【モデルルーム訪問14】シティタワー名駅那古野(けっこう安い。)

※※※2022/5/6 管理費・修繕積立金を更新しました※※※
※※※2022/5/8 サッシ高に関する記載を修正しました※※※

皆さん、ごきげんよう!

GWはいかがお過ごしですか?私は前半は普段行けない神奈川、東京で気になるマンションスポットを巡って楽しんでます!



さて、今回レビューするマンションは「シティタワー名駅那古野」です!


早速、物件概要から!

物件概要

所在:愛知県名古屋市西区那古野1丁目901番(地番)
交通:(1)名古屋市桜通線「国際センター」駅 徒歩6分
(2)名古屋市桜通線「丸の内」駅 徒歩8分
(3)名古屋市鶴舞線「丸の内」駅 徒歩8分
(4)名古屋市東山線「名古屋」駅 徒歩12分
(5)名古屋市桜通線「名古屋」駅 徒歩12分
(6)東海道本線「名古屋」駅 徒歩15分
(7)JR中央線「名古屋」駅 徒歩15分
(8)関西本線「名古屋」駅 徒歩15分
(9)東海道新幹線「名古屋」駅 徒歩15分
(10)名古屋市東山線「伏見」駅 徒歩16分
(11)名古屋市鶴舞線「伏見」駅 徒歩16分
総戸数:103戸
専有面積:55.24㎡、67.34㎡
間取り:1LDK+S~3LDK
敷地面積:1,522.26㎡
階建て:地上19階建
駐車場:62台
駐輪場:134台
バイク置き場:3台
完成時期:2023年12月中旬予定
入居時期(引き渡し時期):2024年5月下旬予定
用途地域:商業地域
売主:住友不動産株式会社
販売代理:住友不動産販売株式会社
管理会社:住友不動産建物サービス株式会社
施工会社:大豊建設株式会社
設計会社:大豊建設株式会社 一級建築士事務所

掲示板:シティタワー名駅那古野ってどうですか?

売主は言わずもがな住友不動産。設計・施工の大豊建設は住宅については、シティハウス、プラウド、ブランズなど大手デベロッパーのマンション施工実績が多数あります(名古屋では「千種ガーデンテラス」の施工実績があります)。

タワーと冠してますが、外廊下で19階建てです(名古屋のスミフではある意味おなじみになりつつある…)。

立地

公式HPより


円頓寺商店街の北側です。前作「シティハウス名駅那古野」と似たような商店街近くですが、前作よりも名駅には3分ほど離れた立地になります。ただ、意外にも国際センター駅への徒歩分数は6分と前作同様です。また、商店街近くというのは前作同様ですが、新しいお店が増えて勢いのある円頓寺商店街の近く(前作に近い円頓寺”本町”商店街の方が昔ながらの感じ)なので立地的な魅力は大きく感じます。

また、商店街と江川線と直に接しているわけではなく、一本道を入った場所になりますので地図上で見るよりも実際は静かさに感じました。が、円頓寺商店街に一番近い箇所のバルがテラス席になっているためちょっと盛り上がっている人達がいると煩く感じてしますかもしれません(そもそもそういった雰囲気が嫌いな人は本物件に合わないかも)。

個人的には、国際センター駅までの江川線沿いにずらっと飲食店が揃っている(チェーン店から個人点まで)点ですね!これは完全に単身目線ですが、商店街も含めて一旦全部の店を制覇して、お気に入りの店で夕飯ローテを組みたくなります!

敷地

敷地配置 公式HPより


敷地面積は1500㎡ほどあり、三方接道の角地になります。特徴的なのは、きれいな整形地でありながら、建物を45度ほど南東、北西に振っている点です。これは、メイン開口部の南東方面が「四間道」を含め約2.8ヘクタールが「四間道町並み保存地区」に指定されており、建築物の高さが20mまでに制限されているのを利用し、視界抜けが得られるようにするためです。また、同地区は所謂険悪施設も作られないエリアになります。

さらに、メイン開口部の直近は円頓寺とその先はアーケードになりますので、半永久的伏見方面まで視界が抜けることになりますので、眺望、採光面での魅力が大きい立地なります(※「四間道町並み保存地区」は一旦10年間の協定にはなりますが、反対等なければ継続されますし、四間道は徐々にブランド化してますので恒久的に変わらないと個人的には考えます)。

北西方面19階相当 公式HPより


公式HPにでかでかと眺望画像が載っており、見ての通りかなり抜け感がありますね。さらにここから数年後には中日ビルや栄広場の高層ビルも望めそうですし、上層階の魅力は大きいでしょう。設備仕様でも述べますが、サッシ高は2,100mm確保されており、その点でも眺望を最大限活かした仕上がりになっています(これで開口部が2,000mmとかだと魅力が下がってしまいます)。(2022/5/8更新)サッシ高は再確認したところ2,000mmでした。これは少し残念ですね。

建物

外観パース 公式HPより


躯体としては”タワー”とはいえ通常の板状マンションを上に伸ばしたような形にはなりますが、低層と中層の間に変化をつけたり、隣戸境にも色に変化があり、単調にはなってません。しっかりとエントランスホールを二層吹き抜けにしているのもgoodです(この規模で”1戸分”削って二層吹き抜けにするのは収支に有意に跳ねてくるかと思いますのでその点でデベの努力が伺えるというか)。

そして、外観パースを見てお分かりの通り、屋根付きの車寄せがありますので、タクシーやマイカーを使う人にとっては魅力がありますね。この規模感で屋根付きの車寄せがあるのは珍しいです。本物件の北西側の駐車場はメインエントランスとは離れてますが、一旦同乗者を車寄せで降ろして~という使い方ができます。ただ、細かい話ですがエントランス手前に風除室がないですね…。特別問題があるということはないと思いますが珍しいですね(単純に風除室を設けるだけのスペースがなかったということでしょう)。

エントランスホール 公式HPより


エントランスホールも二層吹き抜けで、スミフ物件らしいシンプルで空間を贅沢に使ってますね(他のデベロッパーなら窓際にさらにソファやテーブルを余分に配置していると思います)。大窓からはしっかりと植栽が見えるように配置しているもの良いですね。突き当りを曲がって、ワークスペース、その先にエレベーターがありますので、導線上使いやすいと思います。

エレベーターは2基で51.5戸/基になりますのでなかなか贅沢ですね(これまでの那古野、丸の内が2基あったのでそれに合わせたということでしょう)。エレベーターの速度は105m/分ですので速くはありませんが、最上階でも30秒ほどで着きますのでそこまでストレスにはならないでしょう。

設備仕様

  • 二重床
  • ディスポーザー
  • 食洗機
  • キッチン天板天然石
  • トイレ手洗いカウンター
  • 浴室ダウンライト
  • 床暖房
  • バルコニー隣戸境がハイタイプ
  • T3サッシ(廊下側)、T2サッシ(バルコニー側)
  • Low-Eガラス
  • スロップシンク
■気になる点
  • タンク付きトイレ(手洗いカウンターは有り)
  • 浴室壁のパネルが1面
  • 玄関前カメラなし
しっかりとした分譲仕様だと感じました(後から変えられない箇所がしっかりとした仕様)。特に「二重床」、「ディスポーザーあり」には驚きました(直近の2物件がどちらも「直床」、「ディスポーザーなし」であったため)。この仕様であれば少なくとも一次取得者からは不満は出ないのではないでしょうか。裏を返すと所謂”タワマンスペック”を求めてる人にとっては物足りないと感じるでしょうが後述の価格から考えれば個人的には文句はないかなと。

さらに、共用廊下側は高速道路を背負うためしっかりとT3サッシを入れてくれてますし、バルコニー側のT2サッシですので音の問題は心配ないでしょう。戸境壁もコンクリートになってますので気休め程度かもしれませんが安心感がありますね。

シティタワー葵 公式HPより


余談ですが、何でスミフは手洗いカウンターを付けるのにトイレ自体はタンクタンクレスにしないのかちょっと謎ですね。。。おそらく多少のコストカットにはなっているんでしょうが勿体ないというか。しかも公式には画像がなかったので、他の物件から持ってきました(画像を載せないのもちょっとせこい)。一応、タンクありであれば停電時でも使えるというメリットありますけどね。

間取り・価格

Aタイプ 67.34㎡ 3LDK


13F 5,600万円台(坪275万円)
16F 5,800万円台(坪285万円)

 

Bタイプ 55.24㎡ 1LDK+S

13F 4,600万円台(坪275万円)
16F 4,700万円台(坪281万円)

 

Cタイプ 67.34㎡ 3LDK


13F 5,300万円台(坪260万円)
16F 5,500万円台(坪270万円)

 

Dタイプ 67.34㎡ 3LDK


13F 5,400万円台(坪265万円)
16F 5,600万円台(坪275万円)

その他、BとCには反転間取りがあり、合計6タイプです。

3LDKの面積が同じなのは誤植ではありません(笑)。営業さん曰く、ここ最近の物件の売れ行きから最も動く面積を研究したところ、たどり着いたのが60平米後半の3LDKだったので多くの住戸をそのような面積にしたとのこと。言い換えれば、名古屋には6,000万円に壁があり、それに収まるように調整した結果ということでしょうね。

基本的には田の字ベース、ただ、LDの窓はサッシ3枚分になっていたり、バルコニー面はもちろん、廊下側もアウトフレームされてますので”究極の田の字”という感じですね。つまり、面白みに欠けるというのは置いといて、これ以上ない非常に使いやすい間取りだと思います。

平均は坪270~280万円ほど(おそらく低層階も大きく金額が変わらないでしょうから、全体としても同じぐらいになるでしょう)。価格面では広さや中or角で単価差は大きくありませんので、角部屋(特Dタイプ)はお得感があります。

前作「シティハウス名駅那古野」が坪270万円程度。あちらはコンパクトや80㎡超の住戸があったので純粋な比較はできませんが、本物件と大きくは変わってませんのでそういった面でも割高感はないですね。「都市再生緊急整備地域」からは少し外れているので”名古屋都心物件”感は薄いものの、同地域が坪300万円を優に超える中なのでなおさら。

私が個人的に上記の中から選ぶとすれば、Dタイプの13F(5,400万円台)ですかね。理由は、物件全体的に眺望の抜け感があるので12F~13Fより上であれば、眺望差はそれほど実感ないと思いますので、13Fで十分かなというのが一つ。あとは、他の住戸と比較しても単価、グロスともに大差がないのであれば角部屋を選べばよいかなと。Aタイプは北西方向にも開口部があり名駅眺望が望めるため、価格が高くなってます(憶測)が、腰窓なのでそこまでの金額(200万円)を出すのは微妙かなと。なので中古になった時のボラがDタイプの方があると思いますので。

管理費・修繕積立金

管理費は220円/㎡、修繕積立金は127円/㎡。外廊下ですが、エレベーター2基、一応ワークスペースもあるのでリーズナブルに感じますね。修繕積立金は例のごとく値上がり前提ですが、資料上にも「1~5年目」としっかり明記されており、値上がりを購入者に意識してもらおうとしているだけましかもしれません。

駐車場使用料は、平置きで35,000円、機械式でも23,000円~26,000円。単純な利用者目線で考えるとけっこう重ためですが、将来的な維持を考慮すれば安心感があります(使用有無にかかわらず機械式の維持費は15,000円/月ほどかかると言われてますので)。

総評

大きなマイナス部分が少ない物件ですね。なので、おすすめし易いというか、買って後悔することのない仕上がりになっているとは言い切れる物件です。

ただ、これを言ってはおしまいですが、そもそも”那古野”という場所が好きか否かに左右される部分がかなり大きいですね。前作「シティハウス名駅那古野」と駅徒歩は変わらないとは言え、あちらは名駅に寄ってましたので、取り合えす立地的な鉄板感はあったのですが、本物件はお世辞にも利便性は高くないですから。

特に交通利便性が弱いと感じます。国際センター駅は徒歩6分であるものの、そこから桜通線に乗ってどこかに向かうことは想像しにくいですし、そうなるとユニモールを通って名駅へ向かう形になるので駅距離は相当増えてしまいます。かと言って、江川線沿いのバス停(円頓寺通南)から十数分で名駅まで行くのは微妙ですし。

ただ、なんだかんだ間取りも設備も文句のない仕上がりになってますし、面積を絞っているのもありグロスも熟れているので、単身や二人夫婦世帯で那古野が好き(好きになりそう)な人は間違いなく推せる物件です!

5月から販売スタートなりますので気になる方は早めにモデルルームに訪問することをおすすめします!

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名古屋在住で独身です。これまでに2回マンションを購入した経験を活かして 中部エリアのマンションをレビューしてます。少しでも購入検討者のお役に立てれば良いなと思ってます!

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

4 件のコメント

  • りゅう より:

    以前にレビューされていたバンベール千種ザ・ファースト、名古屋から今池近辺までの中古などを検討しているのですが、本物件含めリセールを最も期待できる選択はいずれとお考えでしょうか?
    本物件は名駅近いですが、こうさんもご指摘の通り交通利便性、駅距離考えるとこの点はバンベールより厳しいのではないかと考えていました(残債割れ回避まで10年くらい?)。
    まだモデルルームには行けていないのですが、角部屋が良いかなと思っています。

    • こう [名古屋] より:

      コメントありがとうございます。
      ここだけの話、名古屋から今池近辺までであれば「泉一丁目」の中古が一番手堅いと考えてます(今後の再開発の恩恵を受けやすいため)。
      また、本物件についても残債割れはしにくいとは思います(金利0.5%とすると残債は5年で4,670万円、10年で3,940万円ほどのため)ので、那古野が気に入れば有力候補にはなるかと。記載の通り角部屋がおすすめです。

      • りゅう より:

        お返事ありがとうございます。
        泉近辺は魅力的ですね。中古も探していますが、良い出物を掴むのはこうさんくらいの知識とフットワークないと容易ではないと痛感してます(プラウドたくさん出てますが、予算が、、)。
        Twitterも拝見してますので、そうした物件の発信も楽しみにしてます!

        • こう [名古屋] より:

          おすすめは特定の不動産会社(住友不動産販売、野村の仲介など)のポータルサイトで新着をチェックすることですかね。
          またご質問等ありましたらTwitterのDMいただければと思います。

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