【売買ノウハウ④】マンション売却で“税金ゼロ”は本当に可能？3,000万円譲渡所得控除の条件を実例で解説【キウイ不動産】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

1 簡易フローチャート
2 3,000万円譲渡所得控除とは？
- 2.1 私の所有マンションでの実例
  - 2.1.1 ①居住中マンションのケース
  - 2.1.2 ②未入居マンションのケース
- 2.2 3,000万円控除は何度でも使える？ ➡︎ 3年ごとに使えます
3 よくある質問（Q&A）
4 まとめ｜3,000万円控除が改悪されないことを願う

自宅マンションを売却した利益にどんな税金がかかるか知りたい！

3,000万円譲渡所得控除について詳しく教えて！

住宅ローン控除と同時に使える？

キウイ
不動産

自宅マンションの売却益に税金がかからないお得な優遇税制を解説します！

いわゆる“3,000万円譲渡所得控除”は、住宅ローン控除と並んで自宅不動産売買をする人にとってきわめて有利な優遇税制です

私は過去に3回の自宅マンション売買で資産形成に成功してきました

これら優遇税制の恩恵を受けてきたと同時に、自宅マンション売買による資産形成をおすすめする原動力になっています

【3,000万円譲渡所得控除　概要】

自宅マンション売却益の3,000万円まで税金がかからない
適用には確定申告が必要で、同じ控除を前年と前々年に適用していないことが条件
次に購入する住宅の住宅ローン控除とは併用不可

マイホームを売るときに気になるのが「売却して得た利益にどれだけ税金がかかるか」です

一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特別控除があり、場合によっては税額がゼロになります

制度の適用要件、再適用ルール（いわゆる“3年ルール”）、住宅ローン控除との関係、未入居物件の扱いなど、見落とすと損をするポイントが多いのも事実です

この記事ではその全体像を、私の実例（数値）を交えて皆さまの事例に置き換えて役立てられるよう詳しく解説します

ぜひ最後までお読みください

※私（キウイ不動産）は税理士資格を持っているわけではなく、これまでの経験、知識、調査によりこの記事を執筆しました。個別ケースなど詳しくは税務署や税理士資格を持つ専門家に相談することをおすすめします。あくまでも概要の理解として本記事を活用ください

簡易フローチャート

まずは皆さまが所有しているマンションが“3,000万円の譲渡所得控除”の適用になるのか簡易フローチャートでご確認ください

Q1．今回売却する物件は「自分が実際に住んでいた家」ですか？
│
├─ NO ➡︎ ❌ 原則使えません
│ （未入居・投資用は対象外）
│
└─ YES ➡︎ Q2へ
│
Q2．今回確定申告する年の「前年・前々年」に、3,000万円特別控除の確定申告をしていますか？
│
├─ YES ➡︎ ❌ 今回は使えません
│ （3年ルールにより再適用不可）
│
└─ NO ➡︎ Q3へ
│
Q3．今回確定申告を行いますか？
│
├─ NO ➡︎ ❌ 使えません
│ （申告しないと適用不可）
│
└─ YES ➡︎ Q4へ
│
Q4．譲渡益は3,000万円以下ですか？
│
├─ YES ➡︎ ⭕️税額ゼロの可能性大
│
└─ NO ➡︎ 3,000万円を超える部分のみ課税

ただし、住宅ローン控除の併用は不可

次に購入した住宅の住宅ローン控除は3年間適用されなくなり、4年目以降から適用できます

3,000万円譲渡所得控除とは？

3,000万円譲渡所得控除とは、居住用財産（マイホーム）を売却した際の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です

譲渡所得は次の式で計算します

譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

この譲渡所得から3,000万円を差し引いた残額に対して、所得税・住民税が課税されます

自宅を売って利益が3,000万円以下なら税金がかからない

理解の出発点としてはこれでOKです

なお、控除を受けるためには確定申告が必要で自動的に適用される制度ではありません

詳細は、国税庁公式サイト「マイホームを売ったときの特例」を確認してください

私の所有マンションでの実例

私は現在2件マンションを所有しています

①居住中マンション

②未入居マンション

また、2023年に売却した

③売却済マンション

も関係します

③の売却時に利益が出たため3,000万円譲渡所得控除を適用させ2024年に確定申告をしています

この前提で私の所有マンション①または②を売却する想定で解説します

①居住中マンションのケース

売却想定価格：7,700万円

譲渡費用：190万円（仲介手数料など）

購入価格：5,800万円

購入時諸費用：100万円

取得費合計：5,900万円

譲渡所得：7,700万円 −（5,900万円＋190万円）＝ 1,610万円

このケースでは譲渡所得が3,000万円以内のため、

3,000万円控除を適用すると課税所得はゼロ

税額は発生しません（ただし確定申告は必須）

2025年ではなく2026年に売却することが条件になります

このあと解説する“再適用3年ルール”によるものです

②未入居マンションのケース

売却想定価格：4,300万円

譲渡費用：110万円（仲介手数料など）

購入価格：3,680万円

購入時諸費用：80万円

取得費合計：3,760万円

譲渡所得：4,300万円 −（3,760万円＋110万円）＝ 430万円

数字だけを見ると3,000万円控除で非課税にできそうですが、未入居マンションは原則として控除対象外になります

◼️未入居マンションの節税検討案

未入居物件でも検討余地があります

1.売却前に実際に入居する

住民票の移動、光熱費の使用実績などにより「居住実態」を作る。ただし形式的な入居は否認リスクあり

2.5年超保有して長期譲渡にする

税率が約20％に下がるため、短期譲渡（約39％）より有利

3,000万円控除は何度でも使える？ ➡︎ 3年ごとに使えます

この特例は一生に一度ではありませんが制限があります

控除を使った年が今回申告の前年・前々年の場合は不可【再適用3年ルール】
判断基準は 売却年ではなく「確定申告をした年」

私の実例①居住中マンション

2024年3月：2023年に売却した約1,300万円の利益に控除を適用し確定申告
現在の自宅を2026年中に売却
2027年3月に確定申告

→ 前年・前々年に該当しないため、再び控除適用可能

チェックリストを用意してみました

◼️再適用可否チェックリスト

過去に控除を使った申告年：　(1) 年
今回の申告年：　(2) 年
(1)が(2)の前年・前々年に該当しない：YES / NO

私の場合

(1)2024

(2)2027

前年・前々年に該当しない　➡︎ YES

よくある質問（Q&A）

Q. 住民票を移していなくても控除は使える？

A. 居住実態があれば可能性はあります

Q. 親族に売却した場合は？

A. 原則として対象外です

Q. 住宅ローン控除適用中の自宅を売却したら？

A. 対象です。過去の住宅ローン控除を取り消す必要はありません

Q. 夫婦共有名義の場合は？

A. 夫婦それぞれに適用され最大6,000万円の控除が可能です

※3,000万円以上の売却益をねらって都心や湾岸のタワーマンションを購入する方は、共有名義にしていることが多いようです

販売中の物件ではTHE TOYOMI TOWER MARINE＆SKYが有望ですね

次点でCENTRAL GARDEN TSUKISHIMA THE TOWERでしょうか

まとめ｜3,000万円控除が改悪されないことを願う

売却を決める前に制度を理解し、必要に応じて専門家に相談することで後悔のないマンション売却ができるでしょう

“3,000万円譲渡所得控除”は、住宅ローン控除と並んで自宅不動産売買をする人にとってきわめて有利な優遇税制です

国民の住宅取得の後押しとなるよう政府が定めた優遇税制という経緯があります

新規の住宅購入、買い替えがしやすいよう大きな効果があり、私もその恩恵にあずかってきました

昨今のいわゆる“転売ヤーのせいでマンションが値上りしすぎて庶民が買えない”といったニュースが増え、これら税制の改悪に繋がらないか懸念しています

金持ち優遇だ！普通の人がマンションを買えない！

転売ヤーしか得しない！

キウイ
不動産

ネットニュースで盛り上がりそうなネタですよね…

私は2026年中に先の①居住中マンションか、②未入居マンションを売却予定です

③売却済マンションで2024年に3,000万円控除の確定申告をしたこともあり、私自身がほんとうに今回適用になるのか心配になって時間をかけて調査しました

ここまで複雑な事情の方は少ないと思いますが、今回の記事が皆さまのお役に立てれば幸いです

最後までお読みいただきありがとうございました

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