こんにちは、よかレジです！
本日ご紹介する物件はザ・パークハウス大手門です。8月24日（土）に正式価格が発表されましたので、それも踏まえていろいろとコメントしてみます。
物件概要
所在地：福岡県福岡市中央区大手門2丁目3番（地番）交通：福岡市地下鉄空港線「赤坂」駅（1番出口）徒歩6分
福岡市地下鉄空港線「大濠公園」駅（4番出口） 徒歩8分
西鉄バス「平和台通り」バス停徒歩1分
総戸数：66戸
駐車場：38台［平置1台、身障者用平置1台、機械式36台］
敷地面積：929.46m2（売買対象面積）
構造／規模：鉄筋コンクリート造地下1階地上19階建
間取：1LDK～3LDK
面積：45.07平米～93.61平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社／積水ハウス株式会社
施工会社：上村建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
管理費(月額)：9,560円～19,850円(月額)
修繕積立金(月額)：7,220円～14,980円(月額)
掲示板：ザ・パークハウス大手門ってどうですか？
※本物件よかレジはモデルルームに行っておりません。公式HPや、モデルルームに行かれた方から提供いただいた資料等をベースとした記事になります。販売価格もポータルサイトに記載されている価格を参考にしています。
※公式HP等には表記ありませんが、本記事では便宜上2階～15階のABCDタイプをスタンダードフロア、16階～19階のEFGタイプをプレミアムフロアと呼ぶこととします。
立地
ザ・パークハウス大手門公式HPより
大手門2丁目アドレス・赤坂駅徒歩6分と、福岡の中でも”都心”と胸を張って言える立地にあるかと思います。
本物件の公式HPにおいても、MID ADDRESSという名前のページが設けられて、こんな都心ライフが謳歌できまっせ～と本物件周辺エリアの紹介がされています。
天神北の高速出入口まで、那の津通りを通ってサッと行けるアクセス性は良いですね。福岡市の道路の混雑事情については・・・お世辞にも良いとは言えません（泣）
高速にストレスなくアクセスできるかどうかは、個人的に結構重視しているポイントです。
もっとも、このエリアに住んでいたら車がなくても充分便利に暮らせるのですが、逆説的に中心エリアであるほど車を持っている人（あるいは車を持つ余裕がある人）も多いので、やっぱり高速へのアクセスは大事かなと思います。
本物件は昭和通り沿いに隣接していますが、片側3車線の大きな道路で交通量も多いため、窓を開けて生活したい方、静かな環境を求めたい方には、条件があってこないかもしれません。
普段のお買い物はキテラタウン内に入っているサニー福岡長浜店にお世話になりそうです。本物件近くにセブンイレブン福岡平和台通店があるのも便利です。
なお、小中学校は舞鶴小学校・舞鶴中学校（徒歩9分）になります。
個人的に、本物件東側すぐにある舞鶴港線という道路は両サイドに植栽があって雰囲気が好きですね。近くに浜の町公園もありますし、この辺は意外と緑も多いのがGood。
もちろん、もっと自然を感じたかったら近くの舞鶴公園(徒歩3分！)に行けばOKです。
それにしても、年々街や生活に求めるものが、緑、海、広い空など自然に寄ってきているのが本当に年を取ったと感じますね～(笑)
なお、赤坂・大手門周辺のエリア紹介・本物件以外の周辺新築マンション建設予定について、直近以下の記事に書いているので合わせて読んでいただけると嬉しいです。
【福岡】今後建築される新築マンションの紹介 @赤坂・大手門編
仕様
ざっとですが、以下に設備仕様を記載します。よかレジが最も重視する分譲マンション三種の神器(仮)
・内廊下：〇・ディスポーザー：〇
・各階ゴミ置き場：×
ザ・パークハウス大濠翠景はプレミアムフロアのみ内廊下でしたが、本物件は全フロア内廊下なのは嬉しいところです。
残念ながら各階ゴミ置き場はなし。ただし、1階ゴミ置き場は雨に濡れない動線で24時間365日ゴミ捨て可能です。
その他設備仕様
・ラクセスキー：〇・食洗器：〇
・LD床暖房：〇
・タンクレストイレ：〇
・トイレ手洗いカウンター：〇
・スロップシンク：〇
・ホームタクト（IoT）：〇
・エレベーター着床制限：〇
・ZEH-M Oriented(ゼッチマンション)：〇
・防災備蓄倉庫：〇
・基本天井高：2,500mm
・キッチン天板
スタンダードフロア：人工大理石
プレミアムフロア：フィオレストーン
・洗面所天板
スタンダードフロア：人工大理石
プレミアムフロア：フィオレストーン
・浴室サイズ
1LDK：1317
2LDK：1416
3LDK（スタンダード）：1418
3LDK（プレミアム）：1620
福岡のマンションの中ではかなり設備仕様のレベルは高いほうかなと思います。
ザ・パークハウス大濠翠景はスタンダードフロアとプレミアムフロアで天井高を250mmほど変えてきたり、わりと大きく差別化してきた印象がありますが、今回は全フロア天井高は2,500mmのようです。
共用施設
1階にラウンジ（本物件ではエントランスホールと呼称）がありますが、それ以外の共用施設、例えばゲストルームやジム等は特にありません。なお、ラウンジではWi-fiが使えます。ラウンジとエレベーターホールに使われている家具は、泣く子も黙るイタリアの高級家具メーカーCassina（カッシーナ）です。
ザ・パークハウス大手門公式HPより
エレベーターホール ザ・パークハウス大手門公式HPより
大手門・赤坂らへんのエリア柄か、ザ・パークハウス大濠翠景よりだいぶオトナな雰囲気で仕上げてきていますね。
ちなみに、内廊下も照度を落とした落ち着いた空間でかなりカッコいいです！
ザ・パークハウス大手門公式HPより
駐車場
駐車場 ザ・パークハウス大手門公式HPより
総戸数66戸に対して38台（平置1台､身障者用平置1台､機械式36台）です。
高価格帯のマンションであることを考慮すると、通常利用可能な平置きが1台のみ、その他が機械式となるので正直なところ少し物足りなさは感じました。
個人的にTPH大手門の車寄せがとても魅力的だな〜と思ってます。
— よかレジ (@yokaresi) August 27, 2024
GM赤坂JOHSEKIのような庇部分のみ伸びたタイプではなく(あれはあれでかっこいい)GMザ大濠みたいな完全に屋根付きのタイプで雨の日の安心感も違います。
さらに良いのはラウンジ隣接な点。ここで優雅にタクシーを待つ暮らしがしたいぞ？ https://t.co/JA5atErIEs pic.twitter.com/HaX9vPx6LX
上記でツイートしているとおり、本物件は車寄せが完全に屋根付きのタイプで良い感じなので駐車場事情についても頑張ってくれたらより嬉しかったな～と思います。
しかし、こういうちゃんとした車寄せがあるマンションは惹かれますねぇ。雨の日、ラウンジのカッシーナの椅子に座ってタクシーを待ちたいものです。
パースにはイギリスの高級車ジャガーを採用！ ザ・パークハウス大手門公式HPより
なお、機械式駐車場はタワーパーキングではなく、横型の機械式駐車場となります。※地上4段地下2段。パレットサイズは分かりません。スミマセン！
駐車場契約の権利はプランごとに順位が決まっているようで、公式HPの物件概要には以下の記載があります。
[順位1(住戸):12台、順位2(住戸):27台、順位3(住戸):14台、順位4(住戸):13台]）※全駐車場優先権が行使された場合、駐車場を借りることができない住戸があります。
順位1：EFGタイプ ※プレミアム3LDK（12部屋）
順位2：CDタイプ ※スタンダード3DK（27部屋）
順位3：Bタイプ ※スタンダード2LDK（14部屋）
順位4：Aタイプ ※スタンダード1LDK（13部屋）
ということでしょう。
ですので、仮に順位1から順番に全員が駐車場を契約していった場合、計算上は
・3LDKを買った場合も駐車場が取れない部屋もある
・2LDK以下は基本的には駐車場が取れない
となるかと思います。
実際には、車が不要な利便性の高い立地＆セカンドハウス利用も少なくなさそうなので、順位1や2の人の中でも駐車場を契約しない人はいらっしゃると思います。
しかし、駐車場が取れるか取れないかギリギリのラインのお部屋を買う方は注意が必要です。
1LDK検討者だと車持っている方は少数派かもしれませんが、2LDK検討者であれば一番高い価格で8888万円にもなりますし、その価格帯のお部屋を選ぶ層は車を持っている or 車も持つ余裕がある、という方が大半なんじゃないかなと感じます。
価格と間取り
※ポータルに記載されていた最低価格および最高価格のみを記載します。※D、Fタイプについては価格の記載がなかったので記載なしです。
・本物件のフロア図
・周辺に建っている物件の階数を記載した画像
・現地写真
↑これらもあわせて貼っておきます。
低層階に関しては正直かなりの囲まれ感があるので、低層高層でしっかりと価格差がつけられています。
フロア図 ザ・パークハウス大手門公式HPより
Aタイプ ザ・パークハウス大手門公式HPより
Aタイプ
1LDK
45.07㎡
4798万円～6288万円（坪352～461万）
Bタイプ ザ・パークハウス大手門公式HPより
Bタイプ
2LDK
59.19㎡
6348万円～8888万円（坪354～496万）
Cタイプ ザ・パークハウス大手門公式HPより
Cタイプ
3LDK
74.68㎡
8398万円～11378万円（坪371～503万）
Dタイプ ザ・パークハウス大手門公式HPより
Dタイプ
3LDK
76.10㎡
Eタイプ ザ・パークハウス大手門公式HPより
Eタイプ
3LDK
83.11㎡
13550万円～14930万円（坪538～593万）
Fタイプ ザ・パークハウス大手門公式HPより
Fタイプ
3LDK
88.00㎡
Gタイプ ザ・パークハウス大手門公式HPより
Gタイプ
3LDK
93.61㎡
17090円(坪603万) ※公式HP物件概要より確認
上記のA、B、Cタイプの平均坪単価で422万となります。
※最安値のお部屋と最高値のお部屋だけしか見ていないので、全体で計算するとまた前後するかと思います。あくまで参考値としてご確認ください。
また、管理費と修繕積立金は、管理費が㎡単価212円、修繕積立金が㎡単価160円となります。
どの部屋（階数）を検討する？
ザ・パークハウス大手門
— よかレジ (@yokaresi) August 24, 2024
スタンダード：2～15階
プレミアム：16～19階
スタンダードフロアに関しては上にあがってもがっつり抜け感ある眺望を得にくいので、赤坂徒歩6分の利便性にパラメータ振って低層階選ぶほうが良いかなと感じます。※北西の大手門コーポ、この広さで築49年と今後どうなるか・・ https://t.co/8A3oNzXHyf pic.twitter.com/2sd7ngPacP
上記のツイートでも言及してますが、本物件は周辺の囲まれ感が強くスタンダードフロア（～15階）は高層階までいってもなかなか抜け感が得られません。
※よかレジによるGoogleEarthやGoogleMapでのシミュレーションでの判断となるので、実際はモデルルーム内の眺望シミュレーションをしっかり確認いただくことを推奨します
ザ・ライオンズ大濠公園のように、大濠公園が見えるか見えないか、といった眺望に重きを置いた立地やプランであれば単価の差も納得感ありますが、本物件はそのような眺望を売りにしている物件ではないと思いますので、個人的には立地の良さと価格の安さにパラメータを振って、低層階を選択するという選択肢はありなんじゃないかなと思っています。
もちろん、高層階のほうが条件（≒住んだ時の満足度）は良いので、物件に何を求めるか次第ではありますが。
また、強烈に眺望が悪いと中古市場での売りにくさはあるかもしれません。（新築時は竣工前の青田売りになりますが中古市場であれば基本的に実物を見て判断するので）
例えばですが
- Aタイプ（南向き中住戸）4798万円～6288万円（坪352～461万）
上の階に上がれば、コアマンションの隙間から舞鶴公園の緑が一部見えたりするかもしれませんが、おそらく日常的にレースカーテンをつけて生活することになると思いますので、そこまで階数を上げる必要もないかなと個人的には感じました。
※コアマンションとの距離はGoogleMapで計測したところ40メートルくらいでした
- Bタイプ（北西角）6348万円～8888万円（坪354～496万）
※クリオラベルヴィ赤坂は南向きが共用廊下側になるので、お部屋とお部屋でこんにちはになるわけではありませんが
また、北西に隣接する西鉄大手門コーポという物件がかなり敷地が広いかつ築49年と年数が経っているので、将来的な建て替えによる高層化などの懸念もあるかも？と感じました。
ただ、建て替えに至った事例はごく少数なので、ただちに建て替えが進むという可能性は低いとは思っていますが・・。
※調べてみたところ、2022年の記事ですが全国に282件の建て替え事例があるようです
全国のマンション建替え事例282件を徹底検証
本物件で一番良い条件は西向きで、西向きのGタイプはLDに5連FIX窓が配置されているスペシャルな間取りです。
現状は大きく西向きが抜けた素晴らしい眺望になっていると思いますが、仮に西鉄大手門コーポが建て替わり、高層タワーマンションになった場合、かなりの至近距離で住戸同士こんにちはになってしまう可能性もありそうです。
高層階のFIX窓かっこええ～ ザ・パークハウス大手門公式HPより
GoogleEarthより 大手門コーポと大手門ビルは繋がっているのかな？
まとめ
本記事で特に触れていませんが、個人的には周辺で同時期に進むプロジェクトとしてグランドメゾン福岡鴻臚館前とMJR赤坂ゲートタワーにやっぱり気を取られてしまうなぁという感覚が捨てきれないのは正直なところ。※冒頭にも掲載しましたが、下記記事で上記2物件について少し触れています
【福岡】今後建築される新築マンションの紹介 @赤坂・大手門編
ただ、今後も再開発が続いていく大手門や赤坂エリアで、赤坂駅徒歩6分三菱地所レジデンスの新築マンションという時点で良いと思います。福岡市というマクロな視点でみても、大手門というややミクロ的な視点でも、期待値は高いと思います。
上記の記事で、本物件に対して「明確なストロングポイントに欠ける」と
個人的にはスタンダードフロアの低層～中層くらいを選ぶと価格と満足度のバランスがいいんじゃないかなと感じました。（各階ごとの価格が手元にないので、そう断定するのも若干不十分かもしれませんが）
プレミアムフロアに関しては、うーん選ぶのがなかなか難しいですね。どこまでいっても南向きはコアマンションとこんにちはで抜けないのと、西向きの将来的な前建て不安も多少気になります。南東側のEタイプが一番バランス取れているのかも？
間取りも良い感じですし、MJR赤坂タワー、プレミスト天神赤坂タワー、リッツカールトンなどが見えるビューも個人的に好きです。いや、でもFとGタイプのFIX窓も魅力的だなぁ・・。
と、なかなか煮え切らない態度なのですが・・総じて良いマンションだなと個人的には思っています。
ザ・パークハウス大手門、グランドメゾン福岡鴻臚館前、MJR赤坂ゲートタワーを比較して、購入の判断指標を考えてみると以下のような感じでしょうか。
※グランドメゾンは一般販売でどれだけの供給量があるのか分からないのと、MJRのほうはまだ何も情報がないので、あくまで予想になってしまいますが..
①三つの物件のうちザ・パークハウス大手門に一番住みたい
⇒迷わずザ・パークハウス大手門にGoして良いと思います
②新築2LDK、3LDKをできるだけ安く買いたい
⇒この場合もザ・パークハウス大手門になるかと思います。グランドメゾンはそもそも一般販売で2LDK、3LDKの販売が（ほぼ）なさそうですし、MJRは本物件よりは高くなると個人的に予想しています。
③新築1LDK狙い（駐車場を取れないことは許容する）
⇒ザ・パークハウス大手門かグランドメゾン福岡鴻臚館前のどちらかになると思います。ただし、TPHは45㎡台、グランドメゾンは57㎡台となるので同じ1LDKでもややサイズ感は異なってきます。また、MJRは商品構成が不明なので1LDKが作られるのか分かりません。ただ、前作のMJR赤坂タワーに1LDKはありませんでしたね。
④それ以外
⇒グランドメゾン福岡鴻臚館前とMJR赤坂ゲートタワーを待ってもいいかなと個人的に思います。
以上、ザ・パークハウス大手門に関する雑感でした！最後までご覧いただきましてありがとうございます！
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