プラウドシティ小竹向原|価格は?高級路線をゆく団地再生プロジェクト【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

今、団地の建て替えプロジェクトが注目を浴びています。どれも敷地も広く、「地域を一変するエネルギー」を秘めているのではないかと感じています。

東京で見渡せば戸数順に、

がありますが、この中で「板橋区で初の、マンション建替円滑化法に基づいた団地再生プロジェクトが、「プラウドシティ小竹向原」です。
今回はQ&A方式で、「これであなたも小竹向原通!?「プラウドシティ小竹向原」が気になるあなたに贈る20の質問」をまとめました。楽しくお読みいただきつつ、お役に立てば!

現地映像も、よろしければどうぞ。



Contents

外観

出典 公式サイト

物件概要

  • スケジュール(予定)
    • 竣工 2024年2月下旬(予定)
    • 入居 2024年5月下旬(予定)
    • 販売開始 2023年1月下旬 (予定)
  • 場所
    • 東京都板橋区小茂根一丁目1595番1他(地番)、向原3丁目1341番1他(地番)
    • 交通
      • 東京メトロ有楽町線・副都心線 「小竹向原」駅 徒歩5分
    • 敷地面積 18,312.66㎡
  • 建物
    • グランドコート(A敷地) 地上12階
    • フロントコート(B敷地) 地上7階
    • 総戸数 500戸(非分譲171戸含む)
  • お部屋
    • 1LDK ~ 4LDK
    • 専有面積 50.36㎡~90.95㎡
      • バルコニー面積 5.76㎡~25.21㎡
  • 駐車場等
    • 駐車場 未定
    • 駐輪場 未定
    • バイク置場 未定
  • 企業
    • 売主 野村不動産株式会社
    • 施工 株式会社長谷工コーポレーション
    • 管理 野村不動産パートナーズ株式会社
掲示板:プラウドシティ小竹向原

立地

出典 公式サイト

クリスティーヌの着眼ポイント

  • 敷地の広さを生かして、中庭を囲む配置
  • タワマンに匹敵する総戸数500戸で、共有施設が充実
  • 板橋区の重点区域内(周辺の整備が進められてきたエリア)

団地再生プロジェクトならではの、敷地の広さを生かした配置

グランドエントランスから中に入ると・・・



中は、このラグジュアリ感で・・・



ガラスの向こうに、中庭(グランドフォレスト)が広がっています。



グランドエントランスの位置はこちら。左奥が7階建「フロントコート」で、手前が12階建「グランドコート」です。


タワマンに匹敵する総戸数500戸、共有施設が充実

共有施設は・・・
  • フォレストラウンジ
  • パーティーラウンジ
  • ワークラウンジ(Wi-Fi完備)
  • プライベートブース(有料)
  • キッズライブラリー
  • キッズルーム
  • ゲストルーム(リゾートスイート、アーバンスイート)
  • コミュニティルーム

出典 公式サイト


子ども用の遊具は「ボーネルンド」、キッズライブラリーの本棚に常設する書籍は「蔦屋家電」セレクト、フォレストラウンジとワークラウンジのBGMは、「屋久島や白神山地などでレコーディングした自然音による癒しのサウンドを提供」と、至れり尽くせり。

また、ワークラウンジにも工夫が見られるようです。「野村不動産が運営するシェアオフィス H¹T (エイチワンティー)で培ったノウハウを導入し、オフィスに縛られない多様なワークスタイルを実現します」とのことで意気込みを感じます。詳細が楽しみです!

板橋区の重点区域内にあり、周辺の整備が進められてきたエリア

公社向原住宅一帯の看板が見え、桜の木がずいぶん育っています。周囲は段階的に団地が建て替えられており、「プラウドシティ小竹向原」だけではなく、公社向原住宅一帯で、建て替えが進み、道路や公園の整備が進められているエリアです。



これまで実施してきた地区計画についての看板も掲げられています。



周囲の環境や建て替えられてきた建物については、次の「プラウドシティ小竹向原」が気になるあなたに贈る20の質問に出てきますので、この先にお進みください。

これであなたも小竹向原通!?「プラウドシティ小竹向原」が気になるあなたに贈る20の質問

すでに建物自体についてはご存知の方も多いでしょうから、この辺にして・・・

プラウドシティ小竹向原」についてもっと知りたい、という方に、クリスティーヌが考えた「20の質問」を贈ります!

では、まずは軽くジャブから!

簡単な質問も多いので、全問正解の方もいらっしゃるかもしれません。

Q 小竹向原駅って、 何駅と何駅の間?

「氷川台」駅と「千川」駅に挟まれています。

こちらが、東京メトロ有楽町線。飯田橋まで16分、永田町まで22分。

出典 ジョルダン 一部加筆


こちらが、東京メトロ副都心線。新宿三丁目まで11分。渋谷まで17分。副都心線は東急東横線と相互乗り入れしており、元町・中華街駅への直行列車も出ています。

出典 ジョルダン 一部加筆

Q 「プラウドシティ小竹向原」の前にあった「向原第二住宅団地」は、最後、築何年だった?

向原第二住宅団地は、1969年5月に竣工しました。

2021年7月に解体工事に着工したため、最後は「築52年」でした。

出典 プレスリリース

Q 向原第二住宅団地ができた当時、どんな小竹向原は雰囲気だった?

1969年といえば、この年の11月にパルコ池袋店が開店した年でした。

とはいえ、今のように地下鉄が通っていませんでした。

地元の方によると、池袋まで出るにもバスで行かなくてはならず、自転車でも行けたそうなのですが「小さな山を越えて、池袋まで行く」という感じだったそうです。

Q 向原第二住宅団地は分譲団地、それとも賃貸団地?

東京都住宅供給公社により分譲された246戸からなる「団地型分譲住宅」でした。「プラウドシティ小竹向原」の地権者住戸は、171戸です。

ちなみにJKK東京(東京都住宅供給公社)は現在、分譲事業から撤退しています。

団地時代のお部屋の広さは約50平米でした。

出典 東急リバブル

Q JKK東京(東京都住宅供給公社)って、どんな会社?

東京都が全額出資し、特殊法人として1966年に設立したのがJKK東京(東京都住宅供給公社)です。高度経済成長時代の東京。住宅不足だったという背景があります。

(もっと遡ると、東京都住宅供給公社の前身は、1920年に設立された東京府住宅協会でした。)

Q  向原第二住宅団地は、全部で何棟あった?

団地時代には、6棟ありました。

出典 東急リバブル


建物は、5階建て。緑あふれる環境でした。

出典 公式サイト

Q どうして246戸から500戸に増やすことができたの?

地区計画により、容積率が70%から200%となったからです。延床面積は1万4,069平米から、3万9,699平米になりました。

それから部屋の広さですが、団地時代は一部屋あたり約50平米でしたが、50.36平米から90.95平米までの広さのお部屋を作ることができました。

冒頭にも書きましたが、板橋区で「マンション建替円滑化法」に基づいて建て替え事業を行なったのは、「プラウドシティ小竹向原」が初めてのケースだそうです。

Q 「プラウドシティ小竹向原」にある「住民専用の中庭」は、どんな宝石の形をしている?

プラウドシティ小竹向原」のコンセプトビジュアルはダイヤモンドで、

出典 公式サイト


この中庭の形が、ダイヤモンドの形であることで、ダイヤモンドをコンセプトビジュアルにしたそうです。キャッチコピーは「TOKYO INFINITY 輝き続ける、人生のために」です。

出典 公式サイト


中庭の広さは、約2500平米。住民専用というところが良いですよね。

しかも、ミストが噴出されるそうですよ! 非日常感!リゾート感!がありますね。


Q 「プラウドシティ小竹向原」の2棟の部屋番号の表記はどうなる?

グランドコートが「G棟」、フロントコートが「F棟」。

「プラウドタワー亀戸クロス」と同じように、お引き渡し後、郵送物などが届く建物名は「プラウドシティ小竹向原G101」(部屋番号は架空)といった表記になるかと思います。

Q 災害時の安全性を確保するために行われる、2つの取り組みとは?

ひとつめの取り組みは、無電柱化。

もうひとつの取り組みは、大型広場の設置です。



大型広場は、道を挟んで2カ所に作られます。



こちらがもともとの計画図。



一方がグランドコートの側で、一方がフロントコートの側となり、ちょうど道を挟んで向かい合わせになっているため、2つの広場に一体感が生まれ、開放的な空間が出現することでしょう。

Q 緑豊かな住環境を確保するための、2つの取り組みは?

ひとつめは、上のマップで位置を確認できるように、「緑に彩られたポケットパークを2カ所確保し、歩道上空地を設けて、沿道緑化を行う」ことです。



ふたつめは、「板橋区の保存樹となっている既存のケヤキ並木を保存すること」です。



樹齢50年を超える、と一部の資料に書いてありました。団地の歴史とともにある並木です。



眺望としても、木陰としても良いですね。


Q 脱炭素・循環型社会に向けた2つの取り組みは?

「太陽光発電システムの採用」と「ディスポーザーの設置」です。

特にディスポーザーの設置によって、ゴミの減量化と下水道への負荷が低減されるとのことです。

Q 向原第二住宅団地は「プラウドシティ小竹向原」へ。では「向原第一住宅団地」ってあるの?

第二があるからには第一が存在します。1957年竣工、もともとの名称は「向原住宅」でした。

出典 JKK東京


場所はこちら。向原住宅だけで東京ドーム1.2個分。すごく広いです。



向原住宅は、段階的に建て替えが終了、賃貸住宅としてJKK東京によって管理されています。





いくつか棟を見てみましょう。こちらは2010年に竣工した「コーシャハイム向原1号棟」です。



「コーシャハイム向原」は1~7号棟の案内図です。ほかに「コーシャハイム向原ガーデンコート」にA・B号棟があります。



コーシャハイム向原ガーデンコート。(左側手前がB棟、右奥がA棟)



2018年に竣工した「コーシャハイム向原ガーデンコートA棟」エントランスです。



環境がいいので引っ越して出ていかれる方も少ないのでしょうか。今は賃貸募集中の空室がありませんでした。



7号棟には、サービス付き高齢者施設、介護・医療系事務所、認可保育所、病後児保育室、カフェレストランが併設されています。すごく充実していますね。

7号棟はこちら。


Q 向原住宅の名前となっている住所「板橋区向原」ってどこ?

板橋区向原は、小竹向原と千川駅の間にあるエリアです。

Google map 一部加筆

Q 近くにはどんな大学がある?

良い大学が近くにあります。
  • 日本大学学部
  • 日本大学芸術学部
  • 武蔵野音楽大学
  • 武蔵大学

Q すぐ近くにある、ちょっと珍しい自動販売機で何を買える?

ケーキです。人気のケーキ屋さん、クリオロの自動販売機が、フロントコートのすぐそばにあります。



24時間、人気のケーキを購入できるって、いいですね!


Q チェックしたい、近くの商店街は?

小竹向原駅から離れる形で歩くと「向原団地前」という信号に着きます。



そのそばに赤い看板「ジャポネ」?



もう夕方でパンも少なくなった様子。



こんな店内。なんだかほっこりする雰囲気。



これまた昔懐かしい「三角サンド」、買いました。



手書きの文字。お安い。



このジャポネの先に、可愛らしい商店街の入り口があります。パステル宮の下。



パステル宮の下に入ると、おでん屋さんがあったり・・・





店先で、魚を焼いて売っていたり・・・ここは「おかず横丁」!?



またパン屋さん発見。



いくつも買ってしまいましたが、気に入りました!あんぱんが板橋区の賞をもらったそう。



マルホベーカリーも先代がちょうど団地ができた時期に合わせてこの地にパン屋を開いたそうです。先ほど寄ったジャポネは、マルホベーカリーの数年後にオープンしたとのこと。

団地ができることで住民が一気に増えることから、団地ができた頃に合わせて開店したお店も多いとご主人が話してくれました。商店街も、そのころはもっと賑わっていたそうです。

近くにはちょっとしたアーケード街もあり、多くのシャッターが閉まっている中で、電気屋さんが営業中!



その並びの、不二屋ベーカリーは、荷物とかが置いてあったので残念ながら廃業の模様でした。


Q 普段使いのスーパーは?

小竹向原駅前には、アコレがあり・・・



「プラウドシティ小竹向原」に向かう道の途中に、いさみ屋があります。



それに敷地の向かいに、夜に行くのにも便利な、まいばすけっとがあるものの・・・



先ほど出た「小竹団地前」の信号近くにある、Sain E(セーヌ)よしやに行く地元の方も多そうです。



大通りまで出ればオーケー。こちらへは自転車で行く人が多くなるでしょうね。



オーケーの隣にはオリンピックもあります。買い物には困らない立地です!


Q おすすめのパン屋は?

さて、最後にこれはクエスチョンというよりクリスティーヌの好みで、おすすめのパン屋さんをお伝えしちゃいます!



ここは昨年できたばかりのお店で、ハード系のパンが好きなクリスティーヌの好みにドンピシャでした!



奥の工房から次々とパンが運ばれてきていました!



どうでしょう、「プラウドシティ小竹向原」に住んだら、自転車であちこち行くのが良いと思うのですが、自転車なら行動範囲が広がると思うんです。


Q 「孤独のグルメ」で取り上げられた小竹向原のお店は?

あ、もうひとつ最後に、この質問。

クリスティーヌの見学メシをご覧ください。

駅からの道

公式サイトにある現地案内図に示された道順に沿って、「小竹向原駅」から歩きました。

公式サイトより


「小竹向原駅」(東京メトロ副都心線・有楽町線、西武有楽町線)3番出口をでます。



出口を出てすぐ右手にある案内。このまま道なりに直進します。



ファミリーマートの角を左折します。



道なりに進むと、すぐ左手にスーパー「いさみや」があり、直進すると二股に道が分かれますが、そのまま直進します。



道を進むと四つ角があります。ここを左折します。



道なりにつきあたりまで直進します。



道なりに直進します。つきあたりにT字路が見えてきました。



つきあたりのT字路を右折します。



直ぐに細いT字路にあたります。ここを左折します。写真は左折したときにみえる風景です。建設現場の囲いが見えます。



この角にあるのは、フランス人パティシエによる洋菓子の名店「CRIOLLO本店」です。



ケーキや焼き菓子のほか、店内では美味しそうなパンも販売されています。



店の外には休憩コーナーがあります。(コーヒーなどカフェサービスはありません。)



この横に「プラウドシティ小竹向原」があります。ここは敷地の南側中央に位置します。


建築計画のお知らせ看板


住むならDATA

  • 乗降人員(1日あたり)
    • 東京メトロ有楽町線・副都心線「小竹向原」駅 145,245人
  • 飲食店数(小竹向原駅から半径800メートルの食べログ掲載店)
    • 飲食店 94軒
    • カフェ・喫茶 14軒
    • パン 7軒
  • スーパー
    • まいばすけっと板橋向原3丁目店(物件から100m)7時から24時まで営業 定休日無
    • オーケー小茂根店(物件から600m)8時30分から21時まで営業 定休日無
    • いさみ屋小竹向原店(物件から350m)10時から22時まで営業 定休日無
      お弁当やお惣菜は店内手作り
  • 公園
    • 向原コーシャハイム公園(徒歩2分/160m)
    • 板橋区立茂呂山公園(徒歩12分/900m)
    • 城北中央公園(徒歩14分/1.1km)
  • 学区
    • 板橋区立上板橋第二小学校(徒歩5分〜6分/約340m〜420m)
    • 板橋区立上板橋第二中学校(徒歩5分/約400m)上板橋第二小学校までは平坦な道です。
小学校(右)と中学校(左)は道を挟んで向かいにあります。



兄弟姉妹がいる場合は、小学校と中学校が向かいだと、なんとなく安心ですね。


防災情報

概要
  • 洪水による浸水が想定されていない地域です。
  • 土砂災害警戒区域に指定された場所は、建設地のすぐ近辺にはありません。
  • 液状化の可能性も低い地域です。
  • 向原3丁目は、東京都の地域危険度ランクで、建物倒壊危険度、火災危険度および総合危険度で、最も安全性が高いランク1です。
エントランス広場予定地の東側に防災倉庫と消防団施設が隣接しています。

こちらは東側に隣接する「板橋区住民防災組織格納庫」です。



こちらは、防災倉庫の東側に隣接する「消防団施設」です。



水害

荒川の氾濫が起きた場合、建設予定地の付近での浸水は想定されていません。

出典 板橋区洪水ハザードマップ(荒川氾濫版)


土砂災害

小茂根・向原・大谷口地域には、数カ所に土砂災害の危険性があると指定された箇所がありますが、建設予定地のすぐ付近ではありません。

出典 板橋区土砂災害ハザードマップ


地震

向原3丁目の地盤分類は、「谷底低地2」です。谷底低地は、台地を刻む谷底での堆積物でできているため、軟弱な地盤で、地震が起きた場合に、揺れが増幅されやすいことから、比較的危険度が高い地域とされています。
東京都の地域危険度ランクでは、建物倒壊危険度:ランク1、火災危険度:ランク1、災害時活動困難係数:0.22で、総合危険度はランク1です。
地域危険度は、都内5,177町丁目ごとに5段階の相対評価でランク分けされたもので、1が最も危険度が低く、1から5へと危険度が高くなります。(出典 東京都 地震に関する地域危険度測定調査)

液状化

建設予定地は「液状化の可能性が低い地域」です。

出典 東京都建設局 東京の液状化予測図

周辺相場

プラウドシティ小竹向原」周辺の比較的築浅のマンションが、昨年あたりからどのぐらいの価格で取引されてきたかを調査しました。
  • リビオ氷川台 2018年8月築 「氷川台」駅 徒歩9分,「小竹向原」駅徒歩13分 坪単価約278万円
  • オープンレジデンシャル小竹向原 2012年9月築「小竹向原」駅 徒歩8分 坪単価約224万円
  • エコディア小竹町 2012年 7月築「小竹向原」駅 徒歩8分 坪単価約353万円
  • スタジオデン小竹向原 2009年 7月築「小竹向原」駅 徒歩5分 坪単価約291万円
  • ブランズ小竹向原 2009年 7月築「小竹向原」駅 徒歩10分 坪単価約235万円
※部屋によって条件には差があるため周辺相場の目安としてご覧ください。

クリスティーヌの見学メシ

見よ、この迫力。



「小竹向原」という単語?を思い浮かべると、つい足を運びたくなるお店です。



「孤独のグルメ」に出ただけではなく、開店時から「住宅街の中にある」「まちの保育園の敷地に併設」といったことから、あまりにも有名な、このお店。



プラウドシティ小竹向原」とは、小竹向原駅を挟んで反対側にあるのですが、途中に緑道があったり、散歩先として足を運んで損はありません。



まちのパーラー 食べログはこちら

まとめ。クリスティーヌの意見

特に気に入ったのは夜の雰囲気

プラウドシティ小竹向原」周辺の、「日が暮れてから」の雰囲気の良さには、びっくりしました。



映像の最後にも入れたんですが、虫の音が盛んでした。



昼間も、周囲には緑が多く感じられるエリアです。桜並木のあるレンガタイルの道が、気持ちいいです。


角部屋が人気を集めそうです

間取りは今回取り上げませんでしたが、外から見ると・・・



角部屋の窓が、特徴的ですね。



こちらが間取りの一例です。

G2-L TYPE 79.83m²

出典 公式サイト

この環境が向いていない人はどんな人?

緑も多く、交通の便も良い。そんな小竹向原ですが、最後に、あえてデメリット、というか、この環境が、どういう人に向いていなさそうか、言及しておきたいと思います。

ひとつめは、静かすぎる点について。

周囲はびっくりするほど静かです。静かすぎるほどです。夜も更けてくると、まったく物音がせず、外で大きな声で話をしたら、あたりに響き渡ってしまう感じです。

なので「賑やかな場所が好きな人」には向いていないのではないかと思います。

しかしながらもちろん、静かな環境は、大抵の人にとってはメリットと感じられることと思います。夜の雰囲気が気になる方は、ぜひ夜に訪れてみてください。

ふたつめは、カフェについて。

クリスティーヌにとっては結構重大事となってしまうことでありますが、なぜか小竹向原駅付近には、チェーン店のような気軽にいけるカフェがありません。個人が経営するようなカフェや、ケーキ屋さん併設のカフェはあるのですが・・・。

価格は?

少し前にレポートした「プラウド小竹向原」が、現在も分譲中です。

プラウド小竹向原|現地映像と周辺価格 活動的に暮らしたい人に【クリスティーヌ】

こちらは場所的には環七まで行きますし、価格差があって当然となることは当初より予測されていました。
  • 3LDK 70.11平米 6968万円(3階) 坪単価328万円
この水準ではあり得ないわけですし。

では、何を比較対象にするかというと、路線は違うものの「池袋から3駅」という、池袋からの距離感が近い「シティタワーズ板橋大山」です。



「シティタワーズ板橋大山」は、「ザ・タワー十条」の売れ行きと価格を意識すると考えられ、「ザ・タワー十条」は、JR駅であり、駅前であるため、私鉄に乗り換えが必要な「シティタワーズ板橋大山」は「ザ・タワー十条」より価格が抑えられるのではという予測は、以前の記事でも書いた通りです。(ただし「シティタワーズ板橋大山」については、売主が住友なので市場価格を上げるような価格の可能性は否定できません。)

そこで、
  • 「プラウドシティ小竹向原」は、東京メトロが使えるが、住宅街立地であり、非タワー(ただし大規模で500戸)。
  • 「シティタワーズ板橋大山」は、私鉄沿線のため池袋乗り換えが必要だが、便利な商店街立地であり、タワーマンション。(ノースタワーとサウスタワーあわせて327戸)
ということから考えるに、「ザ・タワー十条」(平均坪単価は約475万円)>「シティタワーズ板橋大山」>「プラウドシティ小竹向原」という価格設定となります。

また、「プラウドシティ小竹向原」は、坪単価が高くなりがちな30平米台、40平米台がありません。

お部屋が広いとグロスも高くなりがちです。

坪単価420万円でも70平米で9000万円に近くなってしまうため、一般家庭で手が届きにくい価格帯です。500戸あるため、最低価格はもう少し抑えるのではないかと思いますが、購入者層のイメージとしては、「タワーには予算が届かないけれど、「プラウドシティ小竹向原」の利便性や環境、建物、仕様の高さ、大規模であること等が気に入っている」と考える、ファミリーやDINKSが中心になるのではないでしょうか。(もちろんシングルでも良いですが。)

それから、こうした大規模マンションの常として、第一期にチャレンジした方が、より満足度が高くなるのではないかと思います。

広い空と緑に包まれる、大規模プロジェクトで、高級感もたっぷり。

出典 公式サイト


価格の面ではダイヤモンドのようにはなってほしくないと願っています。

出典 公式サイト


本日は以上です!

ぜひ、広域検討の方も、資料請求していただき、最新情報をゲットしていただければと願っています。

ここまでお読みいただき、ありがとうございました!

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