” ソライエ新鎌ヶ谷”の「私の印象」→解放感ある街並みの駅前整備!両空港ダイレクトアクセスを含む4路線を使える新鎌ヶ谷駅が目の前&大型商業施設ほぼ直結の利便性…のファミリータイプが4000万円台の現実的な価格から!【けろけろ准将】

今日は、ソライエ新鎌ヶ谷の「私の印象」です!

所在地 千葉県鎌ケ谷市新鎌ケ谷二丁目12番11他(地番)
交通 東武アーバンパークライン・成田スカイアクセス線・北総線・新京成線「新鎌ケ谷」駅より徒歩3分(サブエントランスより計測)
※2023年12月整備完成予定の北側市道を通るルートとなります。
総戸数 136戸
駐車場 68台(月額使用料:未定)
入居予定時期 2023年12月下旬
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上14階建

掲示板:ソライエ新鎌ヶ谷ってどうですか?

公式サイトより。


●なぜここに注目→駅近でそれなりの規模がある建設予定地に目を引かれたから。城東~千葉県北西部(ベイエリアやTX線沿線以外)で、このくらい規模ある駅前物件はここのところ珍しく、かつ、いろいろバランスが良いと思ったから。

私個人の物件選択基準は、正直に言うと、「駅距離」が一番優先順位が高いです。

「駅から近い」
→多くの場合、買い物・飲食利便性良好
→公共交通機関で好みの場所へ自由自在(車だと、子どもから高齢者まで単独で想いのままに使える移動手段ではない)
→そういうところ(駅近)は自分も便利だし、住みたい人も多い
=いざという時、賃貸・転売もしやすい

・・・という単純な脳内図式です(私は不動産に関しては単純な思考回路)

もちろん、他の要素も無視できないので、全体のバランスが重要。

街並みとか、災害リスクとか、周辺店舗の使いやすさとか、個人的に便利なエリアであるとか、物件価格が納得感あるかとか、いろいろ考えてターゲットを絞る!

その観点から、ここはかなりバランスが高いと考え、取り上げることにしました。

●行きは新京成線で新津田沼から新鎌ヶ谷へ、帰りは東武アーバンパークラインで新鎌ヶ谷から船橋へ。

現地訪問当日は所用との兼ね合いで、JR津田沼駅から新京成線に乗り換えて物件最寄りの新鎌ヶ谷駅へと向かいました。

帰りは東武線を使って船橋駅へ出たので、結果、新鎌ヶ谷駅に乗り入れている4路線のうち、2路線を使っています。

行きに利用した新京成線新津田沼駅は、JR津田沼駅から徒歩4分と「ちょっと離れているけど、日常的に乗り継ぎできなくない距離」です。

JR津田沼駅北口のデッキから、新津田沼駅(新京成線)方向を臨む。画像奥のセブンアイホールディングス(イトーヨーカドー)のところが新津田沼駅。


そこから、新京成線で一路、新鎌ヶ谷駅へ!
220円という手ごろ感ある運賃ですが、12駅(所要21分)もかかるので結構長く感じました。

新京成線の線路(非高架、踏切あり)。新津田沼駅に入る直前のところの踏切。元軍用路線のなごり?で、新京成線はカーブが多い(本物件直近のところも大きくカーブしている…現地案内図でご確認を!)


子どもの頃に新京成線を利用した時の記憶と、今でも大きくは変わらない印象のローカル感のある沿線(非高架=踏切あり)を通りつつ、昔を思い出しながらボーっと乗ること20分弱。

そんな中、新鎌ヶ谷駅の1つ手前の新初富駅から鎌ヶ谷市に入ると、急に高架となり、ローカル感が薄くなって驚きました。

左側が新京成線の高架(新京成、やればできるじゃないか!!)で、右側は北総線&成田スカイアクセス線の高架。両方ともこの先の新鎌ヶ谷駅に入るところ。間の土地は、現在は駐輪場として利用されている。手前側が本物件。


駅を出たところから駅前を臨む。シンボルの時計と、その隣の立て看板には「鎌ヶ谷市観光案内図」が。ここが鎌ヶ谷市の中心!本物件はこの画像の右のあたりの高架の先に建つ。


新鎌ヶ谷駅は、鎌ヶ谷市役所本庁舎の最寄り駅(市役所本庁舎は新鎌ヶ谷駅徒歩7分。本物件すぐそばのイオンの裏手にある)でもあり、いわばこの辺りは鎌ヶ谷市にとって「市の中心」。

市が力を入れているエリアであることが伝わってきます。

そして、帰りは東武アーバンパークライン(以下「東武線」と記載)で船橋駅に出ましたが、急行に乗ったのでたった1駅!(公式サイトで「急行利用11分」となっていますが、実際乗車した時は10分弱でした。下に貼り付けている検索ルートだと、急行ではないゆえ15分のようです)。

あっという間に、千葉県内で残り少ない「百貨店のある」街、船橋駅へ到着。

このルートが、都内の多くの場所への最安ルートになるのかな・・・(成田スカイアクセス線経由だと、結構高いので)。

東京駅に平日朝9時を目途に通勤するケースを想定して検索してみた。もちろん行先にもよりますが、おおむねJR船橋駅に出るのが「値段的には」合理性がありそう・・・


いつでも混んでる船橋駅構内。左手の青い電飾の下を入ったところが東武線船橋駅、手前が東武百貨店。東武線駅のさらに左隣にJR船橋駅の改札がある。JR船橋駅改札→東武線改札→TOBU(さらにその先にあるイトーヨーカドーまで)は、雨に濡れることなく移動可能。


なお、船橋駅は、さらに京成線へもデッキを経由して雨に濡れずに乗り換え可能です。

JR&東武線船橋駅から京成線への乗り換えは、手前の屋根の下を通り、濡れることなく移動できる。左側がJR&東武線船橋駅、右側のエスカレーターを上がると京成船橋駅に接続。


新鎌ヶ谷駅からは、羽田空港へも成田空港へもダイレクトアクセスとなります。
出張が多い方や、空港勤務の方々にも響く立地でしょうね。

公式サイトより。


さらに、柏駅へも10分ちょっとと、近いです。

個人的には、千葉県内でたった3つしかない百貨店(そごう千葉店・東武百貨店船橋店、柏髙島屋ステーションモールの3つ)のうちの2つに、本物件から10分前後でダイレクトアクセス可能というのが、すばらしいなあと。

私は百貨店は、物産展とか、デパ地下とか、大好きですし、そもそも「百貨店が維持できる地である」ことに、街の力ともいうべきものを感じます。

●昔は「何もなかった」とまでは言わないけれど・・・でもそんな印象を持たれることもあった駅周辺。だからこその、新たなきれいな街づくり!

さて、新鎌ヶ谷駅周辺の昔を知る方から、「以前は何もなかった」と聞いたことがあります。
とはいえ、戸建てエリアには以前より住んでいらっしゃる方々がおり、良くも悪くも、それなりに雑多な街並みではないかとのイメージを、勝手に抱いていました。

が、駅周辺、キレイで開放的な、新しい街でした!!

日常使いに便利で、本物件とほぼ直結の「アクロスモール」。前の歩道は広く緑も多いし、進んだ先には「新鎌ふれあい公園」もある、落ち着いた環境!


アクロスモール側は駅のロータリーがあり、ちょっと先には気持ちよい公園も見えて、個人的に好感度の高い開放的な街並みと感じました。

大きな木のある、広い駅前ロータリー。新鎌ヶ谷駅は都内からの深夜バスや、地域のコミュニティバスも発着し、エリア内で交通の要所となっている。


改札方向を臨む。解放感のある印象の駅前。


まだ駅前は開発途上で工事中の箇所がある。アクロスモールとは反対側、高架の先に見えるイオンも本物件の目と鼻の先。2つのモールを日々使い倒せる素晴らしさ!


さて、アクロスモールのところの高架をくぐると、すぐに本物件のエントランス(サブエントランス または チェーンゲート経由のエントランス)があります。

公式サイトより。上側が成田スカイアクセス線の高架とアクロスモール。駅から離れたところで高架をくぐると本物件のチェーンゲートに当たる部分に近く、近いところで高架をくぐると本物件のサブエントランスに近い


 

チェーンゲートに入る部分。車路&出入口。


物件脇の国道沿いの歩道。先の進入口のあたりがメインエントランスになる予定。


国道の向かい側から撮影した建設地。なお、国道の向かいはワンブロック隔てると、もう戸建てエリア。


本物件から見て国道の向い側は、ワンブロック挟んで、戸建ての住宅街となります。

また、新京成線高架との間の南東方向の敷地(さほど大きくない)には、すでに比較的新しい建物(美容院など)が建っています。

ゆえに、物件の前面に、さらに高い建物が建つリスクは限定的かと(階によっては、新京成線の高架や、国道に面して向かいのAOKIなどが視界に入る)。

公式サイトより。現地14階相当から南東方向の眺望。本物件は全戸南東に間口がある。日照は恵まれていると言えるでしょうね。


本物件のサブエントランスからは、屋根の付く敷地内通路を出た目の前にアクロスモールの裏口があり、ほぼ雨に濡れずアクロスモールに入ることができる感じです。
但し、目の前の細道が竣工後なくなるようなので、導線が変わる可能性があるかもしれません(はっきり決まっていない感じ?)。

右手の白い塀が建設地。その一番先のあたりに、本物件サブエントランスと屋根のある通路が設置される。そのすぐ向かいはアクロスモールの裏口。目の前にある通路は竣工後に廃止予定。


アクロスモールにしても、イオンモールにしても、こじゃれた店というより実用的な店が入り、利便性が高い街といえそうです。

さらにさらに!「鎌ヶ谷総合病院」もすぐそばに。
2007年開業、27科(!)という多数の診療科を有する総合病院です。

いざという時、診療科の多い病院が近くにあるのは安心です。

鎌ヶ谷総合病院(病院のウェブサイトより)。病床も331床と、近くに規模感ある医療機関があるのは安心!


●立地のウィークポイントは?

現地案内図を見てのとおり、2本の高架と、交通量が多い国道に囲まれた、三角地の一部に建ちます。

公式サイトより。便利・・・だけど音はどうだろう?現地訪問時は自分が歩き回っていたからうるさいとか思わなかったけど、部屋で静かにしていれば、ね。


少なくとも、電車の走行音や国道の車の音にはそれなりに影響を受けそうです。

建設地と両高架の位置関係はこんな感じ。奥の白い塀&クレーンのあるところが建設地。右側の高架は新京成線、左側は成田スカイアクセス線&北総線。


それゆえ、全ての窓を二重サッシ(単層ガラス)にしているようで、窓を閉めていれば室内では音は気にならないかもしれないです。
が、窓開け派の方にとっては、どのくらい許容できるか…じっくり検討が必要となるでしょうね。
特に、新京成線の線路がちょうどカーブしているところなのが、少々不安なところです。

まあ、現地調査の際、特段うるさいといった印象はなかったので、慣れればさほどではないかもしれません。

なお、災害リスクの少ない土地であることも、大きなアピールポイントです。

建設地は標高約30m、海も川も近くにはなく、災害リスクが少ない地であるとのこと。
ハザードに敏感な方には、こちらはとてもフィットする物件と言えそうです。

鎌ヶ谷市ハザードマップから引用。新鎌ヶ谷駅のすぐ右側、2本の線路と国道に囲まれた三角地帯にある本建設地は、洪水や土砂災害のリスクを示す色がついていない、「災害フリーエリア」であることがわかる。


●では、建物自体はどうなのか?

こちら、個人的に「響いた点」と、「やや残念な点」を箇条書きで!

響いた点:
①窓高220cm!さらに250~270cmの天井高(階によって異なる)で、解放感がある。
②梁の配置に工夫あり、室内での影響が少なくすっきりした空間となっている。
③布団の入るクローゼットや、ウォークスルークローゼットなど、収納が充実している印象(間取りによる)。
④ディスポーザーあり(この価格帯の郊外物件として優秀かと)。
⑤角部屋の、「門のついたポーチ」が色々使えそう。

 



 

⑥バルコニー柵の仕様は、透明の列と乳白色の列があって、好みに合わせられる選択肢が!(選べるのは3LDKのみ)。
⑦バルコニー奥行き2m、隔て板はトールタイプと、バルコニーにもゆったりしたプライベート空間が広がる。
⑧共用スペースは、いろいろな交流に使えそうな「ファミリーラウンジ」と、勉強・読書・テレワークなどしやすそうな「プライベートラウンジ」があり、実用的な印象。
⑨エレベーター2基は、この戸数と立地からはまあ恵まれているのでは。
⑩宅配ボックスが2戸に1基と、余裕がありそう(各階にあるわけではない)。
⑪建物への入り口は3か所もあり、いざという時?にいろいろ安心な感じ。
⑫第一期契約特典の充実(キッチン天板材質、拡張、キッチン水栓グレードアップ、換気扇グレードアップ、と盛りだくさん。4LDKならミストサウナもつけてくれるらしい)。
⑬ハンズフリーキー(エントランスのみ)
⑭建物外観も、完成予定図からは、わりと好感が持てる。

公式サイトより。


やや残念な点:
①二重天井だが、二重床ではない(クッションフロアが苦手なので。でも、これによって室内空間は広くなってるからなあ・・)
②タンクトイレ(コストカット感はあるけれど、ま、実害はない…)

●総評

線路と国道に囲まれている点さえ許容できれば、城東~千葉県エリアでファミリータイプをお探しの方にとっては、バランスがとれた物件だな、との印象を受けました。

設備仕様も、残念な点が皆無ということはないものの、「この立地、価格帯(後述)としては」おおむねあってほしいものは揃っているのかな、と。

それに、新鎌ヶ谷駅の近接エリアでのマンション供給は、何と13年ぶりとのことです。

値上がりするかはともかく、近隣からの住み替え(賃貸や、駅距離ある戸建からの)を考えている方、周辺戸建ての親族との近居を考えている方、空港アクセス重視のエアライン関係の方々など、幅広い需要が考えられます。

公式サイトより。値上がりしそうアピール?ま、ここのところ相場自体が上がってたからねえ。。


また、広域検討者の方にとっても、湾岸やTX沿線とは一味違った、「地に足のついた利便性」&「すっきりした街並み」の新鎌ヶ谷駅前は、これはこれで現実的な選択肢となりうるかと。

●東京駅44分、日本橋36分、新橋駅42分といった都内通勤圏で、4路線利用できる駅前
●ショッピングモール2件が至近(1つはほぼ直結に近い)
●周辺はすっきりした街並み
●今後も市が開発に力を入れるであろう市役所最寄駅の、駅前立地
●医療アクセスも良い

・・・といった地で、南東向きの70㎡代3LDKファミリータイプが4000万円代半ばから手に入る機会は、なかなか多くはないのではないでしょうか(周辺相場をうんぬんいっても、このあたりで類似の新築は現状ないのですから。築古や戸建てはまた別と思います)。

●広域検討者でファミリータイプ1億円前後以上の予算感の方
●駅遠 and or 埋立地がマイナス要素とならない方
●城東~千葉エリアは眼中にない方

これらの方々には、他によりフィットする物件もあるのではと思います。

でも、東京の東側のエリアで探していて、駅近はマストで、湾岸やTX線沿線は希望しておらず、ある程度の規模感ある物件が好きな方…は、こちらも検討してみても良いかなと思います。

なお、駐車場も総戸数 136戸に対し68台用意され、第1期で購入すれば「おおむね」確保できるようなので、車メインの方も今なら大丈夫です!

新鎌ヶ谷駅。構内で雨にぬれず、成田スカイアクセス線、北総線、東武線、新京成線を乗り継げる。


 

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けろけろ准将です!約15年前、事前調査ほぼゼロで都内自己居住マンションを契約、「このマンションで良かったかなあ・・」と引渡し前に悶々と悩み(手遅れ!)、マンション情報収集が趣味になってしまいました。 その時購入したマンションは大大満足、大成功でしたが、もはやマニアになってしまったので、日々情報収集を続ける人生に!

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