【大阪】スムログ・スムラボのコラボ!〜大阪タワーさんと対談!!〜 【前編】「関西マンションすごろく」


スムログで大活躍している大阪のマンションブロガー【大阪タワー】さんと対談しましたので、その模様(約1.3万文字)を少しサマリーして記事化します。

2時間の会話の中でブログの記事には出来ないような内容も結構あったので、その辺りは追々出していきたいと思います。

大阪タワーさんとの関係

大阪タワーさんとは本対談時で会うのは2回目で、TwitterのDM等でもモデルルーム訪問内容や気になった中古物件などを個別のやりとりをしています。

実は昨年のスムログの大阪ブロガー募集の際に私もエントリーしましたが、その時に採用されたのが「大阪タワー」さん。
そして今年の春にスムラボの立ち上げで再度ブロガー募集があり、採用されたのが私「関西マンションすごろく」です。

スムラボメンバーになった時から大阪タワーさんとマンション談議をしたいと思っていて、物件記事を10件以上書いてある程度話が出来るレベルになった今、ラブコールを送ってようやく実現に至りました。

対談テーマ

前編は1と2、後編は3を予定しています。
  1. 最近訪問した大阪市内の大阪市内のタワーマンションについて
  2. 大阪近郊・阪神間のマンションについて
  3. 梅田ガーデンレジデンスとブリリアタワー堂島 どっちが好き
対談内容は表記を以下の通り表現します。
  • 大阪タワー:タワー
  • 関西マンションすごろく:すごろく

サマリー

  • 大阪市内のタワーマンションは低層階でもほぼ坪300万〜に突入!新築派はリセールも意識した買い方が重要。
  • とはいえ、探せば大阪市内のタワーマンションでもお得な物件はまだ存在している。
  • 大阪市内の新築マンションで予算が厳しい方は阪神間はまだまだお得なので、一度見ていただくことをオススメしたい。

1.最近訪問した大阪市内のタワーマンションについて

ウエリスタワー京町堀

ウエリスタワー京町堀

ウエリスタワー京町堀。西区に完成する25階建てのタワーマンション


すごろく:大阪タワーさんに会う前にウエリスタワー京町堀」行ってきましたよ。

タワー:高いですよね。

すごろく:75平米3階で6,850万円〜、囲まれ感あってもこの価格帯。3LDK5,710万円〜ですが65平米弱、辛うじて坪300万以下…

タワー:それでも、西区の新築で一番安いと言われませんでしたか?
ちょっと前に安いかなと思って、私も訪問しましたが、予想は外れましたね。
多分住んだら、そんなに悪いマンションじゃないと思うんですよ。

それなりに便利に暮らせる場所でいいと思うんだけども、ただまぁ結局坪330万円の価値があるかっていうのは考えなくてはいけない。

すごろく:メリットが靱公園&バス便で梅田一本の新築マンションという感じでしょうか。
専有部の仕様は良かったですよ。
※参考情報:最寄りの阿波座駅まで徒歩6分ですが、徒歩1分の最寄りのバス停からJR大阪駅まで約12分でアクセス可能

タワー:すでに西区に建っているマンション、東側へ(御堂筋方向)に近づいていったら新築・中古ともたくさんあるので、中長期的にリセールも考慮するとだいぶ厳しいと個人的に思っています。

これだったら、8月21日から優先案内会が始まる「シエリアタワー大阪福島は「ウエリスタワー京町堀」 とほとんど同じようなお値段だと思うのですけど、福島のあたりを選んでおいた方が無難かなってのはありますね。
新築がいいという人は特にですけどね。
※参考情報:シエリアタワー大阪福島は平均坪単価340万前後、別途記事化予定。

シエリアタワー大阪福島

8月21日から優先案内会が開始されるシエリアタワー大阪福島のエントランスホールイメージ。 ※シエリアタワー大阪福島は定期借地権ではありません。


すごろく:シエリアは定期借地権付の物件が多いですけどどうですかね?

タワー:やっぱ微妙ですよね。定期借地は権利として。
というのも、流動性がどうしても下がるので。

新築時は売主のデベがお膳立てしてくれているのでいいですけど、中古になった時のローンが大変なんですよね。
例えば、フラット35が使いにくかったりします。ですから、デメリットを理解した上で買わないといけません。

すごろく:販売の方もマンションのすごろく実績が多数があるようで、ウエリスタワー京町堀は低層階は資産性が高いからオススメしたいとのことでした。

タワー:さらに値段が上がっていくのですか??
この辺りで坪100万円してもいいんですけど…じゃあここから上がってくイメージを本気でお持ちなんですか?っていう話になると思うのですよね。

家族で普通に住める間取りはすでにほとんど1億円するんですよ。
それがさらに上がっていくというのは本当に現実的なのかっていう話で。
だから、やっぱり厳しいよねっていう風に思ってしまいます。
その辺が如実に現れているのがブリリアタワー堂島の値段って感じがする。

すごろく:ブリリアタワー堂島と梅田ガーデンレジデンスはあとでしっかり議論しましょう。
※このテーマは後編にて!

お風呂が小さい?!

タワー:最近のモデルルームで個人的に気になっていることがあって、お風呂が小さくないですか?1317はないよね。

すごろく:(大阪タワーさん身長デカいしな、特にそう感じるんやろうな…)
最近見た中では「ブリリアタワー堂島」や「ローレルタワー堺筋本町がそうでしたね。

タワー:最近すごくそれが顕著な気がしていて、7,000万も8,000万も出して足も伸ばせないようなお風呂というのも辛いし、今の家よりも狭いと気になってしまう。
※参考情報:大阪タワーさんのご自宅の浴室サイズ:1618

すごろく:それだとだいぶ狭く見えますね。
大きいお風呂を見慣れているとやっぱり 1418でも狭く見えます。
高いのはなんかまあ仕方ないところがあるんですけど、コストカットしている部分が多いマンションが増えているのは残念ですよね。

すごろく:そういう意味でいえば、大阪タワーさんも勧めていた「グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE」は価格の割には十分すぎるクオリティになっています。

もう終盤で残り6戸とか。今残っているのは8000万ぐらいが最低かな。
すぐ近くに「シエリアタワー大阪福島」も出来ますが、正直、大規模なグランドメゾンの方が良いなと思っちゃいますね、価格次第ですが…
大阪タワーさんのブログ記事はコチラ
すごろくの内覧会記事はコチラ

グランドメゾン新梅田タワー

グランドメゾン新梅田タワー ザ クラブレジデンス 内覧会にてグランドエントランスを撮影

大阪タワー 住友不動産への愛

タワー:デベロッパー単位で考えると基本的にしっかりしているのは積水ハウスと住友不動産
スミフは高いのですけど、間取りはやっぱり良いですよ。
見比べたときに、狭い専有面積だったとしてもきちんと住める間取りになっているなーっていう印象がすごくあります。

ちょっと坪単価で見ると高いという印象があったとしても、トータルで見るといいものになっている。まあ決して設備とかの仕様が高いって訳ではないのですけど、ただちゃんとしているなって印象はすごいあるので買いやすいですよね。

タワー:若い間はいいけれど、家族の人数とか増えてくると一番プライオリティが高いのは総面積だと思いますよ。実際に自分が住んでいても思います。
絶対的な専有面積がないと不満は溜まっていく一方だろうなーっていう気はしていて そう考えると今大阪市内で新築マンションが買えるのか、と思います。

特にタワーマンションは顕著ですね…
1億円払ったとしても「これはいいマンションだったなー」って思えるような家があるのかな?っていうところがあると思います。
逆に、いいものに巡り会えるのであれば、中古で全然いいですよっていうのは思いますね。

ポイントを押さえてリフォームをしちゃえば、中古の古さは結構隠せる。
クロスと設備辺りさえあの綺麗にしといたら大丈夫です。

特にトイレですよね。
水周りでもトイレのリフォームであれば、そんなにお金はかからない。
トイレ変えちゃってそれ以外は目を瞑るっていうのはなんかいいかなーって思います。
※参考情報:大阪タワーさんはトイレの拘りが半端ない

グランドメゾン上町一丁目タワー

グランドメゾン上町一丁目タワー

グランドメゾン上町一丁目タワーのエントランスアプローチ。敷地の約2/3を空地とし、四季に親しむ壮大な都心の緑彩空間です。


タワー:繰り返しになりますが、大阪市内に住んで、狭い家に住む必要があるのかいうところは本当に考え直さないといけないフェーズにあるかもしれませんね。

お金をマンションにフルベットするのが幸せになれる道だとは決して僕ですら思わないので…
そもそも、僕個人は坪330万円のマンションをポンと買えるかと言われると、いや無理だよって感じですし。

すごろく:私も大阪市内を見てて新築の価格上昇率は厳しいです…

もし『明日買うとしたら、大阪市内でどこ買うよ?』と聞かれたらグランドメゾン上町一丁目タワーかな。
まだ確か78平米角部屋で7000万円ジャストの住戸が残っているので、そこはありかなと。

タワー:良いマンションですよね。上町一丁目はなんか僕も押しすぎてなんかステマっぽくなっているから(笑)
あれだけ異様にコメントいただいていて…
北西角の部屋。あれがすごく良かった。間取り的にももう完璧な出来で78平米だったので非常に良かった。
※大阪タワーさんのグランドメゾン上町一丁目タワーのブログ記事はコチラから

マンションコミュニティ抜粋

マンションコミュニティ抜粋。大阪タワーさんへの質問が10件も!


すごろく:Bタイプ78平米の間取りは非常に良かったので1番最初に完売しましたね。
参考情報:私の会社の同僚も購入した間取りタイプ。間取りだけでなく、専有部の仕様も非常にクオリティ高い。

グランドメゾン上町一丁目タワー

グランドメゾン上町一丁目タワー公式HP抜粋。大阪タワーさんも大絶賛の間取り。 ※既に完売住戸です。


タワー:そうでしょうね。積水ハウスは勘所を押さえている。あの辺りでの物件数が多いんでこなれています。良いマンションですね。

タワー:ここ半年ぐらい出てきてるマンションは間取りもイマイチなものが多いので、やっぱりこれだけ単価上がってきているので、「はるぶーさん」がおっしゃるように、1万円敷き詰めているよりも高いですよ、っていうぐらいの話なんで、やっぱり間取りは突き詰めて考えてあって、無駄のないものになってないとオススメとは言いにくいなあ、っていうのはありますね。

すごろく:そういう意味では、今の新築マンションでは「グランドメゾン上町一丁目タワー」はめちゃくちゃいい。グレードもいいです。
今もね、値段的にまあまあ安いんですけど、「リバーガーデン上町一丁目」とかそんな変わんないですよね。リバーは500万円くらい安いです。

タワー:横にグランドメゾンがあって、しかも販売中だったらリバーを買う理由はないかなって個人的にはなっちゃいます(笑)
500万円くらいの差であれば、頑張りたいですよね。
35年ローン換算で月1万円ちょっとなんで。

すごろく:とはいえ、グランドメゾンの公開空地に面しているし、リバーも決して悪くないです。
以前、ユニバーサルシティの分譲マンションに賃貸で住んでいた時期がありましたが、リバーのマンションは結構しっかり造っているし、やっぱり植栽が良い感じです。
※すごろくのリバーガーデン上町一丁目のブログ記事はコチラから

リバーガーデン上町一丁目

リバーガーデン上町一丁目のエントランスイメージ。グランドメゾンに負けず、植栽豊かで水景による癒しの空間となっています。

本町駅・堺筋本町駅の新築タワーマンション戦争

すごろく:今期待しているのは、 「ブランズタワー大阪本町」です。

タワー:「ローレルタワー堺筋本町」と同じぐらいの単価だというふうに僕は聞きましたけども、あの辺りでは場所はブランズが一番いいですよね。

すごろく:個人的には新築に住みたい、駅近に住みたいのであったら「ローレルタワー堺筋本町」の低層階もいいかなと思います。70平米6,300万円くらい。
間取りは正直微妙ですが、タワマンなりの共用施設もあるしゲーテッドガーデンも期待できるし、スーパーも近いし。

タワー:ライフが近いですね。「ローレルタワー堺筋本町」、個人的には66平米 CMタイプ北東角部屋は良いかなと思いました。
総額は結構安いなっていう印象はしましたね。ゲーティッドガーデンの模型も美しかった。ただ、仕様がなぁ、、、
同じ堺筋本町駅直結の中古の「MJR堺筋本町タワー」がとても仕様よかったので、なおさら感じますね。
※すごろくのローレルタワー堺筋本町のブログ記事はコチラ

タワー:そう思うとやっぱり高いけどシティタワー大阪本町」とか安心感がありますよね。「ローレルタワー堺筋本町」と「シティタワー大阪本町」でじゃあ同じ単価の部屋を並べた時にどっちが住めるのかなっていうところですよ。やっぱり、「シティタワー大阪本町」の方が使いやすい間取りなってるんで費用対効果はそっちの方が高いんじゃないかな。

すごろく:そうですね。「シティタワー大阪本町」の方が平米数小さくても間取りの効率性は良いですね。
※大阪タワーさんのシティタワー大阪本町のブログ記事はコチラ
※すごろくのシティタワー大阪本町のブログ記事はコチラ

タワー:個人的にはそこまでリセールに対しての興味はないんですけど、ただコストパフォーマンスは考えるべきだと思っていて、めちゃくちゃ高い買い物をするのに費用対効果としての満足度が低かったら嫌じゃないですか。
お金払うのに本当に満足のいくようなものになっているのかっていうのはやっぱりきちんと見たほうがよくて、その時に7,000万円払ってこれかよみたいな感じになりそうな物件が多い印象です。

すごろく:そこは以前にどのようなところに住んでいたか、にもよりますよね。大阪タワーさんは今の家・過去住んでいた家と比べるから余計に(笑)

タワー:(笑)確かにそれはあると思うのですけど、今まで住んでいたのが古い団地だからオートロックがついてるだけで感動!みたいな人も当然いるとは思うのですけど、だからと言ってそれでいいという話にはならない。どんどんと易きに流れていくのは見ていて悲しいですよ。

シティタワー東梅田パークフロントと大阪近郊の再開発

タワー:話は飛びますが、今更だけど「シティタワー東梅田パークフロントはありです。

すごろく:野崎公園・扇町公園隣接ですね。私も入ったことありますけど、開放感はあって良かったです。

タワー:だいぶ高くなってしまいましたけど、とても間取りがよかった。
モモレジさんが紹介されている部屋(見ていた間取りのリンク)が今中古に出ていて、これなら満足できると思うんですよ。個人的に欲しいくらいです。
※2021年8月初旬時点

すごろく:これは良いですね!

タワー:廊下は最小限。洋室の形も全部いいですし、北も西も公園なので眺望もいいし、ほぼ永久展望だと思います。

タワー:もう僕なんか最近なんか市内に無理して住まなくていいんじゃないかっていう風に思っていて、ここから今の阪神間・北摂どっちも再開発タワーはこれから予定されているのがありますね。

すごろく:西宮と千里丘とかですね。どちらも信じられないような値段になりそうですが…

(仮)ブランズタワー西宮

ブランズタワー西宮(仮称)。2025年完成予定のJR西宮駅1分、約35階建てのタワーマンション。


 

JR千里丘に完成するタワーマンション

大和ハウスが幹事企業のJR千里丘に完成するタワーマンション。2027年頃完成予定、35階建て。

大阪近郊・阪神間のマンションについて

クラッシィハウス尼崎

クラッシィハウス尼崎

クラッシィハウス尼崎 レジデンスゲート。駅3分でありながらも自然を体感できるエントランスアプローチです。


クラッシィハウス尼崎

大規模ならではの共用施設。タワーマンションでなくてもこれだけあるんです。


タワー:家族で新築にどうしても一緒にしてみたいんですよねっていうような人だと、勧められるなって最近思ったのは「クラッシィハウス尼崎」。
尼崎近辺でいくつか出ている新築の中ではクラッシィ尼崎は悪くないです。

駅から近くて、仕様も市内のタワマンと比べると見劣りしますが一通り揃っています。価格も目に優しいですよね。

タワー:選択だと思うんですよね。尼崎で5,000万で買い物をして 駅まで徒歩3分で大阪駅まで JR 5分っていう生活か、「ウエリスタワー京町堀」みたいなところを2,000万円余計に払って買うか

2,000万円も余計に払うお金あったら尼崎住んでテスラでも買ったほうが幸せになれるんじゃないのかなーみたいな。

いろいろとお金の使い方はあると思うのでなんか必ずしも市内にこだわらなくても。関西であればの別に尼崎に限らず北摂含め暮らしやすい場所はいくらでもありますよっていう話
※参考情報:大阪タワーさんは最近テスラの試乗に行ってからハマり、マンションブロガーではなくテスラブロガーになりそうな勢い…

すごろく:地下鉄だけのアクセスだけではないので、そこにこだわることもないんじゃないですかっていう話ですね。
新築にこだわるのであっても、特に阪神間は結構目に優しいマンション多いです。

タワー:今まであまりよくないよねって言われていた住宅地の方が扱い方がフラットにはなってきてるんで、今後の伸びしろがある分、お得です
関西だとそれこそ尼崎ですし、東京だったら川崎(少し上がり切った感はあります)とかですかね。
武蔵小杉とかいいますけど、これから関西であのようになれるポテンシャルがあるのは JR尼崎 じゃないかな。結構街並みも綺麗なので受け入れられる人は多くなっている気がします。

すごろく:実際にクラッシィハウス尼崎はよく売れているようですね(販売開始4ヶ月で成約200件!)

ベイシティタワーズ神戸

ベイシティタワーズ神戸

ベイシティタワーズ神戸


すごろく:大阪以外なら「ベイシティタワーズ神戸」を見に行きました。高いですね!

タワー:一期の値段、僕のブログの値段に書いてある値段は最上階2億5000万円(笑)
※大阪タワーさんの「ベイシティタワーズ神戸」の記事はコチラ

三宮付近だったら悪くないと思ったけど、あの場所で本当に6,000万円以上出せるかと・・・
すごろくさんも神戸にお住まいだったからわかると思いますけど、あんなところですよ。

2号線の下なんか人間の住むところじゃなくて、なんかもう海の生き物の住むところ(笑)っていうのは言い過ぎですけど、決して便利といえる場所ではないので住むのにはある程度覚悟がいりますね。
※参考情報:すごろくの初購入物件は神戸駅と元町駅の間にあるタワマンです。

タワー:関西に住む魅力というのは大阪・神戸・京都というそれぞれの街の距離が近いことがあって、それぞれの街の雰囲気が全然違うのがすごく良いところだと思っています。

そういう意味で下手な大阪市内に住むよりも楽しく生活するという意味でも阪神間とか北摂とか京阪神の鉄道沿線っていうのは有りな気がしています。

時間のある週末なんかに家から出て、「今日は久しぶりに三宮に行こうか」「それとも大阪行こうか」「あえて足を伸ばしては京都に行こうか」ということがフラットに考えられる場所っていうのは日本中探してもなかなかないわけで、そこが関西の奥行きの広さなんじゃないかなっていうのはある。

ということを踏まえても個人的に特に阪神間は穴場かと思っています。実際、住んでも生活の不便さはほとんど感じないと思います。

すごろく:前述のJR尼崎にしても、キューズモールがあって、中には映画館もありますね。駅前にセントラルフィットネスありますし便利ですよね。

タワー:足りないものはほとんどないですね。強いて言えばご飯屋さんはちょっと弱いかな。

すごろく:西宮ガーデンズの小型版みたい感じのイメージですね。街としてはオススメしやすいですが…

タワー:阪急西宮北口は高くなっちゃったんで、あまりお得感はないのでちょっと微妙だなと思うんですけど。

すごろく:そうですね。新築も中古も高すぎて・・・

タワー:あと逆に昔から人気のある住宅地っていうのがそこまで上がりきってない、という傾向もあるので例えば芦屋とか神戸の東灘区とか灘区。夙川から三宮までのエリアです。

あの辺っていうのは本来であれば、関西で1番高くなければいけないところなんだけど、そこまで上がりきってない感じがある。
だから、大阪市内のタワーマンションとかと比べると案外価格の逆転現象が起こっていたりするのでその辺りに注目するのはありかなと思います。

高級住宅地 芦屋

プラウド芦屋

プラウド芦屋西蔵町。阪神沿線は意外と値段が安くて穴場?!


もう一個最近あるなと思ったのは芦屋の南側。

すごろく:阪神芦屋の南側にもいくつか新築がありますね。シエリアとプラウドがありますね。

タワー:「プラウド芦屋西蔵町とかけっこう良さそうです。坪220万円くらい。竣工してから一年くらいにはなります。駅まではちょっと距離あるけど、周りにいろいろなもの揃ってるし悪くはないかなと。腐っても(笑)芦屋ですし。
※参考情報:すごろくの会社の同期も半年ほど前に芦屋の新築マンション購入しました。

すごろく:大阪行くにも神戸にも便利な場所ではあるし、案外落ち着いた町並みです。

ただ、あの近辺は数年前に台風で水に浸かったので、住むのだったもうちょっと上の方か上の階にした方安心かもしれません。その辺りはモデルルームで確認したいところ。
※参考情報:すごろくは芦屋に8年間在住していましたが、三宮・大阪行くのも本当に便利。

タワー:阪神間でお得なところを探そうと思うと、山の上か海の辺になるのでそれであれば日常生活を送る上では海の辺の方が住みやすい、っていうのはある。勤務先との距離を時間距離で考えてみると案外住めるところは増えますよって感じしますね。

後編:梅田ガーデンレジデンスとブリリアタワー堂島どっちが好き?

対談の前半は以上となります。
いかがでしたでしょうか?!

大阪市内のマンションは高騰しており後発物件は更に価格が高くなり、新築マンションの購入は更に厳しくなることが想定されることから、リセールも意識した物件選びが重要となります。
※リセールが全てではありませんが、転勤や会社事情の変化(テレワーク・会社の業績など)、家族構成の変化などで、買い替えの可能性も視野に入れる。

阪神間の物件も実はオススメしやすく、「クラッシィハウス尼崎」は駅まで3分、大阪まで電車で5分のため、通勤時間だけ見ると大阪市内のマンションと変わらない利便性のため、阪神間まで広げると物件選びはしやすくなるかもしれません。

初めての対談でまとまりがつかない感じになってしまいましたが、近日中に後編をアップ予定ですのでご期待ください!
また、対談で扱って欲しいテーマなどもあればコメント欄、もしくはTwitterのDMからお願い致します。

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ABOUTこの記事をかいた人

◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報を発信致します。 ◾︎2021年に3軒目のタワーマンションを大阪で購入。 ◾︎2024年頃に住める(引っ越しする)4軒目のマンションを検討中。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。 ◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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