シティタワーズ板橋大山|ノースとサウスの比較 再開発で変わる大山駅 現地映像【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

一日に3万人以上が通行し、200店舗以上がひしめくハッピーロード大山商店街の中ほどで建設が進められている2棟のタワーマンション「シティタワーズ板橋大山」について、情報を整理し、比較するとともに、検討にあたって知っておきたいポイントをQ&A形式でまとめました。

「シティタワーズ板橋大山」の現地映像を、まずはご覧ください。



掲示板:シティタワーズ板橋大山ノースタワー/サウスタワー

Contents


出典 公式HP

立地

出典 公式HP

サウスタワーとノースタワーの比較

こちらは大山町クロスポイント周辺地区再開発組合の提供によるパースです。(パースとは透視図、Perspective Drawingの略で、建物などを立体的に表現するものです。)

左手(手前)ノースタワーで、右手(奥)にあるのがサウスタワーです。縦に走っている広い道路は、川越街道です。

現地看板を撮影


売主は、住友不動産株式会社と株式会社フージャースコーポレーションで、設計は株式会社久米設計、施工は株式会社長谷工コーポレーション、管理会社は、住友不動産建物サービス株式会社になります。

Q どちらが先に売り出される?

ノースタワーを先に売り出します。

ノースタワーは今年の10月下旬から販売が開始、サウスタワーの販売開始はその1年以上先で、2024年1月下旬に販売開始予定です。

Q 入居時期は?

ノースタワーの方が3ヶ月ほど早く完成し、3ヶ月ほど早く入居できます。

ノースタワーは、
  • 完成 2024年7月上旬
  • 入居 2025年4月上旬
サウスタワーは、
  • 完成 2024年10月下旬
  • 入居 2025年7月上旬

Q どちらの方が、規模が大きい?

後から売り出すサウスタワーの方が、規模が大きいです。

ノースタワーの総戸数は88戸(非分譲住戸12戸を含む)で、サウスタワーは239戸(非分譲住戸42戸を含む)です。敷地面積がサウスタワーの方が、ノースタワーより2.5倍以上広いため、戸数に開きが生じています。

階数は、ノースタワーが地上25階建(地下2階建)、サウスタワーが地上26階建(地下1階建)です。

高さはノースタワーが94.35メートルであるのに対して、サウスタワーが91.7メートル(最大97.1メートル)で、さほど変わりはありません。

Q 駅からの徒歩分数は、同じ?

1分だけ、サウスタワーの方が駅に近いです。町名は両方とも板橋区の「大山町」です。こうして比べてみると、後から売り出すサウスタワーの方が、条件が良いですね。
  • ノースタワー
    • 東京都板橋区大山町73番(地番)
    • 交通
      •  東武鉄道東上線「大山」駅から徒歩4分
      • 都営三田線「板橋区役所前」駅から徒歩13分
  • サウスタワー
    • 東京都板橋区大山町70番(地番)
    • 交通
      • 東武鉄道東上線「大山」駅から徒歩3分
      • 都営三田線「板橋区役所前」駅から徒歩12分

Q 間取りや専有面積に違いはある?

ノースタワー、サウスタワー共に、「2LD・K」から「3LD・K」のお部屋が用意されます。専有面積の広さはそれほど違いはありませんが、サウスタワーの2LDKは72平米があるのに対して、ノースタワーは70平米を切っているので若干違いが見られます。
  • ノースタワーの一番狭いお部屋は、2LD・Kの55.60平米、一番広いお部屋は、3LD・Kの67.96平米
  • サウスタワーの一番狭いお部屋は、2LD・Kの53.27平米、一番広いお部屋は、3LD・Kの72.01平米
4LDKや広いお部屋がいい方は「ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜」を検討するのがいいと思います。

※サウスタワーのみ「このほかに住友不動産株式会社が単独で分譲する住戸(権利床)があります」と公表されており、住友不動産が地権者として所有していた住戸があったことがわかりますが、間取りや販売方法など詳細は未発表です。

Q 店舗などは入る?

両方のタワーに店舗が入ることが予定されています。

ノースタワーには店舗が6区画分、サウスタワーは店舗が3区画分、用意されます。

Q ノースタワーとサウスタワーで、共有施設の相互利用はできる?

できません。

「シティタワーズ板橋大山」は全体の戸数は327戸で、2つの敷地に2棟が建つことになりますが、ノースタワーとサウスタワーを行き来して、両方の共有施設を使うことはできません。

Q アーケードはなくなってしまうの?

「シティタワーズ板橋大山」のノースターとサウスタワーの間に、アーケードが作られることはありません。

アーケードがなくなる範囲は、ハッピーロード商店街の全長560メートルのうち、約170メートル分ということが決まっています。

理由はそこに都市計画道路「特定整備路線補助第26号線」が通るからです。下の地図で「補26」と書かれた部分が「補助第26号線」です。加筆した青い星があるあたりに「シティタワーズ板橋大山」が建設されます。

 

出典 東京都 一部加筆

Q ノースタワーとサウスタワーの間の距離は、どのぐらい?

二つのタワマンに挟まれた道路は、歩道も含めて幅20メートルと計画されています。

こちらは、その道路のイメージです。今のハッピーロード大山商店街のイメージはまったくありません。電線も地中化されます。

出典 板橋区

Q ハッピーロード大山商店街のアーケードは、全部、完全になくなってしまうの?

完全になくなってしまうわけではないとクリスティーヌは推測しました! 理由は、こちらのイメージ図です。よく見ると、アーケードが2箇所、描かれています。

現地看板を撮影 一部加筆

この資料を提供したのは、大山町クロスポイント周辺地区再開発組合で、「上記パースは組合設立時点に作成しており、将来変更の可能性があります」と但し書きがついており、実際、この図の通りにアーケードが作られるかどうかは未確認です。

ただ後述するように川越街道寄りのアーケードが保たれるかは難しい面もあるのかなと思う一方で、あくまでクリスティーヌの希望的観測に過ぎませんが、地元の方の意向も踏まえて組合設立時にこうしたパースが作られたとしたら、歴史ある商店街のアーケードが維持されるのではないでしょうか!!!

現在のアーケードの屋根も、真ん中の透明部分がアーチ状になっています。パース図にあるアーケードの天井は、現在のものに似せて描かれているように見えますね。

Q ハッピーロード大山商店街が2つに分かれるってホント?

ここで整理しておきたいのは、「ハッピーロード大山商店街」と「補助第26号線」の位置関係です。(補助第26号線の道幅が20メートルもある広い道路であることは先ほどお伝えしました。)

赤く「ハッピーロード大山商店街」と書かれている場所をマークしておきました。

現地看板 一部加筆

Q 補助第26号線の工事の影響は、入居後ありそう?

影響はあると思われます。

「補助第26号線」は東京都が整備を進めているもので、品川区東大井から板橋区氷川町までの約22.4キロの長さのものですが、「シティタワーズ板橋大山」周辺部分に関しては「2025年度中」に工事が終了する予定です。

2025年度中ということは、ノースタワーの入居時期である2025年4月上旬と、サウスタワーの入居時期である2025年7月上旬以降も、工事が継続していることになります。そこで、公式ホームページの物件概要のページにも、「整備工事ならびの工事車輌の通行などにより、騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。」との記載があります。

また、「整備後において本物件の住環境(車両交通量・騒音等)に影響が生じる場合があります。」との記載もあります。交通量が増えることが予測されます。

Q 再開発計画「クロスポイント周辺地区」にある「シティタワーズ板橋大山」が完成したら、そのあたりはどんな雰囲気になる?

クロスポイント周辺地区は、大山における「新拠点」と位置付けられています。特にサウスタワーの一番大山駅前に近い方では、ちょっとした広場が作られて、木々の葉が揺らぎ、気持ちのいい空間となるでしょう。

下の「賑わい波及のイメージ図」でA地区がサウスタワー、D地区がノースタワーです。サウスタワーのエントランスあたりが「往来者を迎え入れる広場」として位置付けられています。往来者、つまり通行人が自由に入って寛げる空間ですね。

 

出典 板橋区


再開発事業の名称は、「大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発事業」です。「新拠点で広域集客し、周辺へ賑わいを連続させる」とありますので、遠方からも人々がやってくるような魅力をこの場所に作り、訪れた人々が、ハッピーロード商店街や線路の反対側の遊座大山商店街に繰り出すような、そんなイメージでしょうか。

Q クロスポイントの他の2つの地区、それぞれの特徴は?

ノースタワーとサウスタワーの他に、小さめのB街区とC街区があり、建設中です。

出典 板橋区

Q 「B地区」の様子は?

B地区には、共同住宅、店舗、子育て支援施設が入る予定です。また駐車場も設けられます。8階建て、高さ30.80メートルなので、近隣の建物よりは高くなります。

こちらの建物ですね。サウスタワー側に建ちます。

現地看板 一部加筆


現地看板です。

Q 「C地区」の様子は?

C地区には、店舗のみの建物が建ちます。4階建てなので小さめの建物です。

場所は、こちらです。

現地看板 一部加筆


現地看板です。

Q 大山駅ってどんな駅?

大山駅は東上線で池袋から3駅目、一日の乗降人員は39,845人で、これは同じ東上線では、上板橋駅より少し少ない程度です。

出典 ジョルダン 一部加筆


周辺の飲食店の数(食べログ掲載店、大山駅から半径800メートル)は、458 軒で、カフェ・喫茶は37軒、パン屋は10軒です。・・・買い物の利便性は強調する必要もないぐらいですね。

Q 大山駅の踏切は、いつなくなるの?

令和12年度(2030年度)です!昨年12月、東上線は「連続立体交差事業」の実施について、国土交通省から認可を取得しました。大山駅付近の8つの踏切がなくなる予定です。

Q スーパーは?

「スーパーみらべる」「コモディイイダ」「生鮮食品館セーヌ」など買い物は超便利です。個人商店は早めに閉まる傾向がありますが、スーパーは遅くまで営業しています。



Q 学区小学校と中学校は?

板橋第六小学校と、板橋第一中学校です。

板橋小学校はサウスタワーから大通りを渡らず行けるので、安心です。


Q (おまけ。)補助第26号線って、結局、東京のどこを通る道路なの?

これはクリスティーヌ自身もとっても気になることだったので、ちょっと面倒な作業でしたが、工事の拠点を結んで線にしてみました。一気に新しい道路を作ることは不可能なので、重点地区ごとに工事が進められているんです。(断片的な情報はあるんですが、大元がなかなか見つからなくて。。。)

以下は、クリスティーヌが作成した地図なので、ズレがありますが、イメージをつかんでいただければ・・・。ブルーのラインは無視してください。


Google Mapに加筆

Q (おまけ。)ハッピーロード大山商店街の小ネタ、ある?

商店街公認アイドルは「Cutie Pai まゆちゃん」です!2014年に公認アイドルに就任。

Q (重要)今後、もっとタワマンが建つの?

はい。タワーマンションがあと2棟建設される見込みです。

「シティタワーズ板橋大山」からさらに進んだ先に、「大山町ピッコロ・スクエア周辺地区市街地再開発事業」という、もう一つの開発事業が控えているからです。

大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発事業

出典 板橋区


ピッコロスクエアは、高さ制限が107メートルでA街区に30階、B街区に29階建てのタワーマンションが建てられる予定です。

出典 板橋区


C街区とD街区は公園・広場です。2つのタワマンの間を、ハッピーロード大山商店街が貫く予定です。

出典 板橋区



ということでまたいつか詳細が出たら情報を整理したいと思いますが、大山の変化は劇的です!

現地の様子

左がサウスタワーの建設地で、右がノースタワーの建設地です。


このエリアにあった店舗の移転先の案内が貼られていました。


サウスタワーの建設工事の壁には、「はぴ福神社」が貼られていました。


神社の前で立ち止まり、写真を撮っている年配の方も見かけました。「ハッピーロード大山TV」のTwitterでもこんな投稿が。


大山駅は、将来、広い駅前ロータリーが整備される予定です。


参考までに現地看板です。ご興味あれば、ご覧ください。クリックすると大きくなります。

現地看板

敷地の東西南北 ノースタワー

東南角から西向きに撮影しました。右側(北側)がノースタワー建設地。左側(南側)がサウスタワー建設地。上部のアーケードはなくなり、この道が拡幅され都道(補助第26号線)になります。
東南角から北向きに撮影しました。
東側中央から西向きに撮影しました。ここからだとあまりよくアーケードは見えませんが、写真の左側上部のアーケードはなくなります。
北東角から南向きに撮影しました。奥に見えるアーケードはなくなります。 
北東角から西側を撮影しました。
北西角です。
北西角から東向きに撮影しました。
南西角から東側を撮影しました。右側上部のアーケードはなくなります。
南側中央から北側を撮影しました。

敷地の東西南北 サウスタワー

北東角から西側を撮影しました。右側(北側)がノースタワー建設地。左側(南側)がサウスタワー建設地。上部のアーケードはなくなり、この道が拡幅され都道(補助第26号線)になります。
北東角から南側を撮影しました。
北側中央から南側を撮影しました。
北側中央から西側を撮影しました。右端にある建物はその場所に都道(補助第26号線)ができるためなくなります。
北西角から東側を撮影しました。左側上部のアーケードはなくなり、この道が拡幅され都道(補助第26号線)になります。
北西角から南側を撮影しました。右手に見える白い囲いがB街区になります。B街区の前まで都道(補助第26号線)が拡幅されますので、現在右側手前にある建物は無くなります。
西側中央から東側を撮影しました。
南西角から北側を撮影しました。左側がB街区で、右側がA街区サウスタワー建設地です。正面にあるアーケードとその左側手前にある建物は都道(補助第26号線)ができるためなくなります。
南東角から北側を撮影しました。正面奥にあるアーケードは都道(補助第26号線)ができためなくなります。

東側中央から西側を撮影しました。

防災情報

シティタワーズ板橋大山ノースタワーの建設予定地である大山町は武蔵野台地に位置しており、標高は30m程度あります。板橋区の北側を流れる荒川からは離れていて、荒川氾濫時の浸水が想定されていません。また土砂災害警戒区域に指定された場所は大山町内には該当がありません。液状化のリスクも低い地域です。防災面では安心できる町と言えます。

 

水害

荒川流域が氾濫した場合、浸水は想定されていない場所です。

出典 板橋区 洪水ハザードマップ(荒川氾濫版)


土砂災害

土砂災害警戒区域に指定された区域ではありません。
(出典 板橋区 土砂災害ハザードマップ

地震

荒川四丁目の地盤は「台地1」です。台地1は、「河成礫層の上に関東ローム層」があり、「形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤」です。 「固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、比較的危険度が低い地域」とされています。
東京都による「地震に関する地域危険度測定調査」によれば、建物倒壊危険度ランク2、火災危険度ランク2、災害時活動困難度ランク1、総合危険度ランク4とされています。地域危険度は都内5,177町丁目ごとに測定し、5段階に相対評価でランク分けされたもので、1が最も危険度が低く、1から5へと危険度が高くなります。
(出典 東京都 地震に関する地域危険度測定調査)

液状化

液状化の可能性が低い地域です。

出典 東京の液状化予測図

近隣の避難所避難場所

近隣の避難所に「板橋第六小学校」と「板橋第二中学校」等があります。
避難場所に「公社向原住宅一帯」が指定されています。


周辺のマンション価格

新築マンション

「ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜」が、ハッピーロード大山商店街を抜けたところで販売中です。
  • 59.66平米 6,498万円(坪単価360万円)
  • 77.78平米 9,008万円(坪単価382万円)
ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜

出典 ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜 公式HP

周辺の中古マンション

シティタワーズ板橋大山ノースタワーの周辺の中古マンションが、現在どのぐらいの価格で売られているのか、調査しました。
  • レーベン北池袋 「大山駅」徒歩11分、「下板橋駅」徒歩10分
    2013年10月築 13階建 61戸 管理費 約211円/㎡
    • 12階 2LDK 北東向き 64.55㎡ 5980万円(坪単価306万円)
  • サンクレイドル板橋区役所前 「大山駅」徒歩10分、「板橋区役所前」徒歩3分
    2012年9月築 15階建 73戸 管理費 約170円/㎡
    • 6階 3LDK 東向き 63.72㎡ 4980万円(坪単価258万円)
  • 大山パークハウススタイリッシュタワー 「大山駅」徒歩5分
    2005年1月築 18階建 68戸 管理費 約216円/㎡
    • 3階 2LDK 南東向き 59.96㎡ 4780万円(坪単価264万円)
  • ルピナス大山グランドタワーiステージ 「大山駅」徒歩6分
    2003年10月築 12階建 49戸 管理費 約227円/㎡
    • 7階 2LDK 東向き 51.38㎡ 3880万円(坪単価250万円)

*成約価格は売り出し価格とは異なる場合があります。また、販売状況は常に変化しており、販売価格が変更される場合や販売済みの場合もあります。周辺坪単価の参考としてご覧ください。
*管理費は、お部屋によって若干の誤差がある場合があります。


クリスティーヌの見学メシ

サウスタワーを撮影中、ちょうど建設地の角に差し掛かったところで、いい匂いが・・・。これは「だし」の香り!!!!川越街道に面した角に看板の金色の文字が見えて、迷わず、暖簾をくぐりました。


生姜焼き丼と、そばのセットを頼みました。これを食べている間も、ご近所の方々が次々とやってきて「今日は、病院に行ってきたよ」「寒いね」「天ぷらそば、一つ」などと、お店の方と言葉を交わしていて、ほんわかした気持ちになりました。
浅草の酉の市の熊手も飾られていました。熊手のある店、好きです。


「シティタワーズ板橋大山 サウスタワー」に住んだら、こちらでお蕎麦をいただく機会もちょくちょくありそうです。何しろ、お隣ですしね。

帰りぎわ、「次はカツ丼にしよう」と思いながらお店を後にしようとした瞬間、ふと振り返って見たら、店内の入り口すぐのところに「カツ丼は終わりました」の貼り紙が。カツ丼、人気なのかしら。

そして帰り道・・・。ハッピーロード商店街の中ほど、ノースタワーの並びにあるサンドイッチ屋さんに寄りました。


卵サンドと、メキシカンチーズ。どちらも素晴らしく最高でした!メキシカンチーズはちょっぴりスパイシー。しっとりした具がパンと一体化している感じ!


田中屋 食べログはこちら

手づくりサンドイッチK’sキッチン 食べログはこちら

まとめ。クリスティーヌの意見

大山の街で変わること、変わらないこと

ホームページが開設されたばかりで売り出しは少し先になりますが、現地へ行ってまいりました。

あちこちを歩いて実感したことは、商店街は変わっても、そこに住む方々は、変わらずに大山を愛しているということです。

コーヒーを飲みに寄ったパン屋さんは、喫茶スペースも広くて、くつろげました。

ふと、壁を見ると、こんな看板を発見。


店内に飾られていたこの写真が、すべてを物語っていると心から思いました。

「60年間、板橋でパン屋さんを営んできて思うのは、人がざわざわ行き来するこの街は、かけがえのない、故郷になる街だなってこと。あったかいパンと、香ばしいパンの香りを嗅いだなら、この街をすぐに思い出せるように、マルジュウは、ずっと板橋でパンを作り続けていきます。」


つい力が入って、商店街マップにサンドイッチ屋さんとパン屋さんの場所に印をつけちゃいました!ノースタワーとサウスタワーの建設地にあるお店は、すでに移転しています。(クリックすると大きくなります。)

 

出典 ハッピーロード大山商店街公式HP 一部加筆


こんな未来予想図のイラストも、現地の看板で見つけました。


イラストにはクロスポイントにある「シティタワーズ板橋大山」だけではなく、「ピッコロスクエア」のタワーも、2羽の鳥が飛んでいる下に描かれていますね。地元の方の想いが詰まっています。

・・・偶然ですが、クリスティーヌの血のつながっていない親戚は、大山に代々住んでいます。その親戚に会うたびに、温かい気持ちになります。なぜなら、親戚の笑顔が、いつ訪れても素敵で、その家族を見ているだけで元気になってしまうからです。

そんな親戚を作ってくれた大山という街、大好きです!

マルジュウ大山本店 食べログはこちら

最後に、「シティタワーズ板橋大山」ですが、「住みたい街を選ぶための10のキーワード」に当てはまる項目がいくつかあります。よかったらチェックしてみてください。検討の際の参考になれば幸いです!!!!

住みたい街を選ぶための10のキーワード【クリスティーヌ】


街が再開発で変わるということ

また、こうした再開発における容積率、高さ制限の緩和についてご興味ある方は、こちらの記事で、別物件についてになりますが同じくQ&A形式で解説しています。ご覧ください。街が再開発で変わるということは、どのような規制緩和などが行われているか、大山の例とは違いますが、イメージをつかんでいただければ幸いです。

シティハウス横浜|大改造が進む横浜駅周辺エリア!Q&Aと映像付き【クリスティーヌ】



・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

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