今月の気になるマンション(2024年5月)【2LDK】

先月の記事はこちら!

今月の気になるマンション(2024年4月)【2LDK】



では、参りましょう!

リーフシティ市川ザ・タワー

市川駅徒歩7分、総戸数672戸。

以前から注目していた本計画ですが、ようやく公式HPがオープンしました!(以下記事で予想していた価格に近い水準になりそうです)

2024年気になるマンション【2LDK】



元々は京葉ガスの工場だった場所ですが、タワマンだけでなく、商業施設・シニア住宅・賃貸住宅・地域貢献施設・広場などの複合開発が行われます。開発の事業者の中にイオンリテールが入っているので、商業施設はイオン系列になりそうです。イオン隣接のタワマンとなれば生活はとても便利そうですね。

https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/city.html より画像引用


約70年の定期借地権なので、土地は所有ではなく借りる形になります。土地部分の固定資産税がかからないメリットはありますが、約70年後には更地にして地主に土地を返却する必要があるため永年住むことができない点はデメリットになるでしょう。

定期借地権の借地期間は50・60・70年の3パターンとなることが多いですが、本マンションの70年は長い部類に入ります。20年住んでも後50年借地期間が残っているのは安心材料です。借地期間が35年を切ってくると価格もグッと下がる印象があります。

東西に長い形状なので南向きが多く確保されている点はいいですね。目の前に背の高い建物もない上に江戸川を挟むので眺望・採光には期待できる住戸が多くなりそうです。カップボードがなかったりと一部コストカットは見られますが、免震構造を採用しています。

注目すべきは価格でしょう。公式HP公開時点で「最多販売価格帯7,700万円台」の記載があります。最近の大規模タワマンは価格をクローズドにし、直前まで検討者の反応を伺いつつ極限まで高値追求をしているマンションが多くなりつつある中で販売価格をHPに公開してくれるのは安心感があります。最近だと「パークホームズ南船橋」がそうでしたが三井がHP公開時に価格掲載するマンションはある程度価格勝負しがちな傾向があるので、定期借地権ということもあり価格は現実的なものになりそうです。南向きに価格を乗せてくるでしょうから北向きの値付けには注目です。

私が定期借地権のマンションを見るときは所有権の価格を100とした時に借地期間別に以下くらいで見ています。
  • 50年:80
  • 60年:85
  • 70年:90
本マンションが所有権で販売されていたとすると坪420〜430万程度が適正価格に感じますので、そこから90%をかけると借地期間70年であれば、坪380〜390万くらいが価格の目安になります。最多販売価格7,700万が70㎡3LDK想定だと坪363万ですので、適正価格感がありますね。

定期借地権のマンションの場合、将来的な銀行の融資姿勢にリセールが影響されるなど不確定要素があるため、そこをどう評価するかにもよりますが、都内アクセスが良く、駅前が比較的落ち着いた雰囲気である市川駅の商業一体大規模開発の新築タワマンをこの価格で買えることは一定のバリューがあると思います。

地代がいくらになるのかによってもトータルのランニングコストが変わってくるので要注意ですね。あとマンションから商業施設まで屋根がなさそうなのですが、屋根あり接続であればもっとテンション上がったのにな…という感じがします。パークシティ豊洲みたいに各階までららぽーとのカートを持っていけたりなど、商業一体開発の恩恵を受けられるとQOLがグッと上がるので続報が楽しみです。

周辺中古
  • ザ・タワーズウエスト 2009年築 市川駅徒歩2分 坪390万前後
  • プラウド市川 2016年築 市川駅徒歩7分 坪310万前後
  • ザ・パークハウス市川二丁目 2021年築 市川駅徒歩7分 坪320万前後
沿線中古
  • 津田沼ザ・タワー 2020年築 津田沼駅徒歩4分 坪360万前後
  • プラウドタワー亀戸クロス 2021年築 亀戸駅徒歩2分 坪530万前後
  • プラウドタワー小岩ファースト 2022年築 小岩駅徒歩2分 坪410万前後

リリーゼ葛西

葛西駅徒歩11分、総戸数39戸。

駅距離もありますし、小規模ということで大きな特徴はないのですが、売主のTNKレジデンスは公式HPに価格表を公開しがちかつ価格が現実的なケースが多いです。地震に強いマンションをウリにしており、耐震等級2を取得している点も特徴です。

こちらがHPに掲載されている価格表です。ざっくり坪270〜280万くらいになるでしょうか。

https://www.reliese.jp/kasai/price/ より画像引用


葛西駅10分超の築浅中古が坪250〜300万程度で動いています。新築にも関わらず、条件の近い中古と同じ価格帯ということでお手頃感があります。

リリーゼシリーズは室内も柱や梁の食い込みが少なめ(壁式構造の採用事例も多い)なので、㎡数以上に室内がスッキリして広く見えがちなのもいいですね。

https://www.reliese.jp/kasai/interior-design/#photoPop より画像引用


周辺中古
  • アトラス葛西ビューサイト 2002年築 葛西駅徒歩1分 坪240万前後
  • プレミスト葛西 2015年築 葛西駅徒歩2分 坪310万前後
  • イニシア葛西 2021年築 葛西駅徒歩11分 坪250万前後
  • ガーラレジデンス葛西 2022年築 葛西駅徒歩14分 坪300万前後


公式HPはこちら

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