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プロジェクト発表から1年を経過し、ようやく１LDKの販売が開始されました「プラウドタワー芝浦」を取り上げたいと思います。既に２LDK販売時に取り上げてはいますので、そこから新たにわかったこと、周辺環境で変化があったことを中心に取り上げ、販売開始される１LDKについてお伝えしたいと思います。
ちまたで大きな話題の「THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）」（平均坪単価４７０万）や、「ザ・パークハウス 戸越公園タワー」（坪単価５１０万円程度）など、タワーマンションで話題になっている新規物件がある度に、「え？港区芝浦のほうが、その価格なら良いんで無い？」という声が聞こえてきたので、本当にそうなのか確かめてみたいと思います！
☆現地看板
☆建築中の状況
物件概要
| 物件名 | 「プラウドタワー芝浦」 |
| 所在地 | 東京都港区芝浦四丁目4-45(地番) |
| 交通情報 | ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分 ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分 都営地下鉄都営三田線 「三田」駅 徒歩13分 都営地下鉄都営浅草線 「三田」駅 徒歩13分 京浜急行電鉄京浜急行線 「泉岳寺」駅 徒歩13分 ＪＲ山手線 「品川」駅 都営バス「品川駅港南口」行きバス約8分 芝浦四丁目バス停より 徒歩1分 ※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。 |
| 敷地面積 | 4,134.51m² |
| 土地権利/借地権種類 | 所有権 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート 地上33階 地下1階建て |
| 建物竣工時期 | 2023年1月中旬 (予定) |
| 入居（引渡）時期 | 2023年3月中旬(予定) |
| 総戸数 | 421戸 |
| 駐車場 | 166台【機械式】 |
| タワーパーキング普通車52台、 ハイルーフ車108台（※電気自動車充電対応16台含む） 平置5台、身障者優先平置き1台 |
|
| 駐輪場 | 573台 |
| スライドラック式（高段）239台、（下段）243台、 大型スライドラック式78台、平置き13台 |
|
| バイク置場 | 8台 |
| ミニバイク置場 | 14台 |
| 売主 | 野村不動産株式会社 |
昨年取り上げました概要から変更はありません。高輪ゲートウェイ方面に新しい出入口が出来る情報も今のところ聞いていません（キットキャット調べ）
駐車場についてはまだ未登録の区画もあるようで、１LDKの方も登録抽選に参加ようです。車種を選ばなければ、素敵なカーライフ生活を送ることも可能（ウットリ）
アクセス
２０２１年に前回のブログを書いた時と変わった点を主で掲載していきます。
三田線
都営三田線が１編成あたり６両から８両編成になることにより、定員が８６２人から１,１７２人に増加しています。三田駅から乗車の際は、そこまでぎゅうぎゅうになる状態は無いですが、ラッシュ時はそれなりに混雑しますので緩和に役立ちそうですね！新築マンションに住みながら、新型車両に乗れるのも気持ちいいですね（都営地下鉄HP)鉄道の減便
アフターコロナの時代の乗車人数に応じて、山手線で減便が２０２２年３月１２日から開始されました。平日日中時間帯の運転間隔を、これまでの3～4分間隔から5分間隔に拡大。毎時16～17本だったところ、毎時12本に削減されてしまいます。また、細かいところですが山手線と京浜東北線の運行間隔が揃うため、同じ時間帯に田町駅に両電車が到着・発車することが多くなるそうです。これは田町駅からどこかに行く場合には、短い間隔で電車が来なくなり、マイナスですね（田町駅で乗り換えたい人にはプラス・・・）
これは山手線に限ったことでなく、多くの路線で減便になっておりますので、もともとの本数が少ない鉄道沿線のほうがより悪影響は深刻ではありますので、都心のアクセスの良さの優位性は変わらないですね！
◆運行本数が減った首都圏の主な路線
東海道線 19→17
山手線（外回り） 21→18
中央線快速 30→29
中央・総武線各駅停車（千葉方面） 23→19
宇都宮線 13→11
高崎線 14→13
横浜線 19→17
※通勤時間帯の1時間あたりの本数
現地前のバス停
アフターコロナに併せて便数減になっている話は聞いておりませんが、特別本数が多い訳ではないので、雨の日などの混雑が心配な面はあります。２０２２年６月中旬追記： 現地のバスに乗車し、乗務員の方からヒアリングしましたが、混み合うことは多少あっても雨の日でも乗り切れないことはないとのこと
ロケーション（出店・閉店情報）
グランパーク田町
残念情報から始まりますが、グランパーク田町の地下にあったピーコックストアが昨年閉店してしまいました。今のところ 空き店舗のままです。何か新しい情報が入ってき次第更新します。グランパーク自体が隣接の芝浦工業大学の敷地と併せて再開発されたらすごいことになりそうですが、そのような情報もありません。。グランパーク | 田町駅芝浦口から徒歩５分にある複合施設 (granpark.jp)
いずれにしても芝浦工業大学の校舎後には再開発ビルが建ちますので、そこの店舗とともに楽しみな開発は続きます
札の辻スクエア
山手線の内側にはなりますが、札の辻交差点の札の辻スクエアが2022年4月1日にオープンしました区の「産業」と「学び」を支える新たな拠点となる施設で、港区立産業振興センターの他、港区立三田図書館や民間連携床等からなり、多くの人に親しまれることが期待される複合施設です。
将来的には田町駅から歩道橋でフラットアプロ―チで繋がり、辻の杜交差点を越えて、住友不動産の三田三丁目再開発ビルまで歩道橋は繋がる構想があります。この施設から田町駅までは労基署や勤労福祉会館など古いビルなどが連なっているので、現実性も高そうに見えるのは港区のダイナミックさだと感じます。
本日オープン、札の辻スクエアの三田図書館を歩く 2022年4月1日 – YouTube
その中でもキットキャットの注目は港区最大の図書館が出来た点ですね。三田商店街側にあった図書館は古く、どこか
ムスブ田町にはくまざわ書店もありますので、本と触れ合う場がきちんとある街はキットキャット的にはポイント高いです。ネット全盛ではあるものの、偶然の出会いへのワクワク感はリアル店舗ならではだと思います。
港区立芝浜小学校
２０２２年４月１日、芝浦１丁目に開校しました（紹介HP）１LDKを検討されている方には無関係かと思われますし、当マンションの学区でも無いです。しかし、街の人口が順調に伸びているからのことではあるので田町駅エリアの将来性にもプラスですね
現状各学年４クラスのようですが将来的に５クラスまで可能な施設なのは、それだけ発展性あるエリアであると行政としても判断されたのでしょう。
なお、マンションすぐの芝浦小学校は２０１１年に建築されたばかりですので、芝浜小学校と比べて著しく劣るかというとそうでもありません。
直近の周辺の様子
モデルルーム前の道路も現地から近いですが東京タワーが大きく見える道です。以前から東京タワーが見えていたのですが、背後に虎ノ門ヒルズステーションタワーが見えてきました！
虎ノ門ヒルズステーションタワーが後ろに控えると夜景も変わってきそうです！
住友不動産の三田３丁目計画も順調に出来上がってきています。
地上階にはガーデンも出来、線路上の高架橋から歩道橋が伸び、フラットに行けるのは芝浦側からのアクセス向上に役立ちますね！
現況だと、「線路上の高架橋から下って、その後歩道橋に上る」という、下って登る面倒なルートですが、登り下りが減るのは生活エリア広がります
こちらの再開発情報については下記のYouTubeがとてもまとまっていると思います
敷地・居室配置
今後販売される１LDKは東西南北、すべての方向にあります。一番多いのは５列ある東向きで、次に北向き、西・南という順になります今回は、敷地配置図や共用部分の図面は以前から配布されていたものの、前回のブログ掲載時には気づいていなかった点を、特に取り上げたいと思います。
自転車置き場への導線
自転車置き場は建物外になります。自室から自転車置き場に行くには、①１階に降りた後に、外に出て、②自転車置き場用のエレベータ、もしくは階段を使って地下へ、そこで自転車を取り、③エレベータで地上に出る形になります。（３回エレベータ乗る）自転車用エレベータがあるマンションは多いけれど、2段階でエレベータがあるのは初めてみました（他にある場合は教えてください。。）
さらに、自転車用エレベータは、直進のまま出られない、ドアが片方にしかないエレベータだそうです。小規模マンションで片方しかないエレベータを見かけたことはありますが、タワーマンションでは初めてです。
エレベータが無く、スロープのみというパターン（浅草タワーなど）もありますが、エレベータがきちんと2台あるなかで、敷地にも余裕があるほうでありながら、この導線はなかなかもったいないと思います。
各階ごみ置き場
もちろん各階ごみ置き場はあります。ただし、リサイクルゴミ（再生）とその他のゴミ（ゴミ）は各階ごとに離れた場所にあります。両方一度に捨てたいときに不便と感じる方もいらっしゃるでしょう。☆ゴミ置き場と再生ゴミの置き場の関係性
居住階用エレベータ
４台あるエレベータは全ての階に停まる設定です。上階用、低層階用のエレベータを意識せずに部屋選びは出来るものの、タワマンヒエラルヒーが実在するならば、ペントハウスに住まう方と一緒のエレベータになる可能性が高いとなると、低層階の方は萎縮するかもしれませんね。逆に、高層階の方は、上階で乗りながら、低層階で停止する可能性もありますので、面倒な感じを受けると思われます。なお、エレベータはかなり早いタイプを導入してはいます。（２１０ｍ/min）
周辺建物との離隔
ツイッター「#ブログ用現地写真・映像 」「 #プラウドタワー芝浦」にて周辺写真を掲載していますが、敷地南側と北側がオフィスビルで離隔が狭めです。北側は道路２車線＋歩道分、南側は道路２車線分くらいの離隔です。南側は１０階以上が抜けるようなので販売価格で下階と差が出ています。
YouTubeに掲載した道路映像からは北側の離隔が確認出来ます
天気が悪い日に撮影するとこんな感じです😇
— kitcat＠🌈Honolulu🇺🇸 and 🇦🇺Gold Coast🌈 (@Kitcat52001) June 11, 2022
大通りに面してはいるものの、#ジオ品川天王洲 と比べると交通量は少なめな気がしますが 平日昼間の状況は未確認です🤫
ご存知の方良ければ共有を🙇🙇🙇#ブログ用現地写真・映像 」「 #プラウドタワー芝浦」 https://t.co/UkVZmbr5gC pic.twitter.com/7jyufNMsZL
マンション前からのバスについては、乗務員の方にヒアリングを行い、その結果、乗り切れないようなことは無いとのことでした
居室・専有部の間取り（予定価格）
魅力的な間取りは、、、、、“ブランズタワー芝浦” と比べてしまうと、キッチン壁付け、お風呂サイズが一回り小さい点などが異なる点となり、横一列で図面を比べた際により差が際立つ気がします。（ブランズタワーは１３１６サイズ）
４３EB type
４３.８５平米 周囲との離隔が取れていること、レインボーブリッジが見えることから、高価格に分類されています
４３EC type
４３.１８平米 ２期２次以降販売住戸
４７ED type
４７.２５平米 ２期２次以降販売住戸
４４EE type
４３.１８平米 ２期２次以降販売住戸
４３EF type
４３.８５平米 ２期２次以降販売住戸
４０NB type
４０.２７平米 ２期２次以降販売住戸
４０NC type
４０.２７平米 期間限定ではありますが高層階からは東京タワーが見える位置になります。
４３SC type
４３.４１平米 １０階くらいから向かいの清水ビルを超えるため坪単価が急に高くなっています。
４０WD type
４０.１６平米 公開空地側の住戸のため離隔は取れていますが、道路の騒音は一番届きます。
維持費
やはり高いですね！ただ、後続の物件が続々高額で出てきている中では、共用部分がある分だけでも若干許されるような雰囲気になりつつあります。管理費水準が高いと、それだけ月々の支払いが多くなり、借入総額を抑えないといけません。金利0.5％で500万円を35年借入だと月々約12,000円の返済ですので、管理費が12,000円安い物件であれば、500万円高い値段でも購入出来てしまう計算になりますので、中古価格で500万円異なるとどのような物件が買えるか比較して見ると良いと思います。
ブリリアタワー池袋Westよりは低いものの、ブランズタワー芝浦よりは高いイメージです。修繕積立金はプラウドの修繕積立金基金の高さが目立ちますね！（即転売には×、長期保有には〇）対するブランズタワー芝浦の積立金の少なさは年数が経過してくると心配の種になりそうです。。。
共用部・専有部の設備類
各階ゴミステーションあり！！！！各戸専用宅配ボックスあり！！！
玄関前カメラ付きインターフォン！
ラクセスキー（持っているだけでカギが開く！）！
そして、キットキャットおススメは免震構造。効果を実感できるようなことは起きて欲しくないですが、広域で見ても大きなアドバンテージになって欲しい設備です。地震大国日本。地震への備えが、評価される世の中になって欲しいです
設備仕様で、１LDKと２LDK（通常フロア）で異なるのはキッチン天板とキッチンサイズ、風呂サイズ（１２１６）が主な点です。
“ブランズタワー芝浦” と異なり、天井カセットエアコン、食洗機は付きます。全体的に仕様は高めですが、間取りの悪さからブランズタワー芝浦では１LDKが１３１６サイズのお風呂だったのが、こちらは１２１６サイズになるのは 中古として売り出し時期が同じで単純比較された際は攻撃力弱めと言えます（中古だと天井カセットエアコンは嫌がられる面もあり）
周辺の賃貸相場
三井の賃貸住宅 Shibaura CHANNEL （HPはこちら） では共用部分も含めて芝浦アイランドの賃貸住戸を特集。街の様子やライバル物件である芝浦アイランドのことも良く分かるサイトです駅距離も同じくらいということで、築年数の差はあれど、ライバル物件として比較され続けられるマンションだということが、共用部分の充実度を見るとわかります。（平米あたり4400円程度）
芝浦アイランド エアタワー 2007年竣工 公式HP
４８平米 １３階 １LDK 賃料224,000円 管理費0円 礼金2か月
４１平米 １０階 １LDK 賃料184,000円 管理費0円 礼金２か月
ブランズタワー芝浦 2022年引き渡し
41平米 5階 賃料230,000円 管理費 0円 礼金 1か月
２期までの販売状況分析
８次まで分割して販売してきた２LDK、３LDKも数戸（プレミアムフロアなど）を残す限りで竣工１年前の段階で既に完売しています。値上げ幅はそこまで大きくない物の低層階の２LDKは販売期が遅くなると値上げしていたようです。２０２１年７月： ９階５５平米２LDK ７９２０万円（坪４７４万円）
２０２２年４月： ３階５５平米２LDK ７９８０万円（坪４７８万円）
ただ、上階の億を超えている部屋（８２平米 ８２EMタイプ）などは昨年と今年で値段の変化はありませんでしたので、人気度合いに応じて価格調整を繰り返して販売してきたようです。
個人的には、ブランズタワー芝浦のほうが共用廊下やラウンジ、ジムやゲストルームの面積が広く、竣工後内覧時の印象は良いと感じています。竣工後販売で比べられると共用部分の規模感で不利と売主の野村不動産も感じていたのか、２LDK以上の販売住戸は竣工前にある程度売りつくせる感じのスピードで販売（売れる価格で販売）ししていたのではないかと分析します。（土地取得費用が低いということもあり、利益は十分でる？）
残りの３LDKは西側の東京タワーが見える高層階のみになりますので、竣工後も大丈夫そうな部屋を残していますね！（竣工後に高みを目指す？もしも売れ残っても、竣工後であれば値上げの取り下げも可？）
なお、対する「ブランズタワー芝浦」は昨年１０月で１LDKの販売を残り数戸というところで休止し温め続けており、現在は２LDK以上の販売のみになっている状態です。（こちらも更なる高みを目指す？）
間取りが良い１LDKのマンションが芝浦で欲しい場合はブランズタワー芝浦の資料請求をして待つという選択肢もありではありますが、戸数も少ないのでお値段には期待しない方が良いと思います（値上げ無しであれば、ブランズタワー豊洲の再来になりそうです）
総評
他の物件の価格帯がぐぐっと上がってしまった今、実需でタワーマンションを買いたい人で、買える人は買ったほうが良いと思われます。（池袋と同じ）この先、山手線沿線で出てくるタワーマンションは、大崎（ブランズタワー？）、品川（リビオタワー？）、田町（シティタワー？建築看板が出てないのでオフィスになる可能性もあり）、浜松町（駅直結タワマン？）、西日暮里（再開発案件）などがあります。西日暮里の竣工は２０２５年の予定ですが計画自体遅れる可能性も否定できません。
ちまたで話題の、「THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）」（平均坪単価４７０万）や、「ザ・パークハウス 戸越公園タワー」（坪単価５１０万円程度）、と比べて価格差もどっこいどっこいになってきまして、都心からの絶対的な距離や行政区を重視する方には、むしろ割安感まで感じられる？価格帯になってきたのも後押しです。
今回の１LDKの販売価格は、ファミリー向けの立地（小学校すぐ前）と言う立地ながら１１３戸と言う戸数もあり、投資組が集まらない販売価格（修繕積立金基金などの初期費用や維持費の高さも影響）でありながら、実需が逃げない程度の価格帯で販売開始していると思われます。
グロス価格５６００万円台からの販売開始は、シングル層であれば背伸び買える方も居そうな価格帯ですし、背伸びしたい行政区（港区）であるので、実需組にはチャレンジしたい案件だと思われます。（板マンで良い方は除く）
ネックとなる点と言えば、駅距離・維持費・間取りの3点でしょう。
駅距離の長さはあるものの。通勤先との直線距離の近さからくる、ドアツードアの所要時間が短くなる方は多いでしょう。山手線も田町駅からであれば朝のラッシュ時間も空いていて、座れる可能性もあるので、ある種優雅な通勤が出来ると思います。暑い日、寒い日、雨の日はつらいかもしれませんが、リモートワークも出来る方ならば、嵐の日は無理して出社しないという選択肢も取れるでしょう。
維持費の重さはリセールにブリリアタワー池袋westと共に影響するでしょう。資金計画をする際は管理費含めて支払いが可能か十分検討する必要がありますが、屋上展望デッキ、ゲストルーム、高層階のラウンジ、ジムがあるので、維持費の理由を理解されやすくはなるでしょう。
最後の間取りについては、居住した時に「思い浮かべていたような生活」（家具配置）が出来るかは十分検討しておきましょう。中古販売時は多数の間取りと比べられるため、圧倒的に不利（ライバル物件が良さげな間取りであることで猶更）ですので、せめて居住中の満足感は確保しましょう。
建設工事だいぶ進んできて、当物件と周囲の建物の離隔等も確認出来るようになってきたのは安心感ありますね！周辺動画をまとめましたので、こちらも併せてご確認ください。
ネックポイントは明確かと思いますので、しっかりと理解したうえで、このエリアの生活をしてみたい方は選んで良いのではないでしょうか！
【プラウドタワー芝浦】周辺道路から北上して現地へ – YouTube
【プラウドタワー芝浦】首都高羽田線下から芝浦アイランドを経由して現地へ – YouTube
編集後記
ブリリアタワー池袋Westを特集した後で、プラウドタワー芝浦を確認すると共通点多いなーと思い、大急ぎで記事を書きました。（販売開始が間もなくと言うタイミングになりすみません！！次期以降も価格アップデートしますのでお楽しみに！）同じようなところ：坪単価、免震構造、各階ごみ置き場、各戸宅配ボックス、すべての階に全てのエレベータが止まる
異なるところ：駅距離、利用可能路線数、周辺商業施設の充実度、共用施設、行政区、入居時期
豊島区と港区の物件がほぼ同じくらいの単価であるのは、それだけ駅距離を重視する方が多いことの現れです。夏の猛暑、突然の大雨、冬の寒さなどなど気象条件は厳しくなるばかりです。そんな時に駅距離が短いことは正義であるとしか言いようがありません。
ただ、「港区のタワーマンション」という肩書はシングル層にも魅力的に感じやすかなーと思います。
背伸びして「東京カレンダー」のような世界（六本木・麻布十番・青山）に冒険してみたいけれども、
ちょっと安全なところ（ファミリー向けのロケーション）から眺めたい気持ちもある、
そんな気持ちに答える、
ロケーション（六本木・麻布十番も近い）、
価格帯（背伸びしたくなるグロス価格）
だといえるマンションであったということで、ブログを〆たいと思います！
前回のブログはこちら
先着順販売住戸を買うという選択（「プラウドタワー亀戸クロス」と「プラウドタワー芝浦」で先着順販売開始！）【キットキャット】
比較対象のブリリアタワー池袋West の記事はこちら
野村不動産のマンションを買った場合の特典について
Twitterでは、より旬なマンション情報を発信していますのでTwitterもよろしくお願いいたしますm(__)m
「#ブログ用現地写真・映像 」＋「 #プラウドタワー芝浦 」
で検索するといろいろなマンションの現地写真・映像なども随時載せています。
マンション周辺の状況を動画で紹介するYouTubeチャンネルを開設しました！
分譲マンションの建築地周辺の様子 – YouTube
徐々に掲載物件を増やしていく予定です。ご覧になりたいマンション名を検索いただければ幸いです。
スムラボ記事
スムログ記事
- 最近の新築マンション管理費がどこも高いのはなぜ？逆に中古マンション管理費が安いのはどうして？
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- プラウドタワー芝浦（後編）～ 高輪ゲートウェイ基準で"あり"の物件
- 速報!スミフ ブリヂストン跡地のシティタワー芝浦(?)計画概要判明
記事に出てきた物件の掲示板
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