アトラス青山レジデンシャル|現地映像と周辺価格(建て替えマンション ミニ解説付き)【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

高級感ある青山の中であっても「普段着」で生活できそうな立地。渋谷へ行くもよし、表参道に行くもよし!

アトラス青山レジデンシャル」は、「アジア青山マンション」の建て替えマンションであるため、今回は、周辺マンションの売り出し価格を見ていくと共に、昨年(令和2年6月24日)に公布され、2022年度に施行される予定の「マンションの建替等の円滑化に関する法律」について要点をまとめてみました。ご興味ある方は、下のContents目次から、「8 おまけ。マンション建替円滑化法の改正について」をクリックしてみてください。

あと今回は、見学メシのロケーションにもぜひ注目を♪

71戸が132戸に「アトラス青山レジデンシャル」として生まれ変わることに期待をこめて。

まずは、渋谷駅までの道と、建設地の周りをぐるっと回ってみました。映像でご覧ください。



物件概要

  • 名称 アトラス青山レジデンシャル
    • キャッチフレーズ
  • スケジュール(予定)
    • 竣工 2023年7月中旬
    • 入居 2023年8月中旬
    • 販売開始 2022年1月上旬
  • 場所
    • 東京都渋谷区渋谷二丁目5番13,4
    • 交通
      • 東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道駅」徒歩8分(B1出口※6:00~22:00)
      • 東京メトロ・東急東横線「渋谷駅 」(B4出口)徒歩8分、JR線渋谷駅徒歩9分
    • 敷地面積 934.93㎡
  • 建物
    • 地上14階、地下1階
    • 61戸(非分譲住戸32戸、単独分譲住戸2戸含む)
    • 所有権
  • お部屋
    • 1LDK、2LDK、3LDK
    • 専有面積 35.36㎡〜81.27㎡
    • バルコニー面積 9.36㎡〜25.39㎡
  • 駐車場等
    • 駐車場 10台(機械式)、平置き1台(身障者対応 ) [月額使用料 未定]
    • 自転車置場 103台(2段式/上段32台・下段スライド式71台 [月額使用料:未定]
    • バイク置場 7台(中型バイク1台、ミニバイク6台) [月額使用料:未定]
  • 企業
    • 売主 旭化成不動産レジデンス株式会社・株式会社ワールドレジデンシャル
    • 設計・監理 株式会社 UG都市建築
    • 施工 株式会社 佐藤秀
    • 管理会社 株式会社コンパックス

立地

公式HPより(以下の画像は公式HPより)

デザイン

外観は、かなりスッキリしています。スッキリさ加減が、アトラスっぽい!ですよね。


エントランスは、青山周辺にあるデザインオフィスというイメージ。ガラスを多用し、決して規模が大きいわけではないのに、満足度の高い「二層吹き抜けのエントランス」嬉しいです。


マンションのロビーとしては数が多めの椅子とテーブル。お飾りの椅子ではありませんね。この場所をしっかりと「使ってもらいたい」という意思を感じます。

出典:コンセプト映像より


幾何学的な配置ですが、椅子は座り心地良さそうです。二層吹き抜けの高い窓から、縦格子の隙間を通して陽の光が降り注ぐ様子が目に浮かびます。さぞや明るい光に満ちることでしょう!

出典:コンセプト映像より

間取り

これは!!! 「アトラス青山レジデンシャル」、全体的に、間取りは良いのではないでしょうか!!!

「いいなポイント」をまとめてみました。
  • 柱がまったく出っぱっていません!
  • 梁も出さないようにしたいという「建築理念」があり、期待できます!
  • 洗面化粧室が、リビングインではありません!
  • トイレは手洗いカウンター付き(まあ、高額となるので当たり前と言えば当たり前ですが)
  • バスルームのサイズが1416(まあ、もっと広いサイズがいいという方も購買層にはいらっしゃるとは思いますが)
  • 嬉しい南向き(わずかに東にずれているところもナイス!)
「いまいちポイント」もあります。
  • LDKの横の個室が「引き戸」なのは中途半端。プライバシーを重視するなら普通の取っ手付きの「ドア」であるべきだし、開放感を重視するなら、吊り戸形式で全部開けたらLDKとつなげられる「ウォールドア」にすべき。
  • 3LDKのGtypeはすべての部屋がリビングインなのは、プライバシーの点から避ける人もいそう。あえて家族が顔を合わせた方がいいというポリシーであれば問題なし!
A type
2LDK+2WIC

専有面積 56.65㎡(17.13坪)
バルコニー面積 9.90㎡(2.99坪)



C type
2LDK+WIC+SIC

専有面積 55.20㎡(16.70坪)
バルコニー面積 12.42㎡(3.76坪)



E type
2LDK+SIC

専有面積 55.05㎡(16.65坪)
バルコニー面積 10.89㎡(3.29坪)



G type
3LDK

専有面積 73.37㎡(22.19坪)
バルコニー面積 16.84㎡(5.09坪)


35.36平米の1LDKもあり、シングルの方は要チェックです!

住むならデータ

  •  乗降人員
    • 渋谷駅
      • JR 乗車人員 222,150人/日(※乗車のみ。第5位。)
      • 東急田園都市線 439,056人/日(第1位。)
      • 東急東横線 293,703人/日(第1位。)
      • 京王井の頭線 221,698人/日(第1位。)
      • 東京メトロ 121,153人/日(第12位。)
    • 表参道駅(東京メトロ) 113,687人/日(第16位。)
  • 飲食店の数(食べログ掲載店)
    • 渋谷駅(駅から半径800メートル)
      • 飲食店 3267店
      • カフェ・喫茶数 486店
      • パン屋 48店
    • 表参道(駅から半径800メートル)
      • 飲食店 1226店
      • カフェ・喫茶数 342店
      • パン屋 24店
  • スーパー(営業時間は変更の可能性があります。)
    • 明治屋 渋谷ストアー(11:00-21:00 )
    • KINOKUNIYA 渋谷スクランブルスクエア店(9:00-21:00)
    • 紀ノ國屋インターナショナル青山店(9:30-21:00)
    • ピカール青山骨董通り店(10:00-21:00)
    • ライフ渋谷東店(9:30-24:00)
  •  図書館
    • 渋谷区立渋谷図書館
    • 向田邦子文庫
  • 美術館
    • 岡本太郎記念館
    • 根津美術館
    • Bunkamuraザ・ミュージアム
  • 学校
    • 常磐松小学校【通学区】 HP
    • 鉢山中学校【通学区】 HP
  • 幼稚園・保育園
    • 青山学院幼稚園
    • ベネッセ美竹の丘保育園
 

防災情報

高台の安心感。「渋谷」という地名に谷が入っていることでも推察できるように、渋谷のあたりが低くなっています。


洪水

洪水ハザードマップによれば、敷地東側の一部に、0.5~1.0mの浸水が想定されている場所があるようですが、敷地の大半は、浸水被害が想定されていない場所です(浸水深:0m)。(元データはこちら
また、これまで浸水実績はありません。(浸水実績は「渋谷区地図情報システム」から確認できます。)



土砂災害

土砂災害ハザードマップによる「土砂災害警戒区域等」に該当していないエリアです。(元データはこちら

地震

渋谷二丁目の地盤は「台地2」です。これは、「堆積粘土・砂層の上に関東ローム層」があり、「形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤」です。 「固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、比較的危険度が低い地域」とされています。

建物倒壊危険度ランク1、火災危険度ランク1、災害時活動困難度ランク1です。総合危険度は、危険度が一番低いとされるランク1とされています。(東京都 地震に関する地域危険度測定調査より。元データはこちら

また、渋谷区は、近い将来起こる可能性の高い地震として、首都直下地震の東京湾北部地震(マグニチュード 7.3)を想定しています。その地震が発生した場合に予測される所在地の震度は、震度6強です。(元データはこちら

近隣の避難所

近隣の避難場所に「青山学院・実践女子学園一帯」が指定されています。また避難所に「商工会館・消費者センター」が指定されています。

 

周辺のマンション価格

周辺の中古価格

アトラス青山レジデンシャル」の周辺の中古マンションが、最近どのぐらいの価格で売られているのか、調査しました。

アトラス表参道 2021年7月築 14階建 47戸(管理費 約345円/㎡)
  • 6階 1LDK 南西向き 39.2㎡ 8150万円(坪単価687万円)※新築未入居
  • 3階 1LDK 南西向き 45.48㎡ 8480万円(坪単価616万円)※新築未入居
  • 8階 1LDK 南西向き 45.48㎡ 9780万円(坪単価711万円)
  • 14階 1LDK 南西向き 45.48㎡ 9980万円(坪単価725万円)※新築未入居
  • 6階 2LDK 北東向き 56.59㎡ 1億3880万円(坪単価811万円)
  • 11階 3LDK 南西向き 69.79㎡ 1億5900万円(坪単価753万円)※新築未入居
  • 13階 3LDK 南西向き 69.79㎡ 1億8900万円(坪単価895万円)※新築未入居
常盤松ハウス 2021年4月築 9階建 98戸(管理費 約321円/㎡)
  • 3階 3LDK 北西向き 66.18㎡ 1億4850万円(坪単価742万円)
宮益坂ビルディング ザ・渋谷レジデンス 2020年7月築 15階建 128戸(管理費 約500円/㎡)
  • 6階 1K 北向き 36.09㎡ 1億500万円(坪単価962万円)
  • 6階 2LDK 南向き 54.75㎡ 1億5950万円(坪単価963万円)
  • 14階 1LDK 北向き 48.28㎡ 1億6800万円(坪単価1150万円)
  • 15階 1LDK 南向き 48.72㎡ 2億1800万円(坪単価1479万円)
グランドメゾン表参道 2016年12月築 6階建 21戸(管理費 約362円/㎡)
  • 5階 3LDK 西向き 101.35㎡ 2億4000万円(坪単価783万円)
ザ・パークハウスグラン南青山 2016年8月築 7階建 101戸(管理費 約658円/㎡)
  • 1階 1LDK 北西向き 72.25㎡ 1億9800万円(坪単価906万円)
  • 4階 2LDK 南東向き 107.7㎡ 3億9800万円(坪単価1222万円)
ガーラ・プレシャス渋谷六本木通り 2015年3月築 14階建 81戸(管理費 約193円/㎡)
  • 14階 1LDK 南向き 41.04㎡ 7880万円(坪単価635万円)
プレミスト渋谷宮益坂 2014年8月築 13階建 51戸(管理費 約325円/㎡)
  • 7階 1LDK 西向き 39.35㎡ 9380万円(坪単価788万円)
  • 3階と8階の同時販売(オーナーチェンジ):3階 2LDK 西向き 68.99㎡と8階 1LDK 西向き 32.7㎡ 3億6,888万円(坪単価1,199万円)
テラス渋谷美竹 2012年12月築 17階建 196戸 (管理費 約262円/㎡)
  • 4階 1K 北向き 33.1㎡ 6800万円(坪単価679万円)※オーナーチェンジ
  • 12階 1LDK 北西向き 50.87㎡ 1億2280万円(坪単価798万円)
以上、成約価格は売り出し価格とは違うこともあります。また、販売状況は常に変化しており、販売済みの場合もありますので、周辺坪単価の参考としてご覧ください。

おまけ。マンション建替円滑化法の改正について

「青山アジアマンション」が「アトラス青山レジデンシャル」へ

建て替えのポイントは以下の通りです。

■所在地:渋谷区
■戸数:40戸から61戸へ
■階数:5階建てから14階建てへ
■築年:1961年築→2023年築へ
■ポイント:都心の小規模物件

ミニ解説「マンション建替円滑化法」の改正について

2020年6月16日に、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」(通称:マンション管理適正化法)、および「マンションの建替等の円滑化に関する法律」(通称:マンション建替円滑化法)の一部改正がともに成立しました。法律の施行は、来年2022年度に予定されています。

マンション建て替えに関する「マンション建替円滑化法」については、下記に記すように、2点の主な改正がありました。

<主な改正点>

1. 「要除却認定」の対象拡大

「要除却認定」という言葉が少々わかりづらいですが、「要除却認定」を受けたマンションは、「マンション建替円滑化法」に基づいて、「マンション敷地売却事業の認可」や「容積率の特例許可」を申請できるようになるほか、区や市から除却へ向けた指導・助言を受けることができるようになるということです。

これまでも(改正前も)、耐震性不足により認定を受けたマンションは、「要除却認定」となりました。それが、さらに今回の法律改正により、耐震性には問題がなくても、周辺に危害を及ぼす可能性がある場合(外壁の剥落等により危害を生ずるおそれがある場合や、バリアフリー性能が確保されていない場合等)にも、「要除却認定の対象が拡大」され、「要除却認定」されるようになりました。

要除却認定されたマンションは、区分所有者・議決権の5分の4以上の合意があれば、敷地売却が可能となり、また容積率が緩和されることとなり、マンション建て替えが促進されることが期待されています。

2. 団地における敷地分割制度の創設

要除却認定を受けた老朽化マンションを含む団地において、敷地共有者の5分の4以上の同意により、マンション敷地の分割を可能とする制度が創設されます。(従来は、所有者全員の合意を得る必要がありました。)

これにより、団地の敷地一部(街区)において、マンション建て替えや敷地売却事業を実施することが可能になります。

国土交通省「要除却認定の種類と適用される制度の関係」より


改正部分だけ取り上げたミニ解説でした!参考になれば幸いです!

ご興味ある方は、よろしければ国土交通省のこちらの資料をご覧ください。

クリスティーヌの見学メシ

まさに、見学メシの最高ポジションである物件向かいに、オープンテラスのお店発見!


これは、行くっきゃない!サンドイッチとコーヒーのお店でした。


朝ならコーヒーとサンドイッチのセットで500円なんて良心的すぎる!


道路の幅の雰囲気、わかりますでしょうか。


電動キックボードもレンタルできるスポットとなっています。「LUUP」結構、青山あたりで見かけます。


サンドイッチとコーヒー アンペア HPはこちら

まとめ。クリスティーヌの意見

アトラス青山レジデンシャル」は、JR渋谷駅までは徒歩9分。東京メトロ表参道駅までも8分です。駅近は徒歩5分以内だとか、いや、7分までなら大丈夫だとか、いろいろご意見はあると思いますが、駅徒歩9分は距離感があると思われるかもしれませんが、そこは青山渋谷エリア、駅までの距離はまったく問題にならないと言ったら言い過ぎでしょうか。

246に出て、宮益坂を下るルートはお店が多く、歩くと遠さは感じません。

せっかくなので、同じ旭化成レジデンスが手がけている建て替えマンションでクリスティーヌが注目しているマンションを2軒、抜粋してみました。

石神井公園団地→「ブリリアシティ石神井公園アトラス」

■所在地:練馬区
■棟数:9棟から8棟へ
■戸数:490戸から844戸へ
■階数:5階建から7~8階建へ
■元の築年:1967年
■ポイント:東京23区最大級、元々の戸数490戸のマンション建替え事業

秀和青山レジデンス
■所在地:渋谷区
■戸数:1/71戸から132戸へ
■階数:8階建てから26階建てへ
■元の築年:1964年
■ポイント:秀和レジデンスシリーズ第1号の建替え

秀和青山レジデンスの建て替えは、非常にワクワクしますね!元々の建物が建てられた時期としては、前回の東京オリンピック(1964年)前後の建物の建て替えです。

都心部では、築年数の古いマンションが建て替えられると突如として価格が高騰する(現在の相場に合わせるものとなる)ことになります。今回もその例にもれず、周辺坪単価からしても青山にふさわしい坪単価になると思われますが、小ぶりのお部屋もあります。

ぜひ資料をお取り寄せしてみてください!

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ブリリアシティ石神井公園アトラス|現地映像と希少性のポイント 子育てにめちゃ理想的【クリスティーヌ】


・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

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