こんにちは！
先日パークタワー大阪天満橋の第1期販売予定価格考察を行いましたが、今回は価格ではなくデザイン、仕様、ランニングコスト等をまとめていきたいと思います。
本記事は無料で最後まで読めますので是非最後までお読みください。
価格考察は有料ではありますが…こちらも是非お願いします！
〜アンダー価格考察〜
〜1期モデルルーム 予定価格考察〜
【プレミアム記事】【パークタワー大阪天満橋】1期モデルルーム案内会開始！1期価格はアンダー価格からどう変わった？【すごろく】
目次
物件概要
- 物件名称：パークタワー大阪天満橋
- 所在地：大阪府大阪市 北区天満１丁目１－３
- 規模：30階建
- 総戸数：161戸（一般販売対象戸数96戸） ※一般販売住戸比率：約60％
- アクセス：
Osaka Metro谷町線「天満橋」駅 徒歩6分
京阪本線・京阪中之島線「天満橋」駅 徒歩6分 - 間取り：1LDK～3LDK
- 専有面積：43.21㎡～156.38㎡
- 引き渡し予定時期：2028年5月下旬入居予定
- 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、京阪電鉄不動産株式会社
- 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社
- 施工：株式会社鍜治田工務店
- 掲示板：パークタワー大阪天満橋ってどうですか？
デザイン
30階建て、総戸数161戸の小規模なタワマンではありますが、南東角側が丸みを帯びた曲線型のタワマンです。大阪だとブリリアタワー堂島あたりから曲線デザインのタワマンは増えてきて、シエリアタワー中之島、ブランズタワー大阪梅田に続く曲線デザインです。
昨年12月に内覧会が開催されたシエリアタワー中之島も完成したデザインを見ると圧巻のカッコ良さではありましたので、本物件の完成後のデザインも間違いなく素敵になるでしょう。
南東角と北西角の西側がFIX窓、北東角は29階・30階のプレミアムフロアを除いてFIX窓となります。
バルコニーは全てクリアガラスとなりますが、クリアガラスの色がブルーとグレーの二種類があり、各階・プランによって対象の色が異なりますので、検討する階数・プランがどの色かは確認した方が良いですが、ブルーとグレーどちらも部屋から綺麗に外の景色が楽しめるようになっております。
目の前が川と公園となりますので南側・東側はほぼ永久眺望となります。
川の対岸にもビルなどはありますが川だけで150メートルの幅がありますし、目の前の公園部分を含めると200mほど離れるため眺望面では大阪でも圧倒的に優れた位置に完成するタワマンになりますね。
マンション下の植栽もかなり力が入っておりますし、目の前の公園の植栽・春の桜の季節には多くの人が行き交う場所ではありますので、非常にランドマーク性のあるタワマンとなりそうです。
曲線になっているのは南東角側のみとなりますが、窓面は曲線になっているわけではないので部屋の空間上は斜めのコーナー角になっているイメージとなります。
庇部分のみが丸みを帯びたデザインとなりますので、外から見た様子と中から見た様子は曲線デザインと言えど少し違った印象になるかと思います。
（ブリリアタワー堂島、シエリアタワー中之島、ブランズタワー大阪梅田はリビング自体の形状がカーブを描いた曲線）
モデルルームはパークタワー大阪堂島浜と同じモデルルームを使っている関係上、ハーフモデルルームとなり南東角のリビング部分のみが再現されておりますので、この辺りも是非直接体感いただきたいです。
共用施設
- 1階：メインエントランス（アクアロビー）
- 3階：共用部（リバーフロウラウンジ、ハモンラウンジ、ゲストルーム）
- 屋上：スカイデッキ
エントランスアプローチ
メインエントランスは天満橋方面の南西角側となります。パース上は奥行き感は感じられないのですが、図面上はエントランスのアプローチは比較的長く設けられておりベンチなども設置されているためゆとりある空間となっております。
エントランスアプローチの名前はアクアガーデンという名称で本物件は随所に水の流れ・波紋などをモチーフにした設計となっており、エントランスはFall（滝）をモチーフにしたデザインでガラス部分の縦ラインが滝をイメージしております。
エントランス
アクアロビーという名称で照明の光によって映し出された水の揺らめきが、幻想的な空間を生み出されます。これは完成した際に是非見てみたいですが、夜が特に素敵な雰囲気になりそうですね。
なかなか凝ったデザインで素敵です。
ブランズ桃山台のエントランスも光の演出がありましたが、エントランスはマンションの顔になりますので、このようなデザインは良いですね。
（ただ、その分管理費などに跳ね返ってきますが…）
〜ブランズ桃山台エントランス〜
ブランズ桃山台エントランス
3階：リバーフロウラウンジ
パークタワー大阪天満橋は3階に共用施設を集めております。共用施設で一番広いのがリバーフロウラウンジで、東側・南東角・南側までありますのでかなりの広さとなります。
柱や天井なども丸みを帯びた曲線でデザインされており外観デザインとの一体感のある造りとなっております。
総戸数の割に3階のこのラウンジはソファやテーブルなども多いので、商談やリモートワークなどの仕事でも使うシーンは色々ありそうですね。
1階から直接住戸に行くことが出来る動線なので、3階のラウンジをどこまで使うかはありますが、眺望も良いポジションでもありますので購入した場合は積極的に活用したいですね。
（シエリアタワー中之島も1階から直接住戸に行けますが、3階がラウンジ・スタディルームなどの共用施設フロアになっているので、似たようなコンセプトですね）
ハモンラウンジ
クルーザーの室内を思わせるラウンドソファーや曲線を意識したインテリアが素敵なラウンジです。先ほどのリバーフロウラウンジとは異なり、扉付きのラウンジとなりますので使い勝手は良さそうですね。
ラウンジのデザインはかなり好みです。
ゲストルーム
北東角側に位置したゲストルーム。雰囲気は非常に良いですが、浴室・洗面台などが独立していないため割とコンパクトな造りです。
屋上
パースはありませんが東側に配置をされますので、天神祭の花火などは屋上から綺麗に見えます。ただ、そこまで広くないため花火大会の時は抽選での利用を検討しているとのことでした。
屋上から見るのが良いか、地上まで降りて祭りの雰囲気を楽しみながら花火を見るか…
子供が小さいと人混みが無理になるので屋上から見たいですね〜。
内廊下
全体的に水を意識したブルーの絨毯の内廊下ですが、プレミアムフロア内廊下の雰囲気最高です。アルコープも深いですし満足度は良いでしょう。
なお、各階ゴミ置き場は二重扉になっておりゴミ置き場の匂いが漏れづらい設計となっております。
大阪で各階ゴミ置き場が二重扉になっているタワマンは意外と少ないので、この辺りは力を入れていると感じます。
スタンダードフロア、スーペリアフロア
エグゼクティブフロア
プレミアムフロア
設備仕様
設備仕様は階数と部屋の面積に応じて4段階で分かれております。- 4〜10階：スタンダードフロア（43.21㎡・44.53㎡）
- 4〜26階：スーペリアフロア（43.21㎡・44.53㎡以外の住戸）
- 27階・28階：エグゼクティブフロア
- 29階・30階：プレミアムフロア
4〜10階：スタンダードフロア、4〜26階：スーペリアフロア
- 玄関電子錠
- 玄関カメラモニター
- キッチンフィオレストーン
- 食洗機
- ディスポーザー
- 浴室ダウンライト
- 洗面台フィオレストーン
- タンクレストイレ（スーペリアフロア）、トイレ手洗いカウンターフィオレストーン、スティックリモコン
- タンク有りトイレ（スタンダードフロア）
タンクレストイレ、フィオレストーン、スティックリモコンなど、この辺りが標準なタワマンもそこまで多くないので良いですね。
27階・28階：エグゼクティブフロア
- 玄関電子錠
- 玄関カメラモニター
- 玄関個別宅配ロッカー
- キッチン御影石
- 食洗機（深型）
- カップボード
- ディスポーザー
- 浴室タイル張り
- 洗面台御影石
- タンクレストイレ、トイレ手洗いカウンター御影石、スティックリモコン
- リビング、マスターベッドルーム 天井カセットエアコン
フィオレストーンでも十分満足度が高いかと思いますが、全体的に御影石になりますので水回りは高級感が更に増します。
東京の湾岸エリアだとカップボードが標準だったりしますが、大阪の新築タワマンでカップボードが標準でつくことはほぼないので、素敵ですね。
面材合わせしていると高級感・一体感も増しますので標準で付いてくるのは嬉しい設備かと思います。
また、最近増えてきている各階や玄関前の個別宅配ロッカーですが、エグゼクティブフロア以上は玄関前に各住戸個別の宅配ロッカーが付いてきます。
私のマンションは1階の宅配ロッカーが埋まるケースも最近増えてきて、荷物がその日に受け取り出来ないこともあるため、各階の個別宅配ロッカーは欲しい機能です。
29階・30階：プレミアムフロア
- 玄関電子錠
- 玄関カメラモニター
- 玄関個別宅配ロッカー
- キッチンシーザーストーン
- 食洗機（BOSCH）
- カップボード
- ディスポーザー
- 浴室タイル張り
- 浴槽JAXON
- 洗面台シーザーストーン
- タンクレストイレ、トイレ手洗いカウンターシーザーストーン、スティックリモコン
シーザーストーンだと絶賛内覧会開催中のグラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCEもシーザーストーンでしたね。
ただ、このクラスになると私が販売住戸の価格が届かず…
ランニングコスト
- 管理費+修繕積立金：684円/㎡
- S-71H（71.62㎡）：48,890円/月 （インターネット料金・高所ガラス清掃料別途）
管理費・修繕積立金の費用だけでみると、大阪のマンションで過去最高値となります。。
総戸数が161戸と規模が大きくないタワマンであること、共用施設が3階に集中しているもののそれなりの広さがあること、住戸用エレベーターが2機+非常用1機の3台ですが、それ以外に1階のアクアロビーから3階のリバーフロウラウンジ行きのエレベーターや駐輪場用エレベーター2台など、それなりにコストがかかる設計にはなっております。
この辺りは現在大規模マンションに住んでいる方からすると管理費・修繕積立金は結構高さを感じるかもしれません。
ただ、これも時代で、今後の新築タワマンは人件費の高騰の影響もあり軒並み高くなっていきそうですね。
定期借地代込みのシエリアタワー中之島、ジオタワー大阪十三よりも高額となるため、広い部屋を検討している方はそこそこインパクトがありますし、賃貸運用を検討している人は利回りにも影響しますので注視すべき価格帯ではあります。
以下は大阪のタワマンのランニングコストを高い順に並べたものになりますのでご参考ください。
※表はクリックすると拡大します
駐車料金・駐輪場料金など
タワーパーキング駐車場料金
駐車場設置率：50％- 普通（12台）：33,000円/月
- ミドルルーフ（32台）：39,000円/月
- ミドルルーフ フラットパレット（10台）：49,000円/月
- ハイルーフ（12台）：46,000円/月
- ハイルーフ フラットパレット（6台）：56,000円/月
- 普通車EV（2台）：38,000円/月
- ミドルルーフEV（2台）：44,000円/月
- ハイルーフEV（6台）：51,000円/月
この使用権は駐車場を使わなくても月額利用はかかりますが、売却の際にも使用権を継承することが可能となっております。
その他、階数や広さに応じて駐車場の優先抽選住戸があります。
バイク置場料金
- 大型バイク置場（4台）：2,000円/月
- ミニバイク置場（6台）：1,500円/月
- ミニバイク置場 ラック式（23台）：1,200円/月
駐輪場料金
- 平置き（61台）：700円/月
- 平置き 3人乗り（36台）：900円/月
- 2段式 上段（87台）：300円/月
- 2段式 下段（138台）：500円/月
平置き3人乗り900円/月も高いですし、2段式も他のマンションと比較して高めの設定になっております。
堂島浜と比較すると投資家の割合より実需検討者が多いとは聞いておりますので、それであれば尚更駐輪場代金はもっと安くしても良かったのに・・・と思ってはいます。
ちなみに、大阪のタワマンで一番駐輪場平置きが高額なのは梅田ガーデンレジデンスの4,000円/月…
なんでそんな高額な値付けをしたのか今だに理解出来ておりません…
販売スケジュール
- 登録受付：2026年3月上旬
- 抽選会：2026年3月上旬
- 重要事項説明・売買契約締結：2026年3月中旬
- 残代金の支払い・鍵の引き渡し等：2028年5月下旬
申し込みをする場合は、現金の場合はエビデンスチェック、住宅ローン利用の場合は事前審査を完了させておく必要がありますので、モデルルームは早めに訪問する必要があります。
とはいえ、モデルルームの空き状況は事前通知なく開放されるためモデルルーム予約が一番ハードル高いのでは？と思ってはいますが、スマホの場合は空き状況がわかる予約ページをスマホの画面にお気に入り登録して定期的に見るのが少しでも予約が勝ち取れる秘訣になるかと思いますので、大変ですが是非チャレンジしていきましょう！
1期予定価格
1期の予定価格はこちらのブログからご確認ください。【プレミアム記事】【パークタワー大阪天満橋】1期モデルルーム案内会開始！1期価格はアンダー価格からどう変わった？【すごろく】
倍率優遇
パークタワー大阪堂島浜であった三井のすまいLOOP会員向けの倍率優遇がパークタワー大阪天満橋にもあります！倍率優遇は2倍。
堂島浜は5倍だったのでそれよりは低くなりますが、少しでも倍率上がるのはメリットではありますね。
今LOOP非会員の方はあえて数十万円の買い物してLOOP会員になるかは悩ましいですが、パークタワー大阪堂島浜を本気で狙っている方はLOOP会員になることも検討してみてはいかがでしょうか？
まとめ
アンダー販売では戸数も少なかったこともありかなりの抽選になりましたので、今回の1期販売も割安な部屋・グロスが低い部屋は抽選倍率が高くなると予想しております。私の周りでも1期の案内会に参加した数人の方も既に申し込みをされるため、抽選倍率は二桁超える部屋も出てくるかもしれません。
1期は販売戸数が24戸とかなり少ないため、いずれにしろ早めのモデルルーム訪問が必須です。
まずはモデルルーム予約のハードルがありますが、資料請求がまだの方は資料請求の上、定期的に空くモデルルームを予約していきましょう！
後、以前パークタワー大阪天満橋の記事で記載しておりました「ザ・ファインタワー大手前の13階北西角60㎡が9,780万円（坪531万円）」の物件は申込が入ったようです。。
中古物件も割安な部屋は申込・成約が本当に早いです。
新築マンション一本足打法だと落選し続けるリスクもありますので、新築・中古ともに検討していくことをオススメしております。
私自身、この3年は新築マンションにひたすら落選し続けております…
それでは本日の記事は以上となります。
ご相談がありましたらお気軽にご連絡ください！
次回の記事もお楽しみに！！
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