はじめに

1. 不動産価格指数
2. 仙台市の販売価格

不動産価格指数 (住宅)

定義等

• 不動産の取引価格を、物件の品質により補正し、指数化したものであり、国土交通省が公表しています。
• 不動産価格指数は、住宅と商業用不動産がありますが、本項では、住宅について紹介をします。

算出方法

収集データ

• 取引価格、取引時期、所在地、床面積、建築年、等
• 収集量は、30万件 / 年

データの収集方法

• アンケート調査
• 登記異動情報
• 現地調査

調査対象用途

• 住宅地
• 戸建住宅
• マンション (区分所有)

調査対象地域

ブロック

• 北海道ブロック：北海道
• 東北ブロック：青森県、岩手県、宮城県、秋田県、福島県、山形県
• 関東ブロック：茨城県、栃木県、群馬県、山梨県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県

• 北陸ブロック：富山県、石川県、福井県
• 中部ブロック：長野県、静岡県、岐阜県、愛知県、三重県

• 近畿ブロック：滋賀県、奈良県、和歌山県、京都府、大阪府、兵庫県

• 中国ブロック：鳥取県、島根県、広島県、岡山県、山口県
• 四国ブロック：愛媛県、高知県、香川県、徳島県
• 九州・沖縄ブロック：福岡県、長崎県、佐賀県、熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県

都道府県

• 東京都
• 愛知県
• 大阪府

算出頻度

• 月次

算出開始時期

• 2008年から

基準値

• 2010年の暦 (1月から12月) の平均値を、100として設定

データのクリーニング閾値の設定

• アンケート調査票による調査のため、未記入や記入ミス等が起こり得る。
• したがって、平米単価や築年数、面積等に閾値を設定し、それを超える値は除外する

推計モデル

• ヘドニック回帰法：特に、時間ダミー変数モデル

(国土交通省より引用)

• Rolling Windows法：過去時系列の改定を最小限に留める手法
• 季節調整法：季節や月による傾向的な増加あるいは減少を除去する手法

住宅の属性因子 (説明変数)

• 広さ：面積、部屋の階数、建物の総階数
• 近さ：最寄駅からの直線距離、都道府県主要駅からの直線距離
• 新しさ：築年数、改修済
• 地域性：所在市町村、用途地域区分、南向きか否か
• 取引条件：取引主体の属性 (取引の売手と買手が、個人、民間法人、地方公共団体、国かによる)

データ解釈のポイント

1. マンション (区分所有) においては、対象物件が主に中古物件である
2. 指数は、実勢価格そのものではない

結果

対象用途の違いによる不動産価格指数の変化

(国土交通省より引用)

代表的なブロック等におけるマンション (区分所有) の不動産価格指数の変化

(四国ブロック等は、割愛してプロットしています。見えにくい場合は、画像をクリックすると拡大します。)

グラフから読み取れる主な事実

対象用途の違い

• 土地 (住宅地)、戸建住宅の不動産価格指数は、基準点である2010年に比して、ほぼ横ばい (2020年頃から上昇基調ではある)
• マンションは、2013年から上昇

ブロック等の違い

• 全てのブロックで上昇が続いている
• 顕著な上昇ブロックは、北海道、東北、九州・沖縄
• 南関東ブロックは、関東ブロックよりも上昇程度は低い

仙台市における販売価格の推移

• 各物件間での異なる属性により、仙台市という縛りでしか比較できませんし、あるいは数理モデルを使って解析するほどの内容でもないため、物件紹介もしながら列記形式でお届けします。
• タイプミスも実際にあるかもしれませんが、タイプミスかと思うほど、ゆっくり上昇している事が分かります。
• 物件名にリンクがある物件は、売買の取り扱いがありますので、資料請求等をする事ができます。

築20年程度

ライオンズタワー仙台長町

• 第1期
• 約59m2 – 約96m2
• 2,299.5万円 – 4,994.5万円 (約126万円 / 坪 – 約170万円 / 坪)
• 最多価格帯: 3,300万円台

築15年程度

ミッドプレイス仙台タワー & レジデンス

• 第1期
• 約77m2 – 約111m2
• 2,780万円 – 5,980万円 (約117万円 / 坪 – 約177万円 / 坪)
• 最多価格帯：2,900万円代台

築10年程度

ザ・レジデンス一番町

• 約63m2 – 約147m2
• 2,800万円 – 13,120万円 (約144万円 / 坪 – 約293万円 / 坪)
• 最多価格帯: 3,400万円台、4,400万円台、4,600万円台

ザ・ライオンズ定禅寺タワー

• 販売住戸の専有面積は、約36-120m2
• 総合設計制度を利用した、容積率の割増し
• 建物：免震構造、オール電化、省エネルギー対策等級4、ソーラーパネル
• 専有住戸：東、南、西リビング、ディスポーザー、食洗機
• 共用部分：スカイラウンジ、和室、ザ・サロン (ピアノ、ワインセラー設置)
• サービス：コンシェルジュ、電動アシストレンタサイクル
• 防災：防災倉庫 (2ヶ所)、防災用トイレ3ヶ所
• 雨水貯留槽：公開空地の植栽の潅水に利用

• 27階以上、77m2の条件にて、3,900万円台 (約171万円 / 坪)

THE SENDAI TOWER 一番町レジデンス

• 44m2 – 約132m2
• 2,260万円 – 12,680万円 (約169万円 / 坪 – 約314万円 / 坪)
• 最多価格帯: 2,900万円台

築3年程度未満

プラウドシティ仙台上杉山通

• 建物：免震構造、CASBEE (建築環境総合性能評価システム：建築物の品質を、環境配慮、室内の快適性、景観に対する配慮等の観点からの総合的評価) Aランク
• 専有住戸: 南リビング、ディスポーザー、床暖房、タンクレストイレ、等
• 共用部分および附帯サービス等：コミュニティプラザ、スタディルーム、ランドリー、コンシェルジュ

• 第1期
• 約67m2 – 約91m2
• 4,149万円 – 7,799万円 (約201万円 / 坪 – 約282万円 / 坪)
• 最多価格帯: 4,300万円台

プラウドタワー仙台勾当台通

• 第1期
• 約63m2 – 約82m2
• 3,100万円台 – 7,200万円台 (約167万円 / 坪 – 約290万円 / 坪)
• 最多価格帯: 4,200万円台

シティハウス堤通雨宮町

• 第1期
• 約71m2 – 約91m2
• 4,700万円 – 7,600万円 (約217万円 / 坪 – 約274万円 / 坪)
• 最多価格帯: 4,700万円台

シティテラス上杉

• 第1期、第2期、第3期1・2・4次
• 約70m2 – 約89m2
• 4,900万円 – 7,800万円 (約230万円 / 坪 – 約287万円 / 坪)
• 最多価格帯: 5,300万円台

おわりに

• 本稿で紹介した10年程度の物件等においては、新築分譲マンションと同程度の売り出し価格で広告されているケースが多々あります。
• この背景には、土地の公示価格の上昇、建築資材の高騰 (とあるハウスメーカーの話では、鉄骨以外は、本市が最も高い) 等の物価変動を受けた新築マンション価格の上昇があり、同時に中古分譲マンションの実勢価格も引き上げられているものと考えられます。

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• 分譲マンションの選定等に関する有料相談を行っています。相談料等は、後記のフォームを参照下さい。

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記事に出てくる新築マンション

• シティハウス堤通雨宮町
• 5,500万円～5,800万円
• 宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町
• 仙台市営地下鉄南北線 「北四番丁」駅 徒歩11分
• 2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 72.48平米
• 2戸／総戸数 204戸

• シティテラス上杉
• 5,000万円～7,900万円
• 宮城県仙台市青葉区上杉二丁目
• 仙台市営地下鉄南北線 「北四番丁」駅 徒歩7分
• 1LDK＋S～3LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 70.23平米～89.02平米
• 20戸／総戸数 336戸