プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

久しぶりに「立地買い」(←クリスティーヌ命名)すべきマンションに出会い、胸が高鳴っています。(「立地買い」という言葉が存在するかどうかはわかりませんが、とりあえず使ってみました!)

プラウド神楽坂ヒルトップ」は「60年」の一般定期借地権マンションです。

マンションは一に立地、二に立地、と申しますが、この場所だと、普通なら敬遠される「定期借地権」も、逆に、「価格を抑えてくれるのなら」と、歓迎される向きもあるのではないかとすら思わせます。

・・・ということで、ぜひ今後の販売状況を注視していただき、予算とタイミングが許せば、迷わず買うべきマンションです!

現地映像です。住宅街に立地しているのに、神楽坂通りの商店街まで徒歩2分で行けてしまいます!「静寂と喧騒」の両方のいいとこ取りができる立地であることを、ぜひ映像でご覧ください。



外観・エントランス

間口が広いので、余裕のある前面空間。樹齢250年を超える大銀杏の木も伸び伸びできそうです。

以下CG等データは公式HPより


夕焼けが、ガラスに映えます。


これは、美し過ぎます。


エントランスに置かれる高級家具。100平米以上のお部屋もあるため、外界の空気とは一線を画した、静謐さにあふれていることでしょう。

物件概要

  • 所在地 東京都新宿区袋町6番1、6番12(地番)
  • 交通 都営地下鉄大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩3分
    東京メトロ有楽町線・南北線・東西線 「飯田橋」駅 徒歩6分
    東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩7分
    JR中央総武線 「飯田橋」駅 徒歩8分
  • 敷地面積 2,841.01m² (建築確認申請面積に関しては2,820.11㎡)
  • 土地権利/借地権種類 定期賃借権
    借地権の種類と期間 借地権の期間/2084年12月15日までの61年4.5ヵ月
    ※借地権の期間は2084年12月15日までの61年4.5ヵ月となりますが、16.5カ月の解体想定期間を見込むため想定居住可能期間は2083年7月までの60年となります。※建物買取請求、契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。
  • 用途地域 第一種住居地域・商業地域
  • 構造・規模 RC造(一部SRC) 地上5階 地下1階建て
  • 建物竣工時期 2023年7月上旬 (予定)
  • 入居(引渡)時期 2023年8月上旬(予定)
  • 販売時期 2021年10月上旬(予定)
  • 総戸数 75戸
  • 間取り 2LDK~3LDK
  • 専有面積 62.99m² 〜 172.37m² (一部には別に住戸前専有トランクルーム面積0.33㎡〜0.91㎡あり、全戸に別に地下トランクルーム面積0.80㎡〜2.20㎡あり)、バルコニー 4.81m2 ~ 21.77m2、屋上テラス 30.53m2 ~ 36.59m2
  • 管理会社 野村不動産パートナーズ株式会社
  • 売主 野村不動産株式会社
  • 施工 株式会社鴻池組東京本店

現地案内図



大久保通りと神楽坂通り(早稲田通り)が交わるところが「神楽坂上」の交差点と呼ばれており、毘沙門天と共に、神楽坂の中心です。神楽坂駅は、さらに坂を上がったところにありますが、観光客などが抱く「神楽坂」のイメージは、飯田橋駅のある外苑通りと神楽坂通りの交わるあたりから始まり、神楽坂上へ歩き、神楽坂駅の矢来側の出口あたりまでの1キロぐらいをカバーしたエリアかと思います。


現地周辺写真

ちょうど高台になっていて、写真の中央、道の先の方を見ると、下り坂になっているのがわかります。大きなイチョウの木があるので、現地はすぐにわかります!


樹齢250年以上ですって。焼け野原となった街にこのイチョウが残り、それを目印に、近隣の方々が戻ってきたなんて、泣ける・・・。


前面道路を、逆側からもう1枚。


そりゃ、胸が躍りますよね。あたりは完全に住宅街なので、目立ちます。


さて、お次の写真は広角レンズで撮影したので、道幅が広めに見えますが、この写真でお伝えしたかったのは、前面道路ではなく、後ろに写っている2つのマンションです。

たまたまなんですが、2つとも定期借地権マンションで、左が「サンクタス神楽坂」、右が「神楽坂アインスタワー」です。両方とも、牛込神楽坂駅の出口がある大久保通りに面しており、「サンクタス神楽坂」は神楽坂上の交差点の手前側、「神楽坂アインスタワー」は神楽坂上の交差点の向こう側に位置しています。

この2つのマンションが見える方角や位置を考えると、ここ「プラウド神楽坂ヒルトップ」が、どんなに場所のいいところに建つのかわかるというものです。


敷地から、北東方面を望む。


敷地西側の方から、北を望む。


ちょっと木に隠れていますが、大久保通りに面した建物は13〜15階建になります。

 


 

間取り

こちらの図とあわせてご覧ください。



 

上の図で、1階から6階までという表記になっていますが、構造上は「地上5階 地下1階建て」となっています。

Jtype 2LDK+2WIC+SIC 67.66㎡
専有トランクルーム(地下)面積:0.80㎡(約0.24坪)、合計専有面積:68.46㎡(約20.70坪)
バルコニー1面積:6.13㎡(約1.85坪)、バルコニー2面積:2.87㎡(約0.86坪)、サービススペース面積:0.99㎡(約0.29坪)


Ltype 2LDK+N+WIC+SIC 70.06
専有トランクルーム(地下)面積:0.80㎡、合計専有面積:70.86㎡
バルコニー面積:5.33㎡



 

Otype 3LDK+2N+3WIC+SIC 144.26㎡
専有トランクルーム(住戸前)面積:0.68㎡(約0.20坪)
専有トランクルーム(地下)面積:1.84㎡(約0.55坪)、合計専有面積:146.78㎡(約44.40坪)
バルコニー面積:5.33㎡(約1.61坪)
ルーフバルコニー面積:3.92㎡(約1.18坪)

こちらが、最上階、プレミアム感のある角部屋ですが、これよりさらに広いお部屋もあります。一番広いお部屋は、なにしろ172.37平米ですから・・・。



目の保養に、あと1部屋、どうぞ。

B3type 3LDK+2N+2WIC+SIC+P 157.74㎡(約47.71坪)
専有トランクルーム(住戸前)面積:0.76㎡(約0.22坪)
専有トランクルーム(地下)面積:1.84㎡(約0.55坪)、合計専有面積:160.34㎡(約48.50坪)
バルコニー1面積:14.16㎡(約4.28坪)、バルコニー2面積:4.67㎡(約1.41坪)


仕様

床に吹き出し口がある空調システムを使い、快適さを追求しています。



「床快full(ゆかいふる)」の思想を実現する、住戸全体の空調システム「新マンションエアロテック」を採用。 24時間いつでも心地よい温度を保ち、健康で快適、省エネな住まいを。住戸全体の冷暖房エネルギーを効率的に活用する、新しい空調システム「新マンションエアロテック」で「床快full」が目指す心地よい暮らしを実現します。(Yahoo不動産物件ページより)

住むならDATA

生活情報

「パン屋、カフェ情報があると嬉しい」というコメントをいただいて以来、クリスティーヌ的に非常に気になるパン屋やカフェなどの数を掲載するようにしていますが、今回、困りました。最寄りは徒歩3分の牛込神楽坂駅なんですが、神楽坂通りの商店街まで徒歩2分。そこから坂を上がると神楽坂駅だし、坂を降りると飯田橋駅。とりあえず、飯田橋駅を中心とした数字を出してみましたが、まあ、いずれにせよ、「美味しいものには困らない、以上(笑)」です!

●乗降人員 都営大江戸線牛込神楽坂駅 15,243人/日
東京メトロ 飯田駅 173,224人/日

●飲食店数 1309店(食べログ掲載店、飯田橋駅から半径800メートル)

●パン屋数 13店(同上)

●カフェ・喫茶数 119店(同上)

●スーパー等
よしや 神楽坂店 9:30~22:00
キッチンコート 神楽坂店 10:00~23:00
神楽坂KIMURAYA 9:00~23:00[月〜土]、9:00~22:00[日・祝日]
三浦屋 飯田橋ラムラ店 10:00~20:00(現在、営業時間短縮)
三徳 牛込神楽坂店 10:00~20:00(日曜は9時開店)
肉のハナマサ 市ヶ谷店 6:00~25:00(現在、営業時間短縮。通常は24時間営業)

●公園等
新宿区立白銀公園
新宿区立若宮公園

●スポーツジム
エニタイムフィットネス神楽坂駅前店
JOYFIT24神楽坂
ライザップ神楽坂店
コナミスポーツクラブ飯田橋

●図書館
新宿区立中町図書館

●小中学校
新宿区立愛日小学校(学区)
新宿区立牛込第三中学校(通学区)

●幼稚園・保育園
グローバルキッズ神楽坂園
あいじつ子ども園
アスク神楽坂保育園
アスク新宿南町保育園
アスク飯田橋保育園
ほっぺるランド牛込

●大学・専門学校
東京理科大学 神楽坂キャンパス
法政大学 市ケ谷キャンパス
中央大学 市ケ谷田町キャンパス
東京都立大学 飯田橋キャンパス

 

防災情報

地盤については、下のイラストにあるように、ちょうど「プラウド神楽坂ヒルトップ」が位置しているところが高くなっています。「安定した」地形です。

地盤

「淀橋台」と呼ばれる地にあり、安定した地形であるとされています。地盤分類は、「台地2」とされています。「台地」は、形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。 固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、比較的危険度が低い地域です。「台地2」は、堆積粘土・砂層の上に関東ローム層が形成され、揺れの増幅率は1.7です。(出所:東京都「地震に関する地域危険度測定調査」より)

地震

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によれば、建物倒壊危険度はランク2、火災危険度はランク2、災害時活動困難度はランク3であり、総合危険度はランク3です。ランクは1が一番危険度が低く、5が一番高いと、位置付けられています。(出所:東京都「地震に関する地域危険度測定調査」より)

水害・土砂災害

新宿区の水害ハザードマップよれば、大雨による河川の増水や雨水による浸水は、想定されていません。また、土砂災害ハザードマップによる「土砂災害警戒区域」にも該当していない地域です。このため、地理的に安全な立地であると言えます。

 

周辺相場

周辺の新築マンション

プラウド神楽坂ヒルトップ周辺の新築マンションでは、ブランズ神楽坂サンウッド神楽坂も販売されています。

ブランズ神楽坂

2022年1月築、6階建、総戸数81戸(平米あたり管理費 380円 )
  • 2LDK 54.29平米 7,890万円(坪単価480万円)

ブランズ神楽坂 50Atype_間取り

  • 4LDK 104.03平米 2億4,000万円(坪単価763万円)

ブランズ 神楽坂 100Trtype_間取り


 

サンウッド神楽坂

2021年12月築、5階建、総戸数31戸(平米あたり管理費 302円 )
  • 1DK 31平米 4,160万円(坪単価444万円)
  • 2LDK 46.92平米 7,190万円(坪単価507万円)
  • 2LDK 46.92平米 7,540万円(坪単価531万円)
  • 2LDK 64平米 10390万円(坪単価537万円)
 

周辺の中古マンション(定期借地権)

プラウド神楽坂ヒルトップと同じ、定期借地権マンションとして、サンクタス神楽坂神楽坂アインスタワーが、販売に出されています。

サンクタス神楽坂

2011年2月築、14階建、総戸数49戸(平米あたり管理費 276円 )※定期借地権
  • 2LDK 75.17平米 9,880万円(坪単価434万円)

神楽坂アインスタワー

2003年1月築、26階建、総戸数281戸(平米あたり管理費 199円 )※定期借地権
  • 3LDK 79.63平米 7,830万円(坪単価325万円)
  • 3LDK 88.75平米 9,480万円(坪単価353万円)
 

周辺の中古マンション

築年の新しい順に並べています。

ピアース神楽坂レジデンス 2020年10月築、6階建、総戸数55戸(平米あたり管理費 298円 )
1LDK 39.68平米 6,980万円(坪単価582万円)

プラウド神楽坂マークス 2018年7月築、13階建、総戸数41戸(平米あたり管理費 362円 )
1LDK 52.07平米 6,980万円(坪単価443万円)※オーナーチェンジ
2LDK 70.67平米 1億480万円(坪単価490万円)

プレミスト新宿山吹 2017年6月築、13階建、総戸数78戸(平米あたり管理費 312円 )
2LDK 60.02平米 7,980万円(坪単価440万円)

クレヴィア神楽坂 2013年9月築、9階建、総戸数44戸(平米あたり管理費 283円 )
2LDK 58.38平米 7,480万円(坪単価424万円)
2LDK 58.1平米 8,180万円(坪単価465万円)

オープンレジデンシア神楽坂E棟 2013年9月築、7階建、総戸数49戸(平米あたり管理費 186円 )
3LDK 68.03平米 7,780万円(坪単価378万円)

プラウド神楽坂 2013年4月築、13階建、総戸数66戸(平米あたり管理費 272円 )
2LDK 55.68平米 8,900万円(坪単価528万円)
2LDK 57.6平米 8,980万円(坪単価515万円)
2LDK 75.29平米 1億1,500万円(坪単価505万円)

プラウド神楽坂イースト 2012年5月築、8階建、総戸数40戸(平米あたり管理費 318円 )
2LDK 56.02平米 8,299万円(坪単価490万円)

プレミスト神楽坂 2012年1月築、9階建、総戸数71戸 (平米あたり管理費 241円 )
1LDK 79.28平米 9,880万円(坪単価412万円)

※以上、記事執筆時の売り出し価格より掲載

 

クリスティーヌの見学メシ

プラウド神楽坂ヒルトップ」の建設予定地の向かいにある、ちょっと飲み屋っぽいお店に思いきって入ってみたら、ランチは良心的、小皿多めでまた行きたいな。


場所が、まさに「ラウド神楽坂ヒルトップ」の向かいです!


「睦」食べログ情報はこちらです。

まとめ。クリスティーヌの意見

プラウド神楽坂ヒルトップ」は60年の定期借地権です。プラウドシリーズの定期借地権マンションといえば、「プラウド南麻布」(2013年築)と「プラウド白金台3丁目」(2015年築)が記憶に残っていらっしゃる方もいるのではないでしょうか。

神楽坂の定期借地権マンションといえば、「神楽坂アインスタワー」(2003年築)と「サンクタス神楽坂」(2011年築)ですね。
  • 神楽坂アインスタワー 借地期間:2054年5月26日まで(50年、残り約23年)
  • サンクタス神楽坂 借地期間:2081年3月末まで(70年、残り約60年)
どちらも神楽坂上の交差点から近く、古い話ですが「神楽坂アインスタワー」は2002年の売り出し時、神楽坂にはなかった「超高層免震マンション」として注目を浴び、定期借地権で安いことから購入者は30代40代が50%以上を占め、第一期販売時の最高倍率は23倍だったそうです。

・・・と、昔のニュースを持ち出してきたところで、昨今の価格高騰の真っ只中に販売され、かつ「プラウドブランド」であることから、建物仕様を高くすることで「逆を突いて高値で売る戦略」で来るわけで、目に優しい価格が果たしてあるのかどうか。それに、100平米超えのお部屋の価格は?と、気になるポイントがいっぱい?です。

一点気になることは、建築確認上地下1階にあたるお部屋についてです。ただ、その分、グロスの価格が低いお部屋を、期待できるかもしれません。また、現地を見ると眺望が限られたお部屋も一定数出てきます。

ただ、神楽坂をこれまでずっと見てきた方には、「ここは間違いない!」と思える、ピンポイントで刺さる立地ではないでしょうか。

神楽坂の喧騒と、少し住宅街に入った静けさ、そして建物に入った時の、外界とは一線を画した、凛とした美しさ。そんな感覚が、脳裏に浮かびます。

やっぱり好きな神楽坂。ぜひ資料請求してみてください。

<最後に。借地権の期間については上の「物件概要」欄にも記載しましたが、以下を参照ください>
※借地権の期間は2084年12月15日までの61年4.5ヵ月となりますが、16.5カ月の解体想定期間を見込むため想定居住可能期間は2083年7月までの60年となります。※建物買取請求、契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。

・・・皆さまの、今日1日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

(クリスティーヌのTwitter、こちらです。Twitterされている方は、フォローしてね)

(はじめまして、の自己紹介はこちら、息抜き版、もうひとつの自己紹介はこちらです)

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東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

4 件のコメント

  • ロマンスの神様 より:

    立地が素晴らしいですねえ、これは。
    PAULのクロワッサンが大好きで、たまに食べたくなります。(日常使いするにはやや高めなのでたまに。。)
    この辺りは好きなお店がたくさんありますが、一番よく行ったのは海鮮丼のつじ半です。昼はコロナ禍でも行列になるほどの人気ですごい。

    個人的にある程度わかるのが新宿区と台東区くらいなので、いつも記事が刺さります(笑)

    • クリスティーヌ より:

      ロマンスの神様さん、こんにちは! クリスティーヌです。コメント、ありがとうございます!

      「いつも記事が刺さります」と言ってくださって、嬉しくなりました。しかも「つじ半」に一番よく行かれてたとは!

      立地については、本当に、そうなんです、神楽坂商店街も縦に長いですが、「プラウド神楽坂ヒルトップ」に住んだら、すぐにPAULの前の角に出られるというのは、めちゃめちゃポイント高いですよね。コロナで今は自粛続きですが、あの商店街は、毎週末のようにイベントがあるし、住む楽しさという意味では都内トップの立地のひとつではないかと思っています。

      いつもありがとうございます。
      お気軽に、またコメントお願いいたします!

      クリスティーヌ

  • T2 より:

    クリスティーヌさん、こんばんは。

    神楽坂、いいですよね。過去に何度か検討しましたが、この辺は最高です。駅近だし、飲み屋にはもっと近いし笑。うちから近いですが、別世界といった感じで、ビジターにとどまっています。

    いちょうの木を残しているのは好感が持てますね。それ以上に、広い部屋を中心にしているのが興味津々です。各戸の間取りも個性的ですね。

    私としては、買えない値段になることを願っています。なぜなら、もし買えそうな値段なら後悔するから笑。

    飲食店に関しては、高級店の振りして庶民的な竹子が、意外と好きです。まだ営業してるかな。

    • クリスティーヌ より:

      T2さん、こんばんは! クリスティーヌです。コメント、ありがとうございます!

      ほほぅ〜、神楽坂の「高級店の振りして庶民的な店」いいですねえ、竹子、メモメモ・・・♪

      日本出版クラブ会館のいちょうの木は、今度は、モダンなマンションを黄色く彩ることになると思うと、いちょうの木には長生きしてもらいたいものです。

      たしかに間取り、個性的です。100平米超えのお部屋が23戸もある、という時点で、ほとんどの人にとって「買えない確率」は高いのですが、T2さんならもしかして。
      定借なので、ほんと価格が気になります。

      神楽坂に住むか、ビジターで楽しむか。ビジターなら、飲み過ぎなくて良いかもしれません。なあんて(笑)

      またお気軽に、コメントお願いいたします!

      クリスティーヌ

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