パークコート白金長者丸とディアナコート池田山公園の「立地」の「私の印象」→それぞれ満点ではないが、持ち味あり!【けろけろ准将】

けろけろ准将です。

先日近くまで行ったので、パークコート白金長者丸とディアナコート池田山公園を同日に現地訪問してまいりました!

左側:パークコート白金長者丸(実写)、右側:ディアナコート池田山公園(公式HPより)


前者はまだモデルルームを公開しておらず、後者は公開しているものの、予約が取れずに未訪問です。

土地鑑がある方以外は、この2つは最寄り駅も違うし、平行して検討するような物件と思われないかもですね。

でも、どちらも、「長者丸」「池田山」という品川区の城南五山という高級住宅地(一応)の名前を冠している点、最寄り駅から10分弱?と駅チカとは言い難い点、立地にクセがある点(難点、ともいう)、三井不動産レジデンシャルとモリモトのそれぞれの上位ブランドを冠している、という点で近い属性を持つ物件かと。

なので、先日、両者を「徒歩で」はしごして現地調査しました。

目黒駅→「パークコート白金長者丸」→白金台駅→「ディアナコート池田山公園」→五反田駅の順です!1時間弱くらいの行程になります。

全体的に、気持ちのよい道を通る部分が多く、ほどよくアップダウンもあり、散歩コースとして今の時期はおすすめ!

パークコート白金長者丸



◆長者丸エリアに入るまでの動線は微妙、長者丸に入ると広めの住宅が並び、かなり高級感あり!

この現地案内図は、意図的にかなり広域に表示させていますね。物件概要に「「白金・目黒・恵比寿」の3つのエリアを享受できる」と書きたかったためでしょうね!

確かに恵比寿駅は隣駅なので、買い物に行ったり、自転車や休日の散歩で行くことはあるでしょうが、日常使いするのはやはり最寄りの目黒駅になるでしょう。

目黒駅を出て、線路沿いを4分程度歩いていきます。この線路沿いの道は、高級住宅街の印象は全くありません(千葉県の某武蔵野線沿線駅(?)に似てますね)。



線路沿いの道からそれて長者丸エリアに入ると、とたんに大き目の家が並ぶ高級住宅街になってきます。特に、現地周辺は、「これマンション?」と思わせるような大きくて豪華な戸建てがちらほら・・・



それら大きな家が並ぶ道からほんの少し入る、落ち着いた細い脇道の突き当りに現地がありました。

◆首都高を通る車の音が。羽田新航路下でもある(音を気にしない人向け?)

現地は、本当に首都高に寄り添っており、車が通る音が聞こえてきます。首都高の換気口もすぐそばに見える・・・どんな影響があるのかないのか・・・。

あと、ここは新航路のほぼ直下で、大分高度も下がっているあたり(600mくらい)。南風時(夏だけでなく冬もある)の夕方に結構音が響くかと。それゆえ防音対策はありそうなので、窓を開ける習慣のない方ならそんなには気にならないのでしょう(私は気候の良い時期は窓開け派なので・・・)。

https://www.mlit.go.jp/koku/haneda/archive/international/pdf/20191216_03.pdf(国土交通省サイトより)

◆すでに建物はほぼ完成済み(2021年7月竣工予定)。表はオシャレ、背後の白い建物は・・・本当に同じマンションなの??

建物はほぼ建っており、植栽も整いつつあるくらいなので、おそらくこれが完成形なのでしょう。



後ろ側の高速に面した白い建屋が主な住居部分なのでしょうけれど、遠目にはただの吹き付けっぽい(低層「パークコート」なのに、見間違え?それともこれからタイル貼るの?)。それに白い建物に引っ付くように、鉄の外階段的なものも見える(ガラスカバーみたいなのが付いてるけど、階段?が透けて見える)。エントランス部分は天井は高くなさそうだけど高原のホテルのような風情があり!

<ディアナコート池田山公園>



◆白金台駅から入るドン・キホーテ脇の道は、細くてしっとりした印象。坂も急で、毎朝駅に行くのはよい運動!

白金台駅周辺は、ドン・キホーテやキャンドゥ、ドラッグストア、いなげやなど、買い物しやすい店が並び、日常の買い物利便性は良いですね。

ただ、目黒通りから入っていく道は、車がすれ違えないような細さ(夜はかなり暗いよね・・・きっと)。



それに少し進むとかなり急な坂を下ります。駅からの動線は下り坂で楽だけど、これ朝とか急いでいる時は登りとなり、かなり息が切れそう。強制トレーニングが毎朝できて健康に良いと思われます!

下りきった辺りで右に入ると、物件前面の道。

※物件概要を見ると、一番近いのは高輪台駅なのですね!あまりそういうイメージある場所でないし、公式サイトの地図にも出てない(白金台駅しかない?聞こえよいから??)けれど。高輪台駅からの動線は未確認です。すみません。

◆物件前の道は、広めの家が並ぶ、開放感あってゆとりのある道。間口も広い。→好感度高い!

物件前の道は、そこそこ道幅があり、一気に見通しがよく歩きやすい道です。



わりと広めの戸建てや低層マンションが並んで、「まあまあ」高級感あるといったところ。とはいえ、本来の高級住宅地の池田山らしい大きさの家が並ぶのは、もっと上のほうになりますが。

このあたりは、趣ある公園が点在して緑が多く、住環境よい印象ですね。NTT病院に隣接し、そこの敷地内公園はかなりの広さです。

現地です。



◆五反田への動線は、ほぼフラットで使いやすい。五反田は買い物だけでなく、飲食も充実。

物件から五反田駅への道は、ほぼフラットで楽。

響きのよい白金台駅を前面に出していますが、駅距離もほぼ同じくらい(10分前後)なので、フラットな分、五反田駅に出るのが現実的でしょう(五反田にはメトロ駅はないのが残念ですが。都営線はある)。

※五反田というと風俗をイメージする方もいるかもですが、基本的に駅と本物件の動線上ではないですね、念のため。

五反田駅は、白金台駅以上に買い物利便性・飲食利便性も良く、使いやすいですね。

◆低地であること、航路至近(直下ではないよ)であることはご愛敬

物件の立地は、個人的には予想外に好印象でした!行ってみるまでは白金台駅からの暗くて細い坂道のイメージが強く、あまり立地に期待していなかったので、驚きました(池田山本来の高級住宅街からは下がり切った低地であることは否定できません)。

また、真下ではないものの、2本の航路に挟まれており、それぞれの影響が全くないとは言えないでしょうね(長者丸より高度が下がり、かつ、本数の多い航路に「も」近くなるため)。

<2つの物件の比較>

立地について、行く前は、正直「どちらも微妙なんだよね・・・」と思っていました。それぞれどの駅からもなんだかんだ10分前後かかるし、立地も高速沿いVS細い道を下ったところ、と。

行ってみると、周辺の高級感では「パークコート白金長者丸」、物件の開放感では「ディアナコート池田山公園」と、それぞれの長所も良くわかります!

個人的に、最高級立地でないが開放感ある「ディアナコート池田山」の立地は想定以上に好印象、「パークコート白金長者丸」はまあ想定通りという立地感でした。

建物は、「パークコート白金長者丸」のみ既にほぼ完成していましたが、ちょっとパークコートらしい高級感に欠けるかなというのが正直な感想です。とはいえ、中には入れていないので、「脱ぐとすごいんです」的なものかもしれない・・・ぜひ現地モデルルームを訪問したいものです!

あるいはお値段で勝負してくれるのかな・・・(期待!)

<物件概要>

パークコート白金長者丸
所在地:東京都品川区上大崎2丁目7(地番)
交通:山手線「目黒」駅 徒歩8分
総戸数:34戸
入居予定年月:2021年9月
構造・階数:鉄筋コンクリート造地上7階

◆ディアナコート池田山公園
所在地: 東京都品川区上大崎1丁目496,497-1,-2,-3,-4,-7(地番)
交通: 東京メトロ南北線・都営三田線「白金台」駅徒歩8分(1番出入口6:00~23:00)、
東京メトロ南北線・都営三田線「白金台」駅徒歩10分(2番出入口)
都営浅草線「高輪台」駅徒歩8分
JR山手線・東急目黒線・東京メトロ南北線・都営三田線「目黒」駅徒歩13分
都営浅草線「五反田」駅徒歩9分(A7出入口)
JR山手線「五反田」駅徒歩11分
東急池上線「五反田」駅徒歩12分
総戸数: 81戸(内非分譲住戸12戸、他に管理員室1戸)
構造・階数:鉄筋コンクリート造8階建(建築基準法上地上7階、地下1階建)

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けろけろ准将です!約15年前、事前調査ほぼゼロで都内自己居住マンションを契約、「このマンションで良かったかなあ・・」と引渡し前に悶々と悩み(手遅れ!)、マンション情報収集が趣味になってしまいました。 その時購入したマンションは大大満足、大成功でしたが、もはやマニアになってしまったので、日々情報収集を続ける人生に!

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