オープンレジデンシア神楽坂ファースト|神楽坂通り商店街に面す!駅徒歩10秒、63m先に赤城神社【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

名称の最後に「ファースト」をつけ、「神楽坂ファースト」としたところに「駅近のここが一番」という意気込みを感じさせます。

オープンレジデンシア神楽坂ファースト」は、神楽坂を愛する人には見逃せない、久しぶりの神楽坂商店街に面した立地です。(駅徒歩10秒は信号待ちがなければ、ですね。)

神楽坂駅の「新潮社」側の矢来町方面出口ではなく、「赤城神社」に近い方の神楽坂通りに面した出口を出たらすぐの場所になります。より飯田橋駅に近い方のこちらの出口を使いたい、と思う方には垂涎ものの立地かと思います!

では、ご一緒に確認してまいりましょう!

神楽坂の変わりつつある風景の中で

この場所に見覚えがあるでしょうか

いつも心躍る商店街の音楽が響いている、神楽坂の片隅にある、こんなお店。

出典 Google Map(以下同)


「神楽坂の片隅」といっても、そこはメインとなる神楽坂通りの、神楽坂駅からほんの数メートルしか離れていない場所・・・。


そう、「ディヴレ神楽坂」の隣の隣あたりの景色です。


これらの写真はGoogle Mapより引用しています。なぜなら、すでにこの景色はなくなっているためです。

上の写真で一番右にあるマンションは「ディヴレ神楽坂」で、2011年築。「ディヴレ神楽坂」ができてから、もう10年以上経っているのですね。

そして今はこのような状況になっています

新旧比べてみると・・・

これが、前の様子。

出典 Google Map


これが、今の様子。さっき撮ってきたばかりなので、すべて夜の写真になってしまって、見にくいかもしれませんがとり急ぎまして・・・。

物件概要

  • 名称 オープンレジデンシア神楽坂ファースト
    • キャッチコピー 「神楽坂」駅1min.それは、粋とエスプリを結ぶ丘の上。
  • スケジュール(予定)
    • 完成  2023年8月下旬
    • 入居  2023年9月下旬
    • 販売開始  2022年3月中旬
  • 場所
    • 東京都新宿区神楽坂六丁目45番2他(地番)
    • 交通
      • 東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩1分
      • 都営大江戸線「牛込神楽坂」駅 徒歩5分
      • 東京メトロ有楽町線・南北線・東西線・都営大江戸線「飯田橋」駅 徒歩9分
    • 用途地域 商業地域
    • 敷地面積 258.04m2
    • 所有権
  • 建物
    • 鉄筋コンクリート造地上13階建、一部鉄骨造2階建
    • 総戸数 25戸(内、事業協力者住戸2戸、店舗1戸)
  • お部屋
    • 間取り 1DK+SR~2LDK
    • 専有面積 43.08m2・54.80m2(バルコニー面積 5.36m2・7.24m2)
  • 駐車場等
    • 駐輪場 24台
    • ミニバイク置場 4台
  • 企業
    • 売主  株式会社オープンハウス・ディベロップメント
    • 設計・監理 株式会社ディスク
    • 施工会社 未定
    • 管理(巡回) 日本ハウズイング株式会社
掲示板:オープンレジデンシア神楽坂ファースト

立地


赤城神社との位置関係

この写真を見れば、神楽坂通のあなたには、「あ、あそこか」とすぐわかってもらえるかと思います。

突き当たりに赤城神社が見えますね。


この信号を渡ると・・・


向かいには「ファミリーマート神楽坂上店」があります。


駅には非常に近いです。徒歩1分というか、Google Mapで測ったところ、横断歩道を渡るルートで駅出口から敷地の端まで23メートルです。

間取り

オープンレジデンシア神楽坂ファースト」の間取りが公開されています。

A1 type 54.80平米 1LDK+SR(サービスルーム)

54.80平米(バルコニー面積 7.24平米)

採光の関係で4.7畳のお部屋がサービスルームとなっていますが、実質2LDKです。

4.7畳の個室と6畳のベッドルームの個室、その両方とも、柱がお部屋の方に食い込んでいる形状を利用して、うまくクローゼットを作っています。この間取り図から見る限り、バスルームをもう少し壁に近い方に押しやって、洗面室を広く取れなかったのかなあと思いますが・・・。

2つの個室はリビングダイニングから入る「センターイン」のお部屋です。

 


B1 type 43.08平米 1DK+SR(サービスルーム)

43.08平米(バルコニー面積 5.36平米)

採光の関係で3.4畳のお部屋がサービスルームとなっていますが、実質2DKとなります。柱の食い込みが気になるものの40平米を超えており、玄関もクランクイン(玄関ドアを開けた時に突き当たりが壁となっている)です。狭いながらも洗面室の奥のパイプスペースの場所を利用してリネン用の棚がついているのは好感が持てます。

ダイニングキッチンに面した5.1畳のベッドルームを開放できるオプションなどがあると良いですね。

 



 

神楽坂駅の出口について

オープンレジデンシア神楽坂ファースト」に住んだ場合、使うのは、神楽坂通りを渡ったところになる、こちらの出口になると思います。

そう、斜め向かいにある、この神楽坂駅の出口です。


こちらです。信号がありますが、この信号を左折すると突き当たりが赤城神社です。


しかしながら、すでに神楽坂駅には、もう一つ赤城神社寄りの出口があり・・・


エスカレーター、エレベーターが完備されているので、荷物の多い時、お疲れの時は、こちらの出口を使うと良いかと思われます。


そう、場所はこちらです。


こちらの出口を過ぎると突き当たりは赤城神社です。

 

建築計画のお知らせ看板



建物について「物件概要」では、

「鉄筋コンクリート造地上13階建、一部鉄骨造2階建」

となっています。神楽坂商店街に面しているため、通りに面した部分に2階建てとなっていますが、この用途については、詳細はまだ明らかになっていません。エントランスデザインのイメージがどんな風なのか、早く知りたいですね。

敷地の東西南北

一番気になるのは西側かと思いますので、西側から見ていきましょう。

西側の建物は5階建てでしょうか、5階までの窓が見えます。


西側ですが、5階建てのビルの隣には13階建ての「ディヴレ神楽坂」と同じぐらいのマンションがあります。


東側にも当然ながら商店街のビルが建っています。


南側の建物は戸建てで低層です。敷地は奥に長い形状です。


敷地の北側には5階建てのビルがあります。ファミリーマートが入っています。

現地の様子

2012年築「パークリュクス神楽坂」は、今回取り上げた「オープンレジデンシア神楽坂ファースト」より少し坂を下ったところにあります。


神楽坂通りに面して、このガラス使いは話題になりましたよね。


こちらは「ディヴレ神楽坂」です。


「ディヴレ神楽坂」の数軒先が、「オープンレジデンシア神楽坂ファースト」です。この写真では建設地が隠れてしまっていますが・・。


買い物に行くとしたら、ここか


こちらか、ですね。


本屋さんにも「のれん」が似合うのが神楽坂の街並み。


あまり利用する人は見かけませんが、買い物に疲れたら、ちょっと休めるベンチもあります。


ちょっと見ないうちに、パン屋もできていました。


神楽坂上のセブンイレブンは、神楽坂の街並みを配慮して「茶色」のカラーでした。


こちらは坂下の方へカメラを向けて撮影。神楽坂は夜もそぞろ歩きが楽しいですね。

防災情報

標高25メートルです。


「プラウド神楽坂ヒルトップ」の場所と比べてみると、「プラウド神楽坂ヒルトップ」よりわずかに低いところにあることがわかります。(実際、神楽坂上という言葉がある通り、歩いてもすぐわかりますよね。)

 


洪水

新宿区洪水ハザードマップ_オープンレジデンシア神楽坂ファースト

出典 新宿区洪水ハザードマップ


建設予定地の付近では、場所によって0.1m~0.5m未満の浸水が想定されているエリアです。

土砂災害

土砂災害警戒区域に指定された区域ではありません。

出典 新宿区土砂災害ハザードマップ


地震

建設予定地の神楽坂6丁目の地盤は「谷底低地2」です。谷底低地は、「台地を刻む谷底での堆積物でできているため、軟弱な地盤」となっています。「地震が起きた場合に、揺れが増幅されやすいことから、比較的危険度が高い地域」とされています。

<東京都の地域危険度ランク>
建物倒壊危険度 ランク3 556位
火災危険度 ランク3 920位
災害時活動困難度 ランク3 927位
総合危険度 ランク4 348位

地域危険度は、都内5,177町丁目ごとに5段階の相対評価でランク分けされたもので、ランクは、1が最も危険度が低く、1から5へと危険度が高くなります。順位が低いほど危険度が低いことを示します。
(出典 東京都 地震に関する地域危険度測定調査)

液状化

出典 東京の液状化予測図


東京都建設局のデータによれば、「液状化の可能性が低い地域」です。

近隣の避難所・避難場所

近隣の避難所に、「津久戸小学校」、「箪笥町特別出張所」等があります。
また避難場所(広域)には、「後楽園一帯」が指定されています。

周辺新築マンション

「プラウド神楽坂ヒルトップ」が現在販売中です。ただ場所は、同じ神楽坂でも毘沙門天から少し入ったところです。

3LDK 96.26平米
地下1階 1億3千9,80万円
4階 1億8千9,80万円

3LDK 171.78
6階 3億6980万円

3LDK 96.26平米
1階 1億5480万円
2階 1億6780万円
3階 1億7980万円

「プラウド神楽坂ヒルトップ」の場所はよろしければこちらの映像でご確認ください。


これまでの神楽坂のオープンレジデンシアのマンション

神楽坂にはあちこちにオープンレジデンスのマンションがあります。それらを一覧にまとめました。
  • オープンレジデンシア神楽坂ウエストテラス 「牛込神楽坂」徒歩6分,「神楽坂」徒歩11分
    2018年9月築 5階建 30戸 管理費 約239円/㎡
    • 2階 2LDK+S 北東向き 69.62㎡ 8,400万円(坪単価399万円)
  • オープンレジデンシア神楽坂若宮町ヒルズ 「牛込神楽坂」徒歩5分
    2018年1月築 RC5階地下1階建 21戸 管理費 約309円/㎡
    • B1階 1LDK 東向き 35.4㎡ 4,980万円(坪単価465万円)
    • 6階 1LDK 東向き 35.4㎡ 5,250万円(坪単価490万円)
  • オープンレジデンシア神楽坂若宮町 「飯田橋」徒歩5分,「牛込神楽坂」徒歩7分
    2016年11月築 RC5階地下1階建 28戸 管理費 約309円/㎡
    売り出し情報なし
  • オープンレジデンシア神楽坂並木通り 「江戸川橋」徒歩5分,「神楽坂」徒歩9分
    2016年5月築 10階建 18戸 管理費 約318円/㎡
    • 4階 1LDK 北向き 46.95㎡ 5,980万円(坪単価421万円)
  • オープンレジデンシア神楽坂 「江戸川橋」徒歩4分,「神楽坂」徒歩7分
    2013年9月築 7階建 49戸 管理費 約186円/㎡
    • 4階 3LDK 西向き 68.03㎡ 7,980万円(坪単価388万円)
    • 2階 3LDK 西向き 68.03㎡ 7,780万円(坪単価378万円)
*成約価格は売り出し価格とは異なる場合があります。また、販売状況は常に変化しており、販売価格が変更される場合や販売済みの場合もあります。周辺坪単価の参考としてご覧ください。
*管理費は、お部屋によって若干の誤差がある場合があります。

クリスティーヌの見学メシ

神楽坂を下っていたら、目に止まったビルの小さな入り口。「伊勢うどん」というメニューが目に入ったからです。「あの、腰のないので有名な、伊勢神宮の名物が神楽坂で食べられる?」と嬉しくなり、入ってみることに。伊勢神宮は一度訪れたことがありますが、あの特別な神々しい雰囲気は、日本のどこにも似た場所がないと感じています。そして、伊勢うどんも、不思議な食感なんです。


エレベーターで2階に行くと、なんと「藁」でできた壁が迎えてくれました。


頼んだのは温玉伊勢うどん、800円。お手頃過ぎるお値段なのに、美味しいお茶もついてて。


温玉をオン!ぐちゃぐちゃにして、いただきます!


なんとここは、創業280年以上を誇る、御福餅本家の東京初進出のお店だそうです。さすが老舗、お店はモダンなんですけれど、壁紙が和紙だったり、内装に上質の木を使っていたりして、清々しさを感じる店内でした。

出典 御福餅本家HP


店内で「御福餅」も購入できます。

マリアーヌ 食べログはこちら

まとめ。クリスティーヌの意見

オープンレジデンシア神楽坂ファースト」の立地は、本当に久々の商店街に面したところに建つためにびっくりしてしまいます。

神楽坂駅の矢来町方面の出口ではなく、赤城神社方面の出口を出て、すぐ目の前という立地には、興奮してしまいます。そこで今回は、あえてデメリットを書くことにいたします。

デメリット1 飯田橋からだと坂をずっと上がらなくてはいけない

飯田橋から歩くと坂をずっと上がっていかなくてはならないため、坂は苦手、という人にはおすすめできません。しかしながら、歩くのが苦にならない方、東西線を使う方には、買い物も便利な場所となります。

デメリット2敷地が かなり小さい

敷地面積は258平米、すなわち78坪しかないため、詳細は現時点ではまだ発表されていませんが、おそらく1フロア2戸の構成になると推測されます。

クリスティーヌが記事を書いたことのあるマンションの中では、213平米の「プレシス大山」や、219平米の「グランドメゾン浅草花川戸」が、これよりひとまわり小さな敷地です。どちらも1フロア2戸でした。

今回も、あえて1LDKは作らないで、実質2LDKとなる1LDK+SRと、実質2DKとなる1DK+SR(SRは3畳台で狭いですが)を作ることで、神楽坂に腰かけではなく、ずっと住みたい層のニーズに応えようとしたと思われます。

敷地が小さいため、駐車場はありません。

デメリット3 商店街に面しているので静かとは言えず、西向きは前の建物があり囲まれ感がある

まさに商店街に面しているので、商店街の音楽も鳴っていますし、静かな環境とは言えません。また車も多く通る道になります。

商店街に面しているのは北側ですが、お部屋は西向きがメインの方角です。前には建物があるので、囲まれ感が非常にあるのが難点です。

今は情報が出たばかりで、実際、お部屋の仕様などがもう少しわかるようになれば、デメリット的なものがもう少し出てくるかもしれません。

しかし、マンションは立地がすべてと言われます

こうしたデメリットをものともしない神楽坂を愛する方には、どうしても気になる立地であると思われます。

以上です!

ぜひ資料をお取り寄せして、最新情報をゲットできるようにしておくことをオススメいたします!

 

ちなみに、こちらは皆さますでによくご存知と思われる、もう一つの、気になる神楽坂関連の過去記事です。久しぶりにもう一度チェックしてみようかな、という方、神楽坂のあのあたり、懐かしいなあ、という方、よろしければお読みください。

プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】



 

・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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ABOUTこの記事をかいた人

東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

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