今月の気になるマンション(2024年6月)【2LDK】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

先月の記事はこちら!

今月の気になるマンション(2024年5月)【2LDK】



では、参りましょう!

パークタワー渋谷笹塚

笹塚駅徒歩3分、総戸数659戸。

約70年の定期借地権マンションですが、とても気になる立地!先日記事化しましたので、詳しくはコチラをどうぞ!

パークタワー渋谷笹塚 現地訪問レポート【2LDK】




ザ・パークワンズ日本橋人形町

人形町駅徒歩3分、総戸数45戸。

https://www.mecsumai.com/tpo-ningyocho/map/ より画像引用


人形町駅と水天宮前駅と浜町駅がいずれも徒歩5分以内で複数駅/複数路線が使える点はポイントです。

日本橋勤務の方であれば運動がてら歩いてオフィスまでいけちゃう距離ですし、どこに行くにも便利なので共働きで双方通勤利便性重視のご家庭にはハマりそうです。

このあたりはまいばすけっと中心でスーパーのラインナップが薄いエリアもあるのですが、最近新たにできたオーケーとピーコックストアが使える点も自炊派には加点要素ですね。周辺飲食も充実しているので、自炊派・外食派どちらも満足できるはずです。

個人的には谷やのうどんが美味しかったです。


駅近の好立地ながら、小学校も公園も近く子育てファミリーもとっつきやすいですね。浜町公園には中央区のスポーツセンターが併設しているのも良き。

「ザ・パークワンズ」って聞き慣れないブランドだなという方はこちら↓

「 “住む”を、さらに新しく築く“資産”へ。」をコンセプトにした一人暮らし・二人暮らし中心の資産形成コンパクトマンションです。都心へのアクセスが良い立地での【自己居住・セカンドハウス】のご所有のほか、マンションへの投資・運用による【ストック資金の有益活用】【相続対策】など、様々な用途でご利用いただけます。

三菱地所レジデンスHPより引用

コンパクトマンションと言いつつ、45戸中8戸も3LDKがあるのは良いですね。(ザ・パークハウスで良かったんじゃ…って感じもしますが)

https://www.mecsumai.com/tpo-ningyocho/plan/gtype.html


中央区も湾岸エリア側(月島・勝どき)は新築のタワマンがボコボコ建って供給がたくさんあるのですが、内陸側になると新築の数はグッと限られます。「新築3LDK」は数も少ないので、ニーズは十分にありそうです。

周辺の中古成約事例を見てみても、中央区湾岸エリアに比べると価格上昇もマイルドな印象があります。普通は都心に近づけば近づくほど価格が上がるはずなのに中央区においては都心から離れる湾岸エリアのタワマンの方が高値で動いている状況です。

便利だけど価格も周辺エリア比でこなれているので、狙い目感あるエリアだなという印象を持ちました。

周辺中古
  • グランシティ日本橋人形町 2002年築 人形町駅徒歩4分 坪600万
  • グラウス日本橋人形町 2013年築 人形町駅徒歩3分 坪730万
  • ザ・パークハウス日本橋人形町 2013年築 人形町駅徒歩3分 坪600万

パークコート青山高樹町ザタワー

表参道駅徒歩8分、総戸数85戸。

https://www.31sumai.com/mfr/X2208/map.html より画像引用


約70年の定期借地権かつ85戸の小規模タワマンと多少のクセはありますが、「表参道駅が最寄り駅の新築マンション」というだけで十分過ぎる魅力があるでしょう。

一般販売住戸はわずか53戸なので、サクッと売れちゃいそうです。小ぶりながら外観デザインは素敵ですね。

https://www.31sumai.com/mfr/X2208/design.html より画像引用


定期借地権については以下noteでまとめていますので、ご興味ある方はこちらも合わせてご覧ください。

定期借地権を検討するすべての人へ

周辺中古
  • レグノ・レフィネ南青山 2002年築 表参道駅徒歩10分 坪540万
  • 青山パークタワー 2003年築 渋谷駅徒歩8分 坪1,050万
  • 青山ザ・タワー 2004年築 外苑前駅徒歩3分 坪750万
  • プレミスト南青山 2014年築 表参道駅徒歩6分 坪1,050万
  • ザ・パークハウスグラン南青山四丁目 2019年築 表参道駅徒歩7分 坪1,050万

グレーシアウエリス横浜ゆめが丘

ゆめが丘駅徒歩1分、総戸数335戸。

https://graciayumegaoka.jp/map.html より画像引用


公式HPリリースはずいぶん前なのですが、気になるマンションで取り上げそびれていたのでこのタイミングでのピックアップになります。

ゆめが丘駅を中心とした大規模な開発の一ピースとして建設される本マンション。ゆめが丘ソラトスという大規模商業施設・総合病院・駅舎リニューアルと周辺の環境がガラッと変わります。

https://graciayumegaoka.jp/development.html より画像引用


ゆめが丘ソラトスは2024/7/25に開業予定です。

テナント一覧はこちらなのですが、ユニクロ・ジーユー・無印・TSUTAYA書店・ヤマダデンキ・眼科歯科・シネコン・スタバ・マクドナルド・ミスド・ビアードパパ・31・カルディとざっとあげるだけでもかなり使い勝手の良いテナントが揃っています。

駅までデッキ・屋根有り接続でないのが大変惜しいですが、マンションは駅の目の前に建設されるので、駅までのアクセスは大変便利です。

https://graciayumegaoka.jp/position.html より画像引用(駅まで屋根ありなら、ソラトスまで屋根ありアプローチできたんじゃ…と思ってしまいます)


外観デザインはシンプルで普通の板マンって感じですが、共用部デザインは乃村工藝社ということで仕上がりが楽しみです。

https://graciayumegaoka.jp/design.html より画像引用


「近隣にマンションの成約事例がない・大規模マンション・大規模開発で完成イメージがつきづらい、売主JV」と強気の価格設定をしづらい条件が比較的揃っているので価格にも期待したいところです。HPを見る限り、高値追求をしそうな雰囲気は感じませんでした。

とは言っても1期の売れ行きによって価格が変わってしまう(ほぼ上がる)のが今の新築マンションの売り方なので、1期の販売に遅れないように準備を進めておくことが重要です。

同沿線のいずみ野駅にある「ブランズ横浜いずみ野」が坪270万くらいなのでベンチマークになりそうです。平均坪250万くらいだとありがたいですね〜

線路沿い住戸の3LDKが5,000万を切ってくるととっつきやすさはあるのですが価格が気になるところです。

周辺中古
  • ソラシア湘南台アクトテラス 2012年築 湘南台駅徒歩3分 坪200万
  • ブランズ湘南台 2021年築 湘南台駅徒歩8分 坪240万
  • ブランズシティ湘南台 2022年築 湘南台駅徒歩8分 坪240万

アトラスタワー小平小川

小川駅徒歩1分、総戸数218戸。

https://www.atlas-web.jp/atlas/mansion/ogawa/map/ より画像引用


小川駅とデッキ直結で徒歩1分、小川駅のランドマークとなるタワマンです。

https://www.atlas-web.jp/atlas/mansion/ogawa/landmark/ より画像引用


1〜5階は商業施設・図書館・公益施設などが入ります。下駄部分はガラス張りのデザインでカッコいいですね。内廊下ですし、売主の気合を感じます。

https://www.atlas-web.jp/atlas/mansion/ogawa/landmark/ より画像引用


駅前・大規模タワマンは鉄板!なのですが、本マンションに限って言うと「駅近大規模タワマン」というキーワードだけで安易に飛びついていいのか、という不安もあります。

周辺は戸建てが多く、周辺マンションの成約事例もかなり価格は抑えめです。周辺中古の価格に合わせた価格設定ならおすすめしやすいのですが、HPを見る限り並々ならぬ気合を感じますので、小川駅価格というよりは中央線沿線価格になっちゃいそうな感じも…(小川駅価格なら外廊下にするだろうなという印象です)

モノは良さそうなので、モデルルームが楽しみなマンションですね。

駅近にも戸建てがたくさんあるエリアの場合、戸建てとの比較も重要になります。なぜこのエリアでマンションを選ぶのか、その値段なりの満足感があるのかはポイントになりそうです。

周辺中古
  • オーベル小川レジデンス 2015年築 小川駅徒歩10分 坪170万
  • 武蔵野富士見ザ・レジデンス 2017年築 小川駅徒歩9分 坪170万

ジオ板橋浮間舟渡

浮間舟渡駅徒歩5分、総戸数598戸。

https://geo.8984.jp/mansion/ukimafunado/map/ より画像引用


21,600㎡もの広大な敷地に建設される大規模マンションです。

「池袋・新宿・渋谷・東京駅まで30分以内でアクセス可能」、「東京都23区アドレス」、「築10年以内・駅徒歩10分以内」この条件で中古が坪250万程度で買えるエリアってかなり限られてきています。

ハザードが真っ赤だったりなど価格が安いことには理由もありますが、そのリスクを許容できるなら都心距離に対する価格は安いエリアです。一次取得のサラリーマンが東京都23区にマンションを買える場所は限られてきていますので、希少な新築マンションになりそうで気になっています。

公園とスーパーがあるくらいで駅前が盛り上がっている雰囲気もないですが、赤羽駅がすぐ近くなので赤羽駅を使い倒せるタイプの方だと楽しめそうですね。

周辺中古を踏まえると坪330万(100万/㎡)くらいかなって感じです。ハザードリスクの高い2階以下は価格を抑えてくるとは思いますが、選べるうちは3階以上を選びたいところです。

周辺中古
  • ディアステージ浮間公園リバーシア 2004年築 浮間舟渡駅徒歩9分 坪200万
  • ベリスタ板橋浮間舟渡 2011年築 浮間舟渡駅徒歩8分 坪220万
  • イニシア板橋浮間公園 2016年築 浮間舟渡駅徒歩6分 坪250万
  • メイツ浮間舟渡 2018年築 浮間舟渡駅徒歩9分 坪250万

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