【予定価格】パークホームズ浜松町|港区で最も変化がダイナミックな水辺の街【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

ここは浜松町なのか、竹芝なのか。いや、「そのどちらでもある」というのが、「パークホームズ浜松町」の最も強調されるべき立地のポイントではないでしょうか。

ようやくモデルルームがオープンし、先に2LDKの予定価格が発表になりました。1Kおよび1DKは、2LDKの後に販売されることになっているものの、モデルルームへ行くと眺望など見せてもらえます。

竹芝に近いこちらのロケーションは、今、休日に出かける場所として、都内で最もクリスティーヌが好きな場所の一つです。


晴海フラッグ、レインボーブリッジも竹芝から見えます。


そして夜。


パークホームズ浜松町」の現地映像です。ぜひご覧ください。



予定価格は、下のメニューから「予定価格」をお選びください。

クリスティーヌの着眼ポイント

日常のオンオフ(ビジネスモードとリラクゼーション)に最適な黄金比のロケーション

リラックスするなら竹芝埠頭へ。出張なら浜松町へ。なごむなら大門へ。写真は「パークホームズ浜松町」の背後に建つ、「ホテルタビノス浜松町」ごしの海です。


大門あたりも生活圏。

PSR値(パブリックスペースリラクゼーション)が高いから、マンション共有施設いらない(かも)

あたりそこらじゅうに、共有施設っぽく使える公開空地や公園のテーブルや椅子があり、マンションの共有施設いらないんじゃない?


歩行者デッキで駅と直結気分!(直結ではないけれど)

2027年、歩行者デッキが全面的に完成し、「パークホームズ浜松町」のすぐ横を通り、浜松町と竹芝駅をつなぎます。


歩行者デッキは2027年に全面開通します(2022年5月1日現在、下図点線部分も開通しています)。

周辺の再開発で、オフィス人口が大幅アップ

浜松町駅周辺がまだまだ変わるのみならず、野村不動産等による(仮称)芝浦一丁目プロジェクトも進行中です。

 


外食には困らない

竹芝近くには床面積広めのお店が並び、浜松町から大門にかけてには小さな店もいっぱい。(ただ日曜は閉まっている店が多いです。)

外観

地上18階建て。

出典 公式サイト

物件概要

  • 名称 パークホームズ浜松町
    • キャッチコピー PORT of NEXT 未来をつなぐ、水辺と緑の港区に暮らす。
  •  スケジュール(予定)
    • 竣工時期  2023年8月下旬
    • 入居時期  2023年11月下旬
  • 場所
    • 東京都港区海岸1丁目20番6(地番)
    • 交通
      • 山手線「浜松町」駅 徒歩6分
      • 京浜東北・根岸線「浜松町」駅 徒歩6分
      • 都営地下鉄大江戸線「大門」駅 徒歩7分
      • 都営地下鉄浅草線「大門」駅 徒歩7分
      • ゆりかもめ「竹芝」駅 徒歩2分
    • 用途地域  準工業地域
    • 所有権
  • 建物
    • 地上18階
    • 総戸数 102戸(一般販売対象戸数43戸)
    • 敷地面積  596.78㎡
  • お部屋
    • 1K~2LDK
    • 専有面積  25.37㎡~57.95㎡(バルコニー面積 4.75㎡~6.27㎡)
  • 駐輪場  102台
  • 企業
    • 売主 三井不動産レジデンシャル株式会社
    • 施工会社  西武建設株式会社
    • 管理 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
  • 掲示板:パークホームズ浜松町

立地

浜松町駅から、徒歩6分。竹芝駅から徒歩2分。大門駅から徒歩7分。



一番近い(徒歩2分)ゆりかもめの竹芝駅の路線図はこちら。「パークホームズ浜松町」に住んだら、新橋まで2駅だからむしろゆりかもめを多用しそうです。

出典 ジョルダン 一部加筆


デザイン

逆L字型に、光のラインが外壁に入っているのが、デザインのポイントです。夜、きれいでしょうね。


柱をわざわざ丸くしたのは、灯台をイメージしたからだそうです。(ただ灯台というイメージはあまり湧きませんが、素敵です。)


エントランスを入ると、その床は、海辺の街らしく、わざわざ木材を使って、デッキを渡るようなイメージで作っているそうです。(言われないとデッキをイメージしたとはわかりませんでしたが、素敵です。)

予定価格

パークホームズ浜松町」の予定価格(百万円単位)です。

A Type 2LDK 57.95㎡ 管理費489円/㎡
  • 5 ~ 7階 9,900万円台 坪単価 約564万円
  • 8 ~ 9階 10,000万円台 坪単価 約570万円
  • 12 ~ 13階 10,300万円 坪単価 約587万円
2LDKはAタイプのみ。

LDKに隣接したベッドルームは4.5畳ながら細長く、ウォールドアを広げて使うとLDKが19.2畳になり、広々とした空間になります。



Aタイプの位置は、こちらです。海が見えるお部屋は、Bタイプ(1K)と、Fタイプ(1DK)の高層階のみです。

設備・仕様等

以下は、2LDKの設備・仕様です。
  • キッチンは、アイランドタイプで、ガスコンロの前にガラスの低い板が立てられているタイプです。
  • 天板はフィオレストーン
  • ステンレス製のセンターマントル型レンジフード(手入れしやすく、デザインがいい)
  • 無水両面焼きグリル
  • パナソニックの食洗機付き
  • キッチン食器棚(プルモーション・耐震ラッチ付き)
  • トイレは手洗いカウンター付き。スティックリモコン付き。トルネード洗浄。
  • 洗面所は人造大理石スクエアボウルで、ボウル下は二段スライド収納
  • 窓は複層ガラスにLow-E膜をコーティングしたエコガラス
  • 洗面室とトイレと玄関床は、タイル貼り
  • 魔法びん浴槽
  • マッサージとスプレーとの切り替えが可能なワンダービートクリックシャワー
など。

天井高は2メートル50センチ、下り天井は2メートル

管理費等 Aタイプ 合計 49,950円
  • 管理費 28,340円
  • 修繕積立金 20,290円(未確定)
  • インターネット等使用料 1,320円
残念な点としては、2LDKについている食洗機が、1K、1DKにはつかないことです。

共有施設・管理等

  • 内廊下にエアコン付き
  • 個室ワークラウンジ 4室(使用料無料)Wi-Fiあり
  • LUUPシェアサービススペース 最大12台
  • 宅配ボックスは、荷物発送やクリーニングの依頼ができ、クレジットカード決済が可能。
  • 管理の仕方が、第三者管理方式です。(理事会はなく、区分所有者が輪番等で理事になる必要がありません。)

敷地の周囲

四方向とも建物があり、囲まれ感は強いです。




四方向、順番に見ていきましょう。

東京ポートシティ竹芝

ソフトバンクやWeWork Japanなどのオフィスが入居しています。

ホテルタビノス(TAVINOS)浜松町

パークホームズ浜松町」と海との間に、ホテルタビノス浜松町が建っています。

東京ポートシティ竹芝レジデンスタワー

賃貸住宅とサービスアパートメントの「東京ポートシティ竹芝レジデンスタワー」です。


遠目にもう一枚。

ウォーターズ竹芝方面

敷地を挟んで対面には、ビルやマンションが建っています。


やはり四方それぞれに建物があり、なかなかカーテンを開けて生活できるという立地ではないところが辛いところです。

すぐそばを「ゆりかもめ線」が走っていますが、ゆりかもめ線はタイヤ走行の新交通システムですので、音が静かです。

駅からの道

浜松町の北口を出ます。


向かうは右手、竹芝方面ですが、左手に行くと大門の方面、増上寺や芝公園へと出かけることもできます。


東京タワーも徒歩で行けます。(約20分。)




浜松町駅の開業は、1919年だったんですね。


駅を降りると、こちらの案内にある東京ポートシティ竹芝の方角へ向かいます。


JR高架の竹柴側(東側)直ぐの場所に、地上から3階歩行者デッキにつながるエレベータ・エスカレータ・階段が、新設されたばかりです。


地上をまっすぐ歩いていくこともできますが、3階に上がってみます。


上がる前に、浜松町駅方面を振り返ってみました。


3階歩行者デッキにつながるエレベータです。



3階へ上がった所です。


数歩先にすぐ、旧芝離宮恩賜庭園が見えました!


まるで展望台にいるかのようです!


さて、竹芝方面に向かって歩きます。


目線の先は、汐留や新橋、浜離宮のある方面です。ここを右折します。


旧芝離宮恩賜庭園が右手に見えるデッキを一直線、歩いていきます。



遠くにはレインボーブリッジも見えます。



浜松町駅方面を振り返ると、わずかに東京タワーを捉えました。


「島嶼会館」です。ここは、伊豆諸島・小笠原諸島の島民の方が主に利用される宿泊施設のようです。旧芝離宮恩賜庭園と首都高速の間にあります。


写真の右手奥に見えるのは、東京ガスビルディング、浜松町ビルディング(旧東芝ビルディング)です。


東京ポートシティ竹芝オフィスタワーの入り口に到着しました。


ソフトバンク本社、WeWorkが入っています。


その向かいには、東京都立芝商業高等学校があります。


東京ポートシティ竹芝の脇をさらに歩いていくと、パークホームズ浜松町建設地が正面に見えてきます。


少しだけクレーンが見えますね。


視線の先は、客船が乗り入れる竹芝客船ターミナルや竹芝ふ頭公園です。


建設地を捉えました。


この階段を降ります。

 
マンションに向かうために、1階下部分にあるデッキへ。


デッキのすぐ横が、建設地です。


振り返ると、「ブリリアタワー浜離宮」も建設中。


デッキを降りて、地上へ向かいます。


正面にそびえ立つのが東京ポートシティ竹芝。右手のクレーンが建設地です。


さて、あとはこの階段を降りれば地上。


地上に降りて右手に歩くとすぐ、パークホームズ浜松町に到着します。



・・・と、写真でお見せしましたが、こちら(映像)もどうぞ。



スーパーは、アトレ竹芝中にあるビオセボンが近いです。価格高めですが野菜や肉も買え、平日 8:00-22:00、土日祝10:00-22:00なので結構使えるのではないでしょうか。

防災情報

要約

建設予定地の海岸1丁目は、東京都の地域危険度ランクにおいて、すべての項目(建物倒壊危険度、火災危険度、災害時活動困難度)および総合危険度で、最も安全性が高いランク1です。

水害に関しては、建設予定地がある港区芝地区は、竹芝ふ頭から西側の浜松町駅周辺や、そのさらに西側の芝公園付近までの一帯で、想定最大規模の降雨があった場合には浸水被害のおそれがあります。このため、集中豪雨の際などには、万一に備えて行動する必要があるでしょう。

液状化については、リスクの高い地域です。

土砂災害警戒区域に指定された場所は周辺にありません。

以上、要約でした。以下に詳細や避難所情報等を記載しておきます。

浸水

想定最大規模の降雨が発生した場合、建設予定地の周辺では、想定される浸水は、0.1m~2.0m未満です。

港区の浸水ハザードマップは、下水道や河川の排水能力を大きく超える激しい雨が降った場合に、浸水が発生する地域を予想したもので、想定し得る最大規模の降雨(時間最大雨量153mm・総雨量690mm)が発生した場合に浸水が発生する地域とその深さがどの程度になるかシミュレーションした結果を表しています。

出典:港区浸水ハザードマップ芝地区 一部加筆


土砂災害

建設予定地付近に、土砂災害警戒区域に指定された場所はありません。(出典:港区土砂災害ハザードマップ)

出典:東京の液状化予測図


地震

東京都の地域危険度ランクにおいて、建設予定地である海岸1丁目は、すべての項目(と総合危険度)において、最も安全性の高いランク1となっています。地盤は「沖積低地3」です。沖積低地は、主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっており、地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域とされています。

<東京都の地域危険度ランク:海岸一丁目>
建物倒壊危険度 ランク1 4798位
火災危険度 ランク1 4879位
災害時活動困難度 ランク1 4063位
総合危険度 ランク1 4570位

上記は、都内5,177町丁目ごとに5段階の相対評価でランク分けされたもので、ランクは、1が最も危険度が低く、1から5へと危険度が高くなります。順位が低いほど危険度が低いことを示します。
(出典 東京都 地震に関する地域危険度測定調査)

液状化

東京都建設局のデータによれば、液状化の可能性が高い地域です。

近隣の避難所・避難場所

近隣の避難所に、「神明子ども中高生プラザ 神明いきいきプラザ」と「エコプラザ」があります。広域避難場所には、「芝公園・慶應大学一帯」があります。

周辺相場

新築マンション

ブリリアタワー浜離宮 2023年9月下旬竣工予定
  • 2LDK 60.35m2 11,940万円(坪単価654万円)
  • 3LDK 95.81m2 29,990万円 (坪単価1034万円)
お正月明けたら、価格が大幅にアップしていたショックは忘れもしませんが、こちらを購入できるなら、ぜひ購入なさってくださいませ!!!!

中古マンション

パークホームズ浜松町」周辺マンションの最近の取引状況から、坪単価を調査しました。

ローレルタワールネ浜松町 2020年 1月築 浜松町駅徒歩10分 港区海岸2丁目
坪単価 約562万円

パークコート浜離宮 ザ タワー 2019年2月築 浜松町駅徒歩5分 港区浜松町1丁目
坪単価 約887万円

コンシェリア浜松町 TOKYO PREMIUM 2017年 3月築 浜松町駅徒歩3分 港区浜松町1丁目
坪単価 約459万円

ルフォンリブレ浜松町キャナルマークス 2016年1月築 浜松町駅徒歩10分 港区海岸2丁目
坪単価 約442万円

クレストプライムタワー芝 2007年 8月築 浜松町駅徒歩7分 東京都港区芝1丁目
坪単価 約537万円

坪単価は中央値です。階数、広さ、向き、オーナーチェンジか否かにより条件が違うため、あくまで目安としてご覧ください。

クリスティーヌの見学メシ

まさしく見学メシマウントの最上位に君臨するお店。(建設地を見ながらお食事できる=見学メシマウント最上位、という位置付け。)


店の前、窓の向こうに、グリーンの色をした鉄塔?が見えますよね。あそこが「パークホームズ浜松町」。


見学メシならぬ「見学カフェ」マウント最上位の店も、「パークホームズ浜松町」にはあるんです。

信号渡ったところにあるモリバコーヒーです。


さらに!!!

もう一軒(笑)行きましょ〜!

東京ポートシティ竹芝は、ランチ時には男女でいっぱいなんですが、そんな喧騒を逃れられる、ちょっと意外な場所にある、とっておきのカフェがあるんです。


ソフトバンクのロビーで、お茶が飲めちゃうこのカフェ、一般にも解放されており、誰でも利用できます。


すれ違う方々はきっと優秀なんだろうなぁ、さあ、人生これからだ、今日もがんばろう、って前向きになれる場所なんです。気合入れたい時に行けば効果バツグン!


うみまち酒場 さかなさま 食べログはこちら

モリバコーヒー浜松町店 食べログはこちら

カップオブジョー 東京ポートシティ竹芝店 (CUP OF JOE)食べログはこちら

まとめ。クリスティーヌの意見

もともと浜松町に注目していた方は、「ブリリアタワー浜離宮」を前々から検討し、購入していたでしょう。今から浜松町エリアで探すとなると、中古の価格上昇もあってなかなか踏み切れない中、高層階でも600万円を切る価格は、絶妙の(昨今の相場からすると、という決まり文句が付く)値付けかと思います。

・・・ただこちらのデメリットである囲まれ感は、どうしようもありません。カーテンを開けて生活すると、どうしても周りのオフィスやホテルやレジデンスや通行人の目が気になってしまうでしょう。

購入後に価格上昇する「すごろく」(←関西マンションすごろくさんの名前の由来!)を短期で狙うとしたら、コンパクトマンションよりタワマンの方が期待できるわけで、「パークホームズ浜松町」の2LDKは、「ブリリアタワー浜離宮」と比べて資産価値の点でハンデがあります。

加えて、1Kが一番多く、1DKと2LDKが少ないコンパクトマンションであるため、ここの2LDKに住むと、賃貸向けマンションの一部に住んでいる、という感じになり、さらに囲まれ感というハンディがあります。なので、手放しでおすすめしにくいところでありますが、実際、ガッツリ実需の方向けというより、羽田から東京へ頻繁にやってくる富裕層が使うセカンドハウスとしての需要の方が見込めるのではないでしょうか。

数ある東京の再開発地の中でも、住む場所としてはスーパーが遠い問題、学校等の問題などがあり、「ここに住みたい」人より、「ここは無理」という人の方が現状では多いのかもしれません。

あ、あとデメリットというか気になる点は、劇団四季の公演のタイミングにより、そこらじゅうに人があふれ、浜松町駅まで人の波ができることです。カフェやレストランに「突如として」ものすごい行列ができたりします。

とまあ、そんなハンデをものともしない方々が、きっと熱い視線を送っているかもしれない、と思い、レポートいたしました。

1K、1DKの販売は、夏以降の予定だそうです。

好きな街なので写真多めになってしまいましたが、ここまで読んでくださってありがとうございました!

 

・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

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