【予定価格】グランドメゾン山下公園の10階以上の眺望と、外観デザインの更なる発見!オンライン説明会【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

10階以上のリビングダイニングから山下公園や横浜港を望む、と知り、驚きました!!!

予想外でしたが昨日に続いて今日も「 グランドメゾン山下公園」を取り上げることになったのは、突然、オンライン説明会が本日から開催されたためでした。今回は、その視聴を踏まえて、予定価格や各種発見をお伝えします。

現地の様子など、まだご覧になっていない方は、映像をご覧ください。前回は「外観デザインがなぜこうなったか」を解説しました。(まだお読みでない方は、こちら



今回の見学メシは前回の極上体験とは打って変わって、庶民的。この界隈に住もうという方には、一度は行ってもらいたいお店です!

物件概要

  • 名称 グランドメゾン山下公園
  • スケジュール(予定)
    • 竣工 2024年1月上旬
    • 入居 2024年1月下旬
  • 場所
    • 神奈川県横浜市中区山下町31番地7
    • 交通 みなとみらい線「元町・中華街」駅徒歩2分
    • 敷地面積 588.40㎡
  • 建物
    • 地上17階・地下1階
    • 35戸(住戸31戸、店舗1戸、店舗事務所1戸、事務所2戸)(他に管理事務室1室)
  • お部屋
    • 1LDK + S(サービスルーム(納戸)) ~ 3LDK
    • 専有面積 56.35㎡ ~ 112.28㎡
    • バルコニー面積  5.32㎡~19.40㎡
    • ルーフバルコニー面積  19.65㎡・24.93㎡
  • 権利 所有権
  • 駐車場
    • 駐車場 8台(機械式8台)
    • バイク置場 2台(平置き)
    • 自転車置場 47台(平面式6台、2段式41台)
  • 企業
    • 売主 積水ハウス株式会社
    • 設計・監理 株式会社現代綜合設計
    • 施工 不二建設株式会社
    • 管理  積水ハウスGMパートナーズ株式会社
  • 掲示板:グランドメゾン山下公園ってどうですか?

立地

出典 公式サイト


みなとみらい線って、元町・中華街駅から横浜駅までを結ぶ 6駅です。横浜、渋谷経由で、直通電車で行けるところが多い!


デザイン

ここはやっぱりデザインから書いていきたいですね。何度見ても秀逸です。積水ハウス、やはりというべきか手ぬかりなし!

エントランスアプローチがコロニアルっぽい!

グランドメゾン山下公園」のエントランスアプローチ、「こんなスタイルが、マンションで存在するのか!!!!」と、実は、ちょっと鳥肌立ってました。

円柱にうっとり、コロニアル風というのでしょうか。

床材のデザインも秀逸です。


小規模なのにセンスよく仕上げてくる、1階のエントランスホール

照明、センスいいです!真鍮かしら。背もたれがないのは残念だけど、座りやすいソファーも置いてあります。


内廊下です


オンライン説明会総評

一番の発見は、外観デザインは単に街の景観に合わせただけではなく、そこに住みたい人がどんな人で、何を求めて、ここに住みたいかも考えた上で、間取りと連動して外観デザインが作られたと知ったことでした!

小規模な土地ながら17階建てです。1階から4階までは店舗や事務所が入ります。住宅は5階以上です。

「中層部(5階から9階まで)」と「高層部(10階から17階まで)」は、デザインが切り替わることは、前回の記事で詳細に述べました。(外観デザインについては後述する項目「予定価格・間取り・眺望」でご確認ください。)

・・・と、ここまでは前回の記事を書くときに調べて理解したのですが。

今日は、さらに驚きがありました。

何が驚きだったかというと、フロア構成です。

「中層部」はワンフロア3戸。高層部にはワンフロア2戸。

高層部に、90平米と112平米を作り(広めのお部屋でグロスも高額。)、2部屋とも海が見える方に開口部を作るように、配置が工夫してありました。

現地での目視では山下公園まで行って眺めてみたものの、角度的に高いところはよく見えなかったんですが、オンライン案内会で提示されたイメージイラストなどを見ると、もしかして想像していたよりも幅広い階から海が見られるのかもしれない、と思い始めていたところ、「高層フロア(10階以上)のリビングダイニングからは、山下公園や横浜港を望む」と書かれていたのを見て、驚くとともに嬉しくなりました。

これは朗報でした!!!!

・・・と同時に、中層階は56平米台からのお部屋を用意して、海眺望がなくてもこの場所に住みたいという人の気持ちを考えて作っていると思いました。

ベランダの向きを変えることで、2つの違ったニーズ(海が見たい人と、海が見れなくてもここに住みたい人と)を満たしています。中層部と高層部でガラリと変えた外観デザイン。よく見るとベランダの位置や窓の形が違っています。普段、そうは頻繁に、ここまで外観デザインと間取りが関係している、個性的なマンションを見ることがないので、新たな発見をした気分でした。

建築を学ぶ人なら真っ先に気がつく点なのかもしれませんが、建物に対しての理解が深まるように思い、嬉しくなりました。

各階ゴミ置き場があります

オンライン説明会では以下にざっと触れていますが、オンライン参加後はモデルルーム訪問予約ができるので、ぜひご参加ください。
  • 認定低炭素住宅
  • ディスポーザー
  • 各戸ゴミ置き場
  • 各住戸専用の防災倉庫
  • 各住戸エネファームを搭載(停電時は災害用電気に切り替わります)

予定価格・間取り・眺望

さて、ここからは具体的に見ていきます。

中層部(5階から9階)

1階から4階までは店舗や事務所が入るため、住宅は5階からです。


中層部予定価格

  • 56.35平米 7階 9,500万円台 坪単価 約557万円
  • 64.90平米 7階 1億円台 坪単価 約509万円
  • 70平米 7階 1億3000万円台 坪単価 約613万円
A type
2LDK 56.35m²(バルコニー 15.90m²)

予定価格 7階 9,500万円万円台 坪単価 約557万円

中住戸です。うまい間取りで、リビングダイニングの中にある柱が気になりません。バルコニー側の壁もスッキリしています。浴室は1418サイズ。トイレ手洗いカウンターあり。



中層部に入るお部屋は、すべてベランダは南東向きです。中層部のベランダは、神奈川県横浜庁舎の方を向いています。


高層部(10階から17階)予定価格と間取り


高層部予定価格

  • 90平米 13階 2億1000万円台 坪単価 約771万円
  • 112.28平米 13階 2億6000万円台 坪単価 約765万円
D type
2LDK+N+2WIC+SC
 90.00m²(バルコニー 5.32m²)

13階 2億1000万円台 坪単価 約771万円

海眺望をたっぷり味わえるように、ダイレクトウインドウです。90平米ですが、お部屋を細かく区切らず、2LDKにしているところは、「人生を長く過ごしてきて、ここではゆったりした気分で住みたい」という方々のニーズにぴったりです。



高層部のお部屋は、北東を向いています。

道路から撮影した写真しかないのですが、敷地の北東側はこのようになっています。 北東側には2軒建物があり、高い方は11階建てでしょうか。仮に視界に被ったとしても、人の目が気になるような建物ではありません。突き当たりは山下公園。


現地の東西南北(確認用写真)

現地周囲の確認用の写真を掲載します。おさらいになりますが、四つ角に面していて、角は南です。

敷地の南東側にある神奈川県横浜合同庁舎。広角で撮影したら、刑事ドラマみたい?な迫力写真になってしまいました。



上の合同庁舎の前から、敷地の北西側に向かって撮影しました。マンションが建っています。



上と同じ合同庁舎の側から撮りましたが、四つ角の対岸から撮ってみました。奥に「パークコート山下公園」が写っています。



上の写真で、一番左の樹木の陰になっているレンガの建物は、時間貸しのホテル(ラブホテル)です。



ホテルの遠景です。



夜になると、向かいのホテルのライトが結構明るく光ります。



山下公園通りに出れば、こんな景色です。


周辺の再開発について

最後に、オンライン説明会で言及される周辺の再開発について、どんなものなのか、参考までに簡単に記しておきます。

スターホテル横浜跡地(2024年中完成予定)

グランドメゾン山下公園」に近いものとしては、ホテルニューグランド本館の道を挟んでお隣で、今は駐車場になっているところに、ホテルの建設予定があります。ホテルを建てるのは、ヒューリック株式会社で、2024年11月30日が工事完了予定日です。

出典 横浜市


前回の記事を読んだ方は、もうお分かりでしょう、新しく作られるホテルの夜のライトアップは、ホテルニューグランドと横浜マリンタワーの景観を損なわないように計画されています。



ホテルニューグランド1階のレストランに並ぶ形で、レストランができるので、ご近所でお茶を飲める場所が増えますね!

出典 横浜市

ホテルモントレ横浜の建て替え(2024年度完成予定)

ホテルニューグランドと同じく、山下公園沿いにあるホテルモントレ横浜の、現在建て替え中です。



完成した折には、ホテル内でコーヒーを飲みに行きたいですね。



隣の建物は、旧英国七番館、今は戸田平和記念館になっている歴史的建造物です。


関内駅前港町地区市街地再開発事業(2029年度竣工予定)

関内、山下公園、みなとみらいを俯瞰で見てみると、ダイナミックなエネルギーを感じますね。

出典 横浜市


このあたりの要となる関内駅の駅前港町地区に、再開発が計画されています。

出典 横浜市


分譲マンションはなく、「ワールドクラスの機能導入、世界一流の業務・産学連携、最高級賃貸住宅、高質な賑わい」がコンセプトです。


横浜郵船ビル建て替え計画(海岸通り地区都市計画)(2026年竣工、2027年開業)

A地区からD地区まであり、横浜郵船ビル建て替えはA地区です。A-1地区(高層)は業務機能、インキュベーション施設等、文化施設、店舗等で、横浜郵船ビルがあったA-2地区(低層)は、ホテルになります。



場所は、馬車道に近いです。



以上です。ここまで含むと、ずいぶん広範囲だなと思いますが、山下公園エリアが、横浜市の中でも重要なポジションにあることは確かです。

住むならDATA

グランドメゾン山下公園
  • 乗降人員(一日あたり)
    • 元町・中華街駅 39,611人
お隣の馬車道(31,801人)よりも多いのは、始発駅で、観光地でもあるからでしょうか。横浜駅は137,724人。
  • 飲食店数(元町・中華街駅から半径800メートルの食べログ掲載店)
    • 飲食店 815軒
    • カフェ・喫茶 175軒
    • パン 15軒
  • スーパー
    • マルエツプチ
近くのマルエツプチは24時間営業です。元町・中華街駅から来ると、この角を入れば「我が家」です。



みなとみらいの元町・中華街の出口。



とにかく、星が煌めくように、あたりに観光地があります!


防災情報

概要

建設予定地は、洪水による浸水が想定されていない場所です。周辺のエリアで浸水想定がありますが、0.5m未満です。
また、付近は平坦なエリアとなっていて、土砂災害の危険がある場所も近くにはありません。南側の元町や、港の見える丘公園の方面へ行くと、指定されたところがあります。
震災による液状化の危険度は高い地域です。

水害

想定最大規模の降雨による洪水が発生した場合、建設予定地は浸水が想定されていない場所です。
周辺のエリアを見ると、中華街や関内の方面へ行くと浸水想定がありますが、0.5m未満です。

出典 横浜市中区洪水ハザードマップ


土砂災害

建設予定地の付近に、土砂災害警戒区域に指定された場所はありません。
山下公園から見て南側の元町や、港の見える丘公園の方面へ行くと、高台となるエリアがあり、指定されたところがあります。

出典 横浜市中区土砂災害ハザードマップ


地震

横浜市が想定する地震として、「元禄型関東地震」、「東京湾北部地震」、「南海トラフ巨大地震」の3つがあげられています。それぞれの地震が発生した場合に、建設予定地付近で予測される震度は、下記のとおりとなっています。

・元禄型関東地震により予測される震度:震度6強

出典 横浜市地震マップ


・東京湾北部地震により予測される震度:震度6弱

出典 横浜市地震マップ


・南海トラフ巨大地震により予測される震度:震度5強

出典 横浜市液状化マップ


液状化

震災による液状化の危険度が高い地域です。

・元禄型関東地震により予測される液状化:危険度が高い

出典 横浜市液状化マップ


・東京湾北部地震により予測される液状化:危険度が高い

出典 横浜市液状化マップ


・南海トラフ巨大地震により予測される液状化:可能性がある

出典 横浜市液状化マップ

周辺のマンション価格

グランドメゾン山下公園」周辺マンションの直近の取引状況から、坪単価を調査しました。
  • パークコート山下公園 2018年11月築 元町・中華街徒歩2分 坪単価628万円
  • オープンレジデンシア山手101壱番館 2013年 8月築 元町・中華街徒歩4分 坪単価364万円
  • パークホームズ横濱山下町88番地 2013年 4月築 元町・中華街徒歩2分 坪単価343万円
  • ザ・ライオンズ横濱山下町 2012年 2月築 元町・中華街徒歩5分 坪単価278万円
  • パークホームズ横濱山下町 2011年12月築 元町・中華街徒歩5分 坪単価351万円
坪単価は直近の成約価格の中央値です。直近に成約なしのものは記載していません。価格は変化し、階数、広さ、向き、オーナーチェンジか否かにより条件が違うため、目安としてご覧ください。

現在、「パークコート山下公園」販売中のお部屋があります。坪単価539万円(12階)



販売は終了・価格変更の可能性があります。

クリスティーヌの見学メシ

中華の朝食といえば、お粥。「グランドメゾン山下公園」に住んだら、ライフスタイルとして、中華街で朝食をいただくこともあると思うんです。



本店と2号店がありますが、クリスティーヌが好きなのは、ここ2号店。写真を撮っていたら、「杏仁豆腐も一緒に撮って」と、ラストに出てくるはずの杏仁豆腐を出してくれたぐらい、女主人が親切なんです。今まで何度かお粥を食べに行っている店です。

今回はランチどきに行ったので、ボリュームのあるセット料理が1000円前後でいただけました。



ここは土日は8時から、平日は8時半からやっているのも便利。

謝甜記 貮号店 (シャテンキ) 食べログはこちら

まとめ。クリスティーヌの意見

今回の一番の発見は、外観デザインと中の造りの関係がわかったこと

9階までの海眺望が期待できない階には狭めのお部屋(といっても最低で56平米)で3部屋を配置している点、海眺望が確保できそうな「高層部」には、100平米台といった広めかつ高価格帯のお部屋を配したのは、コンセプトがわかりやすい・・・!

中層階は、眺望がなくてもこの場所に住みたい富裕層に。

高層階は、ここに住むなら眺望を楽しみたいと願う、超富裕層に。

どちらも富裕層でありますが、こうしてターゲットをはっきりと分けていること、そして、ターゲットの違いを、間取りそして外観のデザインの切り替えに連動させているあたり、「なるほど、そう来たか」と、膝を打つ思いでした。

改めておさらいすると、
  • 低層部(低層部も2層に分かれる)店舗や事務所
  • 中層部(5階から9階) 56.35平米、64.90平米、70平米のワンフロア3戸構成
  • 高層部(10階から17階)90平米、112.28平米のワンフロア2戸構成
  • 頭頂部 設備機器
海眺望が欲しい層は超富裕層であり、広いお部屋を提供する。中層階を欲しい層には、あまり広くないお部屋(それでも40平米台などはなし)を提供する。

棲み分けが非常になされています。

外観デザインが、中のフロア構成、ひいては購入者層(ターゲット)と直結しているのは非常に興味深かったです。

懸念ポイントは?

さて、ここからは少々、懸念ポイントにも触れていきたいと思います。

デザインといい、立地といい、積水ハウスへの期待感といい、人を魅了するマンションであることは間違いありません。

ただもちろん、どのマンションもそうであるように、懸念ポイントは存在します。

第一に、駐車場が機械式駐車場で8台しかないこと。車がなくても生活できる立地ですが、お車をお持ちの方にとっては駐車場の抽選に外れた時が厄介です。

第二に、これについては現地に行かれて確認するのが一番いいと思っていますが、一番の懸念点といえば、敷地の向かいに、シティホテルではない、時間貸しのホテルがあることです。

現地で確認、と申し上げたのは、それだけを聞くと、かなり問題であるように捉えられてしまいますが、現地は、なぜか悪い雰囲気がしないんです。いかがわしい一角という感じはしません。

建物に貫禄さえも感じる神奈川県の庁舎があり、ホテルニューグランドがあり、普通に人々が住んでいるマンションがあり、「パークコート山下公園」も近くです。あたりは普通に、ビジネスマンや近所の人が歩いている一角です。さらに付け加えれば、エントランスは、考えようによっては気になるそのホテルの前ではなく、神奈川県庁舎の側に設けられています。

さて、お次。

第三に、敷地があまり広くないことです。ここに注目し、積水ハウスのこれまでの実績を評価し、購入検討している人にとってはそれほど問題にはならないとは思いますが、一般的に、規模が大きいマンションの方が相場上昇時には価格をより上げるという面があることから、17階建てとはいえ、すぐ近くにある「パークコート山下公園」には、規模の点では勝てないだろう、と言えます。

ただ、グランドメゾンシリーズとしてこのマンションを送り出す積水ハウスも、規模で勝負しているわけではなく、積水ハウスの得意とする、女性心をくすぐるような外観及びエントランス周りのデザインや設備(おそらく浴室ガス乾燥機やキッチン天然石カウンター、タイル貼りの廊下など)、あるいはそれ以上の何かでやってくると思いますし、グランドメゾンシリーズのファンが、「山下公園見ずして、グランドメゾンを語るな」と言うぐらいの仕上がりになるかと期待できます。

第四に、実質、高層階はそう名付けていなくてもプレミアムフロア的な雰囲気になるので、住んだ時に、一緒に乗ってきた人が、どの階のボタンを押すか、私ならちょっぴり興味津々になってしまうかなと思いました。高層階=超富裕層、中層階=富裕層、と非常にレベルの高い同士ではあるのですが。。。

第五に、エントランスホールで同じフロアの方と鉢合わせした時に、内廊下でワンフロア2戸(や3戸)だと、ちょこっとご近所さんを意識してしまうかと思いました。(蛇足でした!)

やっぱり魅力あります

あとは価格ですよね。眺望がないお部屋で坪単価500万円〜、海眺望のお部屋で坪単価770万円前後と、海眺望のあるなしで、やはり価格に差をつけています。正直、眺望のないお部屋はもう少しグロスが低いものがあったら良いな、という感想です。

それから一つ良い点としては、40平米台のお部屋を一切なくして、一番広いお部屋でも56平米台であることは、購入する方にとっては安心材料となり得ますね。

以上です!

本当に偶然ですが、オンライン説明会があったため、昨日に続けて今日、「グランドメゾン山下公園」についてお送りしました!

【関連記事】前編はこちらです。

グランドメゾン山下公園【必見の眺望】外観デザインのなぜ?を解明しました!現地映像と周辺価格【クリスティーヌ】



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東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

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