ザ・パークハウス十条|再開発で防災に強い街に!映像付き【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

十条駅は北改札と南改札の2つがあり、大規模な再開発が行われているのは北改札の前である駅西側エリアです。「ザ・パークハウス十条」は、南改札口から出た側にあります。北改札前の再開発の側に立地しておらず、駅の南東側であることはデメリットではなくむしろメリットと考えることもできます。理由は3つ。

  1. 竣工は20232月。これは駅北改札前で202410月に竣工予定の地上39階、地下2階のタワーマンションより1年半以上早い。再開発の側に立地していないことから、駅西側の再開発工事による騒音等を避けやすい。
  2. 駅南東側の変貌が現時点では実感できないため、地縁のない方にはスルーされ、その結果、競争率が激化せずに購入希望者に行き渡ることが期待できる(欲しい方が、ひっそりと良いマンションを購入できるのでは?)
  3. 駅西側の再開発が完成し、さらに十条駅が高架になることで、十条の価格相場の上昇が見込める。(ただこの計画はすぐに実現するわけではなく、発表では2030年までに、ということです。)
以上です。

★タイトルの「再開発で防災に強く美しい街に」についてのクリスティーヌの意見は、目次Contentsから「6. 十条駅周辺の再開発」と、最後の「まとめ。クリスティーヌの意見」を選んでご覧ください。

★クリスティーヌが愛する十条。今回は特別付録(?)として、クリスティーヌが勝手にそう呼んでいる「十条銀座商店街惣菜の四天王」も紹介します。目次Contentsから「10.<お惣菜天国>十条銀座商店街>を選んで、ご覧ください。

ザ・パークハウス十条」の現地映像を、ではどうぞ!



また映像は、もうひとつ作りました!

十条銀座までどう行ったらいいか、地元の方が通るであろう道を歩いてみました。



外観・デザイン

CG・グラフィックは公式HPより(以下同)



エントランスを入ると、高級感のある天井。曲線のデザインが印象的です。

物件概要

  • 名称 ザ・パークハウス十条
    • キャッチフレーズ 十条を望む、私邸。
  •  スケジュール(予定)
    • 完成 2023年2月中旬
    • 入居 2023年3月下旬
    • 販売 2022年2月上旬
  • 場所
    • 東京都北区上十条1丁目8番34号(地番)
    • 交通
      • JR埼京線・川越線「十条」駅(南口)より 徒歩4分
      • JR京浜東北線・根岸線「東十条」駅(南口)より 徒歩8分
    • 敷地面積 1,106.42m2(売買対象面積)、1,004.19m2(建築確認対象面積)
  • 建物
    • 地上11階建
    • 64戸(募集対象外住戸23戸含む)他に店舗2戸
    • 所有権
  • お部屋
    • 間取り 1K~3LDK
    • 専有面積 25.74m2~70.30m2
    • バルコニー面積 6.27m2~17.60m2
  • 駐車場等
    • 駐車場:11台(機械式9台、身障者用平置1台、小型用平置1台)
    • 自転車置き場:85台(ラック式7台、2段ラック式・下部スライド式78台)
    • ミニバイク置場:3台
  • 企業
    • 売主 一般財団法人首都圏不燃建築公社・三菱地所レジデンス株式会社
    • 管理 三菱地所レジデンス株式会社
    • 施工 村本建設株式会社

立地

現地案内図


タワーマンションが建つ十条駅西側との地理的な関係性は、この地図をご覧ください。


「十条」駅は、埼京線で「池袋」駅まで2駅6分、「新宿」駅まで12分、「渋谷」駅まで17分です。


 

クリ着眼ポイント

メリット(評価ポイント)

  • 目の前に、広い歩道が作られます。
下の敷地配置図を見ていただけますでしょうか。注目していただきたいポイントは、敷地前に書かれた「道路幅員約24m」という表示です。

道路幅員とは「道路の幅」のこと。マンションの目の前に、敷地前に十分な歩道が作られて、目の前の道路の幅(歩道も含めて)を今よりずっと広く、24メートルの幅になる予定です。

(公式HPには次のような説明が記載されています。「※北区居住環境整備要綱に基づき、本物件は歩道状の公開空地(以下『歩道状空地』という)を設けています。歩道状空地は第三者が日常自由に通行・利用できるように開放しているため、歩道状空地に工作物等を設けて第三者の利用を阻害することはできません。<引用ここまで>」)

 


この記事の冒頭にメリットを書きましたが他にも、
  • 駐輪場が64戸に対して85台あるのは評価できます。駅までは近くても、買い物の際に重い荷物を持ったりするより、自転車の荷台に乗せて行きたい人がほとんどでしょうから。
  • 東十条駅まで8分で行けるところも、2路線使えるという点でメリットです。上野駅、東京駅へアクセスがいいです。

デメリット(懸念ポイント)

  • 小学校が少し遠いです。子どもの足だと10分はかかるのではないでしょうか。
  • 一階に店舗が2軒入ります。店舗が入るマンションは「下駄履きマンション」と言われ、一般的には、少々高級感を欠くことが多いです。
  • あえて再び触れる必要もないかとも思いますが、再開発のメインの場所である十条駅西側とは違う場所です。

間取り

全体的に、どれもあまりクセのない、使いやすそうな間取りです。柱をベランダ側に出している部分もありますし、柱が出っ張っている部分もあります。室内に柱が出ている部分は、うまく収納を作って、柱が出ていることをできるだけ感じさせないようにしている点が、好感が持てます。

F type 3LDK

専有面積/67.31m²(約20.36坪)
バルコニー面積/15.57m²(約4.70坪)



B1 type 1LDK+N+TR

専有面積/51.48m²(約15.57坪)
※トランクルーム面積0.40m²(約0.12坪)を含む
バルコニー面積/17.60m²(約5.32坪)



C2r type 2LDK+WIC+TR

専有面積/57.75m²(約17.46坪)
※トランクルーム面積0.41m²(約0.12坪)を含む
バルコニー面積/9.78m²(約2.95坪)
ルーフバルコニー面積/12.00m²(約3.63坪)
サービススペース面積/2.65m²(約0.80坪)


D type 2LDK+S(納戸)+N

専有面積/63.22m²(約19.12坪)
バルコニー面積/11.60m²(約3.50坪)

 

十条駅周辺の再開発

現在、JR埼京線十条駅付近から京浜東北線東十条駅周辺に至る広大な地域を対象に、東京都が「防災都市づくり」を進めています。「ザ・パークハウス十条」の建設地もその中に含まれます。

具体的には、この地図の青いペンで囲まれた「コア事業」の「A-5」とされる場所が、「ザ・パークハウス十条」があるところになります。

東京都都市整備局より


この地域は、昭和初期に東京郊外における有数の商店街になりましたが、その一方で無秩序に木造住宅が建ち並びました。その後、戦災による焼失もほとんど無かったため、市街地整備が進まず、曲がりくねった狭い生活道路を抱える木造住宅密集地域になっていました。

木造住宅の密集は大地震が起こった際の地震火災で甚大な被害が想定されることから、この地域は東京都においても「防災都市づくり推進計画」の整備地域に位置づけられ、また、東京都北区の「都市計画マスタープラン2020」及び「十条地区まちづくり基本構想」でも「木造住宅密集地域の改善」が課題とされました。

そして、現在、にぎわいの拠点に相応しい十条駅周辺の整備、沿道の不燃化促進、消防活動困難区域の解消、震災時の消防水利の設置、公園・緑地等の整備、等の課題をクリアすべく、再整備が行われています。その中で、「ザ・パークハウス十条」の場所は、地震による建物の倒壊や道路の閉塞や火事による延焼等を改善する「防災街区整備事業」の重点地区として位置づけられ、必要な整備が行われています。

これらの整備が行われることによって、「ザ・パークハウス十条」に、「災害に強い」「(道路の閉塞防止や不燃化に対応する)幅の広い歩道がある」「にぎわいの拠点としてふさわしい再開発がなされた十条駅前に近接」といった魅力が備わることでしょう。

情報(上記の十条駅周辺の再開発に関連して)

再開発の目的の大きな柱の一つとして地域の防災力の向上がありますが、それに関して、近隣にお住まいの方には特典があります。

住み替えを推進するために、下記の住所にお住まいの近隣の方は「ザ・パークハウス十条」の倍率が3倍になります。 以下の地域です。<全域が対象>上十条一丁目、上十条二丁目、十条仲原一丁目、十条仲原二丁目、中十条二丁目 、中十条三丁目 <一部が対象>中十条一丁目の一部、岸町二丁目の一部

詳しくはこちらをご覧ください。


敷地の東西南北

敷地の西横から北方面を臨む


敷地の西横から西方面を臨む


敷地の北側に面する旧岩槻街道を、敷地から東側にみた風景。この道の先に、自衛隊十条駐屯地や北区立十条台小学校があります。


敷地の北(旧岩槻街道)から南方面を臨む


敷地の北側に面する旧岩槻街道に沿って、敷地の北西角から西側に向いた風景。この先の右側にJR埼京線十条駅があります。


敷地の北東側(旧岩槻街道)から西南西方面を臨む


敷地の北東から南西方面を臨む

現地写真

ザ・パークハウス十条から旧岩槻街道に沿って、西向き(十条駅側)徒歩30秒。ステーキスタンド10+。熊本産A5和牛「和王」を提供しているお店です。


「ザ・パークハウス十条」から、旧岩槻街道に沿って東に徒歩10秒。CAFE 蔵は喫茶店らしい料理メニューが充実しているお店です。 
「ザ・パークハウス十条」の北側、旧岩槻街道を挟んで真向かいにあるお好み焼き屋。庶民的かつリーズナブル。


同じく、旧岩槻街道を挟んで向かい側(北側)にある榎本豆腐店。美味しい豆腐を買いにお客様がよく訪れていました。


「ザ・パークハウス十条」から岩槻街道に沿って東に徒歩1分。最寄りの上十条郵便局です。


「ザ・パークハウス十条」から、旧岩槻街道に沿って東に徒歩3分。陸上自衛隊・海上自衛隊・航空自衛隊十条駐屯地です。旧日本軍時代の「赤煉瓦造建築物」もこの中に現存します。

<お惣菜天国>十条銀座商店街

アーケード商店街で有名な十条銀座商店街は、お惣菜天国と言われるほど、テイクアウトのお惣菜のお店が充実していて、アド街ック天国などいろいろな番組でもよく紹介されています。その中でも、クリスティーヌが勝手に「十条銀座商店街惣菜の四天王」と名付けているお店を紹介します。

鳥大(とりだい)

お惣菜一番人気店。1個10円のチキンボールは超有名。リーズナブルで美味しい鳥肉お惣菜ならまずここです。日曜日は定休日で、土曜日は長蛇の列ができます。17時あたりからいろんなお惣菜を詰め合わせたお得なセットがでるので狙い目かも。



(ちなみに土曜日の鳥大の前にできる列はこんな感じです)


あい菜家(あいさいか)

リーズナブルで種類も豊富なお店。鳥大の近くにあって、こちらも人気。定番の唐揚げは人気ですが、期間限定で「いつもと違う特上からあげ」が並ぶ時があります。そして、実は隠れたヒット商品が「マフィン」「クロワッサン」「ティラミス」「チーズケーキ」などのパン・スイーツ。列に並んで自分の番が来た時に初めて手に取ることを許される希少商品です。

惣菜みやはら

お惣菜激戦区の十条銀座商店街の中で、リーズナブルな焼き鳥とトロトロの豚の角煮が人気のお店。


ミートデリカ塩家(しおや)

十条駅に近い十条銀座商店街の南側入口からほど近い場所にあるお店。上記3店には無いお弁当が大人気。

住むならDATA

生活情報

1日平均乗降人員
  • JR十条駅 23,855人/日(乗車人員)
飲食店数(食べログ掲載店、十条駅から半径800メートル)
  • 飲食店数 396 店
  • パン屋数 11店
  • カフェ・喫茶数 35店
スーパー 十条銀座に行かれる人が多いのではないでしょうか

スポーツジム
  • 東急スポーツオアシス 十条24Plus
学校
  • 十条台小学校(学区)HPはこちら
  • 十条富士見中学校(学区)HPはこちら
北区立十条台小学校


幼稚園・保育園
  • 聖母の騎士保育園 リンクはこちら
  • サンライズキッズ保育園 北区園 リンクはこちら
  • 上十条南保育園
待機児童数

防災情報

洪水(大雨による浸水)

荒川の氾濫が起きた場合、浸水が想定されていない場所です。
隅田川・新河岸川・石神井川・神田川の氾濫が起きた場合も、浸水が想定されていない場所です。



北区洪水ハザードマップ~荒川が氾濫した場合(元データはこちら


北区洪水ハザードマップ~隅田川・新河岸川・石神井川・神田川が氾濫した場合(元データはこちら

土砂災害

土砂災害ハザードマップによる「土砂災害警戒区域」に該当されていないエリアです。

地震

上十条1丁目の地盤は「台地1」です。台地は、「堆積粘土・砂層の上に関東ローム層」があり、「形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤」です。「固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、比較的危険度が低い地域」とされています。

建物倒壊危険度ランク3、火災危険度ランク4、災害時活動困難度ランク3です。総合危険度は、「ランク4」とされています。(東京都 地震に関する地域危険度測定調査より。元データはこちら。)

近隣の避難所

近隣の避難所には、「十条富士見中学校」、「王子第五小学校」が指定されています。


周辺相場

中古マンション

周辺で売り出し中の中古マンションです。

プラウドシティ加賀学園通り 2016年2月築 15階建 363戸(管理費 209円/㎡)
  • 15階 2LDK 東向き 73.27㎡ 7180万円(坪単価324万円)
  • 6階 3LDK 南西向き 72.93㎡ 6980万円(坪単価316万円)
ライオンズヒルズ中十条 2004年12月築 5階建 41戸(管理費 183円/㎡)
  • 2階 2LDK 北東向き 70.19㎡ 5490万円(坪単価259万円)
レーベンハイム加賀プレシャスフォルム 2003年10月築 14階建 184戸(管理費 140円/㎡)
  • 1階 4LDK 南西向き 86.58㎡ 5830万円(坪単価223万円)
  • 1階 4LDK 南西向き 87.06㎡ 6280万円(坪単価238万円)
*上記は売り出し価格のため、売主側の意向に沿ったものであり、成約価格とは異なる場合があります。また販売価格は変更することがあります。
*管理費は、売り出し中の物件が複数ある場合、平均値としています。

クリスティーヌの見学メシ

十条銀座商店街を南側から入って一つ目の十字路を左折した先にある十条仲通り商店街。そこには魅力的な飲食店が続いていますが、麺類好きのクリスティーヌが「これは美味しい!」とうなる讃岐うどん店がこの十条仲通り商店街にあります。

「讃岐うどんいわい」というお店。香川県出身のご主人が店の中で打つうどんの美味しいこと!まさに本場・讃岐の味です。いりこ出汁の利いたつゆも美味しく、トッピングの天ぷらも充実。そしてリーズナブル。お腹いっぱいになるだけでなく、幸せになる見学メシでした。

これは一度茹で上げた麺を冷水でしめて、温かい出汁でいただく「ひやあつ」のうどん。美味しい讃岐うどんの特徴である「エッジ」が立った麺をご覧ください。


こちらは茹でた麺を冷水でしめることなく、そのまま熱い出汁でいただく「あつあつ」うどん。トッピングに甘いおあげを載せました。天ぷらは熱々のものがこのような容器に載せられて出てきます。そのままうどんに載せるのもよし、ソースを掛けて食べるのもよし。お好みです。


うどんも天ぷらもリーズナブルです。うどんの大は3玉分です。讃岐うどん好きの方ならぺろっと食べてしまえますが。


讃岐うどんいわい 食べログはこちら
東京都北区上十条3丁目28−7

まとめ。クリスティーヌの意見

十条駅南口から徒歩4分という近さに誕生する「ザ・パークハウス十条」。三菱地所の「ザ・パークハウス」ブランドの安心もさることながら、ここはやはり、十条駅西口の再開発を語らずに「ザ・パークハウス十条」については語れません。

再開発が進む十条駅に降り立てば一目瞭然、あるいは映像で見ていただければ見て取れるのですが、十条駅前の再開発は、単に「タワーマンションができる」というものではなく、街全体がどうあるべきかを考えて、その上で十条駅前だけではなく十条駅周辺までをも巻き込んだ計画となっています。

そこで、クリスティーヌが特に注目するポイントは、以下の3点です。

ひとつめ。防災に強い街になること

「ザ・パークハウス十条」が建つ場所も含めて、十条駅周辺では地震が起こったり火災が起きたりする際に、被害が広がる可能性の高い木造住宅が多く建てられていました。そうした街のインフラとしての弱さを克服すべく、再開発計画では、防災に強い街づくりが行われ、「ザ・パークハウス十条」の住民もそのエリアに属することで防災の点で安心な街に住むことができるのは、大きなメリットです。

ふたつめ。周りの景観が良くなること。

十条の再開発計画で道路や歩道が整備されるのには理由があり、それは上に述べた防災と関連して、「災害時に、道路交通が遮断されないようにする」という機能性の理由があります。なので、防災のために道路が整備されるわけですが、その際、街路樹なども整備されるので、災害に強い街は、景観としても美しい街になるのです。これは、大きなメリットかと思います。

みっつめ。賑わいがさらに進化すること。

もともと十条の商店街は、昭和初期にはすでに東京で屈指の商店街でした。その賑わいが今もずっと続いているわけですが、再開発で、よりいっそう「今風の」賑わいを作るような試みがされることになります。どんな賑わいになっていくのか、それは町と住民や商店街、あるいは民間企業が公と協働して作っていくことになるわけで、そこには、若い人のアイデアや、地域の人々の参加も促されていくでしょう。つまり、今の十条の良さをさらに新しい角度から引き出すような、そんな試みが期待されます。

そんなわけで、非常に期待できる十条。お年寄りに優しいバリアフリーも再開発で新たに建設される施設では考慮されるでしょうし、20代、30代、40代、50代それぞれがそれぞれの年齢なりの経験値を発揮して、地域コミュニティを引っ張っていく、そんなシーンも目に浮かびます。

タワーマンションの売り出しを待ちたい方もいらっしゃるかと思いますが、十条駅から徒歩4分の立地での「ザ・パークハウス」ブランド。

十条の今後が気になる方、ぜひ検討してみてください。

 

・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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ABOUTこの記事をかいた人

東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

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