リビオレゾン三田|ハマれば実需、賃貸でも堅い!映像付き【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

現地に行って驚きました!

「あっ、大連の斜め向かいだ!」

「大連」といえば、必ず頼むのが餃子です。田町での大人数の会合というと、なぜか「大連」になることが多いんですよね。なので、これまで合計何個食べたかわからないほど、ここの餃子はたくさん食べています(笑)。コロナ禍以前の話ではありますが。


建設地は飲食店がひしめくエリアに隣接しています。

似た環境のマンションで、今売り出し中のものといえば、荒木町の繁華街に隣接した「ブリリア四谷三丁目 」でしょう。

どちらもマクロの視点から見ると、決して繁華街一色(繁華街しかない)場所ではありません。「ブリリア四谷三丁目」は荒木町という小さな飲食店がひしめく昔ながらの一角の奥の細道にわざわざ足を踏み入れなければ、新宿通りという気持ちのいい通りが広がっていますし、「リビオレゾン三田」も、繁華街に分け入っていかなければ、慶應大学や東京タワーの存在感が強い、気持ちのいい立地です。

リビオレゾン三田」の現地映像をまずはどうぞ。



物件概要

  • 物件名 リビオレゾン三田
    • キャッチフレーズ 港区の新しい輝き。
  •  スケジュール(予定)
    • 完成 2023年2月下旬
    • 入居 2023年3月下旬
    • 販売開始  2022年1月中旬
  •  場所
    • 所在地 東京都港区芝5丁目2番46他(地番)
    • 交通
      • J R 山手線・京浜東北線「田町」駅三田口(西口) まで徒歩6分
      • 都営三田線・浅草線「三田」駅A 1 0 出入口まで徒歩4分
      • 都営大江戸線「赤羽橋」駅赤羽橋口まで徒歩10分
    • 敷地面積 585.65㎡
  • 建物
    • 地上12階・地下1階建
    • 総戸数 70戸(一般販売対象外住戸9戸・店舗1戸含む)
    • 所有権
  • お部屋
    • 間取り 1K~3LDK
    • 住居専有面積 20.49㎡~72.28㎡
    • バルコニー面積 3.78㎡~16.07㎡
    • ルーフバルコニー面積 9.40㎡~34.74㎡(月額使用料:未定)
  • 駐車場等
    • 駐車場 平面式7台(身障者用駐車場1台含む)
    • 自転車置場 69台
  •  企業
    • 売主 日鉄興和不動産株式会社
    • 販売提携(代理) 三井不動産レジデンシャル株式会社
    • 設計・監理 株式会社スペーステック
    • 施工会社 アイサワ工業株式会社
    • 管理会社 株式会社日鉄コミュニティ(予定)
  • その他情報
    • 内廊下

立地

公式HPより(CG・イメージは以下同)


赤羽橋駅から公式HPでは歩いて10分ということになっていますが、実際に歩くと10分ではなく、もう少しかかりました。

ただ、歩道の広い大通りをまっすぐ歩くせいか、さほど遠いという感じはしません。ウォーキングがてら気持ちいいという感じです。



もう少し詳細な地図です。


「港区芝」はどこまでのエリアか

港区芝は、楽器のハーブの形を連想させる、三角形のエリアです。

田町駅前から広がる「港区芝5丁目」の特徴

そして、リビオレゾン三田が立地する港区芝5丁目は、港区芝の中でも「一番賑やかな繁華街」を擁した、田町駅付近のこちらのエリアになります。

(仮称)芝五丁目計画

「リビオレゾン三田」にプラス材料となる再開発が、田町駅のすぐ近くで行われています。「(仮称)芝五丁目計画」です。

田町駅から自宅まで歩く時、この道を歩く確率が高いのですが、ここにオフィスビルが立ち、店舗も入ります。完成の暁には、田町駅前のごみごみした感じを一掃するような、地域のイメージアップになると思います。


敷地配置図

北側は敷地の一部が凹んでいます。よって、東京タワーに向いたお部屋は一部になります。


地上12階建てで、北側が東京タワー側になります。下の写真は、公式HPに掲載されている写真です。しかし、上の敷地配置図でわかる通り、一部の部屋しか北側に接してはいません。

間取り

間取りは60邸中22タイプも用意されます。
  • 【1K】20.49㎡〜41.47㎡
  • 【1DK】29.76㎡〜29.84㎡
  • 【1LDK】30.28㎡〜35.37㎡
  • 【2LDK】42.78㎡〜62.52㎡
  • 【3LDK】69.81㎡〜72.28㎡
30F1 TYPE 1LDK 30.28平米



42D1 TYPE 2LDK 42.78平米



72PI 72.28平米 3LDK


クリ着眼ポイント

まず、一番近い信号が、こちらです。大通り(三田通り)に出れば、この景色です!これはポイント高いです!


評価できるポイントと、懸念ポイントをそれぞれ出してみました。今回は、評価ポイントと懸念ポイントが、カードの裏表のように、人によって捉え方、考え方が真反対、という場合もあるのではないかと思っています。

メリット(評価ポイント)

【マクロでの評価ポイント】
  • 再開発が周囲でいくつもあり、田町がもっと変わっていくだろう予感
浜松町と高輪ゲートウェイ駅に挟まれた田町駅。公式HPからの情報がまとまっているので、下の地図はそこからの引用となりますが、地図上の1〜6の場所で再開発が行われます。

公式HPより


(1) 第一田町ビル建て替え事業
(2) 三田三・四丁目地区第一種市街地再開発事業
(3) 泉岳寺駅地区第二種市街地再開発事業
(4) (仮称)芝浦一丁目計画
(5) 東京工業大学田町キャンパス土地活用事業
(6) グローバル ゲートウェイ 品川

【ミクロでの評価ポイント】
  • 「東京タワー効果」と「慶應大学効果」による、街全体のすがすがしさ
  • これから街のイメージアップが期待できる田町駅周辺の再開発
  • 複数路線が使える便利さ
  • オフィス街だけれど、どこかほっとするエリア、芝
  • 小さな飲食店がひしめくエリアの「ギリギリ外側」に立地(道の向こう側が、きれいとはいえない飲食店街であるものの外側です!)
芝地区地域情報誌をよかったらご覧ください。(クリックすると元データに飛びます。)港区は「区民等が主体となる芝地区区民参画組織「芝会議」の活動を支援」しており。そこでは「地域コミュニティ」がテーマのひとつになっています。

港区HPより

デメリット(懸念ポイント)

田町駅から現地までの間に、小さな飲食店がひしめき、その存在そのものが「アウト」という方も多くいるかと思います。
  • あまりきれいとは言えない、小さな飲食店がひしめくエリアが近すぎる
  • あたりは高級住宅街という感じはしない、庶民的な雰囲気
  • 敷地の3方向に道路があるのは良いけれど、敷地の形が変則的
  • 東京タワーが見える方向は北向きなのに、南向き中心のお部屋の配置

建設地

現地前面道路

道路の向かい側(写真の右手)に「まいばすけっと」があります。非常に便利です!

まいばすけっとのある側は、敷地の南側になります。


敷地の向こう(写真の右奥あたり)にそびえているのは、NECビルです(敷地北東方面)。

敷地北東側を臨む

敷地東側を臨む

敷地北側を臨む

ここからは東京タワーは見えませんが、東京タワー方面に高い建物は隣接していません。


敷地北西側を臨む

敷地西側を臨む

敷地南側を臨む

現地周辺の様子

リビオレゾン三田」から一番近い信号が、「東大東門前」です。


慶應大学東門。



慶應東門の斜め向かいあたりにある、こちらのラーメン屋さんの角を曲がると、建設地です。


この道を入ったところが建設地です。


この道の先、左手に建設地です。


大通りにカフェ。


ドラッグストア。ヴェローチェの隣です。


慶應の幼稚舎から大学までの制服を扱う望月洋服店。


街のあちこちに「慶應の香り」が漂っています。


近隣には、古くからある老舗も。


生活感がないわけではなく、教育熱心なご家庭も多いためか、ピアノ教室も。


三田といえば慶應の学生が通うラーメン屋があちこちに。今回写真を撮りませんでしたが、「ラーメン次郎」も近くにあります。


あたりには中華料理屋さんも、多いです。


おしゃれなカフェもできていました。


そしてなんといっても、東京タワーが近い!

住むならDATA

乗降人員
  • JR田町駅 102,704人/日
  • 都営三田線・浅草線 三田駅 72,091人/日
飲食店数(食べログ掲載店、三田駅から半径800メートル)
  • 飲食店数 907店
  • パン屋数 10店
  • カフェ・喫茶数 68店
最近で増えてきた高級食パン店も、近くにあります。


スーパー
  • まいばすけっと芝5丁目店 7:00-23:00
  • マルエツプチ三田二丁目店 24時間営業
  • ファミリーマート芝五丁目店
リビオレゾン三田」の道を挟んで向こう側には「まいばすけっと芝5丁目店」があります。


三田通りを渡ったところには、マルエツプチがあります。


学校

御田小学校(公式HP写真)


三田中学校(公式HP写真)


幼稚園・保育園
  • みなと幼稚園
  • 港区芝保育園
  • ゆらりん三田保育園
  • プチ・ナーサリー田町

港区芝保育園(港区HPより)

防災情報

大雨による浸水(想定最大規模降雨による)

大雨による浸水は、想定されていないエリアです。(港区芝5丁目-11付近において。)

港区が作成する浸水ハザードマップは、「下水道や河川の排水能力を大きく超える激しい雨が降った場合に、浸水が発生する地域を予想した地図」です。



港区浸水ハザードマップより(元データはこちら

また、高潮による影響も、想定されていないエリアです。

津波による浸水(元禄型関東地震をモデルにした予測による)

津波による浸水は、想定されていないエリアです。(港区芝5丁目-11付近において。)



港区津波ハザードマップより(元データはこちら

土砂災害

土砂災害ハザードマップによる「土砂災害警戒区域」に該当していないエリアです。(元データはこちら

地震

芝5丁目の地盤は「沖積低地2」です。沖積低地は、「形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域」とされています。

建物倒壊危険度ランク2、火災危険度ランク1、災害時活動困難度ランク1です。総合危険度は、危険度は「ランク2」とされています。(東京都 地震に関する地域危険度測定調査より。元データはこちら

近隣の避難所

近隣の避難所には、「港勤労福祉会館」、「三田いきいきプラザ」、「芝小学校」が指定されています。


周辺相場

新築相場

ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス&タワー」が、芝5丁目で販売されています。

ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス&タワー
  • 完成 2021年10月中旬予定
  • 入居 2021年12月上旬予定
  • 所在地 東京都港区芝5丁目2番46他(地番)
  • 交通
    • 東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅(4番出口)よりラウンジ棟入口まで徒歩8分
    • 東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅(2番出口)よりレジデンス棟入口まで徒歩9分
    • 都営地下鉄三田線・浅草線「三田」駅(A3出口)よりレジデンス棟入口まで徒歩12分
  • 構造/規模
    • タワー棟:鉄筋コンクリート造地上22階地下2階建
    • レジデンス棟:地上7階地下2階建
  • 総戸数 266戸(事業協力者住戸11戸含む)
価格と間取りの一部です:

レジデンス棟
  • R55C 4階 2LDK  55.19㎡ 9,650万円(坪単価578万円)
タワー棟
  • T70G 3階 3LDK  70.21㎡ 1億2,320万円(坪単価580万円)
  • T70H 6階 3LDK  74.37㎡ 1億3,490万円(坪単価600万円)
  • T80K 3階 3LDK  82.28㎡ 1億4,670万円(坪単価589万円)
  • T85M 4階 3LDK  85.64㎡ 1億5,570万円(坪単価601万円)
  • T90N 6階 3LDK  91.65㎡ 1億6,460万円(坪単価594万円)

中古相場

周辺で売り出し中の中古マンションです。芝公園、芝浦も含め、少し広めに抽出してみました。

ザ・パークハウス三田タワー 2021年3月築 23階建 111戸(管理費 318円/㎡)
  • 10階 2LDK 南向き 80.09㎡ 1億6,800万円(坪単価693万円)
  • 11階 2LDK 南向き 80.2㎡ 2億1,000万円(坪単価866万円)
  • 21階 2LDK 南西向き 94.72㎡ 2億4,800万円(坪単価866万円)
  • 23階 3LDK 西向き 107.58㎡ 2億7,880万円(坪単価857万円)
プラウド芝公園 2017年10月築 14階建 51戸(管理費 348円/㎡)
  • 12階 2LDK 南向き 71.11㎡ 1億2,490万円(坪単価581万円)
  • 11階 2LDK 南向き 76.48㎡ 1億4,080万円(坪単価609万円)
  • 14階 2LDK 南向き 86.23㎡ 1億5,980万円(坪単価613万円)

クラッシィハウス芝浦 2016年11月築 20階建 123戸(管理費 186円/㎡)
  • 16階 2LDK 東向き 61.54㎡ 8,680万円(坪単価466万円)
  • 12階 2LDK 東向き 61.54㎡ 8,280万円(坪単価445万円)
グローバルフロントタワー 2015年9月築 34階建 883戸(管理費 301円/㎡)
  • 7階 1LDK 北向き 42.01㎡ 6,598万円(坪単価519万円)
  • 8階 1LDK 南西向き 47.76㎡ 7,290万円(坪単価505万円)
  • 14階 2LDK 北東向き 65.56㎡ 9,180万円(坪単価463万円)
  • 11階 3LDK 北東向き 70.35㎡ 9,980万円(坪単価469万円)
  • 25階 1LDK 南東向き 63.52㎡ 1億200万円(坪単価531万円)
  • 26階 3LDK 西向き 70.25㎡ 1億580万円(坪単価498万円)
  • 4階 3LDK 南西向き 77.11㎡ 1億980万円(坪単価471万円)
  • 26階 2LDK 北西向き 78.18㎡ 1億1,500万円(坪単価486万円)
  • 20階 2LDK 南東向き 75.45㎡ 1億1,980万円(坪単価525万円)
  • 23階 3LDK 南西向き 81.03㎡ 1億3,800万円(坪単価563万円)
  • 33階 3LDK 北西向き 81㎡ 1億5,000万円(坪単価612万円)
ザ・レジデンス三田 2014年11月築 7階建 252戸(管理費 349円/㎡)
  • 24階 2LDK 南向き 74.52㎡ 1億5,980万円(坪単価709万円)
リストレジデンス芝浦 2014年10月築 13階建 45戸(管理費 221円/㎡)
  • 10階 2LDK 東向き 54.62㎡ 7,480万円(坪単価453万円)
インプレストタワー芝浦エアレジデンス 2014年2月築 25階建 114戸(管理費 309円/㎡)
  • 10階 2LDK 南向き 57.73㎡ 7,980万円(坪単価457万円)
  • 17階 3LDK 北西向き 69.43㎡ 9,280万円(坪単価442万円)
*上記は売り出し価格のため、売主側の意向に沿ったものであり、成約価格とは異なる場合があります。また販売価格は変更することがあります。
*管理費は、売り出し中の物件が複数ある場合、平均値としています。

クリスティーヌの見学メシ

以前から「予算1000円で考える、東京で一番好きな中華のランチ」として通っている、超おすすめランチが近くにあります!

三田 中國飯店。五目焼きそば、艶々。定番ですが、ディナーだと数千円〜数万円の店はランチ950円でも手を抜きません。


コロナのため店内はパーティションで個室風に区切られていますが、コロナ以前は、テーブルとテーブルの間隔が広く、胡弓の生演奏がありました。1000円の麺料理を食べる客にも平等に、胡弓の音を聴かせてくれていたんです。


入り口にたどり着くまでに眺められる家具調度の数々・・・。


店の前。東京タワーの清々しさが際立っています。


三田 中國飯店 HPはこちら

大連 食べログはこちら

まとめ。クリスティーヌの意見

初めて現地を訪れる方は、びっくりするかもしれません。「わ、こんなところにマンションかあ」と。

リビオレゾン三田」の魅力は、先に述べた「大連」に代表されるような庶民的な飲食店がすぐそばにありながらも、慶應大学や東京タワーを眺めることのできる大通りがすぐそこにあるという、立地の魅力が単層的ではなく、複層的である点です。

これについては人によってかなり好き嫌いが分かれるポイントだと思いますので、もう少し正確にお伝えすると、「リビオレゾン三田」は、飲食店がひしめくエリアが「ちょうど途切れたところ」に立地しています。

田町の飲食店がひしめくエリアに隣接していながら、一番近い信号である「慶大東門前」に立つと、東京タワーがすぐそこに見える、という・・・。

ちょっと残念なのは、北側に東京タワーがあるものの、北側の敷地の一部が凹んでおり、お部屋は南向き中心になります。(南向きそのものは、南向きを好む人が多いため、マイナス要素ではないどころかプラス要素なのですが。)

個人的には、まさに建設地の向かいに「行きつけ」の店があるとは思いもかけないことでした。現地にいらっしゃる方は、「こんな汚い店が」と思われると思います!!!!笑。サラリーマンなどで賑わう店です。

普段着で暮らせる街なので、クリスティーヌのような「普段着派」にとっては実需としてハマる立地です。また、使える路線が多いことから、賃貸需要も、ここなら堅いなあ、と思います。

港区芝でコンパクトマンションは、狭めのお部屋であればグロスも低いわけで、ぜひ早めの情報収集をオススメします!

 

・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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ABOUTこの記事をかいた人

東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

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