【モデルルーム訪問15】リニアゲートタワー名古屋（リニア駅出入り口を大胆予想）

皆さん、ごきげんよう！

今回レビューするのは「リニアゲートタワー名古屋」です！

とうとう来ました！名駅西口に大手デベ！大規模！(？)のマンションが！

これでまでは、西口最寄りで供給されるマンションは中小・カタカナデベのみでしたから、おそらく大手初進出と言っていいでしょう。

しかも、”リニア”ゲートタワーというインパクトのなるネーミング…かなり注目を浴びる物件であることは間違いないでしょう！

Contents

1 物件概要
2 駅西再開発
- 2.1 駅前広場の再整備
- 2.2 リニア駅上部空間の広場整備
3 周辺地図
4 敷地配置
5 建物・共用部
6 設備仕様
7 管理費・修繕積立金
8 間取り・価格
9 おすすめ住戸
- 9.1 E-Aタイプ（2LDK 62.78㎡）の中層階
- 9.2 W-C1タイプ（1LDK 35.82㎡）の低層階
10 総評

それでは物件概要から！

物件概要

所在地：愛知県名古屋市中村区中島町2丁目42番1（地番）他
交通：
(1)東海道本線「名古屋」駅徒歩10分（太閤通口）
(2)東海道新幹線「名古屋」駅徒歩10分（太閤通口）
(3)あおなみ線「名古屋」駅徒歩10分（太閤通口）
(4)名古屋市東山線「名古屋」駅徒歩10分（13番出入口）
(5)名古屋市桜通線「名古屋」駅徒歩10分（13番出入口）
(6)名古屋市桜通線「中村区役所」駅徒歩4分（1番出入口）
総戸数：220戸
敷地面積：2752.25㎡
階建て：地上19階建
駐車場：72台（平面式4台、機械式5段68台）
駐輪場：197台、他レンタルサイクル用5台
バイク置き場：2台
完成時期：2024年2月中旬（予定）
入居時期：2024年3月下旬（予定）
用途地域：近隣商業地域/商業地域
売主：総合地所株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
販売代理：株式会社長谷工アーベスト、三菱地所レジデンス株式会社
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計会社：株式会社長谷工コーポレーション

掲示板：リニアゲートタワー名古屋ってどうですか？

売主は総合地所と三菱地所レジデンスで、事業割合は6:4だそうです。総合地所は現在「NAGOYA the TOWER」も販売中で、長谷工グループの会社であるため、本物件の設計・施工も長谷工となります。

総戸数220戸ですが70㎡超は20戸、36㎡以下が93戸ですから、実質的には150戸前後の中規模いったところでしょう（なので冒頭で大規模！(？)と書きました）。

敷地面積は2752㎡でそこそこの広さがあります。面白いは敷地の東側は商業地域、西側は近隣商業地域である点で、これが後述する西側の抜け感をもたらしてます。容積率は427.64%ですので、この敷地面積あっての19階建てということです（19階建てで”タワー”を名乗るのは名古屋では見慣れてしまいましたね…）。

駅西再開発

本物件を語る上で名駅（名古屋駅）西エリアの再開発は避けては通れないでしょう。

駅西再開発　名古屋市HPより

ご存知の通り、リニア中央新幹線の開通に向けて名駅や各エリアで再開発が進められており、現在、大きく2つの再整備が予定されています。

駅前広場の再整備（上図の水色部分）
リニア駅上部空間の広場整備（上図の緑色部分）

駅前広場の再整備

現状の駅西口　Google Earthより

最優秀提案　名古屋市HPより

名古屋市が西口エリアのデザイン検討業務の委託先選定のため、昨年、プロポーザルが実施され、結果が公開されています。以下が最優秀案となってます。

最優秀提案：米澤隆建築設計事務所の提案書【抜粋】

不連続な屋根が印象的なデザインですね。現状の西口と較べて、歩行者の導線がスムーズになっていることがわかります（駅の出入り口から交差点までの導線が一部狭くなっており通りづらい状況ですので）。

ただし、上記案に記載の通り

※本提案書はプロポーザルを実施にあたり提出されたものであり、本市の計画案として決定したものではありません。

とのことなので計画案というわけではないようですが、基本的には近しいデザインにはなると思います。さらに

ツインタワー構想　名古屋市HPより

上の画像、わかりにくいですが、広場（オレンジ色範囲）の左右にうっすらと高層ビルが描かれており、これがリニア開通後に建築される構想もあります。勿論、まだどういった種類の建物（商業、オフィス等）になるかわかりませんが、いずれにせよ、将来的に西口エリアの整備が完成した暁には、人の流れが大きく変わり、現在とは全く異なる評価を受けることは間違いないでしょう。

リニア駅上部空間の広場整備

リニア駅上部空間　名古屋市HPより

現在、リニア開通に向け、土地の買収と工事が進められていますが、リニア開通後、駅上部空間は広場利用を主とした公共的空間として活用する計画となってます。上の画像で緑色の部分が広場、網掛けの部分が道路として整備されますので、リニアの開通とともに、新たな人の流れが生まれるのではないでしょうか。

現地の工事看板

上記の交通規制の看板を見て気づいたのですが、広場として整備される計画範囲よりも実際の工事範囲の方が広いんですよね（黒枠が計画で、緑網掛け部分が実際の工事範囲）。

これは完全に憶測ですが…上記のはみ出した部分に駅の出入り口が造られるか！？

これがリニア駅の出入り口（予想）だ！

つまり、印を付けた部分のどこか（勿論複数）にできるのではないかと。そして、本物件にとっては一番左の印の箇所に造られれば超ラッキーというわけです。仮に一番左の印の箇所に出入り口が設置された場合、本物件からは徒歩6分表記はとれそうです。

というのは、わざわざ買収した土地をJR東海が手放すとは考えにくいですし、計画部分（黒枠）は前述の通り、広場として整備するわけですから、はみ出した部分に出入り口となるのはごく自然ではないかと思います（言い換えれば、出入り口用に土地を追加で買収するとも思えない。）。

出入り口になりそうな現地（計画地の一番左端）

はい、ここまで、名駅西口の再整備について纏めてみましたが、リニア開通に向け、勿論、東口の整備も実施されます。本物件の価値を見極めるにはまだ完成していない街の将来像を、各個人がしっかり見据えていく必要があると思います。

周辺地図

周辺地図　公式HPより

名駅西口（太閤口）から徒歩10分です。地図の通りビックカメラの横を通ってほぼ直進して先に本物件があります。道中は駅西銀座商店街を通る形となるため、比較的明るく、歩きやすい道のりです。ただ、夜はミニストップとビックカメラ周辺に居酒屋のキャッチや、酔っ払った若者がたむろしてたりするので、女性や子供はあまり通りたくない雰囲気かもしれません（この辺りが前述の整備で一掃されるといいですが）。

駅西銀座商店街は勿論、中村区役所駅（本物件から徒歩4分）周辺にも飲食店が多くあり、その点はやはりファミリー向けというより、単身・二人夫婦向けのエリアと言えます。ちなみに、道中の「中華料理富士」はローカルTVでよく取り上げられるお店ですね。

スーパーはナカヤマが徒歩8分なのでこちらが普段使いになるでしょうか（中村日赤方面のピアゴも同じぐらいの近さですがあの辺はよりディープなエリアですからね…）。

通学校は、ほのか小学校（徒歩8分）、笈瀬中学校（徒歩15分）です。大通り沿いを真っ直ぐ進むだけですので通学路は安心かと思います（そもそも、本物件は3LDK以上の間取りは20戸しかありませんからファミリーが選ぶかは微妙ですが）。

敷地配置

現地南東側　西側は高い建物がないことがわかります

敷地配置（一部追記）　公式HPより

敷地は南東角地で4面接道となってます（西側も一応接道してます（笑））。ただ、角地といっても、建物の東面は既存2棟のマンションが塞いでますので、東方向の住戸で眺望に抜け感がある住戸は少なくなります（その代わりにエントランスアプローチが長く取れる敷地配置になっている）。反対に西側は2～4階建ての建物が並んでいる状況ですので、ある程度の階数であれば視界抜けを得られます。

Google Earthより

若干余談ですが、「Google earth」でポリゴンを作成して、周囲から目立つか（意外に重要）を確認してみました。結論、大通りからはそれなりに目立ちますが他の箇所（上記は駅西銀座商店街から）は既存のマンションもあるのであまり目立たなそうで残念です。

閑話休題

エントランス正面　公式HPより

敷地の南東角にエントランスアプローチと屋根付きの車寄せが設けれてます（ただ、車寄せで同乗者を降ろす場合は、敷地の北側にある駐車場まで大通りを出て迂回する必要がありますね）。しっかりと、通りからセットバックする形となるため、住民以外の歩行者や車からは、雰囲気のある建物に映ることでしょう。道路から建物の出入口がまる見えなのと、遠くにある出入口を見るのとでは、部外者からの印象が大きく異なりますから。

エントランスアプローチの右手には、竹も植えられており、少し和テイストな雰囲気に仕上がってますね（後述のエントランスホールにも”和”要素がありますので合わせているのでしょう）。

駐車場は北側に設置されており機械式です（一部南側にも平置きもあり）。駐輪場は敷地の東側と一部屋内になります。一部を除き、駐車場および駐輪場の導線は屋根なしなのは気になりますね。せめて、東側の駐輪場部分に屋根があればだいぶマシになると思うのですが…。

ゴミ置き場は一階で屋外ですが導線上は屋根ありですね（良かった…）。後述しますが、ディスポーザーがないため、各階ゴミ置き場もありません。狭い住戸も加味した規模感から考えれば違和感はないでしょう。

あと気になるのは一階に住戸がある点ですかね。最近の都心物件としては結構珍しいなと（昨今は水害等を気にする人は多いですから）。弊害としては、エントランス⇔エレベーターホール間の導線にも住戸があり、その住戸も玄関がセットバックしていないので、気をつけないと扉を開けたときに歩行者にぶつかる可能性がありますね（なので、せめてその当該住戸だけは頑張ってセットバックしてほしかったなと。他の住戸と違い、全住民が通る導線なので…）。

建物・共用部

外観パース　公式HPより

外観はタワー形状ではなく、東西にバルコニーを振ったサンドイッチ型です。名駅側で目立つ東側は南東角とエレベーターホールにダイレクトウィンドウとなっていることと、バルコニーガラスも上下で異なる種類を使用することで、単調にならないデザインとしてますね。

ちなみに、東面は白系、西側は黒系のツートンになってます。また、バルコニー隔て板もしっかりトールタイプになっていて良いですね！

エントランスラウンジ　公式HPより

エントランスホール（エントランスラウンジ）は二層吹き抜けになってます。左手は大窓になっておりしっかりと光が取り込まれ、植栽を望むことができます。対して右手は木目調の縦ルーバーが配されており、前述の”竹”に合わせた和テイストですね。
ちなみに、正面の壁のオブジェは「××時代の〇〇〇」を表しています！（気になる方は是非モデルルームで営業さんに聞いてみてください！笑）
個人的にエントランスについては文句のないものに仕上がりそうだなと思いました。

コワーキングラウンジ　公式HPより

コワーキングラウンジはテレビ会議も可能な扉付きのブースが3つあり、奥に「Store600」（無人コンビニ）が設置されるようなので、今風の使い勝手の良い施設だなと思います。1階にあって導線上利用しやすいのもGoodです。

エレベーターホール　公式HPより

来ました！大窓付きのエレベーターホール！これは良いですね！昼間は光を取り込めて、夜は景色を楽しめる！これは超得点高いです！これなら西側の住戸を買っても名駅ビル群の眺望が楽しめます。

駄菓子菓子！上の画像のように景色が見えるのは上層階だけですので注意です。で上層階ってどこからよって話ですが、12階以下は外観パースのエレベーターホール部分をよく見ると腰窓になっているので、おそらく13階以上と思われます。

また、エレベーターホール横には各階宅配ボックスが設置されます。

エレベーター自体は非常用含め3基ありますので戸数に対しては十分かと思いますが、3基とも分速90mのため、高層階の住民はちょっと遅く感じるでしょうね（単純に最上階まで（54m÷90m）×60秒=36秒）。

内廊下　公式HPより

各階は内廊下です。が、平たい顔族（※玄関扉がセットバックされておらず玄関と廊下の壁に”彫り”が全くない）ですね。うーん、これは気にしない人もいるでしょうけど、個人的には結構マイナスですね…（どうしても賃貸アパートの玄関と同じように見えてしまうので）。まぁ、昔と較べてしまうと、土地代も建築費も上がった現在のマンションは全体的にゆとりがないのはある意味仕方無い部分もありますけど。

個人的に玄関扉の木目調が写真よりも実物はくっきりしていてかっこいいなと思いました。（超細かい話ですが笑）。モデルルームで確認してみてください。

スカイラウンジ　公式HPより

そして、17階にはスカイラウンジがあり、しっかりと名駅のビル群が臨めます。低層階を買う人にとってはこういった高層階に共用施設があるのは有り難い（というか買いやすい）ですね。

ソファとTVもあるので、貸し切り可能であればスポーツ中継観戦とかゲーム大会とか開催したいですね。窓際にテーブルもあるので一人でちょっと一息つくのにも使えそうです。

その他、コンシェルジュサービスがあります。管理人、清掃員の勤務時間と合わせて、日中はほぼ人が居ることになりますので管理面ではプラスですね。

設備仕様

設備仕様は結構渋いですね…。端的に言うと郊外物件レベルです。

■良い点

食洗機（1K、1LDKなし）
床暖房
キッチン天板フィオレストーン（1K、1LDKは人工大理石）
浴室ダウンライト
玄関、キッチン天井が木目調シート
リビング-洋室間の扉上部に垂れ壁なし
バルコニー隣戸境がハイタイプ
玄関前カメラ

■悪い点

直床
リビング壁に電動給気シャッター
トイレタンクがキャビネット一体型
ディスポーザーなし

一見すると悪い点が少なく映るんですが、良い点もあまりないんですよね。

まず、ディスポーザーについては、付いてないことに違和感はないです。というのも、「総戸数220戸のタワーマンション」という目線で見るとないことに違和感があると思いますが、冒頭でも書いた通り、大半は単身向けの住戸（36㎡台以下）ですから、単身層の多くがディスポーザーを求めてないでしょうし…と考えると妥当な線かなと（とは言え、広い部屋を買う人にとっては単純にマイナス点でしょうけど）。

次に、直床はたしかに純粋なコストカットというよりも高さとの兼ね合い（60m未満に抑えたい）なんでしょうけど…。本物件は高さが57.46mですが、二重床にした場合は超えてしまうんですかね。これもとにかく残念です。

あとは目立つ部分ではトイレですかね。せめて2LDK以上は「手洗いカンター＋ローシルエット」にして欲しかったです。安い価格帯ではないんだし。余談ですが、資料（モデルルームガイド）の写真に悪意ありすぎです。キャビネットを映さずに「ローシルエットトイレ」、キャビネット部分だけ写して「手洗いカウンター」と記載してます。モデルルームで実物を見せるとはいえ、後日、資料だけ確認したら購入検討者が勘違いしますよ。

リビングの天井高は2450～2550ｍ（階数等で異る）。サッシ高は2,000m～2,100m（正確な数値はモデルルーム確認してください）で、LowーEは入っていないようですので西側の住戸は暑さには注意かと思います。

設備仕様の所感としては、どの目線で見えるかで評価が分かれるかと。1Kと1LDKであれば他の物件であっても設備仕様はガッツリ落とされるのは普通なので、本物件の程度であれば普通に感じますし、逆にその他の2LDK以上の住戸なら他物件との比較して全然物足りないと思います（3LDK以上の広い住戸の場合、キッチン水栓のグレードが上がるといったこともあるにしろ、焼け石に水かと）。

他物件との比較で言えば、「シティタワー名駅那古野」ぐらいの設備仕様は最低限ほしいかなと。

参考：【モデルルーム訪問14】シティタワー名駅那古野（けっこう安い。）

悪いことばかり書いてもしょうがないので良かったところも。。。長谷工オリジナルの「U’s style（ユーズスタイル）」はなかなか面白い取り組みだなと。いくつか、記載すると。

全室消灯スイッチ
スリムハンガーラック
カウンター付きタオルハンガー
カウンター付きホルダー
スマートランドリー

「全室消灯スイッチ」はその名の通り、玄関に設置された”全部屋の照明を一括で消灯できる”スイッチで出かける前などに消し忘れを確認することなくなるので、これは便利だなと。

あと、個人的には洗面台のタオルハンガーの上にステンレスの棚が付いていて、メガネ等を置けるようになっているのは便利だなと（これ、メガネ掛けてる人ならわかると思いますが、洗面台の横にメガネを置くと、洗顔が終わったあとに水はねでメガネが汚れるんですよ）。

しつこいですけど、あくまでこれらは”副菜”なので、”主菜”の設備仕様を頑張ってほしかったです…。

管理費・修繕積立金

※モデルルーム訪問時点で未定でしたので情報わかったら追記します。

完全に憶測（霊感）ですが、35㎡の住戸でランニング合計1.5万円程度に抑えててくるのではと。そうすると、管理費：350円/㎡、修繕積立金：100円/㎡、合計：450円/㎡で当たらずと雖も遠からずといったところでしょう。

間取り・価格

現状ざっくりとした予定価格のみです。

前半：0-399万円
中盤：400-699万円
後半：700-999万円

【西向き】

W-Dタイプ 2LDK 57.72㎡

18F 5,000万円台後半
14F 5,000万円台中盤
10F 5,000万円台中盤
6F 5,000万円台前半
1F 4,000万円台後半

W-C1タイプ 1LDK 35.82㎡

13F 3,000万円台中盤
9F 3,000万円台中盤
5F 3,000万円台前半
1F 2,000万円台後半

W-F1タイプ 3LDK 71.58㎡

18F 7,000万円台前半
15F 7,000万円台前半

W-Aタイプ 2LDK 65.98㎡

18F 6,000万円台前半
14F 6,000万円台前半
10F 5,000万円台後半
6F 5,000万円台中盤
2F 5,000万円台中盤

【東向き】

E-Aタイプ 2LDK 62.78㎡

18F 6,000万円台中盤
15F 6,000万円台中盤
11F 6,000万円台前半
8F 6,000万円台前半
5F 6,000万円台前半
3F 5,000万円台後半

E-Gタイプ 3LDK 71.58㎡

18F 8,000万円台前半
15F 8,000万円台前半
12F 7,000万円台後半

E-Eタイプ 1K 28.79㎡

16F 3,000万円台前半
12F 3,000万円台前半
8F 2,000万円台後半
4F 2,000万円台後半
1F 2,000万円台中盤

E-Hタイプ 3LDK 86.93㎡

18F 9,000万円台後半

全体的にスパンはとれており、リビング側は完全にアウトフレームされてますね。1LDKも洋室にも窓がある形になってますし、2LDKもリビングのサッシが3枚分になっているので中住戸でありながら開放感がありそうです。3LDKについては、E-G、W-F1タイプともに全室リビングインは残念です（対して王様住戸となるE-HタイプはPP分離になっており素晴らしい間取りですね）。

洋室-リビング間のウォールドアがハイタイプ（垂れ壁なし）で一体的に使用できるのは特に1LDKの狭目の住戸では有り難いですね（普段開けておき、来客時に閉めるという使い方がし易いため）。

平均坪単価は315万円程とのことです（モデルルーム談）。周辺および近接エリアの相場感でいえば、

名駅西（中小デベ物件）：坪250万円
名駅東（南）：坪330万円～380万円。

販売中の具体的な新築物件と比較すれば

【名駅西】

「モアグレース名駅ザ・ゲート」:名駅徒歩10分　坪240万円

【名駅東（南）】

「プラウドタワー名駅南」:名駅徒歩13分　坪340万円

「NAGOYA the TOWER」:名駅徒歩13分　坪360万円（29階以下）

といったところであり、本物件の坪315万円は妥当な価格といったところでしょう。

そこらの再開発とは異なり、東海地方最大のターミナル駅の再開発なわけですから、そのポテンシャルは計り知れないわけです。現状の評価と将来のそれとのギャップは確実にある（駅西のビルが次々と解体されて着実に整備が進められている）ことを鑑みれば少なくとも高すぎるということはないですね

ただ、将来的な価格上昇期待が全く折り込まれていないかと言えば、半分ぐらいは折り込み済みかなと（これは完全に感覚論ですが）。なので、「将来価値には期待できるから買えー！」というように価格を見て手放しにはすすめられないですね。

さらに、住戸単位でみると、こういったタワー（型）の物件では所謂「価格の歪み」が出ることが多いのですが、本物件は結構際どい所まで価格を調整している（例えば、東側の既存マンションを超えるかの境目では”遊び”はなく、きっちり上下で価格差が付けれてますね（というよりタイプを分けていると書いた方が適切ですが）。なので、第一期で飛びつきたくなる住戸はなさそうに思いました。

ちなみに完全投資としてはどうかというと、結構きびしいのではないかと。駅西の分譲グレードの相場が形成されてないというのもありますが、せいぜい月額賃料3,000円/㎡程度ではないかと。例えば、W-C1タイプ（1LDK 35.82㎡）が低層階で3,200万円と仮定すると利回りは4％ジャスト程度ですから。

総評

1LDKはとりあえず単身者の1戸目という選択には合ってくるでしょう。対して、2LDK以上はこの価格＆設備仕様ではちょっと買いにくいですね（理由は後述）。

単身者が本物件のクオリティをもった共用部（エントランス、コワーキングラウンジ、スカイラウンジ、内廊下、コンシェルジュサービス）を手に入れようとした場合、3,000万円台前半という選択肢はエリアを広げてもないですから（都心エリアは高く、郊外エリアはグレードが落ちるため）。加えて、専有部の設備仕様でも述べた通り、1LDKでは仕様を差別されるのが普通で、他物件と比較した場合でも違和感はないためです。

2LDKは正反対の理由で、このグロス帯（5,000万円~6,000万円台）であれば、他のエリア（名駅南、伏見、丸の内、栄）で選択肢が豊富にあり、設備仕様、グレードも他の物件の方が高いでしょう。なので積極的には勧めにくいですが、先に取り上げた「E-A」タイプのように特徴のある住戸であればアリかなと。

ただ、いずれにせよ前提として

現状の駅西周辺環境を気に入っている
街の再開発を楽しめる
リニア開通前後（10年ぐらい）は保有予定

というのはご自身やご家族で確認してほしいですね（当然と言えるかもしれませんが…）。駅西の再整備があるとはいえ、飲食店の充実ぶりや名駅までの距離感が合ってないと住まいとして本末転倒ですから。加えて、実際に再整備が完成するまで10年以上はかかります。資産性云々のために買うというよりは、少しづつ街の進化をエンターテイメントとして楽しめる精神が必要だろうなと。

あと、3LDKはグロスで選択肢があるのは2LDKと同様ですが、条件の良い位置に配置されてますし、戸数も少ないですから『地元の富裕層が買う©』という理解です。名駅ビル群の眺望が東から望める貴重なのは前述の通りですから。

まぁ、色々と書きましたがまだ正式価格発表前ですし、蓋開けてみたら意外と…ということもあり得ますので、気になった方はモデルルームに訪問してみてください！

それでは！

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