
今回の記事では3月からスタートする2期販売に向けて、2期販売予定価格を確認してきましたので1期価格や周辺中古タワマンとの比較を行っていきます。
どうぞご覧ください。
なお、過去のブログ記事で1期販売価格、共用施設、周辺情報などをまとめておりますので、読まれていない方は併せて読んでいただけると幸いです。
①中之島エリアの魅力と周辺タワマンの価格相場ブログ
②モデルルームオープン時の予定価格
③魅力的な共用施設と設備仕様
日経新聞引用
Contents
物件概要
- 名称：シエリアタワー中之島
- 所在地：大阪市福島区福島二丁目3番2(地番)
- 交通：
京阪電車中之島線「中之島」駅 徒歩5分
JR東西線「新福島」駅 徒歩4分
阪神本線「福島」駅 徒歩5分
JR大阪環状線「福島」駅 徒歩7分
なにわ筋線「(仮称)中之島」駅 徒歩4分 ※2031年開業予定 - 総戸数：364戸
- 間取り：1LDK～4LDK
- 専有面積：45.98㎡～168.43㎡
- 駐車場：166台(機械式164台/平面2台(来客用))
- 規模：地上46階
- 入居時期：2026年4月予定
- 2期販売：2024年3月販売開始予定
- 土地権利：定期借地権（引渡日より2098年2月28日まで(解体工事期間含む)）
- 売主：関電不動産開発株式会社
- 管理会社：関電コミュニティ株式会社
- 施工：株式会社大林組
- 設計・監理：株式会社IAO竹田設計、株式会社大林組
2期予定価格と1期販売価格との比較
この半年でも1,000万円以上値上がりしたマンションがチラホラあるので、シエリアタワー中之島の中部屋で500万円程、角部屋で1,000万円単位で値上がりするんだろうな〜と思っていた私の予想を遥か超える超大幅値上げで少々驚いています。まずは坪単価ベースで見ていきます。
1期販売価格と3月から開始する2期販売予定価格を比較した表になりますが、坪単価ベースの全体の平均値上げ額は83万円/坪。
70㎡換算だと1,760万円程の値上げに相当します。
なお、角部屋や上の階数に行けば行くほど値上げ額は高くなっています。
22階以上の中層階で98万円/坪の値上げ、40階以上のプレミアム住戸は角部屋が中心となりますので値上げ額は一気に上がり147万円/坪の値上げとなります。
（147万円/坪の値上げは70㎡換算で3,118万円の値上げ相当）
いや〜、まさかここまでの大幅値上げとは…
定期借地物件でここまで高くなるとは誰も思っていなかったのではないでしょうか。
（ブリ堂ホテル上のエグゼクティブラウンジ、グラングリーン大阪のカーギャラリー付き住戸並み…）
住戸毎の細かい価格表は後述しますが、1期で購入出来た方は本当におめでとうございます！
投資目的は3割程のようですが実需で購入された方も、これだけの含み益が出ると定期借地は大丈夫かとの不安もあったと思いますが、かなり安心感はあると思います。
※坪単価ベースの価格
坪単価ベース ※中之島は45階、46階の最上階クラスの名称。
それでは各住戸毎の値上げ額を見ていきます。
6階〜21階（低層階）
左の緑色が1期販売価格（完売済み）、右の青色が2期販売予定価格と1期との価格差・値上げ率となります。また、方角の青色は角部屋となります。
- 中部屋で前建てがある住戸は800万円前後の値上げ
- 中部屋でも眺望の抜け感がある住戸は1,000万円以上の値上げ
- 角部屋の人気の方角は最大2,750万円の値上げ
- 値上げ率は14〜32％
角部屋の値上げは低層階でも目を瞑りたくなるほど高騰していますね。
坪単価ベースだと400万円を下回る部屋もチラホラありますので、中古タワマンのザ・パークハウス中之島タワーの直近の成約価格が低層階でも坪400万円を超えていることを考慮すると、まだ控えに感じるところはあります。
（定期借地なので1割以上は相場より安いはず、という概念が崩れかけていますが…）
角部屋も値上げ額がすごいのですが、ザ・パークハウス中之島タワーの角部屋売り出し価格が坪570万円などの価格もあるため、それらの価格を見ているとこの価格も妥当？！と思えてしまう最近の市況感。
定期借地やマンションとしての規模感の差はあるものの、新築であること、シエリアタワー中之島もランドマーク性があること、大阪駅・梅田には近くなり、複数路線が徒歩5分程のアクセスと考えると、この価格でも売れてしまいそうな気がしてきましたが、皆さんいかがでしょうか…
ちなみに1期でオススメしていたCタイプは1期で完売していますが間取りも完璧でリバーview、それでいて坪330万円は幻の住戸になりましたね…
※販売予定価格は100万円台で記載されていますので、1期販売価格を考慮して真ん中の49万円(1,000万円単位の場合は499万円)で設定しています。
※クリックすると拡大します
※Eタイプ、Hタイプは1期では未販売住戸
低層階
【参考】
1期で一番オススメしていたCプラン（完売済み）。
6階〜13階までは7,399万円（坪330万円）で1期でも抽選倍率が一番高い部屋でしたが、今思うとかなり安いし欲しい…
13階 7,399万円（坪330万円）
22階〜39階（中層階）
続いて中層階の価格です。- 中部屋で前建てがある住戸は値上げ額はかなり控えめ（と言っても450万円の値上げ）。
- 北角、南角、東角は5,000万円前後の値上げ（サラリーマンの平均年収の10年分くらい？！しかも手取りではなく額面…）
- 値上げ率は7％〜47％
ブリリアタワー堂島の1期販売と2期販売でホテル上のエグゼクティブフロアの住戸が6,000万円値上げしておりましたので、そこまではいかないものの半年の間に5,350万円も値上げする部屋が出るとは驚きです。
（ちなみにブリリアタワー堂島の6,000万円値上げの部屋も2期で抽選でした）
私が購入検討しておりした4LDKのLタイプもまさかの5,000万円弱の値上げのため、もはや手が届かない価格帯になってしまいました（笑）
（周辺タワマンが大幅に値上がりしたため、本物件の2期の値上げが軽微であればLタイプ申し込みをしたかったのですが…）
この価格でどこまで売れるかは正直全く読めませんが、営業さんに話を聞くと半分以上成約しているため今後の販売は値上げしながらゆっくり販売するようで、竣工後販売も見据えているようです。
（同じ定期借地の梅田ガーデンレジデンスと同じような坪単価の部屋もあるので、好みはありますが一周回って梅田ガーデンレジデンスの売れ行きが加速するかも？！）
値上げ幅が低い住戸もあるので、その辺りはむしろこの価格表を見る限りは狙い目と言えるのかもしれません。
※クリックすると拡大します
中層階
40階〜44階（プレミアム住戸）
- 中部屋も含めて4,500万円〜5,500万円の大幅値上げ
- 角部屋の坪単価は坪750〜830万円となり、所有権のグラングリーン大阪の方が安い部屋もチラホラある(階数なども違うため単純比較は出来ないけど…)
- 元から高額なこともあり値上げ率は26％〜35％
この階数だと横のクレヴィアタワー中之島（36階建て）も完全に超えるため眺望も良いですし。
この価格帯でどこまで売れるか注目していきたいと思います。
※クリックすると拡大します
高層階
周辺の大規模中古タワマンとの比較
シエリアタワー中之島の2期販売価格が大幅値上げしたこともあり、価格表を見た妻が『ついていけねーよ！』、『値上げしすぎだよ、いつも夜な夜な色んなマンションの価格表見ていたのに、なんで買わなかったんだよ！！』と興奮していたので、周辺の大規模中古タワマンの成約価格と比較してどれほどの乖離があるのか？も見ていきたいと思います。比較したのはシエリアタワー中之島から1キロ以内に位置する以下の物件となります。
- ザ・パークハウス中之島タワー 直近成約坪単価
- グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCE 直近成約価格
- シエリアタワー中之島 2期販売予定価格
ザ・パークハウス中之島タワー成約価格＜シエリアタワー中之島2期販売予定価格＜グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCE成約価格の順に高くなっています。
そう考えると定期借地ではあるものの梅田・大阪駅まで近い福島・中之島界隈という点ではシエリアタワー中之島2期販売価格もまだ魅力的かもしれません。
やはり新築ならではの良さもあります。
値段重視の方は、ザ・パークハウス中之島タワーは引き続きオススメできそうですが、シエリアタワー中之島2期価格の影響をうけ益々値上がりすると予想しますので検討するなら早く、という感じでしょうか。
グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCEはグラングリーン大阪の影響をもろに受けて低層階でも坪500万円を超える成約価格になってきましたので、価格安いよね、と思う中古物件はほぼ出なくなりましたね。。
次に高層階。
高層階になるとシエリアタワー中之島2期販売価格の高さが目立ちます。
もちろん、中之島タワーやTHE CLUB RESIDENCEの最上階フロアなどの成約価格は非常に高いので、そこは敢えて入れてませんが(下のグラフにはシエリアタワー中之島の最上階も含まないため)、シエリアタワー中之島2期販売価格は高層階フロアになるにつれて、この価格帯でどこまで売れるかはチャレンジ領域だと考えています。
少なくとも、よくある新築タワマン引渡後の即転売で売るような価格帯ではないとは思います。
（実需として長期間住む前提であれば非常に良い物件であるのは確か）
※グラフは縦軸が坪単価、横軸が階数
※クリックすると拡大します
価格比較
共用施設情報の追加
過去に共用施設情報はまとめておりましたが、ホームページが2期販売に向けて更新されていたましたので改めてどんなタワマンなのかをご覧下さい。見れば見るほど住みたくなるクオリティです…
（詳細説明は割愛して惚れ惚れするデザインをご堪能ください）
カーゲート
グランドエントランス
リバーサイドラウンジ
リバーサイドラウンジ
コワーキングルーム
ゲストルーム モダン
フィットネススタジオ
スカイラウンジ
スカイラウンジ
パーティサロン
まとめ
シエリアタワー中之島2期販売予定価格は正直かなり高かったです…ただ、グラングリーン大阪の超高額な価格でも平均倍率17倍・最大95倍の抽選祭りの状況、ブリリアタワー堂島やパークタワー大阪堂島浜など、超高級物件の販売が今後控えているからこその価格設定と感じています。
また2031年のなにわ筋線の開業を見据えて、中之島5丁目でも2棟のタワマン建設が予定されていることから長期的に見て中之島周辺の相場は下がるより上がるのは間違いないと思っています。
売り出しの戸数もそこまで多くなさそうなので意外と売れてしまうのかも？！
なお、シエリアタワー2期販売予定価格を見て他の周辺の新築マンション、中古マンション共に値上げはしてくるでしょうから、やはりマンション購入を検討されている方は少しでも早めに購入するのがベストだと強く感じております。
（北区だけでなく中央区、西区、福島区などにもこの高騰の影響が波及するかは今後チェックしていきます）
正直待って得することがなく、数ヶ月検討期間を伸ばすだけで今回のように年収の何倍もの金額でマンションが値上げする可能性もありますので、マンション購入を検討されている方は早め早めの意思決定をしていきましょう！
もちろん10年スパンで考えたら不動産価格が値下がるタイミングも来るかもしれませんが、10年後なんてライフステージも全然変わっているのでそこまで待つかを論じること自体がナンセンスだと思っています。買いたいと思った時に早めに、少しでも若いうちに買うことをオススメ致します。
（私の10年前だと結婚すらしていなかったし、単身で購入するのか、ファミリー5人家族でマンションを購入するかは、予算もエリアも優先すべき内容なども全然変わります）
シエリアタワー中之島の2期販売はこれから案内が進むため、また途中経過を確認して情報発信していきたいと思います！
次回の記事もお楽しみに！！
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