今回勝どき駅から徒歩10分のマンションである「ザ豊海タワーマリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY）」についてレポートしたいと思います。
モデルルーム訪問レポートはこちら
ザ豊海タワーマリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY） モデルルーム訪問レポート【2LDK】
本マンションのポイント3つ！
- 三井不動産×ホシノアーキテクツ最強組み合わせきたあああぁァァ！！！外観デザイン超素敵です！
- レインボーブリッジ・東京タワー・富士山を一望できる抜群の眺望！
- バーにサウナにスカイラウンジ！豪華な共用施設！！
Contents
物件概要
- 所在地：東京都中央区豊海町41番（地番）
- 総戸数：2,046戸
- 敷地面積：15,901.57㎡
- 建物竣工：2026年11月
- 引渡し：2027年6月
- 売主：三井不動産レジデンシャル、東急不動産、東京建物、野村不動産、三菱地所レジデンス、清水建設
- 施工会社：清水建設
- デザイン監修：ホシノアーキテクツ
- 管理会社：未定
- 駐車場：672台
- 駐輪場：3,097台
- 掲示板：ザ豊海タワーマリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY）ってどうですか？
ザ豊海タワーマリン＆スカイ公式HPより画像引用
駅距離
- 都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅 徒歩10分
勝どき駅から現地
主要駅へのアクセス
- 東京駅：18分
- 池袋駅：29分
- 品川駅：21分
- 新宿駅：25分
- 渋谷駅：27分
都内の主要駅は30分以内でアクセス可能ですが、電車以外の交通手段も複数ある点はポジティブな要素です。
一つはバスです。本マンションのすぐ目の前に都04（東京駅丸の内南口行）のバス停があり、通勤時間帯だと12〜13本/時のバスが走ります。ほぼ始発の停留所になりますので、職場が丸の内の方であればバス通勤も便利そうです。
ザ豊海タワーマリン＆スカイ公式HPより画像引用
もう一つはBRTです。勝どきBRT停留所が歩いて5分程度の場所にあります。環状二号線のトンネルが開通したことで新橋・虎ノ門へのアクセスはより便利になりましたし、通勤時間帯は6〜8本/時のBRTが走りますので通勤にも使えそうです。休日は豊洲方面にもBRTが出ていますので、ららぽーと豊洲に遊びに行くのも便利そうです。
プレ運行ルート_東京BRT公式HPより画像引用
本格運行開始後は晴海フラッグから出発する選手村ルートが追加になりますので、勝どき停留所に止まるBRTの本数もかなり増えることになりますが、おそらく選手村ルートのBRTは勝どき停留所に来る頃にはパンパンなので純増と捉えない方が良さそうです。
本格運行ルート_東京BRT公式HPより画像引用
少し脱線しますが、環状二号線（築地虎ノ門トンネル）が開通したことで車移動での虎ノ門アクセスが劇的に便利になりました。私も実際に走ってみたのですが、虎ノ門から築地虎ノ門トンネルに入ってノンストップで2分程走れば目の前に勝どきザタワーが現れます。ちょっとしたワープ感がありました。勝どきBRTの停留所までも3分程、本マンションも5分もあれば到着します。
ザ豊海タワーマリン＆スカイ公式HPより画像引用
1日の乗客数
- 勝どき駅：36,991人
大江戸線の他駅比較だと、新宿・大門に次ぐ3番目の乗客数になっています。タワマンが継続的に建設されているエリアなので、人口も急上昇していることが影響してそうです。
人口増加の影響もあり一時期は駅がパンク気味だったようですが、都営地下鉄初のホーム増設含む大規模改良工事を行ったことで混雑は大きく改善しました（詳細記事はこちら）。
実際に朝の通勤電車に乗ってみましたが、駅の混雑は感じませんでした。反時計回り（門前仲町・両国方面）は比較的空いており、時計回り（大門・六本木方面）はボチボチ混んでいましたが、勝どきで結構な人が降りる（トリトン務めの人でしょうか？）ので「痛勤」感はありませんでした。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 勝どき駅：631件＊800m圏内
本マンションは月島と逆サイドにあるため、月島方面の飲食店に行くためには20分程歩く必要があります。最近は勝どき駅周辺にも飲食店が増えてきていますが、本マンションの周辺には飲食店はほとんどありません。晴海フラッグ内に新たにできるららテラス晴海フラッグも橋を渡る必要があるため地味に距離があります。
自宅周辺で外食しない派の人からすれば大したネガにはならないですが、外食を近場で済ましたいニーズがある人などは近場に飲食店がほぼないことはネガティブに映ると思います。本マンション下駄の店舗枠に何かテナントや飲食店が入るといいのですが…
近隣スーパー
- マルエツ
- サミットストア
- ライフ
ららテラス晴海フラッグにはサミットストア、パークタワー勝どき下にはライフが入りますので、使い分けもできそうです。
学区
- 豊海小学校
とても綺麗でおしゃれな外観なのもテンションが上がります（自己満）
豊海小学校＿筆者撮影
待機児童数
- 待機児童数：0人
待機児童は0人です。ですが、保活についてはかなり注意が必要です。
2022年度の実績には2024年に入居が始まる晴海フラッグ（5,632戸）とパークタワー勝どき（2,786戸）が考慮されていません。2つのマンションを合わせて約8,000世帯もの人が新たに入ってきます（厳密には近隣マンションからの住み替えもあるので単純な純増にはならないですが）ので、保活に与える影響は甚大です。
さらに2024年に引っ越しをして落ち着いてから子作りを意識される家庭もあるかと思いますので、子どもの数は当面増え続けます。中央区も晴海西小学校がパンクすることから第二校舎の建設を進めています。新校舎の利用は2031年〜予定ということで、晴海フラッグの街開きからしばらくの間は子どもの数が増え続けることが予想されます。（中央区議高橋さんの参考記事）
2024年時点でも近隣保育園に入れるか否かは微妙なラインですので、本マンションの引き渡しが行われる2027年はもっと厳しい状況になっている可能性があります。
さらに中央区では兄弟姉妹が既に入園している保育園に下の子が入園希望する場合は点数が加算されたり、点数横並びの場合は中央区に長く住んでいる世帯が優先されるという運用となっています。基本的に長く住んでいる人の方が有利な制度設計になっていますので、「2027年に新たに中央区に入る人」は保活の観点で不利になる可能性が高いです。
2024年の保育園問題については有識者（中田さん、ほずみさん）の方が色々とまとめてくれていますので、参考となる記事をご紹介します。
2024年に勝どき・晴海の保育園に入れるのか問題
【追補】やっぱり2024年の保育園は激戦かも論
晴海フラッグ入居者の保活ニーズは、近隣の新設保育園/こども園で足りる？-過去データからシミュレーションしてみた
中央区の保育園調整の考え方は以下保育園のご案内の32ページ以降をご覧ください。
令和6年度保育園のご案内
更に引き渡しが6月なのも不安があります。4月の入園に間に合わないため、6月時点で空きがある園に転園することになりますが、上記の通りそもそも空きが出る可能性が低い状況の中で6月という中途半端な時期に空きが出ることを期待するのはハードルが高いです。さらに本マンションにも2,046世帯もの方が新たに入ってくるため、より保育園需要が高まることから競争は激戦となるものと想定されます。
佃や日本橋の方まで行けばなんとか空きがあるかもしれませんが、通園の負荷は大きくなります。いずれにしろ保育園入園がマストなご家庭はリスクがあることを考慮する必要があります。心配な方は事前に近隣にエリアに賃貸で住み、保育園を確保しておくことを視野に入れても良いかと思います。
公園
-
豊海運動公園
- 晴海ふ頭公園
マンションに囲まれた広々とした芝生スペース。田舎者の私目線だと都会っぽいいいぃぃぃいとプチ興奮しました＿筆者撮影
車道から中に入った場所にあるため、車を気にせず遊ぶことができるのはとても魅力に感じました。平日夕方に現地訪問しましたが、その際も多くの子どもが小学校〜公園にかけての敷地で自由に遊んでいました。どん詰まりで人が外から入ってきづらいロケーションなので、子どもが周囲を気にせず遊べるのは良いですね。公園にはBBQスペースもあるので、気軽にBBQができるのもプラス要素です。
公園横の遊具スペース。車が一切入ってこないので安心して子どもを遊ばせられるのは良き＿筆者撮影
ちょっと足を伸ばせば、晴海フラッグの先端にある晴海ふ頭公園も利用できる距離です。より本格的な遊具や広い芝生で遊びたい時はこちらを使っても良さそうです。
災害危険度
液状化と高潮のリスクがあるエリアです。液状化については城東エリアと呼ばれる東京駅から東側のエリアの多くは液状化のリスクがあるため、本マンションのみ突出したものではないですが、正しくリスクを把握した上で判断を行うことが重要です。地震については揺れに強い地盤ではないものの地震による二次災害リスクは低いエリアです。
災害リスクを判断する上では、①それぞれのリスクを正しく把握すること、②それぞれのリスクに対してどこまで許容できるのか線引をすることが重要です。
地震・火災
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）地震情報サイトより引用
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。
- 災害時活動困難度：4,772位 ランク1
- 建物倒壊危険度：4,699位 ランク1
- 火災危険度：4,737位 ランク1
- 総合危険度：4,767位 ランク1
液状化
東京の液状化予想図サイトより引用- 桃：液状化の可能性高
- 黄：液状化の可能性有
- 緑：液状化の可能性低
本マンション建設地は、液状化の可能性があるエリアです。
洪水・高潮
ハザードマップポータルサイトより引用
上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。
本マンション建設地は高潮0.5m~3.0mの可能性があるエリアです。（洪水は色なしエリア）
公式HPより
ホシノアーキテクツがデザイン監修
デザイン監修はホシノアーキテクツが担当します。一部をご紹介しますと…
パークコート神宮北参道ザタワー
美しい…特にこのアングルが好きなんです_筆者撮影
パークタワー勝どき
むふぅって声が出ますね（出ません）_筆者撮影
これは私の持論ですが、「キラキラ感」のあるマンションは値上がりするケースが多いです。キラキラ感とはとても抽象的な概念なのですが、実物を見たときにココロオドッたり（enjoy♪）、ワクワクしたり、ここに住みたい！って思うデザインだったり存在感だったり近隣施設との繋がりだったりします。皆さんもマンションを見ていてアドレナリンがドクドク出る瞬間ってあるじゃないですか？
Twitter（現X）で紹介したのは「プラウドタワー亀戸クロス」や「ブランズタワー豊洲」です。現物を見ていただくと分かるのですが、アドレナリンがドクドク出てくるんですよね。結果論ですが、価格も新築時から大きく上昇しています。
駅からの距離や総戸数など定量的な指標はリセールバリューとの相関関係が示されています（
iPhoneだったりバルミューダの製品だったり、「デザイン」が評価されている製品ってたくさんあるじゃないですか。マンションにおいてもデザインって評価されているはずで、何千万下手したら何億という買い物の意思決定において最後の背中を押すのは「ここに住んでみたい」という憧れなんじゃないかなと思います。
住んでからの満足度という観点でも毎日自宅に帰る際に見える自宅がカッコいいとテンション上がりますよね。私は上がるタイプなのでせっかく買うなら毎日テンションが上がるようなマンションを選ぶタイプです。
少々話がそれましたが、住んでからの満足度・リセールバリューの両面でキラキラ感は重要だと考えています。そしてホシノアーキテクツが監修している本マンションのデザインは相当にレベルが高く、将来的にも評価されるものになると予想します。
存在感抜群のラウンドフォルム
ザ豊海タワーマリン＆スカイ公式HPより画像引用
基壇部のデザインも拘ってます。エスカレーターで3階まで上がれるようにしています。
ザ豊海タワーマリン＆スカイ公式HPより画像引用
ランドスケープデザインはoffice maが担当しています。海外を中心にランドスケープデザインに関わっているようです。
公開空地は緑が豊富ですし、小学校との一体性も感じられて素敵です。
ザ豊海タワーマリン＆スカイ公式HPより画像引用
抜群の眺望
ザ豊海タワーマリン＆スカイ公式HPより画像引用
南西向き53階相当からの眺望イメージになりますが、やばあああああぁあぁあああぁあぁぁって感じですね（語彙力）。レインボーブリッジと東京タワーと富士山の3つがここまでしっかり見えるマンションは都内でも限られてくるはずです。特に海を挟んでレインボーブリッジというのが気持ち良いですね。
ザ豊海タワーマリン＆スカイ公式HPより画像引用
一般的な海沿いマンションと本マンションの違うところは、夜景の美しさだと思っています。
一般的な海沿いのマンションは昼は海がキラキラしていて素敵なのですが、夜の海は真っ暗なので夜景は楽しめません。その点本マンションは昼に海のキラキラを楽しみつつも都心やレインボーブリッジが近くにあることでそれらの明かりを夜は楽しむことができます。昼も夜も楽しめる海沿いマンションというのも珍しいですし、眺望は本マンションの大きな強みになってくると思います。
豪華な共用施設
デザイン、眺望だけでなく多くの共用施設があるのも本マンションの特徴です。
ザ豊海タワーマリン＆スカイ公式HPより画像引用
目玉は52階のスカイラウンジです。バーカウンターもあるということでアルコールの提供もありそう（未確認）です。抜群の眺望をつまみに飲むアルコールは格別です。
その他特徴的なのは51階のパーティラウンジです。豪華なゲストルームという位置づけですが…なんとサウナが付いています。詳細のイメージはまだ公開されてないですが、おそらくビューバスとなっており浴室やテラスから夜景を楽しめる感じになっているのではないでしょうか（想像）。サウナでガンガンに汗をかいて、水風呂に入って、キレイな夜景を見ながらテラスで外気浴を楽しんでととのう…そして風呂上がりにスカイラウンジで一杯なんて一生分の贅沢を使い果たしそうな勢いです（妄想）。あああぁこれは楽しみすぎます（錯乱）。個人的にはサウナはゲストルームとセットではなく共用施設として住民向けに開放してほしかったですが…（我儘）
52階
スカイラウンジ
ザ豊海タワーマリン＆スカイ公式HPより画像引用
51階
- パーティルーム
- パーティラウンジ
3階
ウエストラウンジ
ザ豊海タワーマリン＆スカイ公式HPより画像引用
オープンテラス
ザ豊海タワーマリン＆スカイ公式HPより画像引用
スタディルーム
ザ豊海タワーマリン＆スカイ公式HPより画像引用
プライベートブース
ザ豊海タワーマリン＆スカイ公式HPより画像引用
フィットネスルーム
ザ豊海タワーマリン＆スカイ公式HPより画像引用
ライブラリー
ザ豊海タワーマリン＆スカイ公式HPより画像引用
- ゲストルーム5部屋
- ゴルフラウンジ
- ミーティングルーム
2階
- パーティールーム
- ミュージックスタジオ
- コインランドリー
現地周辺より
周辺の様子はこちらの動画からどうぞ。微妙に不便な立地
眺望の良さと生活利便性の高さは反比例しがちだと思っています。本マンションの強みの一つは「眺望の良さ」ですが、勝どきの不便な側（月島と反対側）にあるからこその眺望の良さは生活利便性の低さという弱みも併せ持ちます。スーパー・コンビニ・ドラッグストアなど生活に最低限必要なものは徒歩5分圏内に揃っているので、不便とまでは言えないですが、近隣にはほとんど飲食店もありませんし、駅まで徒歩10分と微妙な距離があります。「駅徒歩10分」のマンションは多くあるのでそれ自体が大きなネガにはならないのですが、勝どき・月島エリアには、駅直結のマンションをはじめ駅近のタワマンが多くあります。またご近所になる「勝どきザタワー」や「ザ東京タワーズ」はBRTの停留所がすぐ前だったりします。
絶対的に不便というものではないですが、近隣の中古マンションと比べると相対的に不便と感じる方が多いと思います。「微妙に不便」と書いたのはそのためです。
また現地を歩いてみると「勝どきザタワー」や「ザ東京タワーズ」を超えたあたりから倉庫街感が少し強くなります。本マンションの開発が進むことでそのイメージも変わっていく可能性は十分にありますが、マンションのキラキラ感と周辺の雰囲気のギャップは好みが分かれそうです。
駅距離だと晴海フラッグは徒歩20分近くになりますが、あちらは街の中にBRTの停留所やバス停もありますし、買い物や飲食も街の中で完結するように作られた街です。また晴海フラッグは価格にしっかりと駅距離のネガを反映させています（反映させすぎて大抽選会となっていますが…）
HPに出ているキラキラした外観・眺望・共用施設を見るとそれだけで舞い上がってしまいネガティブな要素を過小評価してしまいがちです。実際に現地を確認し、住んでからの生活をイメージできるか、不安な点がないかは要確認です。
周辺相場
中古
- ザ東京タワーズ 2008年築 勝どき駅徒歩8分 坪440万前後
- ドゥ・トゥール 2015年築 勝どき駅徒歩8分 坪530万前後
- 勝どきザタワー 2016年築 勝どき駅徒歩7分 坪490万前後
- パークタワー勝どき 2024年築 勝どき駅徒歩1分 坪700万前後
新築
- 晴海フラッグスカイデュオ 2025年築 勝どき駅徒歩15分 坪420万前後
ドゥトゥールなんて今年の年始あたりは坪430万くらいだったのにこの半年くらいで坪100万近く価格が上がってきています。パークタワー勝どきもかなり高値で動いています。
ザ東京タワーズや勝どきザタワーの価格からの逆算だと坪550万、パークタワー勝どき（坪700万）とスカイデュオ（坪420万）の間だと坪560万なので坪550〜560万程度の価格で落ち着いてくれれば価格の妥当性はあります…がこの仕上がりでこの価格だと抽選は避けられないでしょう。
ドゥ・トゥールの価格からの逆算だと坪610万、スカイデュオの価格を坪500万とするとパークタワー勝どき（坪700万）とスカイデュオ（坪500万）の間が坪600万になります。坪600万前後だと大抽選会は避けられそうですが、何でもかんでもおすすめ！とは言いづらくなります。1期1次から坪650万を超えるようであれば個人的には検討を諦める展開になりそうです。
平均の価格については上記の通りですが、本マンションは住戸による眺望差が非常に大きいことから向きや階による価格差をかなり大きく付けてきそうです。
近隣のザ東京タワーズの成約事例を見ていても「広くて眺望の良い住戸」は坪単価もグロスも高値で動いており、細かい価格の妥当性はともかくいい部屋が欲しいというニーズが高い印象があります。好条件住戸の価格設定には注目です。
まとめ
個人的に非常に気になっているマンションですので、つい文字数が多くなってしまいました。立地としてはお世辞にも便利と言えるものではないと思います。その点は売主も理解しているはずですので、上物にかなり気合を入れてきているという印象です。
豊海ふ頭側の再開発計画は現時点では私の知る限りありませんので、当面の間は抜群の眺望は維持されます。マンションからはっきり見えると言うことは逆も然りで、レインボーブリッジからもとても目立つ存在になるはずです。独特なラウンドフォルムも相まって注目を集めることになるでしょう。
今はスカイデュオが割安価格で新築販売を行っているため、周辺マンションにも一定のキャップがハマっている感じがしますし、晴海フラッグの板状棟の売りも動きが見えないですが、スカイデュオの新築販売が終わるころには、中央区湾岸エリアの新築タワマンは本マンションとグランドシティタワー月島（坪720万前後）・月島三丁目南計画（主幹事：三井不動産）、パークタワー勝どきノース？（主幹事：三井不動産）の4つになります。
本マンションを除くとどれも坪700万前後の価格になってくることが予想されます。また新築マンションは多額の広告費をかけて広域集客を行います。結果的に周辺の中古マンションが目に触れる機会が増えますし、新築と比べた際の相対的割安感は価格アゲ要素になってきそうです。もちろん金利上昇など市場全体が下を向く可能性もあるので、楽観視はできないですが市場全体が横ばいと仮定すると中央区湾岸エリアの将来には期待が出来ます。
一方上記4本のタワマンの販売時期が被る可能性が高く、立地面で優位な他マンションと比べられた際に選ばれるためにも本マンションはある程度は価格勝負をせざるを得ないのでは？と思います。特に本マンションは売主が6社もいるJVになっていますので、全社が「強気価格で長期販売」とはならず、現実的な価格で1期1時は出てくるのではと期待しています（期待しているだけですが笑）
一般的に新築供給が集中するエリアは一時的に供給過多になるため売主が弱気な価格設定をしがちな一方で、販売が終わればエリアに住む住民が増えることから飲食・商業が盛り上がり街の魅力が高まることで需要が増えがちです。
あと個人的に気になるのは駐車場設置率です。最近の新築タワマンの駐車場空き状況を見ていると約32%の駐車場設置率だとほぼ間違いなく足りないです。駅直結のパークタワー勝どきとほぼ同水準ですからね…
環状二号線と高速インターすぐ近くという立地を満喫するためにも車を希望する人は多そうですし、車があるとより便利な立地なので、駐車場が運ゲーになるのは残念です。豊海ふ頭に月極の駐車場でもあればまた話は変わりますが、近隣に駐車場難民がたくさん出てきそうなのでいずれにしろ激戦になりそうです。
色々と書きましたが、晴海フラッグが欲しいけど抽選に当たらない人たちの需要もありそうですし、すでに湾岸エリアにポジションを持っていて含み益をたんまり持った住み替え組も狙ってくるでしょう。パークタワー勝どきや晴海フラッグの様子を見ているとモデルルームの予約すら取れない展開になってしまうのではと予想します。
今できることは早々にエントリーを完了させ、いつモデルルームの予約が開始されても即GOできる体制を作っておくこと（
価格や詳細の情報（専有部スペックなど）が出てくるのが楽しみですね！！！ガチ購入検討者の一人として引き続きウォッチしていきたいと思います！では次はモデルルーム見学レポートでお会いしましょうノシ
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