ザ・パークハウス戸越公園タワー 現地訪問レポート【2LDK】

今回戸越公園駅から徒歩1分のマンションである「ザ・パークハウス戸越公園タワー」についてレビューしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!

  1. 子育てファミリーに特にハマる周辺環境!
  2. 多くの商店街と豊富な飲食店!
  3. 勝ちパターンの売主構成キタ!!!

物件概要

  • 所在地:東京都品川区戸越5丁目45番3号
  • 総戸数:241戸
  • 敷地面積:2392.01㎡
  • 建物竣工:2024年2月
  • 引渡し:2024年5月
  • 売主:三菱地所レジデンス、大成建設、東急、首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産
  • 施工会社:大成建設
  • 管理会社:未定
  • 駐車場:58台
  • 駐輪場:295台
  • 掲示板:ザ・パークハウス戸越公園タワーってどうですか?
現地周辺地図

公式HPより画像引用

駅距離

  • 東急大井町線「戸越公園」駅(南口)より徒歩1分
  • 東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分
  • 都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分
  • 同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分
  • JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分
戸越公園駅はエントランスのまさに目の前にあります。下手な駅直結マンションより改札まで近いという距離感です。

一点注意なのは、戸越公園駅は地上に改札と乗り場があり踏切もあります。本マンション側の改札からは自由が丘駅方面の電車に乗ることができますが、逆向きの大井町駅方面の電車は踏切を渡ってマンションと反対側の改札から入場する必要があります。電車の本数もそこそこあるため、改札は目の前でも踏切待ちが発生します。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:25分
  • 池袋駅:32分
  • 品川駅:12分
  • 新宿駅:26分
  • 渋谷駅:24分
平日8時着想定の戸越公園駅から各駅へのアクセスです。

品川駅までわずか12分でアクセスできる利便性は魅力的です。

また池袋・新宿・渋谷駅については、大井町駅でりんかい線に乗り換えて向かうことになりますが、りんかい線は混雑の少ない電車なので、座って通勤できる可能性が高いです。数年前に通勤でりんかい線を使っていたことがありますが、とても快適でした。駅までの分数以上に通勤は快適だと思います。

大井町・品川・高輪ゲートウェイ・浜松町駅等のこれから大規模な開発が進んでオフィスが増えてくるエリアへのアクセスも上々なので、将来的な伸びしろも期待できそうです。

1日の乗客数

  • 戸越公園駅:5,734人
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

大井町線は利用者の多い路線ではないため、乗客数は少なめです。

普通であれば、乗客数の少ない駅=駅力低めで物寂しい雰囲気となりがちなのですが、戸越公園駅は駅周辺に商店街もあり、賑わいがあります。

電車の混雑は少ないけど、駅周辺はにぎやかで楽しい。満員電車が苦手な私にピッタリのエリアです。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 戸越公園駅:388件
駅周辺は戸越公園中央商店街と戸越公園前南口商店会という2つの商店街があり、多くの飲食店がありました。チェーン店から個人経営の飲食店までバリエーションも豊富で、老若男女問わず楽しめそうです。少し歩けば全長1.3kmという都内最長の戸越銀座商店街もあり、外食で困ることはなさそうです。

公式HPより画像引用


在宅勤務が増えてくると自宅周辺の飲食店の充実は生活満足度により影響してきます。自宅周辺に多様な飲食店のある街はポイントが高いです。

戸越公園中央商店街


現地調査の際に、Twitterのフォロワーさんからおすすめいただいた、ホーカーズというお店でカレーを食べました。リーズナブルなのに美味い!戸越公園に住むことになれば日常使いしたくなるお店でした。

近隣スーパー

  • まいばすけっと
  • オオゼキ
  • オーケー
徒歩4分ほどの距離にオオゼキとオーケーがあるという(個人的に)超充実したスーパーのラインナップです。どちらも大型店という程の規模ではないですが、品揃えは充実しており、自炊派の方も十分に満足いただけると思います。

オオゼキ


オーケー


徒歩2分の距離にまいばすけっともありますし、マンション目の前にローソンもあるのでちょっとした買い物と使い分けもできそうです。

学区

  • 大原小学校
本マンションから4分くらい歩くと大原小学校があります。

小学校までは商店街を通って車通りの少ない道を歩けるため、安心感がありました。(商店街が通学路なのか否かは未確認)また学校には多くの桜があり、春になるととても綺麗で雰囲気の良さを感じました。

大原小学校


品川区は学校選択制度を採用しており、空きがあれば近隣の小学校に通うことも可能です。

大原小学校区であれば、宮前小・源氏前小・戸越小・上神明小・豊葉の杜学園・延山小の6つの小学校が選択対象となっていますので、ご家庭の環境に応じて小学校を選ぶことができるのは品川区のメリットです。

各小学校の評判までは把握できておりませんが、豊葉の杜学園はとても綺麗かつ距離も現実的なので選択肢の一つになりそうです。

待機児童数

  • 入園決定率:77.7%
  • 待機児童数:12人
保活のミカタより引用(2019年度実績)

品川区の入園決定率は23区平均である71.8%を超える結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

保育園の数がさほど多くはなく、現時点では周辺の保育園の0歳枠は埋まっていたので、保活の状況については事前確認が必要です。

公園

  • 戸越公園
  • 文庫の森
駅を挟んで反対側(北側)に2つの大きな公園があります。どちらも規模が大きくとても綺麗に整備された公園でテンションが上がりました。

戸越公園は大人向けの落ち着いた雰囲気で、

戸越公園


文庫の森は子ども連れでも楽しめそうな雰囲気でした。

文庫の森


特に未就学児の子どもを持つ親としては、近場で子どもを遊ばせることのできる公園の存在は大きいです。

都内だと飲食店の充実と大きめな公園を両方持ち合わせるエリアが少ない中で、飲食店の充実だけでなく、大きめの公園も兼ね備えている戸越公園は魅力に感じました。

災害危険度

地盤は安定しており、水害リスクも低いエリアです。

地震発生時の火災には一定の注意が必要ですが、本マンション含めて駅周辺は災害リスクを低減させるために再開発を進めています。再開発が実現するか否かは時期も含めて未確定な部分もありますが、行政も災害リスク低減に向けて動いていることは安心材料の一つになるかと思います。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 災害時活動困難度:3,632位 ランク1
  • 建物倒壊危険度:1,292位 ランク2
  • 火災危険度:827位 ランク3
  • 総合危険度:2,020位 ランク2
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用
  • 桃:液状化の可能性高
  • 黄:液状化の可能性有
  • 緑:液状化の可能性低


本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水・高潮いずれのハザードもかかっていません。

公式HPより

デザイン

本マンションは外観デザインを大成建設、共用空間のデザインを乃村工藝社が手掛けています。

大成建設は、MID TOWER GRANDパークシティ中央湊ザタワーなどの名作マンションの設計施工を

MID TOWER GRAND外観デザイン_三井のすまいLOOP公式HPより画像引用


乃村工藝社はパークウェルステイト鴨川やスターバックスリザーブロースタリー東京(目黒川沿いにある超おしゃれなスタバ)の内装デザイン等を手掛けています。

スターバックスリザーブロースタリー東京内装デザイン_乃村工藝社公式HPより引用


錚々たる実績を持った2社のタッグということで仕上がりには期待できます。

既に外観デザインは公式HPにも公開されていますが、非常にカッコいいと感じます。周辺には背の高い建物も少ないため、外観デザインも含めて完成すれば周囲から注目されるマンションになることは間違いありません。

公式HPより画像引用


カッコいいマンションに住むことができる満足感ももちろん重要ですが、注目度の高さは売却時の需要の大きさにも影響しますので、資産性の観点からもプラスになります。

設備

本マンションは、世界初となる大成建設独自の制震構法「TASS-Flex FRAME」と、風除室設置のエアシャワー「T-Clean Air」を採用をしています。

TASS-Flex FRAME

従来の柱・梁部分を高強度・小断面化した「しなやかな骨組み」に、地震エネルギーの吸収効率の高い連層壁とオイルダンパーを組み合わせ、従来以上の耐震性を実現。長周期・長時間の揺れにも対応できるだけでなく、外周の構造部材を小さくできるため、住戸プランニングの自由度も高められます。

公式HPより画像引用


T-Clean Air

大成建設が独自に開発した、エアシャワーとファンフィルターユニットを組み合わせた花粉等浄化装置。風除室に設置することで、建物内への花粉等の持込みを軽減し、健やかで心地よい住環境づくりに寄与します。

公式HPより画像引用

私は専門家ではないので、この構法や装置がどれだけ素晴らしいかを語ることはできないのですが、新しい技術が採用されることは中古マンションにはない新築マンションの良さの一つです。

例えばPCや携帯電話に関しては、10年前と今では劇的にスペックも違い、10年モノと最新モデルを比較するなんてありえないですが、マンションはとてもローテクな商品なので、10年モノと最新モデルの比較が行われます。(さらにマンションは10年モノの方がコストを掛けて作られているので最新モデルの方がスペックが低いという逆転現象すら起こり得ます。)

そんな中、このご時世で新築マンションを買う理由の一つとして中古にはないイノベーションが新築にあると大きな後押しとなりますので、個人的にはこのような新たなチャレンジはウェルカムです。

売主

本マンションは、「三菱地所レジデンス、大成建設、東急、首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産」の5社のJVとなっています。

「首都圏不燃建築公社が売主のマンションは価格が目に優しくなりがち」という説があります。(私が言っているだけですが)最近だと首都圏不燃建築公社が売主だったザ・パークハウス十条が現実的な価格で販売され、記事執筆時点で最終1邸となっています。

さらに「施工会社が売主に入っているマンションは仕上がりに期待でき、人気マンションになりがち」という説もあります。(これも私が言っているだけです笑)最近であれば、パークタワー勝どきが該当しますが、モデルルームの予約が取れないレベルで人気となっています。

「首都圏不燃建築公社が売主のマンションは価格が目に優しくなりがち」×「施工会社が売主に入っているマンションは仕上がりに期待でき、人気マンションになりがち」という2つの説両方に該当するマンションはかなり珍しいかと思います。

価格や仕上がりについては勝手に期待しています。

再開発

戸越公園駅周辺開発

“安心して暮らせる活力ある地域生活拠点「とごし公園」の形成”を目標にまちづくりが進められています。特に戸越公園駅周辺は東京都の「防災都市づくり推進計画」において重点整備地域に指定されており、品川区が東京都と連携して防災まちづくりを推進しています。

具体的には本マンションもその一つですが、老朽化した木造建築物の建て替えや延焼遮断帯の役割を担う補助29号線の整備(道路の拡張等)を促進しています。

戸越公園駅周辺まちづくりビジョンより画像引用(青の開発が本マンション)


本マンションのすぐ目の前にあたる駅北側も再開発計画が進んでいます。

また東急大井町線の鉄道立体化についても検討が進められています。鉄道立体化が実現すれば、戸越公園駅周辺のネガの一つである、踏切待ちが発生することもなくなり、利便性が向上します。さらにタクシーやバスの発着がしやすくなれば電車以外の交通手段も使いやすくなりそうです。

昔ながらの街の良さを活かしながら、安全性や利便性を高めていく開発が進んでいくのは非常に楽しみです。

計画の詳細についてはこちらをご覧ください。

まちづくり計画の中に戸越公園駅利用者の通勤通学先割合というデータがありました。品川駅・田町駅・大井町駅で36.4%となっており、このエリアで働く人の居住地として選択されやすいようです。おそらく高輪ゲートウェイ駅の開発が終われば、高輪ゲートウェイ駅利用者も増えるものと思いますので、品川駅・田町駅・高輪ゲートウェイ駅・大井町駅の開発(≒通勤者増)は戸越公園駅、ひいては本マンション購入者の需要増に大きく影響すると思われます。

上で挙げた4駅はいずれも都内の中でも比較的規模の大きい再開発が進行しており、いずれの開発も住居は少なくオフィスが多めという共通点もあります。つまりオフィス勤務者は増えるものの、それを受け入れる住居は比例して増えないため、周辺エリアの居住地ニーズが高まりそうです。

ということで、間接的に本マンションにも影響のあるエリアの再開発についても簡単にまとめたいと思います。(一部過去記事の再掲)

高輪ゲートウェイ駅周辺開発

「JR東日本_品川開発プロジェクト(第I期)に係る都市計画について」より引用


2020年に暫定開業した高輪ゲートウェイ駅ですが、駅周辺で開発計画があります。計画の概要はJR東日本が公表している資料にまとまっています。

駅の西側に、次4つの街区が整備される予定です。3.4街区には規模の大きいオフィスが入りますので、開発後は賑わいのある駅になりそうです。
  • 1街区:住宅、教育施設
  • 2街区:文化創造施設
  • 3街区:オフィス、商業、生活支援施設
  • 4街区:オフィス、ホテル、商業、コンベンション、カンファレンス、ビジネス支援施設

品川駅周辺再開発

「国土交通省_未来の品川駅前空間(西口)計画 ~国道15号・品川駅西口駅前広場~◆事業計画◆」より引用


品川駅西口(高輪口)方面の再開発の検討が進んでいます。交通・交流・サービス・景観・防災・賑わいを基本機能として駅周辺の空間整備が進められる予定です。

詳しくは国交省から公表されている資料をご覧いただくのが分かりやすいですが、駅周辺はより綺麗になり、東口(港南口)との移動もスムーズになります。

また既存のバス・電車といった交通手段だけでなく、新たなモビリティの乗り入れを可能にし、シームレスな乗り換えを可能とする新たな交通結節点を目指しており、品川駅までより便利にアクセスできるようになる予定です。品川駅から絶対的な距離が近い本マンションも品川駅がより身近な存在になる可能性があります。

加えて、駅前空間の開発に合わせて、周辺のビルやホテルの建て替え計画も進んでおり、より賑わいのあるエリアになることが予想されます。

大井町駅周辺開発

現在品川区役所やキャッツシアターのある、大井町駅目の前の一等地が再開発されます。


A-1地区には地上26階の宿泊・住居機能棟と地上23階の業務機能棟が、A-2地区には地上3階の商業施設等が入る予定です。その北側には区役所が建て替えられ、賑わいを生む施設が建設される予定です。

A地区の竣工は2025年を予定しています。

現地訪問より

周辺の様子はこちらの動画からどうぞ。



子育てファミリーに欲しいものが揃っている街

私自身子どもが生まれて子育てをするようになってから、次の3つのプライオリティがぐっと上がりました。
  • 気軽にテイクアウトできる飲食店(外で食べるのは気を使うので家で気軽に外食気分を味わいたい)
  • 品揃えの良いスーパー(自炊が増えるので、品揃えや物価はQOLに直結)
  • 大きな公園(無尽蔵に湧き出る子どものエネルギーを発散できる場所があるかどうかは死活問題)
戸越公園はそれらが全て高いレベルで揃っています。商店街が多くあることで車の通行量も少なく、子どもを連れて歩きやすい街である印象を受けました。(裏を返せば車での移動は少々不便??)

駅力が高い駅ではないので、目立ちづらいですが目の前にマクドナルドがあって、オオゼキとオーケーが徒歩圏内にあって、綺麗で大きな公園が複数あるというポテンシャルはもっと評価されるべきです。

周辺相場

中古

  • ドレッセ戸越公園プレヴィ 竣工2010年 戸越公園駅徒歩2分 坪380万前後
  • ザ・パークハウス荏原町 竣工2016年 荏原町駅徒歩1分 坪440万前後

新築

  • ザ・パークハウス東雪谷フロント 竣工2021年 石川台駅徒歩4分 坪395万前後
  • シティタワー武蔵小山 竣工2021年 武蔵小山駅徒歩1分 坪625万前後
中古だと駅周辺の中古マンションが坪380万程度、同じ大井町線の荏原駅NO1マンション?であるザ・パークハウス荏原町が坪440万前後で動いています。

周辺新築では、東急池上線沿いのザ・パークハウス東雪谷フロントが坪395万前後、商店街のある街の駅前タワマンという共通点のあるシティタワー武蔵小山が現在の価格で坪625万前後です。

シティタワー武蔵小山を超えてくることはなさそうですが、ザ・パークハウス荏原町は超えてきそうです。

周辺の新築中古の価格を踏まえると予想価格は坪500万前後かと思うのですが、本マンションは上でも触れたとおり、「首都圏不燃建築公社が売主のマンションは価格が目に優しくなりがち」×「施工会社が売主に入っているマンションは仕上がりに期待でき、人気マンションになりがち」なマンションです。

一方で公開されている間取りを見ても、48㎡の2LDKや66㎡の3LDKなどグロスの価格を調整するために面積を圧縮しているような思惑も感じられます。(グロスを抑えて単価を維持)それらを考慮し、期待も踏まえて坪470〜490万と勝手に予想します。

まとめ

個人的には共働きで子育てしているファミリーに見ていただきたいマンションです。駅すぐ目の前かつ通勤負担の少ないりんかい線利用ができる上に、都内のどの駅に行くのも比較的便利という立地はDINKS含めた共働き世帯にハマそうです。さらに充実したスーパー・大きな公園があるという周辺環境は子育て世帯にハマりそうです。

大井町線・戸越公園駅に坪500万と聞くとピンとこない(戸越公園駅disではないですが、駅力や1本で行ける主要駅の少なさなど定量的に判断すると魅力を感じづらい)ですが、実際に現地を見たり、通勤する電車に乗ってみることでより魅力を感じるエリアだと思います。

周辺の生活利便性は現時点でほぼ完成しているため良くも悪くも今後の伸びしろは感じづらいですが、アクセスの良い品川・田町・高輪ゲートウェイ・大井町駅で再開発が目白押しという伸びしろがあります。

個人的にはこれから一定程度出社する流れに戻ると考えており、そうなれば職住近接が以前同様評価されてくるはずです。そんな中で、大規模オフィス建設が進む駅へのアクセスの良さは資産性の面ではプラスになると思いますので、生活環境は変わらず周囲が伸びることのメリットを間接的に享受できるのは棚からぼたもち感があります。

デメリットを挙げるとすれば駅から近すぎてカッコ良すぎるマンションの外観を楽しむ間もなく自宅に着いてしまうことですね。これは非常に悩ましいです。

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