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はじめに
こんにちはーひろしです！今回は「個別マンション 相談カウンター」の方から記事にして欲しい物件としてリクエストいただきました、「ポレスター東雲レジデンス」をご紹介します。※第一期抽選が9/10(土)ということで、リクエストいただいてから急いで記事にしました！都心の喧騒から少し外れた閑静な住宅地の東雲エリアに、広島から全国に事業を展開するデベロッパー「株式会社マリモ」が提供する新築マンションです。
マンションギャラリーに訪問して入手した情報をご紹介するとともに、項目別の評価と総合評価をさせていただきます。
※こちらに掲載している情報は2022年8月時点のものです。
相談内容
相談者：ダイソン さん
ひろしマンションさん、こんにちは。いつも色々な情報をありがと
私は妻と子どもの3人暮らしで広島市中心部に勤めるサラリーマン
この度、ポレスター東雲レジデンスの購入を前向きに検討していま
第一期分譲開始が近づいており、焦っているところです。
ひろしマンションさんの視点からポレスター東雲レジデンスの立地
（[掲示板] ポレスター東雲レジデンスってどうですか？）
物件概要
所在地：広島県広島市南区東雲2丁目1053-1（地番）交通：広電バス「市立工業高校入口」バス停徒歩4分
総戸数：42戸
専有面積：75.59㎡ ～ 80.07㎡
間取り：2LDK+S、3LDK
価格：3,810万円 ～ 4,830万円
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上15階建
竣工予定：2023年11月末日
駐車場：42台
自転車置場：60台
バイク置き場：5台
売主：株式会社マリモ、株式会社GAパートナーズ
設計：株式会社マリモ
施工：株式会社共立
管理：株式会社GMアソシエ
掲示板：ポレスター東雲レジデンスってどうですか？
マンションギャラリー訪問
マンションギャラリーは、比治山小学校のそばにあります。「ポレスター東雲」と「ポレスター東雲レジデンス」と「ポレスター東本浦レジデンス」の3物件を対象としたマンションギャラリーです。マンションの建築予定地からかなり近いので、マンションギャラリーに行かれた際は現地も見られることをおススメします。
マンションギャラリー案内図 出典：公式サイト
マンションギャラリー訪問時の流れは
- アンケート記入[10分]
- 概要説明[20分]
- マンションギャラリー内の紹介（模型や各種展示の説明）[15分]
- ギャラリー内モデルルームの紹介[15分]
- 商談[30分]
モデルルームについて
モデルルームはBタイプのメニュープランで1部屋の壁を無くしてリビングを広くしたもので、オプションは結構押さえ目でした。販売会社は「GAパートナーズ」なので営業担当の方はGAの方だったのですが、マリモさんの物件の特徴としてはGAに比べると色んな設備のグレードやオプション（水回り、手ぶらキーや玄関カメラなど）を落として標準はシンプルな状態で提供し、オプション対応にしており価格がおさえられているとおっしゃってました。
あまり特徴的な設備はありませんでしたが、本物件の変わった点としてリビング横の居室にもエアコンがつけれるようあらかじめ配管がされています。これは設計会社としてスタートしたマリモさんらしい心遣いですね。
販売状況
9/3(土)から申し込みを開始し、第一期抽選が9/10(土)ということで、まだ契約には至っていませんが、感触的には大変好評で1期は即完売する見込みとのことでした。同じモデルルームで販売中の「 ポレスター東本浦レジデンス」も同じスケジュールで販売されるようで、こちらは本物件よりもさらに好評だそうです。
物件周辺の様子
物件周辺の様子は9/10に投稿する記事でご紹介します。項目別評価
ここからは各項目別に評価をしていきます。※あくまでブログ主の主観的な評価です。
立地
周辺環境は以下の通りです。
周辺環境 出典：公式サイト
閑静な住宅街の東雲エリアです。国道2号線にほぼ面しているので、騒音などは気になるところです。
コンビニスーパーがすぐそばにあり、教育施設・医療施設も近隣に豊富にあるため生活利便性は高そうです。
公共交通機関についてはJRの駅や広電の路線からはかなり離れているのでバスのみの利用となります。車の所有は前提といった感じの立地です。
周辺利便施設
周辺の利便施設は以下の通りです。
周辺利便施設 出典：公式サイト
スーパー(ピュアークック)徒歩1分は便利ですね。コンビニも徒歩3分、4分でファミリーマートとセブンイレブンを選択できます。
お子様が1人おられるということで教育施設までの距離も気になるところかと思いますが、徒歩10分圏内で一通りそろっているので問題ないかと思います。
広島大学病院が近く、周辺のクリニックなど医療施設も充実してますね。
交通アクセス
交通アクセスは以下の通りです。
交通アクセス 出典：公式サイト
バス利用で広島市中心部まで20-30分でアクセスできます。広島高速東雲IC、仁保ICが近いので車での遠出にも適した立地です。悪くないですね。
建物規模・外観
鉄筋コンクリート造・地上15階建で全42戸と小規模なマンションです。外観はよくあるガラス手すりの小規模マンションという感じではありますが、モノトーンを基調としたデザインは高級感があっていいですね。
注目はこちらです。来ました内廊下設計！小規模マンションで内廊下の採用はかなり少ないと思ったのですが、最近ポツポツ見受けられますね。
（十日市プレイスや一部フローレンスマンションでも採用されてました。）こちらも高級感があって非常に良いです。
眺望
GoogleEarthを使用した、現地高層階からの眺望イメージです。
東側 出典：GoogleEarth
西側 出典：GoogleEarth
南側 出典：GoogleEarth
北側 出典：GoogleEarth
周囲には背の低い建物が多く、全体的に視界は開けています。少し気になるのは北側ですね、「ソフィスシティー東雲パークフロント」という本物件と同じくらいの規模のマンションが至近距離にありますので、北側の開口部（Aタイプのバルコニー）はお見合いになりそうです。内廊下仕様にしたのはお見合いになる箇所を減らす狙いがありそうです。
間取り
間取りのバリエーションはA-Cの全3タイプです。
Aタイプ 出典：物件資料
Aタイプは8.9ｍのワイドスパンでかなり変わった形ですが、3面開口で全居室採光通風が取れている良い間取りですね。
クランクインの横広い玄関は使い勝手が良さそうです。浴室洗面室がLDKから離れているのも水音が聞こえなくていいですね。浴室に開口部があるのも良いです。
右側の部屋は開口部がしっかりありますが、サービスルームになっているのはどういうことでしょうね。
エレベーターとキッチンがお隣なのは少し気になりますが、遮音のための壁は設けられているようですね。
あとは、キッチンが横長すぎてカップボードを選ぶのが大変そうですね、まぁ広いのは良いことです。
Aタイプで気になるのは間取り自体よりも、北向きであることと、北側バルコニーの眺望でしょう、おそらくお隣のマンションとお見合いの形になっていると思われます。
Bタイプ 出典：物件資料
Bタイプは他の字型のよくある間取りという感じですね。他の2タイプに比べると間口が狭めです。
洋室2つがリビングインで縦長のLDKという形は個人的にはあまり好ましくないですね。
無難な感じの間取りなのであまり言うことは無いのですが、1点気になるのは家族で共用できる収納がシューズクロークしかないですね。使い方次第ではありますが、例えば掃除道具なんかはどこに置いたらいいんだろう？シューズクロークはちょっと違うような・・・。
Cタイプ 出典：物件資料
Cタイプはオーソドックスなようで少し変わった間取りですね。
水回りがギュッと左に寄っていて、廊下は真ん中より少し左側を通っています。土地形状と階段の位置の関係でこうなったんでしょうかね。
7.3ｍのワイドスパンですし、家事動線が繋がっていて横長のリビングなので使いやすいとは思うのですが、洋室があまりにも長細いのが問題でしょうか。
ブランド
冒頭でもご紹介しましたが、売主は「株式会社マリモ」です。広島駅前に大きな看板があり、TVCMにも有名なタレントを起用したり、八丁堀交差点のスクリーンでも繰り返しCMを流しているので広島地場での知名度はかなり高いのではないかと思います。全国的な知名度も広島に本社を置くデベロッパーの中ではNo1だと思います。当物件の販売会社である「GAパートナーズ」とは密接な関係がうかがえます。というのもマリモが売主の物件の販売代理はGAパートナーズが担当することが多く、管理会社の「GMアソシエ」は2社が共同出資して作った会社で両者の頭文字をとって名付けられたそうです。広島を代表する2つのデベロッパーなので協力して頑張っていってほしいですね。
話は変わりますが、ひろしは昨年このブログやTwitterでマリモさんに向けて、「他県でばかりマンション供給しないで広島地場でも頑張ってほしい」という勝手なメッセージを送り続けたところ、願いが届いたのか
共用部
小規模物件なので目立った共用設備はありません。建物配置図
建物配置図 出典：物件資料
建物配置図を見ていくと、L字をひっくり返したような特殊な土地形状で、中央に縦長いたてものが建っていて、西側と南側に戸数分の平面駐車場を設けている形です。建物を南側に配置しなかったのは国道2号線から少しでも離すためでしょうか。
平面図
平面図 出典：物件資料
平面図はこのようになっており、Aタイプが北側、B・Cタイプを南側に設けて中央に共用廊下がある珍しい配置です。北側にマンションがあることと土地形状からこういった配置になったものと思われます。
設備・仕様
主な設備は〇キッチン
- 人造大理石天板
- ビルトイン食洗器
- リンナイのガラストップコンロ
- 浄水器付き水栓
- ブラケットライト
- ミストサウナ付き浴室暖房乾燥機
- 魔法瓶浴槽
- スクエアボウル
- 三面鏡裏収納
- 手洗い付きロータンク式トイレ
- 床暖房あり
- スロップシンクあり
- 外廊下側窓面格子
- Low-E複層ガラス
- 玄関カラーモニターなし
- 玄関手ぶらキーなし
特典
購入者には以下の特典がプレゼントされるそうです。- 全室にLED仕様の照明器具
- 全室に遮光カーテン
- 移動距離80ｋｍ以内の引っ越し無料
- アクセントクロス（無償オプション）
価格
価格帯は3,810～4,830万円で、平均坪単価は183万円でした。現在の相場から見るとかなりお安いですね、安佐南区のマンションより安いです。周辺価格
周辺物件の価格を独自に調査しました。
| No | 物件名 | 面積 (㎡) |
価格 (万円) |
坪単価 (万円) |
| 1 | ポレスター東雲 | 69.05～ 75.90 | 3,750～4,650 | 191 |
| 2 | ポレスター東雲レジデンス | 75.59～ 80.07 | 3,810～4,830 | 183 |
| 3 | ポレスター東本浦レジデンス | 64.07～ 81.90 | 3,150～4,740 | 176.9 |
ポレスター東本浦レジデンスよりは立地では少し勝っているのでこの価格差は納得感があります。
総合評価
良い点
- スーパー・コンビニ・ドラッグストアが徒歩3分圏内にそろっています。
- 広島大学病院が近く、周辺のクリニックなど医療施設が充実しています。
- 周囲には背の低い建物が多く、全体的に視界は開けています。
- 小規模ですが内廊下仕様の希少な物件です。
- 全戸平面駐車場で将来の修繕費の不安が少ないです。
- リビング横の洋室にエアコンが取り付けられます。
- 3タイプとも間口の広い間取りです。
- 現在の相場ではかなりお求めやすい価格になっています。
- 照明、カーテン、引っ越し代無料、アクセントクロスの4つの特典がつきます。
悪い点
- JRの駅や広電の路線からはかなり離れているのでバスのみの利用となります。車の所有は前提といった感じの立地です。
- 国道2号線から近いため騒音が気になる可能性があります。
- 北側のマンションとお見合いになる可能性があります。
- 設備グレードは少し低めです。
- 土地形状が特殊で、車や人の出入りが少し難しそうです。
さいごに
今回は「個別マンション 相談カウンター」の方から記事にして欲しい物件としてリクエストいただき、「ポレスター東雲レジデンス」をご紹介しました、いかがでしたでしょうか。リクエストいただいたので早めの記事化となりましたが、元々いつか記事にしようとは思っていた物件でした。ブランドの章で触れましたが、マリモさんは直近で東本浦にスーパーと複合型のマンション、本川町にハイグレードブランドのグラディス、JR西広島駅の目の前にも建設予定ありと今年・来年にかけて面白い物件の供給がありそうです。大注目ですね！
今後も、広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に投稿を続けていきますので、よろしければ引き続きご覧ください。
※記事が溜まってきたので、今月は6日、10日、15日、20日、25日、30日に6本投稿します！
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ひろし
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