シティハウス堤通雨宮町 (住友不動産のエグい作り込みに感服: 仙台市で一番熱い物件) 【トミー】

はじめに

  • 本稿では、仙台駅から北方面に位置する シティハウス堤通雨宮町 を紹介するものであります。
  • 冒頭からまとめを書く記事スタイルは、あまり好きではありませんが、今回は例外とします。
  • すなわち、本物件は、南東北エリアの新築分譲マンションにおいて、最もお勧めできるものとして結論づけます。
 

物件概要

  • 所在地:宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町10番5 (地番)
  • 総戸数:204戸
  • 敷地面積:7,915.75m2
  • 建築面積:3,483.67m2  (建ぺい率は、60%)
  • 建築延床面積:20,036.67m2 (容積率は、200%)
  • 規模、構造:鉄筋コンクリート造、地上13階建
  • 用途地域:第二種住居地域
  • 駐車場:151台、来客用3台別途
  • 自転車置場:204台
  • バイク置場:7台
  • ミニバイク置場:8台
  • 建物竣工時期:2021年11月予定
  • 引渡し時期:2022年4月予定
  • 分譲後の権利形態:
  1. 土地は専有面積割合による所有権の共有、
  2. 建物 (専有部分) は区分所有権、
  3. 建物 (共用部分) は専有面積割合による所有権の共有
  • 売主:住友不動産株式会社
  • 施工会社:西松建設株式会社北日本支社
  • 管理会社:住友不動産建物サービス株式会社
掲示板:シティハウス堤通雨宮町ってどうですか?

 

立地および周辺環境等

(物件名称の訂正: シティハウス堤通雨宮 → シティハウス堤通雨宮町)



仙台厚生病院 (医療・福祉施設地区)

建物概要

  • 用途: 病院、保育所
  • 敷地面積: 41,270m2
  • 建築面積: 10,330m2
  • 延べ面積: 46,320m2
  • 構造: 鉄骨造
  • 階数: 地上9階、PH1階
  • 高さ: 44m
  • 工事着工: 2021年7月4日
  • 工事完了予定: 2023年12月25日
  • 建築主: 一般財団法人厚生会 仙台厚生病院
  • 施工会社: 鹿島建設、橋本店、他JV
 

その他の報道機関による情報

  • 免震構造
  • 病室数: 409床 (完全個室化)
  • 駐車場: 767台
  • 自転車置場: 98台
  • エレベーター: 入院患者と外来患者を分離
  • 開院予定日: 2024年5月頃
 

工事作業の状況

  • 地下躯体工事



 

その他

 

建物仕様

  • 免震構造

(公式ウェブサイトより引用)

  • 主要採光:南リビング、西リビング (単棟)
  • エレベーター:3基 (南棟2基、西棟1基)
  • デザイン

(公式ウェブサイトより引用)


(コーチエントランス、公式ウェブサイトより引用)




 

専有住戸

住戸配置図、間取り図等

 

想定眺望

I、南リビング:
  • 目の前の更地は、イオンモール開発施設 (商業施設) の計画がありますが、詳細な設計計画は不明です。
  • 当初の計画によれば、立体駐車場が配棟される予定であり、本物件の9階相当から眺望の抜けが開けるようです。


 

II、西リビング:
  • 目の前の更地は、仙台厚生病院の平置駐車場が配置される予定


 

構造仕様関係

  • ダブルアウトフレーム工法
  • 下がり天井:中空ボイドスラブ工法
  • 直床、二重天井
  • 天井高:2.5m以上
  • サッシ遮音等級:T2
  • Low-Eガラス
  • フローリング等級:ΔLL (Ⅰ) -4
  • 間仕切り壁:
①: 居室が直接貫通パイプスペースと接する場合は、プラスターボード二重貼り、

②: 直接バスルーム・パウダールーム・トイレ・キッチンと接する場合は、ボード下地材間にグラスウール (一部除)

(公式ウェブサイトより引用)

  • 戸境壁:コンクリート厚約180mm、仕上げはビニールクロス

(公式ウェブサイトより引用)

  • トイレ:タンクレス
  • 玄関収納:トール型
  • 手すり取付下地補強:玄関、トイレ、廊下
(専用使用)
  • 住戸前インターホンカメラ:有
  • 格子:ルーバー面格子
  • バルコニー or テラス:ミニシンク、防水コンセント
 

機能仕様関係

  • 食洗機
  • ディスポーザー
  • 床暖房
  • 断熱浴槽
  • ミュージックリモコン (バスルーム内)
  • ミストサウナ
  • エコ機能付給湯リモコン (キッチン、バスルーム)
  • 遠隔操作:湯張り・追い炊き、床暖房 (専用アプリ)
  • コンロ:ガス (立ち消え安全装置、天ぷら油過熱防止装置、消し忘れタイマー)
 

共用部分、附帯サービス等

  • 共用施設:ゲストルーム、パーティールーム、テレワークルーム
  • 共用設備:ペット足洗場、カート置場、トランクルーム100% (有料)
  • 附帯サービス:引越し無料、ハンズフリー (オートロックドア)、ネットスーパー対応宅配ボックス、など多数

(公式ウェブサイトより引用)

  • 防犯:防犯センサー (玄関ドア等)、防犯合わせガラス (一部住戸)、S-GUARD (24時間オンライン監視体制) など
  • 防災:エレベーターの地震管制装置および停電時自動着床装置、防火用井戸 (敷地内)、非常マンホールトイレ、共用水栓の給水対策、非常用発電機、災害救援ベンダー、防災備品、防災リュック (各住戸)、対震ドア枠など
  • その他:
  1. 駐車場率:74% (平置32台、自走式119台)
  2. レンタサイクルスペース
 

特筆事項

素晴らしき敷地配置設計

  • アプローチの数々

地区計画

  • 南側隣接地等に、雨宮地区・地区計画に基づく、自動車用通路2号等が整備予定


(仙台市ウェブサイトより引用)


 

物件販売価格

  • 第1期先着順:
21戸、4,500万円 ~ 7,600万円、72.21m2 ~ 91.22m2

約205万円 – 274万円 / 坪

最多価格帯:4,600万円 (4戸)
  • 住戸配置図および価格表については、加工引用でも許可が出なかったため掲載はしませんが、モデルルームにて配布されます。
 

ランニングコスト等

  • 管理費: 約194円 / m2 / 月
  • 修繕積立金: 約79円 / m2 / 月
  • 駐車場:14,000 – 23,000円 / 月
  • 自転車置場:100 – 1,000円 / 月
  • バイク置場:4,000 – 5,000円 / 月
  • ミニバイク置場:2,000円 / 月
  • トランクルーム使用料:200円 / 月
  • テラス使用料:230円 / 月
  • ルーフバルコニー使用料:360円 / 月
 

工事作業の状況

  • 内外装工事

(南リビング)


(南西側)


(自走式駐車場、北側)


(北側)






(北西側)


(西リビング)


 

所感

ほぼ完璧な造り込み

  • 立地、建物仕様、専有住戸、共用部分や附帯サービスについて、いずれも素晴らしい物を作り上げようとしている印象を受けています。
  • 特に、
  1. 土地の整形を最大限に利用した配棟および配置設計
  2. 適所に設けているアプローチやその多さによるスムーズな動線
  3. 中心部近郊でありながらも、平置と自走式のみとした駐車場
  4. 専有住戸の設備仕様等が、高スペック
  5. 自然災害に強い立地でありながらもそれに甘える事なく、しっかりと講じられている防災対策
は、本物件の強い特徴と言えます。
  • 総戸数204戸で、これらの造り込みは、エグすぎます。
 

物件仕様と販売価格との関連性

専有面積が、およそ72m2の住戸について、
  • 西リビングの低層階 (1-4階): 4,500万円 – 4,600万円程度
  • 南リビングの高層階 (10-11階) : 5,200万円 – 5,300万円程度

コストパフォーマンスが抜群に優れる

  • これまで示してきた物件仕様と販売価格を鑑みれば、まさにお買い得な物件であるものと判断できます。
 

今後数年は、周辺環境は落ち着かないだろう

  • 懸念事項としては、周辺環境にあります。
  • 地区計画で定められている集合住宅施設地区については、ある程度形がはっきりしました。しかしながら、医療・福祉施設地区と商業施設地区は、これからという段階であり、さらに道路や通路、緑地、広場といった地区施設の整備も重なります。
  • したがって、これらの完成を待つまでは、我慢を要する気持ちを持つことの必要性が示唆されています。
 

よもやま話

コストカットの波

  • 東北エリアの物件について、コストカットの波が来ていることが顕著に感じられるようになってきました。
  • 中規模から大規模物件において、ビルトイン食洗機をオプション対応とする物件が増えている傾向が強くなっています。おそらくは、素人では分からない建物仕様 (工法、部材) にも影響が出ているものと予想しています。物件の相対価格に大きな変動は見られないため、中規模から大規模物件におけるこのような変化は、今後の不安を感じさせます。
 

マンション、ひいては住宅に関するさらなる技術開発が待たれる

  • この様な背景にあっても、住友不動産や野村不動産の東北エリアの物件は、一定の水準を保っており、その姿勢を評価できます。
  • 今後は、マンションに係る技術開発 (野村不動産による全館空調などに代表される先進的技術に加えて、部材などの代替技術など) が待たれますが、これらの発展についても、総合不動産には多大に期待をしているところであります。
 

おわりに

  • 早いもので、2021年も残り僅かになってきました。
  • 2021年の分譲マンションについては、新型感染症の影響により、専有住戸にはテレワークにも対応できる間取りや収納スペースも含めた室内空間、共用部分では個室タイプのワークスペース導入による共用空間の変化を最も感じました。
  • 未だ感染症の収束が見えない状況が続いていることは、2022年も同じように状況を見ながらの試行錯誤のマンション展開が続くことを意味しています。
  • 先が読めない日々が続きますが、想定外の事態にも対応できる余裕を持ち、邁進していきたいものです。
 

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