あけましておめでとうございます、モルモット滋賀です。
前回の記事で、愛する自宅マンションを売りに出したことを書きました。
マンション 売ってみた【モルモット】 | スムラボ
書きたいことが多すぎて文字数が膨大となったため、「売りに出す決意」までで一旦区切りましたが、今回はいよいよ実際の「売却活動（地獄のロード）」について触れていきたいと思います！
目次
SUUMO（スーモ）のページ作成
今回依頼した仲介さんには、プロカメラマンによる写真撮影サービスが付いていました。ただ、その手配に少々時間がかかるので、まずは仲介担当の方がスマホで室内の写真をいくつか撮り、取り急ぎでSUUMOのページを作成頂きました。
なんだか自宅がSUUMOに掲載されていると不思議な感じがしますね～。見る人が見たら「お、これモルモットハウスやんけ！」とバレるのが面白いやら恥ずかしいやら。
売り出し価格は、査定価格の4100万円から気持ち下げて4080万円。(フィクションです)
「端数を切って割安感を出す」という定石ですね。
内覧対応のため、土日もできるだけ家にいないといけませんし、急な来客に備えて部屋も常にピカピカにしておきます！さあ、いつでも来い！
！売り出しスタートダッシュで…
そして掲載開始から２週間が経過！内覧 ゼロ！
問い合わせ ゼロ！！！
SUUMOへのお気に入り登録 ゼロ！！！！！
…嘘だろ？
モルモットハウスは誰一人興味を示すことなく、不動産売却において最も重要と言われる「スタートダッシュ」で１歩も踏み出すことができなかったのです。
家を買おうとしている方は、アンテナがビンビンに敏感になっています。
毎日SUUMOをチェックし、「新着物件」の通知を見つけ、現在検討している物件と比較するのはもちろん、既に付き合いのある仲介業者とも密接に連携を取りながら情報を集めています。そりゃあ数千万円の買い物、徹底的に情報を集めて慎重に検討を重ねているのです。
だからこそ「新着物件」というのは非常に大きな意味を持ち、エリアの検討者たちが「キターーーーーー！待望の新着だ！これはどうだ！？」と大注目するボーナスタイムなのです。
買主を探す仲介業者（客付業者）からしても、レインズ（業者間流通システム）に新着登録があれば「お、これは顧客の〇〇さんに紹介できそうだな」と注目します。顧客に紹介をして「これ見てみたいですねえ」「詳細が知りたい」となれば売り仲介に問い合わせをするわけですが、それらすべてがゼロだったわけです。
マンションを適正価格で売りに出すと、最初の方に問い合わせや内覧希望が集中し、遅くとも３か月以内に成約するといわれています。
さすがにちょっと焦りました。まぁ実際、査定価格は購入時価格を上回っており、新築供給過多の滋賀エリアでは厳しい戦いになるのはわかっていたものの、アンテナを敏感にしていた検討者層から「とりあえず全無視」された事実は、心に深く突き刺さりました。
レインズと「囲い込み」への疑念
そういえば、今回結んだ「専属専任媒介契約」ではレインズへの登録が義務であり、売り主にも「ちゃんとレインズ登録したよ～、ほらここからあなたの物件がレインズにあるのを見えるよ」という「登録証明書」の通知がもらえるはずですが、まだもらってない。もしかして…「囲い込み」のために最初はレインズに載せてなかったのか！？
と、疑心暗鬼になり邪推までしちゃいました。
問い合わせたらすぐに通知がもらえました。
記載されたIDとパスワードで専用ページにアクセスすると、レインズ上でどのように物件が見えているかというのと、現在の「取引状況（ステータス）」が確認できます。
ここが「公開中」になっていればOK。もし「書面による購入申込みあり」とかになっていたら、他社の仲介は「あれ、これもう商談進んでいるのかな」と諦めて、自社顧客への紹介をストップしてしまいます。モルモットハウスはきちんと「公開中」になっていました。
このステータス開示義務も、囲い込み防止のために国が命じているものですが、実は抜け道があります。
画面上は「公開中」にしていても、他社から問い合わせがあれば電話口で
「あ～売主様が出張中のため不在で、今日は内覧無理なんですよ～」
「まだステータス変えてないけど、ちょうど今さっき契約になりそうな商談が入っちゃいまして～」
などと言ってしまえば、買い仲介は引き下がるしかありません。
みなさんも不動産屋さんに家を買いに行って、色々図面が書かれたチラシみたいなものをもらって「じゃあこことここ見てみたいです！」と言ったら、不動産屋さんが電話しだして「すいません、今日ここ無理みたいです」と言われたことないでしょうか？
もちろん本当に無理だったことも多々あるのですが、実は売り仲介の不動産屋さんに直接（一般客として）問い合わせると「はい！いつでも内覧可能です！」と話が変わることもあります。これが囲い込みの闇です。
もしどうしても欲しい物件があって、今の仲介経由で内覧ができなければ、ちょっと今の担当者を裏切るみたいで嫌な気持ちになりますが、売りに出している仲介業者（看板やSUUMOの掲載元）に直接問い合わせてみましょう。
それで行けたのなら囲い込みされている可能性が高いです。その場合、売り仲介は「両手取引」ができるのでウハウハです。多少の値引きや仲介手数料の相談など、金銭面的には前向きに対応してくれる可能性が高いかもしれません。
囲い込みをしている業者、実は買い主からしたら割と交渉しやすいありがたい存在で、とにかく不憫なのは機会損失を被っている売り主だけです。 売り主の損失を、業者と買主で分け合っているといっても過言ではありません。
SUUMOのアップデート（写真と文章）
相変わらず誰からも指名されないモルモットハウス。ここでようやく準備が整ったプロカメラマンによる撮影が実施になりました。
撮影ともあって徹底的に掃除！モノはすべてどかし、まるでモデルルームのように生活感を消しました。
たまにSUUMOの写真で「売る気ある？」ってくらい汚い居住中の写真あるじゃないですか。
子供やペットがいるのはもちろんいいですけど、「はい！この家にはデカそうな犬と、小さい子供が複数人います！」と見せつけんばかりにおもちゃなどを出しっぱなしにしていると、やっぱ買う側からすると「床や壁に痛みがありそうだなあ」と思ってしまいますよね。
人生１番の買い物をさせるわけですからキレイに見せましょうよ。
家に比べたら安いロレックスだって、高級ブティックで仰々しく飾ってあるから欲しくなるのです。生活感丸出しの畳の上にゴロンと置いて、影が映りこんでいるような写メのロレックスなんて、誰も欲しくなりません。
だから私は徹底的に掃除を行いました。
カメラマンの方が「わーすごい！普通ならモノを一時的にどかしたりしながら撮影するんですが、もう何もしなくて順番に撮るだけですね！」と仕事のスムーズさに感動されておりました。
撮影時は昼間でしたが「点けられる電気は全部つけて」とのこと。その方が映えるらしいです。眺望もいい感じに撮影し、曇り空でも青空にレタッチしてよく見せてくれるそうです。
別に最初仲介の方が撮影したスマホ写真も全然違和感なかったのですが、やはりプロが撮るとワンランク上がりますね。広角レンズで撮ることで部屋が1.5倍ぐらい広く見えます。
写真が更新されるタイミングで紹介文もアップデートしました。
駐車場の空き区画があることや、オプションがけっこうついていること、眺望の良さなど、買い手からみて「へーいいじゃん」と思うような文章をうまいことねじ込んでもらいました。
たまにタワマンとかで「エレベーターあり！」「キッチンカウンター！」みたいな、「当たり前だろ！安アパートの募集ページじゃねーんだぞ！」というズレまくった紹介文になっているページがありますが、そこも目を光らせてアピールしたい部分をちゃんと書いてもらうようにしましょう。
なぜか100万円かけた便利でおしゃれなオプションや設備アップグレードより、「食洗機あり（どの部屋にも標準）」「ウォシュレットあり（さすがに当たり前）」が推されていることもありますからね。
とりあえずSUUMOは完璧に仕上げました。
さぁ、ここから怒涛の内覧が始まる・・・！！
閑古鳥、鳴く
しかし、対応虚しく、内覧はゼロのまま。定期的に届く業務報告書（売買活動報告）では、まれに「問い合わせ１件」などあるものの、内覧には繋がらずゼロのままでした。
「販促活動としてチラシを撒いたり、自社サイトに載せたりはしています」とのことですが、泣かず飛ばず。
まぁ実際チラシが撒かれているかどうかなんてわからないですしね・・・
そんなこんなでなんと内覧ゼロのまま、媒介契約の期限である３か月が経過しました。
閑古鳥とモルモット
「え～？仲介さん囲い込みしてたんじゃないの～？」というレベルじゃありません。さすがにここまで反応がないと契約を切られてしまうリスクがあるため、仲介さんも必死なはず。マジで需要がなかったんだと思います。
仲介さんは頑張ってくれたと思います。強いて言うのであれば、査定価格・売り出し価格の設定が間違っていたということでしょうか。そしてそれは「この価格でワンチャン売れたら最高だな～」と夢を見て4080万円で売り出した私の責任でもあります。
写真撮影など、この仲介さんでの資産もあったので、150万円という結構な値下げをし、媒介契約を更新しました。
「この価格なら競争力ありますよ」「SUUMOのお気に入りしている方にも値下げ通知が飛びますんで！」と言ってくださり、希望を託すのでした。
旅立ち
家が売れたら引っ越しをしようとしていましたが、びっくりするぐらい売れそうになく、先に引っ越すことになりました。 いわゆる「空室渡し」の状態にするということです。ほら、有名なマンションクラスタの「2LDK」さんも、W住居費（ダブルローン）になってでも空室の方が売りやすいと言っていたし・・・（震え声）。
空室なら常に部屋はきれいだし、生活感を気にする必要もない。何より内覧希望者に合わせて在宅しておく必要もなく、営業担当者が鍵を使って自由に案内できるためスムーズに進みやすいです。
まぁ、まだ内覧されたこともないんですけどね。
仲介さんに鍵を渡して、「値下げもしたし空室にもしたのでぜひ頼みます！」と強く依頼して、愛した我が家を離れたモルモットでした。
苦悶の日々
値下げして、部屋も空にして、SUUMOの写真も一新したモルモットハウス。営業活動はどうなっていると仲介に電話したところ、「実は今日初めての内覧希望があります！」とのこと。
ここでようやく、初めての内覧が入ります。
実に売り出してから４か月ぐらい経ってからでした。
とはいっても、「他の物件希望のお客さんで、ついでに近くのモルモットハウスも案内します」程度で、買主様からの強い指名でもなさそうなノリ。
案の定、特に商談にならず終わりました。
そして、また３か月の媒介契約の期間が終わろうとしていました。
仲介の方は言いました。
「時期が悪い」と。
そしてまた言いました。
「買うのは１人だから、その１人が決めてくれたらいいんですよ」と。
…それはそうなんだけどさぁ！！！
セカンドオピニオン
価格的には十分安いはず。SUUMOのページも良い。仲介も頑張ってくれているように思う。ここからできることはもう少なく、「さらなる値下げ」か、「仲介を変えてみる」か、です。
さすがに今の仲介も、ここまで案内ができていないと「契約解除」の覚悟も決まっているでしょう。
とはいえ、似たような大手不動産屋に依頼しても面白味がないなと思い、「不動産エージェント」と面談をしてみました。
「不動産エージェント」とは、不動産会社のサラリーマンというより、個人事業主として不動産の売り買いをしているプロフェッショナルたちです。
有名なのは「SREホールディングス（旧ソニー不動産）」のエージェント制で、「100%お客様のために動く」ということを掲げています。
「どういうこと？お客様のために動くのは当たり前じゃないの？」と思われるかもですが、一般的な不動産会社の営業マンだと、会社の利益のために「両手仲介」を狙ったり、時には囲い込みもする、場合によっては顧客である売り主にとって不利益なこともしてしまう構造的な問題があります。また、結局は会社員なのでモルモットハウスが売れようが売れなかろうが、毎月の給与は大きく変わりません。
ですが完全歩合制の不動産エージェントの方は、成約して得た仲介手数料がそのまま自分の給与（報酬）なのですから必死度が違います。
また、SRE不動産の特徴として「片手取引しか狙わない（セラーズエージェント）」という点があります。
つまり、自分で買主を見つけるのではなく、全力で他の買い仲介業者を頼りまくるということです。これも「できることなら両手を狙いたい」と考える通常の不動産屋と異なる考え方です。売り主からしたら家が売れればそれが片手か両手かなんてどうでもいいですからね。希望価格ですぐ売れることが最大の利益です。
しかし悲しいことに、SREは滋賀県、ビジネス対象エリア外でした。
都心部でしかこのビジネスはまだ成立していなかったのです。
なんとか滋賀エリアでもエージェント活動している会社を見つけ、コンタクトをとりました。
その方は京都をメインで活動しているが、大津でもやりますよ！ということで何とか面談に漕ぎつけました。
エージェントの方との面談では、以下のフィードバックを頂きました。
- 価格は適正だと思う。
- SUUMOもよく作りこまれている。
- ぶっちゃけSUUMOの情報が顧客誘引のほとんど。後は価格が適正かどうか。
- ここまで反響がない理由はよくわからない。
- まだ値下げしなくてもいいと思う。時期が悪いのは確か。
- 一方で季節的な面はおいておいて、滋賀は新築マンション供給が激しくなるので、競合が増えて長期戦になることも覚悟したほうがいい。早く売りたいなら損切覚悟の値段で。
- 長期的には今の値段で売れるだろう。インフレが追い付く感じ。
まぁ現実そうだよね・・・という感じでした。
ところで、このエージェントなら一般的な不動産屋と売り方は違うのかい？SREのように両手にこだわらずやってくれるとか！？と聞いたところ、
「いや、私も商売なんで両手は狙います。仲介手数料も満額頂きます。既存顧客にきちっとアプローチしていきますよ」
とのこと。
うーん、それなら今の仲介も既存顧客におすすめはしているだろうし、結局SUUMOからの反響待ちで両手狙いなら、あまり乗り換える意義がないように感じました。
まだ泥臭くチラシ撒きや地域フリーペーパーに広告を載せたり、ローカルの知識がある地元不動産のほうが良くも見えてきました。
なんだかんだで半年間も一緒にやってきたのです。担当の方への愛（情）もあり、エージェントへの乗り換えはこの時点では辞めておくことにしました。
しかし、媒介契約の更新期間は最大となる３か月ではなく、２か月としました。
これは「いい加減結果を出さないと乗り換えるぞ、そろそろ」という強いメッセージです。媒介契約更新のたびに捺印書類のやり取りがあるのでお互い面倒ですが、「悠長に両手なんて狙わずになんとかせねばならん」と思っていただかねば困ります。
最終手段「広告転載区分」の変更
その後、別仲介からの内覧が１件ありましたが反応なしでした。きちんと他社の仲介からも内覧対応していただいたんだなという安心感はありました。担当者は「オープンルームをするために管理会社と連絡とっているが返事がない」と言っていました。
まぁもうお互い打つ手がないのです。
ですが私はローン返済がW（ダブル）で走り、月給のすべてを家に使っている状態。貯金がなくなれば終わりです。精神的に厳しい状態が続きます。
そこであまり抜きたくはなかった「伝家の宝刀」をチラつかせることにしました。
それは「広告転載区分」の設定変更です。
レインズには、紹介していいよという「公開中」のステータスのほかに、「この物件、他社さんが宣伝（広告）して客付けしていいよ」という「広告転載区分」という設定項目があります。
ここは何も言わなければ必ず「不可」になっています。
しかも前述の売り主用レインズの確認画面からは見えません。なんでやねん！
これは専任媒介を取った不動産屋からすると絶対に「可」にしたくありません。
せっかく自分が営業してとってきた専売契約。これは売り仲介になるという権利でもあり、独占的に広告を出して「客付け（買い手を見つける）」ができる権利でもあるからです。
モルモットハウスについてSUUMOを作る！チラシを撒く！それに反応があった方は新たな顧客になる！この美味しさを、なぜモルモットに営業なんかしてない他社に分け与えないといけないのか！？と思うのは業者として当然です。もちろん他社が宣伝してそこから購入となれば、売り仲介の手数料は「片手」になってしまいます。
一方、売り主からすればこうです。
「いや業者の事情なんて知らないから！他社さんもSUUMO載せたり、チラシとか撒いてくれた方がいいに決まってるよ！SUUMO以外に載せてないポータルもあるし、各社の自社サイトもあるし、SNSに強いところもあるし、あらゆる滋賀の会社が売るの協力してほしいよ！」
前述のSRE不動産などは、担当者によりますがこの広告転載区分を全開で「可」にして、情報を拡散させます。
売り仲介の担当者から「また２か月の媒介契約が終わりそうです。更新どうしますか？」と連絡がありました。値下げをするならさらにインパクトが大きい価格が良い、あとは時期が悪いので春まで耐えるかということになりました。
私はこう告げました。
「１か月更新で行く。これで反響がなければ『広告転載区分』を変えてほしい。まずはネット以外『可』にする。その１か月でだめならネットも含め全て『可』にする」
担当者はやはり渋そうでした。いい人だったのに悲しいこと言ってすみません・・・
広告転載区分を「不可」にしていたのは、「情報をしっかり自分たちで集めて適切にお伝えするため（情報のコントロール）」だと言っていましたが、そもそも反響が皆無に等しいですし、別に情報の質とかどうでもいいから「契約を持ってこい！！！」の一言です。
あとよくある言い訳は「SUUMOに同じ物件がズラーっと並んだら、売れ残ってるみたいで印象悪いですよ」というのもありますが、「じゃあSUUMO以外可にしてください」と言ってもいいわけです。
大体ズラーっと並ぶのは一般媒介で複数社が広告出してることがほとんどですが、そこまで印象が悪いかと言われたら悪くはないと思います。露出としては増えてますしね。
つまり仲介さんに、
「あなたのことは信頼して媒介契約を残すが、ちょっとずつ御社にとって不利益（片手取引可能性アップ 他社広告）になることも依頼していく。そうなる前に何卒頼みます。売れてほしいのは同じ気持ちなんです。とはいえいつでも切れるように１か月更新です」
という強烈なメッセージを伝えたということです。
状況も状況なので申し出は受けてくださいました。けして今の仲介がサボってるとか、囲い込みしてるだろとか思っているわけではありません。どこが仲介してもそんな結果は変わらないかもとは思っていましたがお金なくなる速度が尋常じゃなくてできることはしたいという気持ちでした。
まぁ広告転載区分変更は売主の希望で設定できますからね。最初契約するときに「広告転載区分はどうします？可にしますか？」と聞いてくれる業者がいたら神です（まずいません）。
これでダメなら赤字も視野に大幅値下げをやるしかないモルモットハウス。
果たして売れるのか！？！？！？
おまけ：滋賀の駅近・駅前マンション特集
最近、滋賀に駅地下ならぬ「駅近」マンションが増えています。村田製作所やGSユアサの拠点も増えて人気が増している守山駅前に「ハイク守山駅東」が爆誕！！
近江八幡には「グランドパレス近江八幡」と「ウェリス近江八幡」。
能登川には「アルファステイツ能登川駅」。
そして草津には「サーパス草津」。
まだまだ販売中、瀬田駅の「プラネスーペリアグラン大津瀬田」。
さらにさらに大津京と石山駅前に1000部屋規模の大規模マンション計画もあり、滋賀駅前が今はアツい！！
駅前で中規模のプラネ瀬田はやはりおすすめかな～瀬田好きなんですよね
駅近は確かに高いけど、売るときやっぱり楽だなと思いました。
駅から遠くなると「戸建てでよくね？」が始まる車社会の滋賀だからこそ、駅前マンションって輝くな～と。
通勤電車から駅前マンションを見上げながら、W住居費のために、空室に１日数千円払うために、
「どこか外泊すれば２つの空き部屋に支払った額を計算し『このホテル代より２部屋分の住居費１日分の方が高いのか・・・』」
と絶望しつつ、日々働くモルモットなのであった。
（つづく）
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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記事に出てきた物件の掲示板
公式サイトもチェックしよう！
- 滋賀県大津市大萱１丁目
- JR東海道本線 瀬田 駅徒歩3分
- 3828万円～5998万円
- 1LDK+S（納戸）～4LDK
- 62.78m2～80.79m2
- 34戸 / 252戸
伝家の宝刀は、諸刃の剣でもあります。
SUUMOからの反響が8割以上なので、SUUMO載っていたら1件でも10件でも対してかわりませんが、10件載ってたら売れ残り感だったり、同じ物件だねでよく見られずにスルーされる可能性もあるからです。
車内広告とかで同じ広告が全面にないのと同じような感じですかね・・。全面に載せりゃ良いってもんでもないっていう。
でも仲介業者からすると、掲載件数増やして可能性を上げたいので広告可なら載せたがります。
なので、広告可でも自社で載せてるポータルサイトはNGにして他はOKにされてるケースもあったりします。
コメントありがとうございます！
そうなんですよね 実際やるとしたらスーモ以外可とかがいいと思います！ 実際は勝手に広告することはなく一回売り仲介の許可を取りますので細かくコントロールできるはずです