プラウドシティ越中島の公式HPが公開されましたので、ファーストインプレッションをまとめます！
プラウドシティ門前仲町（仮）、現着です！
— 2LDK (@2ldk18) April 24, 2026
でけぇ！ pic.twitter.com/XPzneTRBj2
本を出版しました！
マンション購入に必要なエッセンスを1冊にまとめた本になっています。マンション購入を検討している方はぜひご覧ください。本を出版します！
物件概要
- 所在地：東京都江東区越中島一丁目3番31、6番2
- 総戸数：780戸（非分譲住戸47戸、賃貸（シニア住宅）113戸含む）
- 敷地面積：17,967.11 m2
- 竣工時期：2027年12月下旬予定
- 入居時期：2028年3月下旬予定
- 売主：野村不動産
- 施工：前田建設工業
- 掲示板：プラウドシティ門前仲町ってどうですか？
交通
- ＪＲ京葉線 「越中島」駅 徒歩3分
- 東京メトロ東西線 「門前仲町」駅 徒歩7分
- 都営地下鉄大江戸線 「門前仲町」駅 徒歩7分
- 東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩9分
- 都営地下鉄大江戸線 「月島」駅 徒歩11分
※東京メトロ有楽町線「月島」駅は4出入口(有楽町線終電後に閉鎖となります）、都営地下鉄大江戸線「月島」駅は8a出入口を利用した場合のものです。
地図上では越中島駅が近く見えますが、横断歩道がなく歩道橋を渡る必要があり、エレベーターもないのでベビーカー利用の方は少々使いづらいのでご注意ください。
プラウドシティ門前仲町（仮）から門前仲町駅（10倍速） pic.twitter.com/b30KL7a1Wv
— 2LDK (@2ldk18) April 24, 2026
約1.7haの住商大規模複合開発
780戸という規模を活かして、商業施設が一体となった開発となっています。1,500㎡超の商業区画にはスーパーマーケットも入居予定です。佃のマルエツや牡丹町のオオゼキなど近隣にスーパーはありますが、駅からの帰宅動線からも微妙にずれているので足元にスーパーが入るのは生活利便性を向上させてくれると思います。
デザイン
晴海運河真ん前ということで水辺との物理距離が近いのはいいですね。晴海フラッグの各棟に入ってみて感じましたが、SEAビレッジの「水辺の近さ」は実際に見てみると印象が良く心惹かれました。本マンションも物理的な距離がかなり近いので晴海運河沿いの住戸は完成すると眺望が評価されそうです。
眺望の魅力を最大限満喫するためには、部屋からも眺望を楽しめるようにバルコニー手摺がクリアガラスとなっている住戸がおすすめです。住戸毎にバルコニー手摺のデザインが異なるので、ALLクリアガラスの住戸を選べるうちは選びたいです。
プラウドシティ門前仲町（仮）からの眺望イメージ pic.twitter.com/1iwYfuKpo8
— 2LDK (@2ldk18) April 24, 2026
共用施設
規模感を考えれば少々物足りない印象はありますが、定借マンションは地代や解体準備金など含めるとランニングコストが高くなりがちなので、管理費をできるだけ抑制するために共用施設は管理コストのかからなそうなものをチョイスしている印象を受けました。- スカイラウンジ
- ゲストルーム
- フィットネスルーム
- キッズルーム
スペック
床快fullがあって板状マンションながら各階にごみ置き場があるのはgoodですね！一方で外廊下なのはうーん…定借にしてはいい価格で出てくると思うので、内廊下の期待はありました。ザ・パークハウス門前仲町やヴェレーナグラン門前仲町などベンチマークとなりそうなマンションが外廊下なのでそれが影響したのでしょうか。
あとは内廊下にすると管理コストも上がってしまうので、管理費抑制の観点からも回避されてしまったのかもしれません。（坪300万円台のリーフシティ市川ザタワーでも内廊下で頑張ってくれているのに）
間取りは一般的な田の字間取りが多かったです。
定期借地権
約70年の定期借地権のマンションになります。「70年」は今の定期借地権のマンションの中でも最長級なので良いですね。20年住んでもまだ50年借地期間が残っているのは安心感があります。ただし、定期借地権は特有のリスクがあるので、きちんとメリデメを理解して購入することが重要です。売主が掲げる「合理的な所有のかたち」という表現だけで判断しないようにしてください。メリデメは以下記事でまとめています。
定期借地権を検討するすべての人へ
定借特有のリスクを正しく把握したうえで、適正な価格であれば個人的には検討アリ派です。
地代は3年おきに見直しということですが、大学所有の土地ということで常識的な価格になるのかな？という感じがします。ランニングコストがどうなるかは注目です。
周辺相場
＜周辺中古＞- プラウド門前仲町ディアージュ 2018年築 門前仲町徒歩9分 坪720万程度
- プラウドシティ越中島 2019年築 越中島駅徒歩4分 坪540万程度
- ヴェレーナグラン門前仲町 2023年築 門前仲町駅徒歩4分 坪620万程度（定借70年）
プラウド門前仲町ディアージュ
— 2LDK (@2ldk18) April 24, 2026
2018年築、門前仲町駅徒歩8分、坪670万くらい
ベージュ系の色味のマンションってあまりカッコいい！とならないけどここはめちゃカッコよかった🤤隅田川も目の前 pic.twitter.com/6iUDYsHGXX
ヴェレーナグラン門前仲町
— 2LDK (@2ldk18) April 24, 2026
2023年築、門前仲町駅徒歩4分、坪620万程度（定借70年）
正面からはもちろん後ろから見てもイケてるビジュなのが推せる。流石「グラン」、細部の造り込みが素晴らしい👏春は目の前の川沿いの桜を楽しめるのも良き🌸
定借で小規模でも立地と企画が良ければ価格も上がる好例 pic.twitter.com/ZLNR41lFj1
同じ定借であるヴェレーナグラン門前仲町の価格がベンチマークになりそうです。同じく定借で新築販売中のザ・パークハウス門前仲町もヴェレーナと同等水準の坪630万～640万程度で販売しているので、ここを下回る可能性は低そうです。
プラウド門前仲町ディアージュの坪720万はさすがに超えてこないかなと考えると坪650～700万くらいに収まってくれば価格的には納得感があります。
門前仲町は築浅・所有権のマンションが少なく、定借でも一定の価格で動いているので、定借を買いやすいエリアではあります。
個人的には本マンションが坪700万近い価格で出てくることになるのであれば、立地に多少のクセはありますが坪500万円台のプラウドシティ越中島はいいんじゃないって感じがしますね（今は売り出しないですが）。ここの価格が出る前にポロっと売り出し出ないかな…
まとめ
定借というデメリットはあれど、3駅使えればどこに行くにも便利、普段の買い物は敷地内で完結、外食は門前仲町駅周辺にたくさんある、低層階でも眺望が抜けている住戸が多くて開放感もある、とバランスの良い企画という印象を受けました。
今は売り出しがないのですが、本マンションが気になって中古も検討できる人はより門前仲町を楽しめるヴェレーナグラン門前仲町、所有権でも価格を抑えられるプラウドシティ越中島は合わせてチェックいただくと良いかと思います。
個別相談はこちらから受け付けしております。お気軽にどうぞ！
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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