目次
メイツ川越南台は、南大塚駅南口徒歩２分に建設される15階建て、総戸数117戸で2025年2月竣工済、即入居可能となっています
竣工までに完売しなかった物件ってどうなの？
価格とおすすめの階数教えて
郊外のマンションって値下りしそう…
これまで３回自宅マンション売買を繰り返して資産形成してきた私が解説します！
【結論】
- 南大塚駅のマンションでは利便性がもっとも高い
- 価格維持率は高いと予想できるが駅力が弱く値上りまでは期待できない
- 眺望が抜ける11階または12階が価格とのバランスよくおすすめ
- 販売価格坪230万円からの値下げもあり得る。坪210万円程度なら購入検討してもよい
ぜひ最後までお読みください
物件概要
出典；メイツ川越南台公式HP
- 所在地：埼玉県川越市南台三丁目3番2
- 交通：西武新宿線南大塚駅徒歩2分
- 総戸数：117戸
- 敷地面積：2,900.76㎡
- 建築面積：1,086.65㎡
- 建物竣工：2025年2月19日
- 入居時期：即入居可
- 売主：名鉄都市開発株式会社
- 施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
- 駐車場：81台
- 駐輪場：234台
間取りと価格 坪平均230万円
2025年9月下旬に現地モデルルームを訪問し価格表を入手したので共有します総戸数117戸のうち成約済は半分に満たない状況でした
Aタイプ 80.52㎡ 4LDK 南東向き
- 12階 6,298万円（坪259万円）
- 10階 6,198万円（坪255万円）
- 9階 6,098万円（坪250万円）
- 7階 5,968万円（坪245万円）
- 3階 5,798万円（坪238万円）
- 2階 5,698万円（坪234万円）
Bタイプ 70.42㎡ 3LDK 南東向き
- 13階 5,128万円（坪241万円）
- 12階 5,028万円（坪236万円）★おすすめ
- 11階 4,928万円（坪231万円）★おすすめ
- 10階 4,828万円（坪227万円）
- 9階 4,728万円（坪222万円）
Cタイプ 70.52㎡ 3LDK 南東向き
- 14階 5,228万円（坪245万円）
- 13階 5,128万円（坪240万円）
- 10階 4,828万円（坪226万円）
- 9階 4,728万円（坪222万円）
Dタイプ 70.53㎡ 3LDK 南東向き
- 14階 5,228万円（坪245万円）
- 13階 5,128万円（坪240万円）
- 12階 5,028万円（坪236万円）★おすすめ
- 11階 4,928万円（坪231万円）★おすすめ
- 10階 4,828万円（坪226万円）
Eタイプ 67.07㎡ 3LDK 南東向き
- 15階 5,198万円（坪256万円）
- 14階 5,128万円（坪253万円）
- 13階 5,028万円（坪248万円）
- 12階 4,928万円（坪243万円）★おすすめ
- 11階 4,828万円（坪238万円）★おすすめ
- 10階 4,728万円（坪233万円）
Fタイプ 63.01㎡ 2LDK 南東向き
- 14階 4,928万円（坪259万円）
- 13階 4,728万円（坪248万円）
- 12階 4,628万円（坪243万円）★おすすめ
- 11階 4,588万円（坪241万円）★おすすめ
- 10階 4,528万円（坪238万円）
- 9階 4,488万円（坪235万円）
Gタイプ 67.40㎡ 3LDK 南東向き
- 14階 5,128万円（坪252万円）
- 13階 5,028万円（坪247万円）
- 12階 4,928万円（坪242万円）★おすすめ
- 11階 4,828万円（坪237万円）★おすすめ
- 10階 4,728万円（坪232万円）
- 9階 4,628万円（坪227万円）
Hタイプ 73.60㎡ 3LDK 南東向き
- 14階 5,898万円（坪265万円）
- 13階 5,798万円（坪260万円）
- 8階 5,548万円（坪249万円）
- 6階 5,448万円（坪244万円）
- 5階 5,398万円（坪242万円）
- 4階 5,348万円（坪240万円）
- 3階 5,298万円（坪238万円）
その他費用
- インターネット利用料（月額）1,364円
- 管理費（月額）13,900円～18,100円
- 修繕積立金（月額）6,310円～8,220円
- 管理準備金（引渡時一括）31,600円～41,100円
- 修繕積立基金（引渡時一括）631,000円～822,000円
11階または12階が眺望と価格のバランス◎
南東方向に既存マンションがありバルコニーからの眺めに被ってきます私も現地からの眺望を確認しましたが、11階から上なら新宿副都心の高層ビル群やスカイツリーまで見えました
※南台ふじみ公園から撮影
13階以上は1階上がる毎の価格差100万円の価値はないと思いますので、10階、11階、12階からの眺めをぜひご自身の目で確かめてくださいちなみに写真の公園は春になると桜がとてもきれいですよ
調整（値下げ）の可能性あり
まだまだ間取りや階数の選択肢が多い状況で価格未公表の部屋もありますモデルルームを訪問し購入の意思が高いことを示せば値下げを切り出してくれるかもしれません
売主側も竣工後販売が長引くことは望まないでしょう
レーベン川越南台TheArenaとの比較
※レーベン川越南台TheArena（筆者撮影）
南大塚駅の反対側で北口から徒歩３分、2019年築のレーベン川越南台TheArenaと比較してみましょう北口では「まるなか」という昔ながらのスーパーが撤退し、駅近くにセキ薬局が開店しました
買い物利便性では、いなげやがある南口に軍配があがります
設備仕様の比較では、食洗機がメイツ川越南台は標準装備であるのに対してレーベン川越南台には付いていません
ディスポーザーと床暖房は両物件とも装備されていますから、食洗機の有無でもわずかにメイツ川越南台が上といえます
築年数で６年違うこと、利便性もやや高いことを考慮すると、2030年時点で10％強の価格差はつくと予想しました
南大塚から朝座れる？ ➡︎ 座れます
出典；西武鉄道公式HP
朝通勤時間帯、上り電車で座れるのでしょうか？- 南大塚から ➡︎ 座れる
- 新狭山から ➡︎ 座れない
私は南大塚から電車通勤していたことがあります
もし都内まで通勤するのであれば着席できるのは大きいですね
総評 坪210万円まで値下げあれば検討してもよい
※物件現地
駅力の弱さはウィークポイント
駅から徒歩２分、帰宅導線にスーパー、コンビニ、ドラッグストアありと南大塚駅周辺ではもっとも利便性が高いマンションと評価できる一方、南大塚の駅力の弱さはウィークポイントですね「どこに住んでるの？」
と聞かれて、「南大塚」ではなかなか通じないでしょう
郊外で資産価値を意識したマンション選びをするなら、埼玉県内の西武新宿線沿線では所沢と本川越の２択になります
川越狭山工業団地の就業人口は多い
南大塚と新狭山駅間には川越狭山工業団地が連なり、川越ICが近いこともあって物流倉庫が誘致されるなど就業人口は将来にわたって維持していくと推測でき、その働き手の需要から本物件も一定の価格維持が期待できます“資産価値が高い”とは、購入時の価格から値下りしにくい、もしくは値上りも期待できることを指します
いかに安く買えるかですね
坪単価210万円程度まで値下げがあるなら購入検討してもよいでしょう
既存の購入者に配慮し値下げはこっそりと行われます
購入を検討されている方はモデルルームを訪問して購入意欲が高いことを伝えてみてください
みなさまのご参考になれば幸いです
最後までお読みいただきありがとうございました
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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