今回は大阪で販売中の超高級と呼べる新築タワーマンションについて考察していきます。
考察する物件は以下の4物件です。
- ブリリアタワー堂島
- 梅田ガーデンレジデンス
- グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE
- パークタワー大阪堂島浜
もちろん価格が一番高いのはグラングリーン大阪ではありますが、
「投資ならこの物件！」
「住むならこの物件！」
「セカンドならこの物件！」
など、本当に色々悩ませてくれます…
2023年大阪市内にも多くのタワーマンションが販売されてきましたが、2024年は今年よりタワマン市況は新築・中古共に激アツな年に突入しそうですね。
もちろん、上記以外にも大阪市内には販売中のタワマン、2024年に販売開始するタワマン（ジオタワー大阪十三、ザ・パークハウス大阪梅田タワー）もありますが、坪単価600万円超えのタワマンに絞って見ていきたいと思います。
ちなみに今回ピックアップした4つのタワマンは全て北区。
また、この4つとも大阪駅まで徒歩10分程度の好立地であることが共通しています。
大阪には都心6区(北区・中央区・西区・福島区・浪速区・天王寺区)、都心3区（北区・中央区・西区）と呼ばれる地域があり、資産性を求めるならこれらのエリアを検討した方が安心感はあるのですが、その中でも大阪最後の一等地開発と言われている「うめきた2期・グラングリーン大阪」をはじめとする大型開発に合わせて大阪駅・梅田駅周辺のエリアの新築タワマンは他エリアのタワマンより頭1つ抜けて価格が高騰しています。
それでも大阪だけでなく東京や海外からの購入者も多くなっていますので、それだけ注目されている＝人気で売れているという状況になっています。
10年程前にマンション購入しはじめてから大阪のマンション市況を見てきたので今の価格には本当に驚いてはいますが…
（最近Twitter(X)見てても、東京在住の方が大阪のタワマンについて投稿する機会も増えているので、大阪のマンションブロガーとしてはしっかりと情報発信していかねば！と思っちゃいますね〜。）
前置きはこの辺にして、早速本編スタート！
（今回ピックアップしていないマンションも含めた大阪駅周辺の新築マンションマップもご参考ください。これは先月セミナーで講演した時の資料の一部になります。個人的にはジオタワー大阪十三の売れ行き、シエリアタワー中之島の次期販売価格も注目しています。マップはクリックすると拡大します。）
既に完売済みのシエリアタワー大阪福島、ザ・ファインタワー大阪肥後橋は今思うと安かった… 東急不動産の中崎町タワマンを狙っている方も多いです。
Contents
高級新築マンション4選 全体像
先ほど貼り付けたマンションマップから今回ピックアップしたマンションのみに絞っていきます。現在未販売の物件は「パークタワー大阪堂島浜」のみで、残りの「ブリリアタワー堂島」、「梅田ガーデンレジデンス」、「グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCE」の3物件は販売中となります。
いや、正確に言うと「ブリリアタワー堂島」は販売好調により他のマンションの販売価格、売れ行きを見て値段を上げる戦略のため現在は販売停止中で2024年7月から販売再開となります。
実に1年半も販売をストップする新築マンションは私は初体験です。
「グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCE」は現在はアンダー販売中で2024年2月から一般販売開始となります。
皆さんは、この中のマンションの中ではどのマンションが好きですか？
後ほど各マンションパートで詳細述べていきますが、まずは新築マンションマップと簡単なコメントをご覧ください。
（画像はクリックすると拡大します）
大阪超高級タワマン4選マップ
ブリリアタワー堂島
外観デザインも完成しておりますがリアルでも美しいタワマン
平均坪単価：650万円 ※2024年7月以降は値上げになる想定
グラングリーン大阪が販売されるまでは大阪最高値タワマンでした。
最高額10.8億円にも関わらず2桁を超える抽選祭り、2期からホテル上のexecutiveフロアの部屋が6,000万円値上げしたにも関わらず抽選になる人気マンションでした。
6,000万円の値上げって、その辺のタワマン1戸買える水準ですからね…
（ホテル下のOceanフロアでも70㎡の部屋が約2,000万円UPして販売されましたがもちろん売れました）
段階的な値上げをしており、販売延期が続いておりましたが、先日物件概要が更新されていました。
ブリリアタワー堂島公式HP抜粋
そう、元々2023年10月頃に販売予定だったものが
→（グラングリーン大阪が2月販売のため延期）2024年2月販売予定
→（パークタワー大阪堂島が5月販売のため再延期）2024年7月販売予定と延期に延期を重ねております。
前回販売は2023年3月だったので、約1年半も販売をSTOPさせて販売するのはかなり珍しいパターンですよね。
よって、2024年7月販売再開以降のブリリアタワー堂島の価格は今まで以上に値上げするのはほぼ間違いないと言えます。
更には周辺の中古タワマンも販売STOPしている間、どんどん値上げしていますので価格は正直今までのような価格は期待できないと思っています。
そう言う意味では2024年7月の販売再開を待つより、当初購入者の引き渡しである2023年3月以降に一定数出てくる新築未入居物件を狙う方が良いと考えています。
もちろん、新築未入居物件の価格にもよりますがブリリアタワー堂島は相当数転売物件が出ることが予想されますので、いくつかはお得な出物出てくるかと想定しています。
東京のパークタワー勝どきも新築未入居価格がかなりの高値で売買されていましたが、結果的に三井不動産は新築価格でその新築未入居物件の成約価格より高い金額で販売を再開しましたので、ブリリアタワー堂島も同じような流れになる可能性があります。
物件自体は非常に高級感のある建物ですし、個人的にはスカイラウンジやフィットネスなどの共用施設の一部はグラングリーン大阪より好きです。
新築販売の残戸数は34戸、しかもホテル下のOceanフロアが多いので、ホテル上のexecutiveフロアの検討をしている方は新築未入居物件にも注目いただきたいです。
ブリリアタワー堂島の過去ブログ記事
過去ブログに当時の価格表、間取り、設備仕様などの詳細を記載しておりますので併せてご覧ください。【大阪】「ブリリアタワー堂島」〜PART 3〜 絶好調で2期は大幅値上げ 1期最高倍率37倍に続き人気は今後も継続？！ 「関西マンションすごろく」
【大阪】「ブリリアタワー堂島」〜PART2〜 最新版の価格更新 値下げ住戸・値上げ住戸をどう考える？「関西マンションすごろく」
ホテル上の住民専用のスカイラウンジ（BAR & Lounge）。
梅田ガーデンレジデンス
過去ブログに当時の価格表、間取り、設備仕様、建物内覧などの詳細を記載しておりますので併せてご覧ください。
大阪のタワマンの中では最高層56階！
平均坪単価：650万円
ブリリアタワー堂島とほぼ同時期に販売された定期借地物件です。
当初はブリリアタワー堂島と梅田ガーデンレジデンスのどちらが良いか？などの議論もありましたが、売れ行き自体は大幅な値上がりもしているブリリアタワー堂島に軍配は上がっている状況です。
ただ、梅田ガーデンレジデンス、最近思うことがありまして…
そう、住友不動産にしては1期から1回値上げした程度でそれ以降は同じような価格で販売を続けておりますので、今は『あれ、この部屋お得じゃない？えっ、グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEより安い？！』という部屋もありますので、実は販売スピードが徐々に加速しております。
特に新築未入居物件が新築価格より多少安く、しかもオプションでアップグレードを1,000万円近く行っているものもありますので、意外と狙い目かと思っています。
新築未入居物件も多いので悩ましいですが、中部屋、角部屋を1つずつピックアップすると以下の物件は良いです。
住友不動産は新築で購入しても大人の事情で引き渡しまでがかなり長いので、新築販売価格より安い〜同等であれば中古の選択肢も有りです。
- 2LDK 66㎡ 1億円（坪単価495万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/osaka/sc_osakashikita/nc_72720323/?suit=nsuusbsp20121129001
（新築販売中物件：同じ階数の西向き19階62.11㎡9,000万円(坪単価478万円)） - 2LDK 78㎡ 1.4億円（坪単価589万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/osaka/sc_osakashikita/nc_72720344/?suit=nsuusbsp20121129001
（新築販売中物件：同じ北西角34階75.63㎡16,500万円(坪単価720万円)）
※販売状況によりリンクは切れるかもしれません。
個人的にセカンドで大阪住むなら梅田ガーデンレジデンスがなんだかんだで満足度が高いかな〜と思っています。
（専有部設備仕様、共用施設はブリリアタワー堂島などが良いですが、利便性は圧倒的に梅田ガーデンレジデンスが良いと感じています）
グラングリーン大阪やブリリアタワー堂島、パークタワー大阪堂島浜の価格・売れ行きにより、梅田ガーデンレジデンスの販売価格も変動する可能性もありますので、検討するなら早めが吉です。
梅田ガーデンレジデンスの過去ブログ記事
【大阪】【梅田ガーデンレジデンス】【住友不動産がまさかの値引き？！】 棟内モデルルーム&お得な住戸が販売された期間 「すごろく」
マンションエントランス
グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCE
外観デザインはグランフロント大阪オーナーズタワーに似ている
平均坪単価：1,100万円
先日ブログでも取り上げております大阪の大注目物件です。
最高額は25億円ということでテレビや新聞などの掲載も多数あり東京・海外からの購入者も多い物件です。
既にアンダー販売0期が終了しており最大50倍以上の抽選倍率にもなりました…
アンダーでこれだけの抽選倍率になるのはどうなん？って思ったりはしましたが、今回はJVでデベの数も多いので各デベのVIPを招待していたらアンダー組の人数がかなり多くなったんじゃないでしょうかね…
アンダー販売0期でも人気で残戸数が少ないカーギャラリー付きの部屋は一般販売で5,000万円値上げするなど、やはり人気マンションはすぐに値上げするような時代になりましたし、高級物件であればあるほど値上げ額がすごいので、極力早いうちに購入するのがベターです。
現在アンダー0.5期販売途中ですが、これも角部屋を中心にかなりの倍率になっているようです。
そして一般販売ではアンダー落選組も参加するため抽選も激戦になるのは確実なので、ハルミフラッグなどの超人気物件と一緒の戦略になりますが、
「住みたい・欲しい部屋＜抽選倍率が低く少しでも当選しやすい部屋」
を選択する方が良いかと考えています。
実は私も要望書は出しているものの既に倍率は10倍超えているので申込時は部屋を変えようかと考えている所です…
これだけ人気でデベも『残り戸数が少ないのでゆっくり販売していく』と言っていることから、次期販売は値上げ濃厚かと思いますので、検討されている方は極力1期販売までにどこかしら購入できるように申込住戸選定することをオススメ致します。
築10年のグランフロント大阪オーナーズタワーの中古の成約価格より安い部屋も結構ありますので、買えるなら買っておきたいマンションです。
（購入できるなら高層階・角部屋を狙いたいんですけどね、倍率高すぎて…）
グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCEの過去ブログ記事
過去ブログに当時の価格表、間取り、設備仕様、グランフロント大阪オーナーズタワーとの比較などの詳細を記載しておりますので併せてご覧ください。【グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE】モデルルームオープン！最高価格25億円の大阪No1物件は買いか？！【前編】【すごろく】
コリドール。高級感半端ない！
スカイラウンジ。高級ホテルのラウンジのようなクオリティです。
パークタワー大阪堂島浜
堂島川が目の前で南面は対岸の中之島フェスティバルタワーまで離隔取れています。
坪単価（予想）：650万円
2023年最後に三井不動産がビッグニュースを出してきたのが、このパークタワー大阪堂島浜。
当初パークコートになると思っていたものの、蓋を開けると残念ながらパークタワーブランドになってなったので落胆した人もかなり多いと思いますが、それでも間取りも素晴らしく共用施設にも非常に力が入ってて大注目物件であることは間違いありません。
（パークコートにならなかった理由は外資系ホテルを誘致出来なかったから、とか、パークコートブランドは今後東京の港区・千代田区・渋谷区でしか出さないとか諸説あるようです）
本物件は別途詳細の記事化はしますので、今回はサラッと行きますがいくつか気になったポイントをピックアップします。
- 全513戸のうち一般販売対象住戸357戸と全体の70％しか一般販売されないため抽選は避けられない。
残り156戸は地権者とアンダー販売となります‥
地主羨ましい！357戸を何戸ずつ販売するかによりますが、Twitter（X）の盛り上がりを見てもかなり人気がありそうですし、モデルルーム予約が開始されるとハルミフラッグ、パークタワー勝どき、グラングリーン大阪のように予約が困難になることが想定されます。まぁ、三井不動産好きであれば何時頃に予約解放されるか、ある程度目星は付くかもしれませんが、モデルルーム訪問に遅れると1期に間に合わない可能性がありますので、まずは資料請求&モデルルーム訪問の予約を待ちましょう！ - 三井のすまいLOOP会員は優遇倍率5倍付与。
→優遇倍率を持っていない方の当選はかなり厳しくなります。
これ三井不動産のマンションでもLOOP会員への倍率優遇は初じゃないでしょうか。。持っている人は高みの見物かもしれませんが、持っていない人は1期販売までに保有する資格を取りに行くかどうか悩ましいですね。。
LOOP会員になっても結局LOOP会員の方が多く抽選は避けられない可能性もありますし。なお、三井のすまいLOOP会員になるためには主に以下のような条件があります。
・三井不動産の新築を購入する
・三井のリハウスで仲介契約をしたことがある
・リフォーム
・三井デザインテックで30万円以上のインテリア購入実績がある
etc…今からだとインテリア30万円分を買うのが一番現実的だと思いますが、どこまでやるか愛が試されますね…
ただ、最近の三井不動産は2期からの値上げが額が激しいので購入するなら間違いなく1期！そう考えると少しでも抽選倍率を上げるためにLOOP会員になるのは安いかもしれません。。 - 1期販売価格予想
1年くらい前までは平均坪単価600万円と想定しておりましたが、今の市況だと平均坪単価650万円くらいかと想定しています。この価格が安いか高いかで言うと一般的に考えると高いのですが、大阪駅・梅田駅の大注目物件であることを考慮すると買いだと思います。実際の価格を見てみないと最終的な買いかどうかの判断は出来ませんが、最近売買成約実績も多い「グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE」の中古価格もグラングリーン大阪の価格が出てからはかなり高くなり、今の売り出しは中層階で坪600万円弱の出物が増えてきました。本物件が平均で坪650万円の場合、中層階の中部屋までであれば坪600万円を切る部屋も多くあると想定しますので、そうなるとかなり魅力的な価格に感じます。
（堂島ザ・レジデンスマークタワーの中古価格が意外と伸びていないのは気になりますが…）後は2期販売以降にどれだけ値上げするかに注目ですね…
パークタワー勝どきで数千万円一気に値上げしましたし、タワマンでもない大阪市内でもないパークホームズLaLa門真ですら1,000万円程度値上げしましたので、最近の三井不動産の値付けは容赦ない…
極力1期で買えるような部屋を選択したいですね。
モデルルームがいつから開始するかまだわかりませんが、予約開始したらかなり盛り上がりそうなので皆さんも年末年始でHP見ながら予習してモデルルーム予約開始に備えましょう！
エントランスホールは二層吹き抜け、三井不動産らしい落ち着いた雰囲気。
インフィニティプール！入居したらどんな人が使うのか、常にどれくらいの人が使っているのか気になりますね…
サウナも水風呂もチルアウトテラスもあるので、自宅で毎日リフレッシュ出来る環境は羨ましい！貸切利用なのかが気になります。
まとめ
物件それぞれの個性がありますし、正直どれも欲しい！と思ってしまうのですが、残念ながら販売時期が結構被るため多くの方は購入できても1つだと思います。
（富裕層の方は全部申込すると思いますが…）
とは言え、決め打ちで1つの物件だけ申込にいっても抽選で外れる可能性も十分ありますので、特に販売時期が後ろの物件をメインで検討している方でも他の物件に申込するかはじっくり検討いただければと思います。
ザックリと今後の販売スケジュールですが、今回ピックアップしていないマンションで気になっているタワーマンションも含めて記載すると以下の通りです。
是非皆さんも注目・検討してくださいね。
- 2024年1月：ジオタワー大阪十三
- 2024年1月：ザ・パークハウス大阪梅田タワー
- 2024年2月：グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE
- 2024年2月：ジオタワー宝塚グランレジス 南棟 プレミアムフロア
- 2024年3月：ジオタワー宝塚グランレジス 南棟 一般フロア
- 2024年4月：シエリアタワー中之島（販売再開）
- 2024年5月：パークタワー大阪堂島浜
- 2024年5月：シエリアタワー大阪堀江（販売再開）
- 2024年7月：ブリリアタワー堂島（約1年半ぶりに販売再開）
- 2024年12月：シティタワー古川橋
ジオタワー大阪十三も南西角部屋を中心に既に10倍を超えている部屋もありますし、ザ・パークハウス大阪梅田タワーも北西角を中心にかなり人気で抽選必須状態、ジオタワー宝塚グランレジスは北棟がアンダーで半分成約済みで、南棟の1期販売が開始されますがかなり人気になっています。
シティタワー古川橋もこのタイミングでHPがオープンになったのは驚きです。
住友不動産なので初回からも高いかもしれませんので、比較的立地が近いパークホームズLaLa門真の新築未入居物件などは狙い目になるかもしれませんね。
ちなみに、板状マンションでも気になる物件は複数ありますので、もちろん板状マンションも記事にしていきます！
2024年の大阪の新築マンションも非常に楽しみですね〜。
最後になりますが…
今はマンションは待っても値下がりすることは当面なく、むしろ2024年も上がり続けると予想しておりますので、気になったマンションがあったら早めに検討・申込しましょう！
お困りのことがあればご相談ください！
それでは次回の記事もお楽しみに！！
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