予算1億円前後の2LDKを、なるべく都心寄りで探している人のベストチョイスはどこ?【けろけろ准将】

ご無沙汰しております、けろけろ准将です。

今回のテーマは、

「予算1億円前後の2LDKを、なるべく都心寄りで探している人のベストチョイスはどこ?」

です!

結構ニッチですかね・・・ま、今回はこれで、お許しください!

なお、今回は湾岸大規模物件は除き、総戸数100戸前後の中規模物件、かつ、60㎡前後の2LDKで想定しています。

●経緯

実はここのところ、気になる物件がいくつかあり、それらはたまたま上記想定に当てはまる物件だった中、現地を見に行ったり、情報収集したりしてきました。

しかし、正直なところ、いずれも私から見て「これ」という決め手に欠け(すみません)、「どれを記事化しようかな・・・」なんて迷っているうちに、一部物件は第一期を終えてしまい、こりゃまずい、と。

出遅れ感満載ながら、一通り現地確認を終えて思ったのは、

・いずれも良い物件だが、「これ」と決めるには決め手に欠ける(あくまで「私の印象」としては)
・しかしそれぞれ捨てがたい見どころがあり、人によってはベストチョイスとなりうる

と。

そこで、それぞれの建設地の印象とともに、各物件のうれしい点や微妙な点を挙げつつ、語ってみることにしました!

対象物件は、
①プラウド御茶ノ水
②パークホームズ西小山
③ブランズ牛込柳町
④パークホームズ文京本駒込

です。

最初に惹かれた主な点をそれぞれ挙げるとすれば、下記のとおりです。

プラウド御茶ノ水
山手線内側のほぼ真ん中、御茶ノ水駅を最寄りとする立地と、そこからの開けた導線。それに「ゆかいふる」への期待

パークホームズ西小山
もろ駅前のピン立地!南北線に乗り入れる東急目黒線の使いやすさ。

ブランズ牛込柳町
早稲田と神楽坂に近い、落ち着きと街の魅力を兼ね備えた立地。コスパ良いとの「風のうわさ」

パークホームズ文京本駒込
近隣の東洋文庫ミュージアムを彷彿とさせる「硝子窓文庫」、各階ゴミ置き場など、物件規模の割に恵まれた共用設備

●では、個別の物件について少々。

プラウド御茶ノ水

公式サイトより。


所在地:東京都文京区湯島二丁目105-13(地番)
交通情報: 東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分、東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩6分、東京メトロ銀座線 「末広町」駅 徒歩6分、JR中央・総武線各駅停車・中央線快速 「御茶ノ水」駅 徒歩7分、東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩11分
JR中央・総武線各駅停車・山手線・京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩12分
総戸数 :98戸
駐車場 :25台(24台(機械式23台、身障者優先平置1台)※他に来客用駐車場1台あり)
入居(引渡)時期: 2024年4月上旬(予定)
構造・規模:鉄筋コンクリート(一部木造)地上13階 地下1階建て

公式サイトより。


御茶ノ水駅から近いだけでなく、秋葉原エリアにも気軽な距離、ってのが良いですよね。

私は特段「オタク」ではありませんが、秋葉原はたまに歩くとなかなか面白い場所です。

ここ15年くらいの駅周辺の再開発で、大きく変わった秋葉原は、ほど良い感じ(?)の飲食店が、駅前のUDXビルや、アトレなどの駅周辺ビルに入り、ごく普通の大人もあの独特の雰囲気(メイドさんがティッシュ配っているとか、オタクの集まる店とか)を楽しみやすい街になっています!

・・・話がやや脱線しました。

本物件は、特に、充実した設備に大いに魅力を感じているところです。主に私に響いたのは下記です。

屋上庭園(直接エレベーターで上がれるのは嬉しいです。結構一番最後の登りは階段の物件も多いので・・・)

公式サイトより。この図面を見ると、エレベーター2基が直結!


公式サイトより。きちんと植栽された屋上、良いなあ。


・ゆかいふる

下記のような効果が見込める「ゆかいふる」。いつか付いている物件に住んでみたいものです。

公式サイトより。


・台所・洗面とも自動水栓

オプションだと結構かかるので、これが標準とは嬉しい限り!

・酸素美泡湯

公式サイトによれば「お湯に酸素を含んだミクロの泡を加えているため、お湯がミルクのように白く見えます。ミクロの泡の作用で、身体の奥まで熱を伝えるので芯から温まり、モイスチャー効果でしっとりが長続きします。」とのこと。美肌作用があるのだね、嬉しい!

・全自動おそうじトイレ

公式サイトによれば「素材には清掃性の高い有機ガラス系新素材を採用。『激落ちバブル』と呼ばれる2種類の泡と『スパイラル水流』により便器内の汚れを落とし、高い洗浄力を発揮します。本体形状は便器と便座の一体成型でスキマが無く、フチも無い為、凹凸が少ない形状でサッとスムーズにお手入れ頂けます。」とのこと。なんかすごいなあ・・・いいなあ。

・スロップシンクとプランター付きのバルコニー

スロップシンク、あったら絶対便利なのに、あまり最近見ないですよね。うらやましい!

公式サイトより。


・ZEH oriented

わかったようなわからないようなコレ。やはりあると「おおっ!」と思う。

公式サイトより。


それに加えて、眺望はほぼ望めないものの、相当セットバックしたランドプランも、御茶ノ水駅からの見通しの効く導線と合わせ、魅力的です!

公式サイトより。公道よりかなり奥まって建物が。もったいないというか、高級感出そう、というか。


本物件建設地。現地訪問時、すっかり暗くなってしまいまして、わかりづらくて申し訳ない!


右手に建設現地、画像奥は御茶ノ水駅。見通しの効く導線!


前面には向かいのマンション、敷地後部も建物があり(2つ前の画像参照)、眺望が期待できる部屋は少ない。本物件前面の空間がどれだけゆとりを出せるか。


少し駅寄りの、交差点より御茶ノ水駅方向を臨む(奥のビルが駅前の「お茶の水サンクレール」。)


交差点から、本物件(奥のクレーンのところ)との距離感はこんな感じ。


昔から私が大好きな御茶ノ水駅、2023年度の竣工(予定)を目指し、整備が続いています。

公式サイトによれば、「駅舎をバリアフリー化するとともに、 駅前広場の整備が進む『御茶ノ水』駅。 線路上空に人工地盤を設け、バリアフリー動線を実現します。 聖橋口とお茶の水橋口を改札内でつなぐ『みち』は、 まちの新しい力を引出し、歴史と自然あふれる御茶ノ水のまちに調和し、 住む人や訪れる人々に新しい出会いと賑わいを提供する駅を目指しています。」とのことです。

(出典:JR東日本ニュースリリースより (2022年4月時点の情報で今後変更になる可能性があります)とのこと)

 

公式サイトより。


現地訪問時の現状。暗くなりすぎて良くわからないですよね・・すみません。


元より私は、御茶ノ水駅周辺が大好きです。

いろいろな受験の際、合格祈願に湯島天神まで歩いて行った物件前の道のり、昔、西口にあったファーストフード「森永LOVE」から神田川を見下ろしていた景色、湯島聖堂やニコライ堂(東京復活大聖堂)の「ここにしかない」雰囲気など・・・



整備後も大いに楽しみなお茶の水エリアです!

 

パークホームズ西小山

公式サイトより。


所在地:東京都目黒区原町1丁目1261番20(地番)
交通:東急目黒線「西小山」駅 徒歩1分、東急目黒線「武蔵小山」駅 徒歩11分
総戸数:110戸(一般販売対象戸数65戸、他に目黒区木密地域等居住者様向け優先販売3戸)
駐車場:総戸数 110戸 に対して 敷地内機械式 28台
入居時期:2024年3月下旬予定
構造・階数:鉄筋コンクリート造地上9階地下1階

公式サイトより。


こちらは、もっぱら、「もろ駅前ピン立地」であることに惹かれました!

公式サイトより。


また、戸越公園駅などと同じ東急線駅前ながら、本物件は大手町や永田町など都心へ直結の”東急目黒線駅前”であることも評価ポイントです。

公式サイトより。


そして、駅前広場に長い間口のある、横長のランドプランにも惹かれました。

公式サイトより。


30㎡代から50㎡代のさほど広くない部屋も含め、駅前広場に向いた南東間口の部屋を選ぶことができます。

公式サイトより。


建物外観や、エントランスホールなどの、「おおっ」って感じの恰好良さも魅力です。

公式サイトより、外観。




公式サイトより、エントランスホール


設備仕様は、良くも悪くも特筆するほどのものはないと感じるものの、「あれが無い、残念!」ということもなく、そつなく揃っている、という印象です(個人的には)。

周辺環境は、基本的に、昔ながらの小規模な商店街に囲まれた立地であり、それが好きかどうかで、本物件への評価も左右されることでしょう。

公式サイトより。


本物件脇の商店街に入ったところ。右手の壁が本物件建設地。


本物件脇の商店街をさらに進んだところ。


商店街の中から、駅方面を臨む。左の白い壁の中が建設地


本物件隣接の、クラフトビレッジ西小山。クレーンのところに本物件が建つ。


なお、商店街店舗だけではなく、駅周辺には複数スーパーマーケットもあり、どなたにとっても買い物利便性は高いと言えるでしょう。

公式サイトより。駅前ですから、普通に日常使いに適した店が、使いやすい場所にあります。


公式サイトによれば、「西小山が育んできた成熟した住文化、風情、賑わいを大切に受け継ぎこれからの時代を担う駅前拠点を3社により創造する『防災街区整備事業』が、西小山の真価を高める、新たな交流と共生を育みます。」とのこと。

線路地中化により、駅前広場や緑道公園が整備されるようです。将来はよりきれいな街並みになることが期待できます。

公式サイトより。


駅前より建設地を臨む。本物件が完成すると、駅前の雰囲気も大きく変わることでしょうね!


ブランズ牛込柳町

公式サイトより。


所在地:東京都新宿区弁天町72番2、72番3(地番)
交通:都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩 5分、東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩 10分
総戸数:93戸(事業協力者住戸11戸含む)
駐車場:26台
入居時期:2024年2月下旬予定
構造・階数:鉄筋コンクリート造 地上6階建

公式サイトより(飯田橋駅までマップに入れようとするあまり?ずいぶん縮尺が・・・)


元々この辺りに対し、「高級過ぎず、庶民的過ぎない」「程よく落ち着いた住宅街があり、価格も山手線内側(かつ中央線に近い)の利便性の割にほどほど」、かつ、神楽坂の魅力をも味わえるという、良いイメージをもっていました。

どうも今時としては検討しやすい価格の割に、仕様も良いらしい・・・

そこで見に行ってきました。

当日は、東西線早稲田駅を出て、

恰好よい早稲田小(この名前で公立。早稲田大学の付属校であるかのような響き!)の脇を通り・・・

左の建物が「早稲田小学校」


のどかな雰囲気の住宅街の中を進み、日銀の官舎跡地の脇を通り、

白い囲いの中が「元日本銀行官舎」。ここ、何になるのだろう・・・気になる!左の道の最奥のあたりが早稲田小。


さらに進み、とても恰好よい建物の、「区立漱石山房記念館」の脇を通って、

物件前に通じる大通りに出るところで、来た道を振り返る。ムードの良い住宅街だな、と感じます。


大通りを少々右手に進んだところに、本物件建設地が。

クレーンのあるところが本物件建設地。手前の覆いのある建物は建替え中の病院で、本物件はより奥に建つ。前のバス停は新宿駅西口行き。バス停は目の前で便利!


もうちょっと近寄ると、建設地はこんな感じ。白い塀の右端のところに、本物件本体に至る細長い「通路」ができる予定。


物件前の道の反対側に立ち、牛込柳町駅方面を臨む。広々とした印象の周辺。やや殺風景とも・・・


建設地の正面の辺りは、こんな感じでやや殺風景な印象もあるのですが、裏手に回ると、またまた落ち着いた住宅地に。

物件裏手。こちら側にも出入口ができる予定。


で、物件裏も、またこんな感じの住宅地が続いている。


物件裏手からの住宅地はやや庶民的な印象だけれど、神楽坂方面への道の途中に「泉鏡花旧居跡」もあるなど、このエリアは文人が好んでいた地であることがわかる。


で、住宅地の中をうねうね進むと、神楽坂エリアにぶつかります。

たまに来るとやっぱり魅力的な神楽坂エリア。


どうです?エリア的に、魅力的でしょ~(個人の感想です。すみません)

本物件はエリアの魅力だけではなく、設備仕様もとても「面白い」です。

内廊下側に窓がある住戸が!居室からは明り取りができ、外からは意外と中までわからない感じでした。

公式サイトより。


他にも、ポーチがあってそれに面した窓がある住戸や、吹き抜けに面した窓がある住戸、地下収納の「蔵」のある住戸など、いろいろ居住性を高める努力の跡が!!(もう売れてしまった部屋もあるかと。すみません、遅くて)。

公式サイトより。内廊下側に窓のある部屋の向かいは吹き抜けゆえ、明り取りができる感じ。なお、平面図から左側にピュっと出ている感じの細いものが、前面の通りからの「通路」!


なお、上の平面図を見てお分かりいただけるかなと思うけれど、表の通りから建物までの間は長くて細い通路があります。

その途中にエレベーターがあって、高低差を解消&外部とのセキュリティにもなる(鍵がないと乗れないエレベーターがあり、それで建物の高さと公道の高さを上り下りする、ということ)とのこと!

公式サイトより。表の通りからの通路部分は、しっかり植樹もされ、気持ち良い通路になりそう!




そのほか室内設備も、リビング天カセ、ガス乾燥機の乾太くん、リビングだけでなく主寝室にも床暖房、Low-Eガラス、ラクセスキー(玄関はなし)など、この立地のこの価格帯としては比較的充実している気が。

さらに、ソフトサービスとして、小児科・産婦人科のオンライン医療相談を無料で受けられるなど、いろいろ工夫していらっしゃる。

ただ、眺望・採光条件が、イマイチです。

西側は「通路」前部分周辺以外は、病院(建替え中)か、既存マンションのいずれかが被るし、東側も住宅地の建物や電線が被り、良好とはいえないかな・・・。

その悪条件を勘案しての、細部にこだわりのある仕様に、こなれた物件価格となっているのでしょうね。

公式サイトより。ラウンジも落ち着いて良い雰囲気!


公式サイトより。さらに玄関ホールも、ラウンジと違ったテイストでくつろげそう!


 

パークホームズ文京本駒込

公式サイトより。


所在地:東京都文京区本駒込5丁目70番1(地番)
交通:山手線「駒込」駅 徒歩6分、東京メトロ南北線「駒込」駅 徒歩5分
総戸数:88戸
駐車場:総戸数 88戸 に対して 敷地内機械式 26台 敷地内平面 1台
入居時期:2024年4月上旬入居予定
構造・階数:鉄筋コンクリート造地上14階

公式サイトより。


私にとって、こちらの一番の魅力は何と言っても「硝子窓文庫」・・・と、各階ゴミ置き場です!

少し前、たまたま東洋文庫ミュージアムを訪れる機会があり、本物件の広告を見た際、ああ、近隣の同ミュージアムを意識しているんだろうな、とまず感じました(特段、それをうたっていないけれど、少なくとも「意識しているのかも」と伝わる、共通の雰囲気があります)。

公式サイトより。こちらは東洋文庫ミュージアム


公式サイトより、本物件の硝子窓文庫。ここに貼付した2枚の画像を見ると両者は大して似ていない印象になるかもしれませんが、東洋文庫ミュージアムにはこの硝子窓文庫のような感じの箇所もあったと記憶しています。


硝子窓文庫は、きちんと図書室としての機能を果たすことを想定しているようで、実用的な施設。

公式サイトより。


Wi-Fi完備のワーキングスペース「栴檀書院」、グランドピアノもある「奏ルーム」など、共用施設の「名前」すら物件のカラーを出したオシャレさ。

公式サイトより、平面図。


他にも、周りに高い建物がない景色が臨める屋上デッキや

公式サイトより。


人それぞれ、使いやすさによって選択できるキーシステム

公式サイトより。


そして各階ゴミ置き場

公式サイトより、フロアマップ。各階ゴミ置き場、私は欲しいなあ。


さらに、風情のあるエントランス周りなど・・・

公式サイトより。


公式サイトより、外周部。


ここは建物が良いなあと。

立地は、まず、近隣に名勝の六義園があるものの「六義園ビュー」ではありません。

やや交通量の多い不忍通りと、そこそこ落ち着いた住宅地とに挟まれた場所に建設されます。

現地訪問時は駒込駅から歩きました!


こんな感じの道を歩き・・・(この画像の一番奥のあたりが建設地)


建設地裏手へ。


不忍通りの対面から見た建設地


物件前の横断歩道から、不忍通りの駒込方面を見る


六義園は徒歩4分と気軽な距離なので、四季折々、由緒ある名称の自然が楽しめる立地となっています!

公式サイトより、六義園。由緒ある名勝です!


 

●総括

それでは総括として、それぞれの物件について私なりに考える「うれしい点」「微妙な点」を。

①プラウド御茶ノ水

うれしい点:

・便利な御茶ノ水駅至近、かつそこからの開けたアクセス
・「ゆかいふる」や「スロップシンク」を始めとした、あってうれしい充実した設備仕様
・エレベーターで直接上がれて、植栽もある屋上テラス
・立地の割にやや割安感のある価格帯(坪500万円台前半~)

微妙な点:

・駅からの導線は、夜はやや寂しい感じ
・眺望は基本的に厳しい(近隣ビルと見合い)

②パークホームズ西小山

うれしい点:

・駅前広場に南東向きに大きく面した、駅前ランドマークとなる立地
・駅前の利便性(買い物・飲食・移動)
・駅前で目立つ、スタイリッシュな外観
・都心に直結の「東急目黒線」駅前

微妙な点:

・最寄り駅はJRやメトロの駅ではなく、「山手線外」の立地(今回比較している他の物件は全て「山手線内」)・・・の割に、他と肩を並べる坪500万円台半ばと、やや高めの価格(まあ駅前ランドマークだから致し方ないっちゃそうかもな)
・隣接商店街の、何となくごちゃごちゃ狭い感じの印象(それが好きという人もいるでしょうね。現状、本物件の塀との間の道が狭くなっているので、なおさらそう感じるというのもあります)

③ブランズ牛込柳町

うれしい点:

・いろいろ工夫のある間取りや専有部設備
・神楽坂エリアの楽しさ
・坪単価400万円台という割安感が感じられる価格帯

微妙な点:

・特に西側は、通路部分を除き、がっつり病院(入院設備あり。標榜診療科目は精神科・心療内科ですが、患者さんは救急車で来ることもありうるのでは、ピーポー音も要想定?)と既存マンションが被り、眺望・日照条件が微妙な点

④パークホームズ文京本駒込

うれしい点:

・硝子窓文庫など落ち着いた魅力のある共用施設
・解放感のある屋上テラス
・この中で唯一、各階ゴミ置き場あり
・名勝の六義園至近
・なんだかんだいって、バランスが取れていると感じる点

微妙な点:

・最寄り駅や物件周辺の街並みに、特段の魅力は感じづらい点

以上になります!

本記事を参考に、気になる物件があったら、すでにいろいろな方々がアップしている個別物件の詳細記事も見ていただき、皆さま自身の「ベストチョイス」を、ぜひ!

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けろけろ准将です!約15年前、事前調査ほぼゼロで都内自己居住マンションを契約、「このマンションで良かったかなあ・・」と引渡し前に悶々と悩み(手遅れ!)、マンション情報収集が趣味になってしまいました。 その時購入したマンションは大大満足、大成功でしたが、もはやマニアになってしまったので、日々情報収集を続ける人生に!

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