みなさん、こんにちは！
今朝パークタワー大阪堂島浜の記事をUPしましたが、今回は後編の価格分析となります。
まだ前編をご覧になれていない方はコチラも合わせてご覧ください。
- 前編：デザイン・共用施設など ※クリックすると記事にジャンプします
- 後編（今回）：予定価格と周辺相場からのお得度分析
徐々に価格がオープンになる部屋が増えたり、より詳細価格が見えてきた際には改めて分析を行っていきますので宜しくお願いいたします。
それでは早速行ってみましょう！！
Contents
1期販売予定価格
価格総論
- 平均坪単価650万円
- 最安坪単価：519万円（14階）
- 最高坪単価：838万円（37階）
ただ、アンダー販売でホテル上の部屋はかなりの部屋が成約済みになっており、今後の販売はホテル下が多くを占めてくることになりますので、アンダー販売済みや今後販売される予定の最上階部屋などの高単価の部屋を入れると700万円超が平均坪単価になる想定です。
と言えども、今回の1期販売は今の相場感を考慮すると一言『安い！』です。
大阪市内の新築タワマンも年々高騰しており昨年までであれば坪400万円程度でも検討できる物件もそこそこありましたが、グラングリーン大阪などの再開発で盛り上がる北区を中心に価格高騰が止まらず、今は坪400万円で大阪都心部のタワマンはなかなか良い物件が見つからないのが実情です。
これは新築だけでなく中古タワマンもそうですが人気タワマンになると坪600万円以上まで上がっているのが今の相場です。
少し前までであれば「坪650万円」であれば異次元の世界だと思っていましたが、これだけ大阪都心部も高騰すると『大阪駅まで徒歩10分以内の新築タワマンが坪650万円は安いんじゃ？！』と感じているのが本音です。
もちろん自分のお財布事情を加味して言うと『高い』となるのですが、大阪都心部のマンション相場を鑑みると『安い』という感じで、サラリーマン共働き世帯・パワーカップルでもかなり厳しい水準になってきましたね。
坪650万円だと70㎡換算で約13,800万円、、
やはり金額だけ見ると高いのですが、大阪市内の中古タワマンをSUUMOなどで検索したら、まぁこれくらいする物件は結構出てくるので驚きです。
ちなみにグラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCE同様に本物件でもアンダー販売が昨年から開始されており既に156戸は成約済みです。
全体の約30％がアンダー販売なので一般販売に回ってくる戸数はかなり少ないです。
更にはアンダー価格を知っていると正直なんだかな〜と思うところではありますが、今の市況だとこれでも安いと感じるので割り切るしかないと思っている今日この頃…
前置きが長くなりましたが、それではプラン毎の価格表です。
※クリックすると拡大します。
※予定価格は1,000万円単位なので真ん中の500万円で記載しています（17,000万円の場合、17,500万円で記載）。
※【6月2日追記】赤字のプランを追加しました。
1期販売予定価格表
階層構成は三段階となります。
- 3〜24階：スーペリア
- （25〜31階：三井ガーデンホテルプレミア）
- 32〜38階：エグゼクティブ
- 39階：プレミアム
1期の段階では1LDKのグロスが安い部屋、39階最上階の150㎡超、200㎡超の部屋は対象外住戸となります。
ちなみに最上階の200㎡超の部屋は10億円後半とのことでまだ検討中のようです。
グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCEの最上階が25億円でも抽選になったことを踏まえると、ここの最上階も抽選になるのでしょうか…
プラン別価格
間取りは全体的に使いやすく、ブリリアタワー堂島やグラングリーン大阪などと比較すると圧倒的にこちらの方が好きです。セカンドというより実需として住むにもちゃんと生活しやすい間取りになっています。
内廊下のタワマンは1室は行燈部屋になりがちですが本物件は全てのプランが窓に面しており素晴らしい設計です。
よって、どのプランもワイドスパンのためベランダ自体も結構広いのも個人的には◎。
所々柱の食い込みはありますので住友不動産のシティタワーシリーズやシエリアタワー中之島と比較すると間取りの良さは多少落ちますが、それでも十分魅力的な間取りだと感じています。
気になる点は梁。
全てのプランではないですがリビングが極端に低くなったり、特に角部屋は梁の影響でスーペリアは天井高が低くなっている部分が多かったりしますので、その辺りは注意が必要です。
【6月2日追記】
以下に公式HP掲載のプランに価格を記載しますが、17階以下の階層は一部の部屋で通常プランではなくメニュープランが採用され通常プランは選択不可となりますので、選ぶ階数、プランはより重要になってきます。
よくある低層階は1期販売時に購入してもメニュープラン選択不可、オプション申込不可などありますが、あれはやめて欲しいですよね。
だったらもっと早くから販売してくれよ、と思っております…
しかもこのメニュープラン、3LDK→2LDKや2LDK→1LDKのメニュープラン変更も多く、個人的にはうーんと感じております。
よって、以下掲載間取りも実際はメニュープランになっている可能性もありますので、モデルルームで階数やプランごとの設定プランを確認いただければと思います。
（階数によってメニュープランを採用したり採用しなかったりとややこしいので、本ブログでは通常プランをベースにご紹介いたします）
■【6月2日追加】S-56An(56.52㎡)
14階：9,500万円（坪555万円）
■S-60Cn(60.44㎡)
14階：9,500万円（坪519万円）
■S-60An(60.06㎡)
14階：9,500万円（坪522万円）
■【6月2日追加】S-73As(73.01㎡)
14階：14,500万円（坪655万円）
■S-74Bs(74.92㎡)
14階：14,500万円（坪639万円）
■【6月2日追加】S-80As(80.01㎡)
14階：15,500万円（坪639万円）
■S-81As(81.93㎡)
14階：15,500万円（坪624万円）
■【6月2日追加】S-74AnW(74.81㎡)
14階：15,500万円（坪684万円）
■S-77Ane(77.14㎡)
14階：16,500万円（坪706万円）
■S-85Asw(85.12㎡)
14階：17,500万円（坪678万円）
■E-90Fn(90.36㎡)
33階：21,500万円（坪785万円）
■E-120Bn(120.05㎡)
37階：30,500万円（坪838万円）
周辺相場
新築比較
まずは大阪駅周辺の新築タワマンの価格を見てみましょう。ジオタワー大阪十三やシエリアタワー中之島など、一部北区以外も含まれておりますが、シエリアタワー中之島はパークタワー大阪堂島浜からも近い場所にあるため、北区以外も掲載しています。
これをパッと見るとパークタワー大阪堂島浜も高いのですが、やはりベンチマークは一番近いブリリアタワー堂島でしょうか。
まだ事例は少ないですがブリリアタワー堂島の新築未入居の成約坪単価が820万円程度なので、それと比較するとほぼ立地が目の前と言って過言ではないパークタワー大阪堂島浜が坪650万円はやはり安いです。
特に堂島川viewである南向きも坪630万円程度なのは魅力的です。
ブリリアタワー堂島も非常に魅力的ですが、ホテル下は特に眺望面では囲まれ感が正直ありますしね。
その点、パークタワー大阪堂島浜は低層部分は被る向きもあるのですが、南向きは低層階でも高速道路を越える高さの階数であればリバーviewとなるので、眺望面はブリリアタワー堂島に勝っています。
特に南向き、角部屋の南西角（西向きはビルを越える高さがオススメ）、南東角（1期では販売対象外）はリバーviewを求める方には非常に良いですね。
（同じようなポジションであるシエリアタワー中之島も南西角と南東角は非常に坪単価が高いですね）
再開発が続く大阪駅・梅田駅周辺であることを考えるとポテンシャルも抜群な立地です。
（立地面はやはりグラングリーン大阪に軍配は上がりますが）
※赤色が販売中、緑が今後販売されるタワマンの予想価格
※クリックすると拡大します
大阪駅周辺の新築坪単価
方角別坪単価
14階を基準とした方角別坪単価です。- 北：坪520万円
- 南：坪630万円
- 南西角：坪678万円
- 北東角：坪706万円
リバーviewが魅力の南西角が北東角より安いのですが、これは西側に堂島アクシスビルというオフィスビルがあり14階だと被るため、被りが少ない北東角の梅田viewの方が単価が高くなっています。
詳細の価格は把握できておりませんが、堂島アクシスビルを越える20階前後からは南西角も一気に単価が高くなると予想しています。
とりあえずパークタワー大阪堂島浜を安く手に入れたい方は北向き住戸。
リセールも狙っていくなら南向き住戸が良いと考えています。
この価格帯を購入する方は中古市場でも『高くても良い物件を』という方が多いので、1億円以上の物件であれば尚更、眺望面などの魅力的なものが1つ2つあることで同じ棟内であっても坪単価は大きく変わってきます。
公式HP情報に加筆
中古比較
ポジ要素
大阪駅・梅田駅徒歩圏内の中古タワマンも高騰していると申し上げましたが、だいたいどれくらいの価格か見ていきます。- グランフロント大阪オーナーズタワー：坪830万円
- ジオグランデ梅田：坪650万円
- グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCE：坪620万円
- ブランズタワー梅田North：坪620万円
- グランドメゾン新梅田タワー：坪580万円
これに2027年入居開始であるパークタワー大阪堂島浜が坪650万円だと割安だと感じます。
先程の一覧にパークタワー大阪堂島浜を差し込んでみます。
やはり安く感じます…
- グランフロント大阪オーナーズタワー（築11年）：坪830万円
- ジオグランデ梅田（築13年）：坪650万円
- パークタワー大阪堂島浜（新築）：坪650万円
- グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCE（築3年）：坪620万円
- ブランズタワー梅田North（築4年）：坪620万円
- グランドメゾン新梅田タワー（築5年）：坪580万円
ブリリアタワー堂島の1期1次の販売が終わった後と同じように『今思うと安かったよね、買っておけば良かった』となる1年後の未来が想像できます。
ネガ要素
【堂島ザ・レジデンスマークタワーの価格が意外と安い】これは結構気になっております。
もちろん1年前より高くはなっているもののブリリアタワー堂島があれだけ高値で売れているにも関わらず、堂島ザ・レジデンスマークタワーはそこまで上がっていません。
なんなら先程ピックアップしたグランドメゾン新梅田タワーよりも安いです。
2024年半年ほどの成約坪単価だけ見ても坪470万円が成約事例。
設備仕様も良いですし立地面だとブリリアタワー堂島やパークタワー大阪堂島浜より大阪駅には近いのですが…
よって、ブリリアタワー堂島だけが高額成約になっていて、パークタワー大阪堂島浜は堂島ザ・レジデンスマークタワーと同じような評価になる可能性はゼロではありません。
そうすると坪650万円はかなり高いということになりますが、果たして…
この件に関しては個人的な見解ですが、堂島ザ・レジデンスマークタワーの割安感が最近は認知され始め徐々に高くなっていることを踏まえると、あまり気にしなくて良いかなと思ってはいます。
同じような傾向だとシティタワー梅田東も大阪駅・梅田駅に近いタワマンではあるものの割安感がありましたが、最近は一気に値段が高くなり中層階の70㎡台で1億円を越える成約事例が出てきましたので、パークタワー大阪堂島浜が完成する2027年のタイミングでは堂島ザ・レジデンスマークタワーも『3年前に買っておけば良かった』となっていると想定しています。
（投資の面では堂島ザ・レジデンスマークタワーを今購入するのは今後のポテンシャルを考えると魅力的なタワマンです）
すごろくが買うなら
■S-74Bs(74.92㎡)14階：14,500万円（坪639万円）
やはり堂島川viewの永久眺望、川を挟んでオフィスビルはあるものの中之島フェイスティバルタワーなどの綺麗なビルを夜景として眺めることができるのは眺望面で期待ができます。
さらに間取りの面でもリビングの梁などが少なく本物件の中でも特に良い間取りと感じたためです。
グロス価格は非常に高くなりますが、ブリリアタワー堂島の2LDKの成約価格よりも安い…欲しい。
まとめ
また1期販売のモデルルーム案内が始まったばかりで価格情報が少ないため、より詳細の価格がわかれば改めて記事にしたいと思います。去年グラングリーンの抽選に落選した時に『自分が欲しい物件は記事にせずひっそり申し込む！』と思いましたが、結局良いものは良いで伝えたいですね〜。
今回パークタワー大阪堂島浜は申し込むことを決めておりますが、変わらず情報発信はしていますので、皆様も陰ながら当選を応援していただければ…
ちなみにLOOP会員だと倍率優遇5倍つきますが、このLOOP会員の方は結構多いですね…
そうすると20倍となってても4人しか申込していない可能性があり、この中にLOOP非会員の方が申込するとと当選確率としてはかなり不利になります。
更には申込上限戸数はあるものの一人3戸までと、上限数はあっても結局は投資家・富裕層などのキャッシュ組がかなり有利な条件になっています。
1戸しか申し込まない、という方は間取りや階数より倍率が低いところを優先的に狙って当てに行く、というのが必要だと思っていますので、モデルルーム予約から激戦ではありますが早めに資料請求&モデルルーム訪問をしていきましょう！
それでは次回もお楽しみに！！
パークタワー大阪堂島浜
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