【福岡】プレミスト大濠二丁目レビュー

こんにちは！よかレジです。
今回、プレミスト大濠二丁目のモデルルームに訪問してきましたので紹介します！

Contents

1 概要
- 1.1 物件概要
- 1.2 販売概要
2 立地
3 デザイン
4 モデルルーム
5 価格
6 間取り
7 個人的な「こうだったらもっと良かった！」
8 さいごに
9 大濠アドレスの高級物件たち

概要

物件概要

物件名：プレミスト大濠二丁目
所在地：福岡県福岡市中央区大濠2丁目12区115番1（地番）
交通：福岡市空港線「唐人町」駅徒歩6分
用途地域：第一種住居地域
地域地区：準防火地域、第一種住居地域
敷地面積：1956.40㎡（セットバック面積含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建
間取り：2LDK・3LDK
住居占有面積：82.33㎡～148.03㎡
バイク置場：4台
自転車置場：19台（平置き5台、ラック式14台）
駐車場：35台（平置き7台、機械式28台、別途来客用1台）
総戸数：35戸（ほかに管理事務室1戸）
管理形態：管理組合と管理会社（大和ライフネクスト株式会社）との間で管理委託契約を締結
分譲後の権利形態：敷地は共有、建物は区分所有
建物竣工予定：2023年3月下旬
入居予定：2023年5月下旬
事業主・売主：大和ハウス工業株式会社　マンション事業本部
施工：松尾建設株式会社

販売概要

2022年3月に一般販売を行うとのことで、それまでの期間は、ダイワハウスの既存顧客やその他限られた範囲を対象に先行販売するようです。
いやぁ、モデルルーム訪問後の率直な感想ですが、このマンションを私がレビューするのもおこがましい高級物件でして、「ごめんなさい！」って感じです。そのため、今回私の感想をバーッと書いた番外編的な位置づけでお読みいただけると幸いです！

立地

公式資料より

マンション名に”丁目”が入る物件、ガチ物件説

大濠公園周辺エリアのマンション（荒戸、唐人町、鳥飼など）は大濠や大濠公園といった名称がつけられることが多いですが、プレミスト大濠二丁目の立地は正真正銘の大濠エリアとなる福岡市中央区大濠2丁目アドレスです。さすがに大濠二丁目というマンション名は大濠二丁目の物件にしか付けられません(笑)

このあたりは、福岡市の中で最も高級なエリアといっても過言ではなく、低層の立派なマンションや、マンションのような大きさの個人宅が立ち並びます。私も実際に本物件の現地を見学する際に周辺を散歩しましたが、高級住宅街特有の厳かな空気感がありました。また、物件東側のすぐ隣にはアメリカ領事館があり、常に警察官が警備しているため、そういった意味でも緊張感があります。東京でいうと大使館が多くある港区や千代田区のようなイメージかもしれません。
開発地はもともとは日銀の寮があった場所です。今回ダイワハウスが取得した土地の中でプレミスト大濠二丁目とほかに西側隣に賃貸物件の開発も行うとのことでした。

日銀が家族寮2物件を入札　大濠は大和ハウスが1種170万円で取得へ

開発イメージ

現地

2022年2月現在の現地写真です。奥に見えるマンションは、右から、パークプレシャス大濠、ザ・ハウスオブ大濠、パークホームズ大濠二丁目です。

デザイン

プレミスト大濠二丁目公式資料より

大濠エリアには法令上の制限として斜線制限があるので、採光や通風を確保するために階段状のデザインになっています。上記の現地写真に写っている3物件も同様ですね。個人的なファーストインプレッションとしては「あまり好みのデザインじゃないかも？」と感じました。ですが、よく見てみてると軒天が木目調になっていたり、DWやバルコニーのガラスがきれいに並んだ端正なデザインなど「やっぱかっこいい！欲しい！住みたい！」となっている自分がいました。

プレミスト大濠二丁目公式資料より

アプローチ。大濠公園イメージの水盤でしょうか。クランクさせてプライバシー性が保たれています。

プレミスト大濠二丁目公式資料より

ラウンジ。シンプルな仕上がりが逆に高級感を醸し出しています。石は箱根火山由来の安山岩、小松石を採用していてベンチとしても利用できるようです。奥には中庭があります。

モデルルーム

120㎡2LDKの部屋がモデルルームとして、用意されていました。

Bタイププレミスト大濠二丁目公式資料より

プレミスト大濠二丁目公式資料より

とにかく高級感あるモデルルームで非常にテンションが上がりました。ほかの福岡のマンションではなかなか見ない仕様もいくつか採用されていたのでざっと記載します。

LD折り上げ天井
天井カセットエアコン
隠し蝶番
居室ドアのセットバック
バスルーム床・壁タイル
バスルーム埋め込み型ミラー
ハンスグローエ社製シャワーヘッド＆オーバーヘッドシャワー
ハンスグローエ社製キッチン水栓
ディスポーザー
LD天井高2600mm～2700mm
BOSCH社製食洗器
Marazzi社製床タイル
断熱サッシPRESEA-H

などなど。いたるところに海外メーカーや高級物件ならではの仕様が散りばめられていました。いくつか気になったや良いと感じた点をコメントします。

床材

床材はMarazzi社製のセラミックタイル（玄関、トイレ、パウダールームは標準床材。LDはオプション）が採用されてました。東京都心の高級物件であれば、標準仕様でLDタイル張りや、オプションで床材変更などを見ることありますが、福岡の一般的な物件だと、LDの床材タイル張りは売主オプションなどでもほぼないと思います。なお、MRでは洗面所に関しては床に加えて壁も同素材のタイル張りになっており、高級ホテルのような圧倒的な雰囲気でした。

ドア

プレミスト大濠二丁目公式資料より

居室へのドアも、10センチ程度セットバックされていて、ドアノブに洋服をひっかけたり体をぶつけたりといったことを防げる配置になっており、細かいところですが高級物件らしい配慮が見えました。ドアの建具も天井まで伸びた背の高いものが採用されており、いかにもお金がかかってそうな感じでした。ドアセットバックによる立体的な構造と、天井まで伸びたドアが、とてもバランスよく調和されていて、うっとりしてしまいました。

バスルーム

プレミスト大濠二丁目公式資料より

バスルームに関しても、オーバーヘッドシャワー、埋め込み型のミラー、排水溝部分の蓋もステンレス、強化ガラス製のドアが採用されていてザ・高級バスルームという印象でした。

断熱サッシ

住戸開口部はすべてLow-E複層ガラスを採用しています。また、中空層には断熱性がより高いアルゴンガスが注入された断熱サッシPRESEA-Hというものが採用されているとのことです。

キッチン

プレミスト大濠二丁目公式資料より

もちろん有償のオプションにはなってしまいますが、モデルルームのキッチンにはミーレのビルトインオーブンレンジやリープヘルのビルトイン冷蔵庫やワインセラーが採用されていました。ミーレはグランドメゾンのデザインセンターでも見たような気がしますが、リープヘルのビルトイン冷蔵庫＆ワインセラーは驚きました。高級感が半端じゃなかったです・・。

価格

もはやどの部屋がお買い得とか正直分からないのと、またお買い得な部屋を語るようなマンションでもなさそうですので、要点だけ記載します。　※予定価格です

・最低価格　82.33㎡Eタイプで10,000万円
・最高価格　148.03㎡Jタイプの50,000万円
・平均坪単価　516万円
・高層階のルーフバルコニー付きの部屋は全戸坪単価700万円越え

という感じでした！

Eタイププレミスト大濠二丁目公式資料より

Jタイププレミスト大濠二丁目公式資料より

同じく大濠アドレス物件でタマホーム株式会社の新築マンショングランアーキ大濠一丁目ザ・レジデンスが、一番小さいお部屋（77.83m2）を現在8,290万円で販売しておりますので、同じく一番小さい82㎡のお部屋であれば、わりと近しい価格で販売されるんじゃないかな？と一縷の望みを抱いてモデルルームに伺いましたが全部億超えておりました、本当にありがとうございました（？）

いや、しかし全住戸億越えとは驚きました。そもそも全住戸億超えの物件は福岡だとどれだけあるんでしょうか？ネクサス大濠公園、グランドメゾン大濠THE APARTMENT、フェリスト赤坂などが該当してきそうですが、いずれも～10戸程度のかなり小規模な物件ですので、35戸ある本物件に関しては、福岡で一番戸数が多い全住戸億ションだと思います。

なお、当初1億円以下の部屋も用意しようとする話がダイワハウス内に出ていたようですが、全部億越えのほうが箔がつくとのこともあり今回このような価格設定にしたとのことです。
これに関しては、仮に1部屋や2部屋だけ安い部屋があっても、その部屋の購入者のみにメリットがありますが、35部屋全住戸億ションであれば、マンション全体によりブランド力がついてくるので、正しい判断だなと思いました。

管理費（+修繕積立金）は月額35,905円～64,005円でした。（管理費㎡単価266円、修繕積立㎡単価148円）　※予定価格です

それにしても、福岡の物件で5億円（坪単価1116万円）とは・・。

間取り

その他の間取りについても、掲載します。

Aタイププレミスト大濠二丁目公式資料より

Bタイププレミスト大濠二丁目公式資料より

Cタイププレミスト大濠二丁目公式資料より

Dタイププレミスト大濠二丁目公式資料より

Eタイププレミスト大濠二丁目公式資料より

Frタイププレミスト大濠二丁目公式資料より

Gタイププレミスト大濠二丁目公式資料より

Hタイププレミスト大濠二丁目公式資料より

Iタイププレミスト大濠二丁目公式資料より

Jタイププレミスト大濠二丁目公式資料より

大濠公園側（東側）を見ながら料理ができるようなプランが多くて最高！シンプルにどの部屋も本当に住みたいです。

一番お安い部屋狙いだった私は、価格表を拝見してから（強制的に）購入検討から外れたので、どの階から大濠公園ビューが楽しめるのか、などは正直聞き忘れました(笑)
購入検討されている方はあらためて営業担当の方から聞いてみてください。

個人的な「こうだったらもっと良かった！」

手の届かない物件に関して、とやかく言うのもアレですが2点ほど「こうだったらより良かったのに！」と感じた点をコメントします。
ただ、当然建築の素人の私が考えることはすべて考えたうえで今の仕様、構造がベストだと判断されていると思いますので、よかレジの戯言と思って読み流してください。

機械式駐車場

敷地図プレミスト大濠二丁目公式資料より

本物件は35戸に対して35区画の駐車場を設けてありますが、そのうち平置き駐車場は7区画のみとなっています。機械式駐車場、平置き駐車場ともに屋根がついていて、雨に濡れない仕様になっているのは良いと感じましたが、大濠アドレスの高級物件の場合地下駐車場を設けていることもあるので、それと比べてしまうと若干見劣りしてしまうかなと感じました。冒頭に同じ敷地内に賃貸マンションも開発すると述べましたが、そちら側の土地を多少削ってでも、全区画平置き駐車場を設けるのは難しかったのでしょうか？（なにか法令上の制限があるのかな）

また、そもそも大濠二丁目アドレスで賃貸（賃貸マンション）需要がどれくらいあるのだろう？という点も感じました。個人的なイメージですが、大濠アドレスは所有欲をそそられるエリアなのかなと。つまり分譲マンションを購入したい層は多そうですが、賃貸マンションで大濠アドレスに住みたいという需要があまりピンと来なかったという感じです。

※なお、平置き駐車場はすべてEV対応（充電コンセント付き）、機械式駐車場も全長5300mm or 5500mm、全幅1950mm、全高1900mm or 2100mmとゆとりのあるパレットサイズを採用されていました。

Fタイプ、Frタイプの外廊下

フロア概念図プレミスト大濠二丁目公式資料より

本物件はFタイプ、Frタイプのみ外廊下になっています。エントランス、ラウンジの高級感のあと、そのままの雰囲気で部屋に帰りたいのに最後の最後にEタイプの室外機が見える外廊下が待っているのはちょっとなぁと、率直に感じてしまいました。
いっそのことEタイプとFタイプを連結してしまえば？とも思いましたがそうするとペントハウスより広い190㎡が突如誕生してしまいますし、それならば外廊下だけどプラウド新宿中落合のように、外からはまったく見えない仕様にするとか？など、いろいろと妄想を膨らませていました。

プラウド公式HPより

さいごに

冒頭でも触れましたが、正直本物件に関してはレベルが高すぎて、私がレビューしてもいいものだろうか・・と思いましたが、福岡市トップクラスの物件をいろんな方に見てほしく、思わず書いてしまいました。これほどの規模の大濠アドレス新築物件はまず出てこないと思いますので、大濠にいつか住みたいと考えている経済力のある方には超絶オススメしたい物件だと感じました。

なお（結果として）買えない物件を訪問してしまいダイワハウスの営業担当の方には申し訳なく思います。ただとても親切にご案内いただき、大濠や本物件の魅力を丁寧に教えてくれたこと感謝いたします。「いつか大濠に住みたい！」と心から思わせてくれるひと時でした。