【リビオ高田馬場】現地訪問からの販売価格インプレッション（キットキャット）

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

今回はリビオ高田馬場　のご紹介

以前、気になる物件で取り上げた３つの物件の中の１つ。同じ高田馬場物件を取り上げていたこともあり、後発物件はどうなろうと気になっている中で、販売開始したので取り上げさせて頂きます。

７月の気になる物件（キットキャット）

リビオ高田馬場物件概要

全体概要

物件名称	リビオ高田馬場
所在地（地番）	東京都新宿区下落合一丁目937番1
交通	JR山手線・東京メトロ東西線・西武新宿線「高田馬場」駅　徒歩9分西武新宿線「下落合」駅　徒歩5分
敷地面積	2,593.18㎡
建築確認番号	JCIA確認24第00686号（令和6年12月10日付）
軽微な変更届出	JCIA確認24第00686号（令和7年9月2日付）
用途地域・地区	準工業地域・防火地域・30m第3種高度地区・第2種中高層住居専用地区
構造・規模	鉄筋コンクリート造・地上10階建
建築面積	1,257.93㎡
容積率	311.50%
建蔽率	48.51%
建物完成予定時期	2027年2月下旬予定
入居予定時期	2027年4月下旬予定
分譲後の権利形態	建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有土地：専有面積割合による所有権の共有
総戸数	133戸（うち募集対象外住戸18戸）
駐車場	平置駐車場12台（うち身障者用1台）（月額使用料：34,000円～38,000円）
自転車置場	220台（うち募集対象外住戸分18台）（月額使用料：300円～800円）
バイク置場	3台（月額使用料：3,000円）
管理	株式会社日鉄コミュニティ
管理形態	区分所有者全員による管理組合結成後、運営・管理業務を管理会社へ委託予定
管理員の勤務形態	通勤管理
設計	株式会社設計工房デザインシステム
施工	株式会社イチケン
事業主（売主）	日鉄興和不動産株式会社　国土交通大臣（5）第6908号（一社）不動産流通経営協会会員（一社）不動産協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟〒107-0052 東京都港区赤坂一丁目8番1号　赤坂インターシティAIR20階東レ建設株式会社　国土交通大臣（5）第6038号（一社）不動産協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟〒103-0023東京都中央区日本橋本町一丁目6番5号
販売提携（代理）	伊藤忠ハウジング株式会社　国土交通大臣（15）第803号（一社）不動産協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟（一社）不動産流通経営協会会員〒107-0052 東京都港区赤坂二丁目9番11号
備考	・敷地面積2,593.18㎡のうち約268.56㎡は都市計画道路予定地のため、堅固な建物は建築できません。・本物件は高齢者等が利用しやすい建築物の整備に関する条例（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。

第1期1次販売概要（本広告）

販売戸数	35戸
間取り	2LDK・3LDK
専有面積	44.10㎡～76.56㎡
バルコニー面積	8.90㎡～11.79㎡
サービスバルコニー面積	2.73㎡・3.26㎡
テラス面積	9.02㎡・9.34㎡
専用庭面積	20.66㎡・21.40㎡
販売価格	6,990万円～17,990万円
最多価格帯	11,000万円台・12,900万円台（各2戸） ※100万円単位
管理費（月額）	14,200円～24,650円
修繕積立金（月額）	7,270円～12,630円
管理準備金（一括）	14,200円～24,650円
修繕積立一時金（一括）	441,000円～765,600円
インターネット使用料（月額）	2,035円
専用庭使用料（月額）	2,680円・2,780円
コミュニティ会費	500円
登録申込受付日時	2025年11月22日（土）～11月24日（月・祝）※最終日13時締切
抽選日時	2025年11月24日（月・祝）14時30分
登録申込受付・抽選場所	LIVIO Life Design! SALON
備考	※登録の際は本人確認書類（運転免許証等）・勤続年数確認資料（健康保険証等）・R6源泉徴収票・認印をご持参ください。※自営業の方は3期分の決算書及び確定申告書をご用意ください。※お借入のある方は償還表をご用意ください。

情報登録日	2025年11月18日
次回更新予定日	2025年12月2日

先着順販売概要

販売戸数	5戸
間取り	2LDK・3LDK
専有面積	44.10㎡～64.45㎡
バルコニー面積	8.90㎡～10.97㎡
サービスバルコニー面積	3.26㎡
販売価格	8,590万円～13,390万円
管理費（月額）	14,200円～20,750円
修繕積立金（月額）	7,270円～10,630円
管理準備金（一括）	14,200円～20,750円
修繕積立一時金（一括）	441,000円～644,500円
インターネット使用料（月額）	2,035円
コミュニティ会費	500円
取引条件の有効期限	2025年12月21日
申込受付場所	LIVIO Life Design! SALON
備考	※申込の際は本人確認書類（運転免許証等）・勤続年数確認資料（健康保険証等）・R6源泉徴収票・認印をご持参ください。※自営業の方は3期分の決算書及び確定申告書をご用意ください。※お借入のある方は償還表をご用意ください。 ※先着順のため、販売済みの場合がございます。予めご了承ください。

情報登録日	2025年11月25日
次回更新予定日	2025年12月9日

外観

アーキサイトメビウスによるデザイン監修のもと作られているだけあって、板状でありながらも凛々しい見た目になっていると思います。縦横比で横が広く安定感がある形である中で、縦のラインも設けることで伸びやかに空に向かうような存在感を感じます。

現地の正面の道は、今回の開発にあたり、道路を広くしているそうで、通りやすい道でした、そんな広めの一方通行の道に対して、緑がさらに追加されることで、道の印象が良くなるのは良いですね、分譲マンションが建つことで周辺環境が良くなるのは嬉しいことです

エントランスホールは2層吹き抜けの空間となっており、分譲マンションに住んでいるんだなというのを実感できると思います。エントランスホールを抜けた先には坪庭の緑が見えるということで、帰宅時にホッとする空間になりそうです。

デザイン面以上にきになるのは、駐車場の少なさでしょうか。正面から見えない位置に駐車場があるので、そこはデザイン面でとても良いのですが、いかんせん台数が少ない。実際に現地に行くと車で向かうのが苦になりそうな道路ではあるので、積極的に車にやさしいマンションであるとは言えないのですが、付帯率が１０％程度と言うのは残念です。

現地周辺

リビオ高田馬場　は、下落合駅に近いということで、高田馬場駅の学生街と言う印象の雰囲気から、住宅街と言った印象の雰囲気だと感じます。隣接する下落合図書館始め、現地周辺の住民の方のための施設が近いので、地元密着な空間に位置していると思います。山手線駅徒歩９分でありながら、あまりよそ者が訪れない立地という印象で、住宅としてはそのような印象の地が、駅距離が９分となるくらいに離れていることが逆にメリットに感じられます

ひらがなで「おとめ山」ということでかわいらしい雰囲気なのか、と思ってしまいますが、そんなことは無いです。新しく出来た公園のため、遊具や緑が開放的に配置されていたり、蛍が出るような水の流れが再現されていたりと散策しがいのある公園です。高田馬場駅周辺はこのおとめ山公園始め、山手線内で一番標高の高い戸山公園があったりと実は緑が多い地なので、ぜひとも現地周辺を歩いてみて、雰囲気を感じてもらいたいですね

駐車場設置率の少なさも残念ポイントですが、それ＋新目白通りから現地に行く際に必ず踏切を通る必要がある点も、カーライフにマイナスポイントになります。上記の地図の新目白通りの信号マークがあるところの交差点から現地方面に入っていくのですが、時間帯により右折での侵入が不可になっており、現地に行く際に大回りしないといけない可能性があります。

リビオ高田馬場　現地訪問
駅から離れるのに意外と人通りある
歩いている人の年齢層は若く、街の特徴を表していると思う
駐車場設置数が少ない理由もわかる接道だと感じました pic.twitter.com/TQU9JBrCMD
— キットキャット🇯🇵🇦🇺🇺🇸 (@Kitcat52001) September 21, 2025

設備・共用施設

共用施設としてはパーティルームがある程度ではありますが、維持費がかからない範囲で、ご近所さん集めた集まりの場が家の中以外にあるのは良いですよね

室内設備については、特段端折っているコストカット感が感じられるようなことは無く、あるべきものがある＋プラスαのグレードのものが入っていると思います。

浄水器やコンロのグレード、カウンター付き食器棚が標準ということで文句言い難い内容です

環境性能については新しいほど良い傾向なので、その点は中古とのアドバンテージですね

低地と言うことで地盤を懸念される方もいらっしゃるかもですが、硬い地層に近いということで直接基礎構造を採用しています。

再開発計画

高田馬場駅東口地区市街地再開発

高田馬場駅の東口では、高田馬場駅東口地区市街地再開発準備組合が2024年12月に設立されており、（仮称）高田馬場駅東口地区第一種市街地再開発事業を計画検討が進められています。２０２５年の５月には、事業協力者として中央日本土地建物株式会社（マンションブランド「バウス」を展開）と日鉄興和不動産（同「リビオ」を展開）が選定されています。まだ、再開発の計画を作るところまでは至っていませんが、事業協力者の選定により計画をより詳しく作る段階に進められることに期待が集まります。

再開発エリアは下記の図の通り、ビックボックスを取り囲むようなエリアになり１．７ヘクタールの広大な地になります（ブランズタワー豊洲よりも少し小さいくらいの敷地）敷地内には東京メトロ東西線の出入り口や、山手線（戸山口）、西武新宿線の出口とも隣接しています。どのような計画を作り上げていけるのか注目していきたいですが、西日暮里の再開発がとんでもないこと（お値段も規模感も）になりそうなので、山手線×メトロ直結の再開発に期待は実現すれば持って良いと思います（まずは実現することが一番大事）

現状の土地利用計画図

現状の都市計画ですと駅前の再開発エリアは高さが６０ｍか５０ｍの建物しか建ちませんが、ここをどう土地利用計画を変更して再開発が出来ないかが、デベロッパーの腕の見せ所ですね。再開発エリアに隣接する戸塚第二小学校もかなり古めであり、併せて改築が進むと小学校隣接の住居になるので、こちらも併せて良くなるとよいですね（しかし、新宿区の設備計画によるとあと１０年程度は、現状の建物を使用するようです。

新宿区作成まちづくりビジョン

新宿区の構想としては、かなり快適な駅前空間が出来るように想像しているようです。再開発とは別で早稲田通りは拡幅計画があり、実際に現地に行くとセットバック（路面の後退）や取り壊しが容易な２階建ての建物が続いていることが確認できますので、そちらも今後の展開が気になります。

沿線再開発候補として高田馬場も選定

長期計画では西武鉄道もまた、高田馬場の再開発には乗り出す気力はあるので、そちらの計画も併せて進んでくれると良いですね！

再開発は、期待値の高さが大事ですので、このようにIR資料に何度も高田馬場の地名が載ることが、沿線の価値を向上させる下支えになると思います

西武新宿線新宿駅の再開発

高田馬場駅から西武新宿線で１駅の新宿駅、山手線では２駅目の新宿駅に対して、１駅少ないので速達性もあり、ほぼ山手線よりも空いているので、新宿駅に通勤される場合はこちらを使ったほうが良いですが何分、駅を出てからの同線がこれまで良くなかったです（地上を通らないといけない）

しかし、その現状を打破しようとする開発が現在行われております。現状は新宿サブナードを通って大回りして東京メトロに乗り換えていく必要があったのが、直接迎える地下通路をつなげる予定です。なんで今までなかったんだと思う工事ですが、実現するとだいぶオフィス街方面へのアクセスが改善しますね

また、さらにそのメトロプロムナードから先についても、西新宿駅まで地下通路をつなげる工事が進行中。それが完成すると西新宿の各高層オフィスビルへの地下直結のルートがさらに充実します。もともと高田馬場からの新宿アクセスは良かったところがさらに良くなるのは、目が外せない開発ですね。

間取り　価格

外廊下仕様と言うことで、田の字型のいわゆるオーソドックスな間取りが多いですが、一部グロス価格を意識したナロースパンの住戸があります。もちろんナロースパンよりはワイドのほうが良いのですが、どうしても３LDKが欲しいという方については、そちらも検討余地あるとは思います。

E１　TYPE　2LDK+WIC＋SIC

３階：１億１０９０万円（坪６４６万円～）

※公式SUUMOより

J2　TYPE ３LDK +WTC

かなり坪単価が魅力的な金額ではあるものの、間取りが窮屈感ありますね。スパンが狭く、シングルベッド２つ置けるスペースが寝室に確保されて無いのが、残念ポイントです

３階：１億００９０万円（坪６０５万円）

K　TYPE　３LDK＋SIC

３階：１億２３９０万円台（坪６４７万円～）

B　TYPE　３LDK+３WIC

一番きれいな形の間取りで、南向きの方角ということで、一押し間取りになるかと思います。

４階：１億５４９０万円台（坪７０３万円）

周辺物件紹介

周辺物件①パークシティ高田馬場

パークシティ高田馬場は以前、ブログでも取り上げた物件で今は竣工後販売中。1期の価格を見るとだいぶ値上げをしてきた価格で現状は販売中ですが、竣工後の写真の美しさから大事に売りたい気持ちもわかる気持ちはします。

【パークシティ高田馬場】間取りにより価格差大きい1期1次販売開始（キットキャット） | スムラボ

エントランスホール

車寄せ

地下駐車場

中庭

キャンピングガーデン

パーティルーム

公式HPには地下駐車場の写真は無かったのですが、駐車場を重視されるのでしたらパークシティ高田馬場に軍配があがります。地下駐車場の規模感は周辺エリアを含めてもなかなか無い規模です（坪７６３万～７７０万円）

参考までに中古販売中の住戸はこのような感じです（2025.11.25頃）

「高田馬場」駅徒歩７分、「新宿」駅直通２駅５分・「大手町」駅直通１５分
全３２５邸、環境創造型大規模面開発プロジェクト誕生
ＪＲ山手線・東京メトロ東西線・西武鉄道新宿線、３路線利用可能
居住者専用の広大な２つのガーデン

所在地　東京都新宿区高田馬場４丁目844番4他（地番）

交通　　JR山手線「高田馬場」駅　徒歩7分
東京メトロ東西線「高田馬場」駅　徒歩7分
西武鉄道新宿線「高田馬場」駅　徒歩8分

総戸数　325戸

入居時期　2026年4月下旬入居予定

構造　　鉄筋コンクリート造地上13階地下1階建

販売概要（第６期）＜予告広告＞

販売予定時期：2025年12月上旬販売予定　予告広告

受付名称	一般
販売戸数	未定
予定販売価格	14,280万円～16,480万円
予定最多販売価格帯	未定
間取り	1LDK～3LDK
専有面積	64.86㎡～68.13㎡
バルコニー面積	9.72㎡～10.26㎡
取引条件の有効期限	—

本販売期以降の総販売戸数は8戸です。

共通概要

総戸数	325戸
開発総面積	—
敷地面積	8,210.75㎡ ※他に私道1.16㎡あり　※建築確認対象敷地面積：8208.87㎡
建築面積	4,836.17㎡
延床面積	29,645.26㎡
竣工時期	2025年3月竣工済
入居時期	2026年4月下旬入居予定
構造・階数	鉄筋コンクリート造地上13階地下1階建　※建築確認上：鉄筋コンクリート造地上12階地下2階建
分譲後の権利形態	敷地は共有、建物は区分所有
用途地域	商業地域、第１種住居地域
建築確認番号	第CBL23000181号（2023年12月5日）
区画整理法	—
土地権利／借地権種類	所有権
駐車場	総戸数 325戸に対して敷地内機械式 72台敷地内平面 5台※平面式駐車場に身障者用駐車場1台含む
駐輪場	総戸数 325戸に対して379台
バイク置場	総戸数 325戸に対して7台
トランクルーム	—
施設・設備	—
管理形態	管理組合結成後管理会社へ委託
管理員の勤務形態	通勤
施工会社	佐藤工業株式会社
管理会社	三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
会社情報	＜売主＞国土交通大臣(4)第7259号（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟三井不動産レジデンシャル株式会社東京都中央区日本橋室町三丁目2番1号
共通概要備考	※イーストエントランスからJR山手線・東京メトロ東西線「高田馬場」駅まで徒歩7分（約560m）、ノースエントランスから徒歩8分（約580m）。※建築確認の変更申請を予定しており、建築確認対象敷地面積が変更となります。（変更前）建築確認対象敷地面積：8209.59㎡　（変更後）建築確認対象敷地面積：8208.87㎡

情報更新日：2025年11月26日（水）

周辺物件②プラウド高田馬場

リビオ高田馬場よりも高田馬場駅に近く、駅からの同線はほぼ同じルートを通るマンションです。さかえ通り商店街を抜けて、神田川を渡ったらすぐの場所に建ちますので、感覚的には駅距離はリビオ高田馬場の約半分くらい。意外と共用施設が充実しており、ランドリーや屋上テラスなどもあります。

間取りが「テトリス？」と思ってしまうような住戸が多く中古で販売されていたことから、坪単価が竣工後伸び悩んでいますが、間取りの良い住戸が今後出てくると、どこまで高値追及をしていくかが気になるところです。

２０２５年１１月下旬の販売住戸。２LDKの間取りは窓面も大きくてこれまでの中古物件の中でも良いほうの間取りですね（坪６２５万）

坪単価は魅力的な価格帯と思われます。間取り図のインパクトだけで判断せず、現地で部屋の中に入ってみて判断してみて欲しいですね（坪５６３万）

左と右をくっつけると・・
テトリスはまった！ pic.twitter.com/UEW137ZRc1
— キットキャット🇯🇵🇦🇺🇺🇸 (@Kitcat52001) October 7, 2023

周辺物件③ザ・パークハウス東中野プレイス

ザ・パークハウス東中野プレイス　こちらは高田馬場駅から１駅の東西線落合駅が最寄りのマンションです。落合駅は徒歩圏に東中野駅や自転車で中野駅にも行けるので、意外と便利で穴場なエリア。そこに新築マンションが分譲開始ということで、注目が集まってしまうと、周辺中古にも影響出てくるんだろうなと思います。来年１月からの販売開始ということでお値段発表が後発になってくるのは気になるところ・・・ほぼ竣工済みで引き渡しが早いのは先が読めないこの情勢の中では良いところだと思います。

平置き駐車場が戸数に対して多めに存在するのは良いですね。（リビオ高田馬場と同じくらいの台数となります）

ザ・パークハウス東中野プレイス

所在地	東京都中野区東中野5丁目36番5、36番6（地番）
交通	ＪＲ中央・総武線「東中野」駅（東口）徒歩8分、東京メトロ東西線「落合」駅（2b出口）徒歩8分/(3出口)徒歩4分※利用可能時間6:00～終電まで、都営大江戸線「東中野」駅（A1出口）徒歩11分

総戸数	72戸(募集対象外住戸4戸含む)
販売戸数	未定
駐車場	（総戸数に対して）15台［平置14台（専用使用権付1台、EV充電付区画3台含む）、身障者用平置1台］他にサービス車両用駐車スペース1台
販売価格	未定
予定最多価格帯	未定
間取り	2LDK・3LDK
専有面積	56.63m2～68.38m2（住戸別防災備蓄倉庫面積0.51m2・0.63m2、住戸別宅配ボックス面積0.71m2含む）
バルコニー面積	7.25m2～14.87m2、室外機置場面積：2.08m2

販売予定	【第1期】2026年4月上旬販売開始予定 [予告広告] 販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム	物件エントリー受付中
完成日または予定日	2026年1月中旬（予定）
引渡可能年月	2026年8月上旬（予定）

敷地面積	1,523.84m2（売買対象面積）、1,522.20m2（建築確認対象面積）
分譲後の敷地の権利形態	専有面積割合による所有権の共有
構造／規模	鉄筋コンクリート造地上19階建
用途地域	用途地域：近隣商業地域・第一種中高層住居専用地域・隣接地日影制限高度地区：第二種高度地区防火地域：防火地域・準防火地域
建ぺい率／容積率	建ぺい率：69% 、容積率：298%

管理形態	管理組合成立後　三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
管理方式	通勤管理
施設費用・償却費	施設（総戸数に対して）●駐車施設／15台［平置14台(専用使用権付1台、EV充電付区画3台含む)、身障者用平置1台］［月額使用料：未定］、他にサービス車両用駐車スペース1台 ●自転車置場／144台［平置ラック式43台、2段ラック式(下部スライド式)101台］［月額使用料：未定］●バイク置場／3台［月額使用料：未定］

備考	※物件エントリー後、資料の送付はございません。ご了承ください。本物件は高齢者､障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条例（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合。本物件は東京こどもすくすく住宅認定制度の認定を受けた住宅です。

売主	三菱地所レジデンス株式会社
販売会社（取引態様）	（売主）三菱地所レジデンス株式会社国土交通大臣（16）第408号東京都千代田区大手町1-9-2大手町フィナンシャルシティグランキューブ(一社)不動産協会会員(公社) 首都圏不動産公正取引協議会加盟
施工会社	不二建設株式会社
建築確認番号	第R05普及協会02124号(令和7年3月13日)/開発行為許可第1号(令和5年8月21日)/6中都計第573号(令和6年8月13日)/6中都計第1305号(令和7年1月31日)
問い合わせ先	ザ・パークハウス東中野プレイス販売準備室平日11:00～17:00、土・日・祝10:00～17:00　定休日/火・水・木 0120-183-320 [email protected]

[販売戸数（区画数）未定] 供給予定の全住戸（区画）68戸の内容を表示しています。

周辺物件④ザ・パークハウス新宿富久町

ザ・パークハウス新宿富久町は、リビオ高田馬場と同じく新宿区のマンションです。こちらは山手線内側と言うことでだいぶロケーションが異なります

現在は第２期販売開始ということで１階住戸が坪単価７２０万～７３０万、２階以上が800万円台～というお値段帯になります。

山手線内側、新宿徒歩圏。桜舞う晴れやかな公園のほとりに。ザ・パークハウス新宿富久町。

ザ・パークハウス新宿富久町

所在地	東京都新宿区富久町71番1（地番）
交通	東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅（2番出口) 徒歩7分、東京メトロ丸ノ内線・東京メトロ副都心線・都営新宿線「新宿三丁目」駅（E1出口）徒歩9分

総戸数	50戸（募集対象外住戸10戸含む）
販売戸数	11戸
駐車場	（総戸数に対して）駐車場17台（機械式9台、平置7台、身障者用平置1台)※募集対象外住戸分1台含む。駐車場は住戸により優先権があり全優先権行使されると利用できない住戸があります。詳細はお問合せください。
販売価格	160,000,000円～197,000,000円
最多価格帯	18,000万円台(5戸)(1000万円単位)
間取り	3LDK
専有面積	72.44m2～83.03m2
バルコニー面積	10.70m2～11.42m2、テラス面積10.70m2～22.22m2、サービススペース面積1.76m2～3.60m2、ドライエリア面積3.00m2

登録受付期間	【第2期1次登録申込受付期間】2025年11月28日（金）11：00～2025年11月30日（日）12：00迄※各日の登録申込受付時間は「三菱地所レジデンス大手町営業所大手町ギャラリー」営業時間に準じます。※お持ちいただくもの／ご本人確認資料（運転免許証・パスポート等）、直近2年分の収入を証明できる書類または直近3年分の確定申告書類一式（写）※事前に資金確定（住宅ローンご利用の場合は事前審査承認済み）していることが登録申込要件の一つとなります。この他の要件は備考欄をご覧ください。
抽選日	抽選日時：2025年11月30日(日)13:30 ※登録申込受付場所：［対面登録］三菱地所レジデンス大手町営業所大手町ギャラリー、［オンライン登録］オンライン上の“登録申込フォーム”・抽選場所：三菱地所レジデンス大手町営業所大手町ギャラリー
モデルルーム	ご案内会開催中
完成日または予定日	2026年10月上旬（予定）
引渡可能年月	2026年11月下旬（予定）

敷地面積	2,096.52m2（売買対象面積）
分譲後の敷地の権利形態	専有面積割合による所有権の共有
構造／規模	鉄筋コンクリート造5階建　※建築基準法上は地上4階地下1階建
用途地域	用途地域：第一種中高層住居専用地域・第一種住居地域高度地区：第二種高度地区・第二種高度地区防火地域：準防火地域・準防火地域
建ぺい率／容積率	建ぺい率：60%・60% 、容積率：160%・160%

管理形態	管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
管理方式	通勤管理
管理費(月額)	27,600円～31,640円(月額)
修繕積立金(月額)	14,130円～16,190円(月額)
修繕積立基金	1,412,580円～1,619,090円(引渡時一括)
施設費用・償却費	管理準備金：38,640円～44,300円(引渡時一括)・インターネット利用料：2,365円(月額)・共視聴設備利用料：440円（月額）・施設（総戸数に対して）／駐車場17台（機械式9台、平置7台、身障者用平置1台）※募集対象外住戸分1台含む。駐車場は住戸により優先権があり全優先権行使されると利用できない住戸があります。詳細はお問合せください。［月額使用料：35,000円～45,000円］、自転車置場50台（ラック式16台、スライドラック式32台、平置2台）［月額使用料：300円～2,000円］

備考	［登録申込受付要件（以下の内容を全て満たしている方のみ登録可能です）］契約名義人全員が来場済み且つ本人確認（対面・確認書類提出）の完了／契約名義人全員の建設現地確認完了／当選後、2025年12月21日迄の売買契約手続完了の確約／ご資金計画確定済み（住宅ローンをご利用の場合は、事前審査承認済み）［ご留意事項］申込予定者とその関係者（同居している親族・申込予定者または同居している親族が代表または役員を務める法人等）で同一住戸への複数名義の申込受付は承っておりません／今期販売の住戸申込は1名義1住戸までとさせていただきます／登／※本物件は高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条例(東京都・建築物バリアフリー条例)に適合しております。 ※当物件のモデルルームのご用意はございません。

売主	三菱地所レジデンス株式会社
販売会社（取引態様）	＜売主＞三菱地所レジデンス株式会社国土交通大臣(16)第 408号東京都千代田区大手町1-9-2 大手町フィナンシャルシティグランキューブ (一社)不動産協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
施工会社	木内建設株式会社東京本店
建築確認番号	第HPA-24-09962-1号(令和6年10月30日)/開発許可番号：2新宿区開発許可第389号(令和6年7月10日)
問い合わせ先	ザ・パークハウス新宿富久町営業時間/平日:11:00～17:00　土日祝:10:00～17:00　定休日/火曜・水曜・木曜 0120-320-676 [email protected]

総括

すごくは無いんだけれども、気になる価格帯のまじめに作られたマンション！！と言う印象でしょうか。間取りはナロースパンの住戸もあれど、柱の食い込みを最小限に抑えており、デットスペースが無く家具の配置がしやすく暮らし心地は良さそうということで、きちんと作りこまれた印象です。また他に「すごい！」と感じられる点として、規模感からの間口の広さ分のどっしり感からのデザインの良さでしょうか。接道も良いほうなので、出来上がって、建築された建物を道から見上げると「すごいな」と思える存在感があるマンションだと思います。

ただ、それ以外には共用施設や駐車場の設置具合が乏しい面があるので、インパクトが少ないという面もあり、目立ちにくいマンションでもあると言えます。周辺環境についても、よく言えば「活気がある」悪く言えば「がさついている、賑やかすぎる」などのコメントが入ってきそうではあります。

同じ建物が目黒区や品川区（東急線沿い）に出来ていたら正直もっと反響の大きさを得られると思うくらい建物規模は大きくきちんと作っているにも関わらず、すごさを感じられないのはやはり高田馬場駅のイメージ（古い建物が多い、学生などの飲み会）から、対象外にしている層がいるからでしょうか。しかし、共働き世帯が増えていること、東西線、山手線沿線の大規模再開発の多さからの就業人口の多さから、職場への好アクセスから選んで行く人も徐々に増えていくと思われます。

価格設定自体も、同じ東西線沿いの定期借地権住宅のザ・パークハウス門前仲町よりも、お値段面では同じか低いくらいの金額帯で売り出しが始まっており、利便性に対して、金額帯が低めという判断が出来ると思います。

直近取り上げたザ・パークハウス用賀プレイスと同じくらいの値段帯でもありますので、利便性を取るのか住環境を取るのかで、検討の上で選択出来るという買い手にとっては良いタイミングとも言えると思います。

パークシティ高田馬場の販売時も、街のイメージが・・・という声が聞こえていきましたが、実際に竣工してみると評価されているところもあるので、現地に行ってみて、住んでみて評価されてくる街なのかもしれませんので、まったく素通りするのはもったいないと思います。

かつてブログに挙げたパークシティ高田馬場の価格帯を見てしまうと、落胆を隠せないですが、現状ではパークシティ高田馬場のほうがしっかりとお値段高いですし、選べる人を選んでいる価格になっています。

つきましては、今回の価格帯でマンションを探している人にとっては、今は無き価格のマンションと比較するのではなく、今あるマンションの価格帯と比べて、自分に合っているか否かを判断して欲しいですね

最後は、日鉄興和の素敵なCMをお届けいたしますが、少しでも気になっている方は、他の人の意見や偏見を無視して、資料請求、現地訪問から始めてもらいたいですね！

★８年前のCMですが、続編が今年出来たので再注目しています☆