本日はパークタワー大阪堂島浜の2期2次の価格分析を行います。
今年に入って2期1次の販売がありましたが、ホテル下の倍率は最高倍率は10倍ほど、ホテル上は最高倍率55倍と販売価格を上げながらも激しい抽選倍率になっておりました。
1月〜5月の数ヶ月間で大阪市内のタワマン市況はその辺りも考慮しながらまとめていきたいと思います。
※共用施設、デザイン、間取り、1期1次〜3次、2期1次の価格詳細などは過去のブログを併せてご覧ください。
- 前編：デザイン・共用施設など ※クリックすると記事にジャンプします
- 後編：予定価格と周辺相場からのお得度分析
- 1期2次予定価格分析
- 1期2次値下げ価格分析
- 1期3次価格分析
- 2期1次価格分析
目次
2期2次販売価格
- 最安坪単価：坪589万円（北向き3階）
- 最高坪単価：坪1,239万円（北向き33階）
- 低層階：階数なりの価格帯となり下の階数になると前期より安い
- ホテル上の高層階：坪単価100万円以上値上げ
ホテル下
まず低層階について価格を見ていくと、今回からなんと「坪単価600万円以下」の部屋が出てきたことが特徴です。北向き3階589万円/坪、4階598万円/坪となります。
もちろんこの階数だと眺望は全くないのですが、坪単価600万円以下の価格帯は魅力的な値付けです。
大阪市内の新築タワマンはかなり値段が高くなっておりますし、中古タワマンも低層階であっても坪単価600万円を超える売り出し物件も増えてきたので、新築・大阪駅10分以内のタワマンがこの価格帯なら独身の方を中心にオススメしたい物件です。
私の友人でタワマンの眺望が抜ける部屋に住んでいるものの、眺望に興味がなくいつ遊びに行ってもブラインドカーテンを閉めたまま（勿体無い！）の方が数人おり、そんな方には特に今回のような低層階の安い部屋は良いと思っております。
それでいて、共用施設でプールやサウナを楽しむ、仕事や遊び・飲食は大阪駅・梅田・北新地が徒歩圏内…
みたいな生活は独身だとかなり楽しい生活ができそうです。
（私自身は眺望求めるので高くても高層階を狙いたいところですが、パークタワー大阪堂島浜は狭い部屋の高層階はないですし値段高すぎて…）
なお、大阪市内の販売中の中古物件で同じ低層階の価格帯は以下のようなタワマンとなります。
（全部ではなく一例です）
- 北浜ミッドタワー
- ブランズタワー梅田North
- グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCE
（リセールの観点は仲介手数料などの諸費用含めるとプラスになるかは微妙なところですが）
なお、同じタイミングでブリリアタワー堂島の第6期3次販売が開始となります。
ブリリアタワー堂島の新築は値上げしすぎて話題になっていなかったのですが、今回の販売では5階37.01㎡7,510万円（坪670万円〜）となりますので、今までの販売よりは値段を下げてきた印象です。
同じ1LDKで見ると、グロス価格ではブリリアタワー堂島の方が安く、坪単価ではパークタワー大阪堂島浜の方が安い状況ですが、どちらも魅力的な価格帯だと思います。
ブリリアタワー堂島の中古物件では数ヶ月前までは眺望が少し抜ける階数の1LDKが7,000万円台前半で複数件成約が出ておりましたが、現在の中古物件は8,680万円〜となりますので、眺望はないものの過去の成約事例相当の価格で新築価格を設定したような値付けです。
ホテル上
ホテル上の部屋は前回90㎡の部屋が50倍を超える倍率でしたが、今回は100㎡超の部屋となるため間取りとしては人気なるのは間違いないですね。ただ、確実に値上げしております。
- 前回 90㎡ 35階：坪1,114万円
- 今回 101㎡ 33階：坪1,239万円
それでも現時点で倍率11倍となっているので、三井不動産の値付けのうまさが絶妙というかこれ以上高くても売れているんでしょうけど、高層階などの超高額な部屋はすごい相場になってきました。
5/9金曜の〆切のタイミングでは前回と同じく倍率は50倍近くなりそうな予感がします。
なお、ホテル上の高層階の部屋はかなり売り渋りをしており、まだ未販売の住戸も多く存在をしているのですが、恐らくグラングリーン大阪THE SOUTH RESIDENCEの販売開始を待っていると思われます。
グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCEも水面化では既に複数件取引されており、その価格も新築時より大きく跳ね上がっているため、グラングリーン大阪THE SOUTH RESIDENCEの価格もその動きを見ながら値付けをされることになるでしょう。
となると、グラングリーン大阪THE SOUTH RESIDENCEは個人的にかなり欲しいのですが買える価格帯ではなくなりそう…
更にはその販売価格を見てパークタワー大阪堂島浜の高層階が今後値付けされると思うと、ホテル上を狙っている方はなんとかこのタイミングでホテル上の高層階は当選したいところですね。
また、グラングリーン大阪THE SOUTH RESIDENCEの販売開始以降に周辺の新築・中古タワマンの価格がどうなるか注目したいです。
それでは価格表をご覧ください。
※価格表はクリックすると拡大します
間取り
S-42Bn（ホテル下 最安）
42.91㎡3階：7,660万円（坪589万円）
4階：7,770万円（坪598万円）
5階：7,880万円（坪606万円）
6階：7,990万円（坪614万円）
E-101An（ホテル上）
101.17㎡33階：38,000万円（坪1,239万円）
まとめ
最近の新築タワマンは大阪市内だけでなく千里丘（プレミストタワー千里丘）や垂水（プラウドタワー神戸垂水）なども抽選になる部屋が多く当選するのもかなりハードになってきました。（ブランズタワー西宮のアンダー販売の価格帯・要望状況などを鑑みると、西宮も抽選多数になりそう）
先日のブランズタワー大阪梅田は最高倍率150倍超えと、人気の新築タワマンは宝くじ感覚になってきたので、特に初めてマンションを購入される1次取得者の方を中心に新築一本足打法はかなり厳しい状況だと言えます。
新築を購入するにしても、中古を購入するにしても割安な部屋、魅力的な部屋は購入者が殺到しますし投資家や不動産買取業者がキャッシュで購入することも増えているため、検討のエリアやマンションは広げていった方が良いかと考えております。
中古物件であれば割安物件ばかりを狙っても買えないケースが多いので、適正価格から多少指値交渉を相談する方が買える確率はグッと高くなることも購入戦略の1つとして頭の片隅に入れていただければと思います。
（私自身、中古物件も割安な物件に10回ほど買付申込書を出したものの、1回しか購入できておりません）
パークタワー大阪堂島浜の低層階はそこまでの倍率にならないと思いますので、独身の方を中心に是非検討いただきたいですね！
私は次の新築マンション、いつ買えるのやら…
それでは次回をお楽しみに！！
マンションコミュニティ：パークタワー大阪堂島浜ってどうでしょうか？
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記事ありがとうございます😊。グラングリーン大阪THE SOUTH RESIDENCEの販売開始により、梅田地区が更に値上がりする確率は高いでしょうか。また、それは低層にも波及しそうでしょうか。販売開始予定日を含めて教えていただけるとありがたいです
もやし様
コメントありがとうございます。
グラングリーン大阪THE SOUTH RESIDENCEの販売により梅田周辺は更に値上がりはすると思いますが、高くなっても売れるマンションと売れなくなるマンションが二極化すると考えております。
便乗値上げは多くのタワマンで行われると思いますが、実需を中心に買える価格帯がいきなり上がるわけではないので実需層がメインターゲットのマンション・価格帯のマンションは値上げしても売れないのでは？と思っています。
現在でもインバウンドや富裕層が多く購入されるような梅田周辺のタワマンであればグラングリーン大阪THE SOUTH RESIDENCEの影響で値上がりする、もしくは今のチャレンジ価格などが多い出物が相場なりになり一定数は売れていくのでは？と思ってはいます。
低層階は多少値上がりはすると思われますが、購買層は実需層がメインの価格帯となることが多いため高層階と同じような値上がりはしないかと思っています。
なお、グラングリーン大阪THE SOUTH RESIDENCEの販売時期は正確には把握しておりませんが、年内にはアンダー販売、来年に一般販売の流れかと想定しております。
あくまで私見ですがご参考に。
今後とも宜しくお願い致します。