”京葉ガス市川工場跡地”の「私の印象」→東京都と江戸川を挟んで向き合った、総武線快速停車駅の利便性&リバーサイドの解放感が楽しめる、規模感ある再開発に興味津々!【けろけろ准将】

今日は、市川京葉ガス跡地の「私の印象」です!

所在地:市川市市川南二丁目(72番ほか)、四丁目(2141番1ほか)
交通:JR市川駅徒歩6分(併設商業施設入り口付近まで。もしかしたら物件表記上は5分になるかもですが、住宅棟玄関までだと実質7分かと。そのくらい広い敷地です)
総戸数:未定(約105m、29階)
着工:2023年度
開発事業者:京葉ガス、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、イオンリテール株式会社、三菱地所リアルエステートサービス株式会社
京葉ガスプレスリリース「市川工場跡地開発事業に関するお知らせ」より一部引用させていただきました)

掲示板:京葉ガス市川工場跡地開発事業

赤く塗ってあるところが本物件建設予定地(すみません、塗りムラができて縞模様になってしまいまして)


開発コンセプトは、「中高層都市型住宅を中心とした、うるおいある緑豊かな街づくり」で、

〇幅広い世代が生き生きと暮らせる街づくり
〇建物・広場の活用やエネルギー供給を通じた災害時対応力の向上
〇地域貢献施設・商業施設の設置を通じた地域の活性化
〇広場と広場を結ぶ緑のネットワークの構築

・・・を目指すとのこと。

下の図のように敷地が使われるようです。

京葉ガスプレスリリース「京葉ガス市川工場跡地開発事業に関するお知らせ」より


●なぜここに注目→実は以前、すぐそば(市川南)に5年間も住んでいたので、周辺地域に結構詳しい。懐かしいからブログを口実に再訪したかったため!

私はマンション情報収集が趣味になるきっかけとなった物件に住む前の5年間、本建設予定地のごく近所、同じ市川南に住んでいました。だからココ(以下「本物件」とします)については「私が書かずしてどうする」くらいの気持ちです。

基本的に、販売を開始した物件しかブログの題材にしない私ですが、本物件の売り出しは大分先(2~3年後?)になりそうで、それまで無事ブログを書けているか自信が持てません(汗)。
だから、今回は先行記事を書くことにしました。

●駅前再開発を経て、いろいろ利便性向上!特に日常の買い物利便性が格段に向上。

5年住んでいたといっても、私がここから引っ越したのは2006年、もう15年以上前になります。

当時はまだ市川駅前のI-link タウンいちかわの開発も行われておらず、ぱっと見わかる駅前の景色だけでも当時と大きく変わりましたし、他にも色々変わった点があるはずです。

ここ数年、市川駅で降りることはなく、この時期にしては気持ち涼しかったこの日、思い出の場所を一通り巡り、「私の印象」をまったりと語っちゃおう、というのが、本記事のコンセプトです。

とりあえず話が脱線?しないうちに、何よりも変わった点として先に書かせていただきたいのは、前はあまり便利とは言い難かった「市川駅南口周辺の買い物事情の向上」です。

当時は駅の北側にあるダイエーに回って買い物をしたりしていました。

が、現在は南口の駅周辺だけで、複数のスーパーマーケットを利用できます。

・シャポーの西側に入っているワイズマート(こちら、昔はもっと駅から離れた南東のほうにあったのですが、再開発でこちらに移転したそうです)。
・駅直結I-link タウン1階に入っているオオゼキ。
・もともとそれなりに専門店が入って便利だったシャポー東側に、新たに入ったDaily Table KINOKUNIYA

I-Link タウンウェスト側に入っている、オオゼキ


シャポーの東端の入り口からダイレクトに入れるDaily Table KINOKUNIYA


駅周辺だけでより取り見取り!

でも、ワイズマートが以前の位置から移転したことで、より南の江戸川に近いエリアの住民の方々は駅まで出ないとスーパーでの買い物ができなくなった?・・・と思いきや、本物件至近の公団(ヴェルディール市川南)1階に、まいばすけっとが入っていました!

本物件至近のまいばすけっと。この画像の左端にちらりと見えるベージュの塀が本物件建設地。


本物件最寄りのスーパーはこのまいばすけっとですね!徒歩1分、すごい便利!

まあ、敷地内に、コンビニも、他商業施設も入るのだから、これら既存施設頼み、ということもないですけれどね。
再開発事業者にイオンリテール株式会社が入っている、ということは、イオン系列のより大規模な商業施設が期待できそうです。

さらに便利になるのか、市川駅南側・・・

●本日の「思い出の地散策ルート」、もとい「京葉ガス市川工場跡地開発現地確認ルート」!

本日の経路は下記のとおりです。

京葉ガス(株)本社のところの左脇の広い敷地が建設予定地


→パークシティ市川のほうに向かって街並みを確認→南口の洋菓子店「創作洋菓子モンペリエ」に立ち寄る→本物件最寄りの神社「宝神社」に参拝→建設予定地を確認→江戸川の土手に出る→夕暮れの土手を散策→愛用していた市川駅南公民館図書室の確認→プチ商店街的な「ゆうゆうロード」を北上→市川駅東端からシャポー市川に入る→駅構内(改札外)を通ってもう一度南口に出て、I-Linkタウン展望台へ

●まずは、パークシティ市川までの街並み確認!

駅南口ロータリーに出てまず驚いたのは、羽田空港行きのバス停があったことです。
私が住んでいた当時は羽田空港行きのバスは市川からはなく、江戸川を渡って隣の小岩駅まで行って乗車したことがあったくらいです。空港アクセスが良くなった市川、素晴らしいです!

そこから、I-linkタウンいちかわ ザタワーズウエストプレミアレジデンスの足元を通りつつ西に向かいます。

ザタワーズウエストプレミアレジデンス、新築販売当時、私の親戚が購入を考えていたので、モデルルームに訪問しています。

その親戚は、駅直結の利便性&南側に江戸川の花火一望の立地に惹かれ、複数回にわたり申込をしましたが、結局抽選に外れてしまいました。

その後、「鉄筋不足事件」が起こり(興味のある方はググってね)、キャンセルが出たということで「今なら買えます」とお電話いただいたようですが、結局、抽選時にご縁がなかったのだからと、購入を見送っています。

通常2年の保証期限が延長されるなどのフォローがあり(たしか10年だったかな?すみません、うろ覚えです。違っていたらすみません)、かつ、中古価格もかなり上昇しています(少なくとも3割くらいは上昇)。

2011年の東日本大震災で、周辺に比べて大きな被害があったとは聞かないし、やはり千葉県で一番東京寄りの総武線快速停車駅、市川駅直結は貴重で、「買い」だったのでしょうね。

さて、パークシティ市川までの道のりは、小規模な商業施設が並ぶ昔ながらののどかな雰囲気がまだ残っていました。こういう雰囲気、嫌いじゃない。

パークシティ市川のほうから、I-linkタウンを臨む。道の雰囲気は、結構変わらない!


パークシティ市川の門の前まで行ったところでUターンし、駅前方向に戻りました。

なんか急に雲行きが怪しくなり、おどろおどろしい空だけど、パークシティ市川のエントランス周りは今見ても豪華で素敵!


なお、このパークシティ市川も新築発売当時見に行っています。強く印象に残っているのは、「地下駐車場に入る導線が、秘密基地のようにすごかったこと」「屋外プール併設であること」。

プール、今時分は皆さん楽しまれているのかな?

●洋菓子の名店「創作洋菓子モンペリエ」に立ち寄り、「宝神社」でお参りをしてから、建設予定地へ!

さて、駅前のロータリーから本物件までまっすぐ南下する途中で、2か所、立ち寄りたいポイントが。

1か所目が「創作洋菓子モンペリエ」です。

市川駅至近のモンペリエ。店構えもオシャレ。左奥に市川駅が見える。


やや手ごろな千葉県価格で、かつ生菓子も、独自ブランドの洋菓子も、種類豊富で味も良いので、進物というと必ずここを使っていました。もちろん自分が食べる分も。おススメです!
今はシャポーの中(東側のほう)にも出店しています(品揃えは少ない)。

次に立ち寄りたいポイントは、「宝神社」。

グーグルマップ上の評価の★も結構多い!評判のよい神社かも。


この周辺に住んでいた時、最寄りの神社だったので、お正月とか、ここぞという時(引っ越す時も)お参りしていました。特段信心深いわけではないけれど・・・。

引っ越してからご無沙汰でしたが、今回立ち寄って、今までのお礼参りを。

ここを出て右手を見れば、もう建設予定地!

と、出てふと見れば、ほぼ隣(数件先)にもう建設予定地が!


広い!ものすごく広い!!広すぎて全容がよくわからないくらい。


現地を南東から臨む。敷地の奥の左端にちらりと見えるのはパークシティ市川。右手奥に高くそびえるのはザタワーズプレミアウエスト。


そばの団地住まいの友人の協力で撮影しました。敷地全景。


前述のとおり斜め向かいの団地(上の画像だと、手前側)の1階に、まいばすけっとができていて「この辺も便利になったものだ(そしてもっと便利になるのね・・・)」と思いつつ、突き当りの県道283号(通称:産業道路)に出て、旧北越製紙(グーグルマップ上、今は「北越コーポレーション(株)市川工場」とあります)の脇を入り、江戸川の土手を目指します。

本物件最寄りの、産業道路から江戸川の土手に出る曲がり口。本物件建設地は、手前右手方向になる。


●気持ち良い江戸川の土手へ・・・花火大会に想いを馳せる!

少々わかりづらいのですが、入った道の突き当り手前を左または右に曲がると江戸川の土手に出ることができます。

突き当りに江戸川の土手が見えても直進はできません。ちょっと手前を右ないし左に曲がれば土手に出れます。


左に曲がり、江戸川土手に出るところ。


右に見える手すりから、土手に上ったところ。


スカイツリーもうっすら見えます!(対岸の真ん中のあたり)


この辺に住んでいる当時、とても忙しく、ほとんど土手まで出向くことはありませんでした(部屋からほんのちょっぴり江戸川が見えて、それで満足してしまっていた)。今思えば、ガンガン散歩とかして、リバーサイドの立地をもっと堪能すればよかった。

でも、江戸川の花火大会の際は、毎年河川敷に出て観覧していました!
音と花火が同時に上がって、座っている地面が揺れて、ほぼ頭上に打ちあがる大輪!

土手を登ったところから反対側(東南側)を臨む。いつもこの辺の土手にゴザを敷いて花火を観ていた。今年は花火大会が中止なので下草が茂っているが、いつも花火大会の時はきちんと刈られていた。


市川側の、川面へと傾斜のあるこの土手は、対岸の河川敷で上がる花火がとても見やすかった。超絶素晴らしかったです・・・

近郊のあちこちの大会に行ったことがありますが、身贔屓もあるかもですが、私はここがピカイチと思っています。
あえて画像は貼りません。花火なんて現地で観なけりゃどうにも魅力半減ですから。

本物件、南側に窓のある部屋を購入すれば、部屋からも素晴らしい花火を堪能できるでしょう。
低層階でも割と大丈夫かと。ほとんど真上に上がるため、下の道にいても結構見えますから!

●土手から本物件建設地を眺め、製紙工場、川面との位置関係など、気になる点をいろいろ考えてみる

土手から、本物件建設予定地方向を振り返ると、目に入るのが某工場。
こちら、今も(日曜の当日も)鋭意稼働中であるのが見受けられました。

左側の緑の壁の家の左側から土手に上がってきた。で、本物件は、本画像のちょうど真ん中やや左寄りにできる予定。右側に工場の塔が・・・


右側に工場と、その奥にI-Linkタウンが。本物件はその間あたり


近くに住んでいた頃、風向きによって工場からの臭気(私にとってはさほど嫌な臭いではない、独特の香り)と、鈍い操業音がありました。

もう15年以上経っていますから、現在では何か、改善されるなど変化があったかもしれません。本物件を検討されている方は、ご自身の感じ方を現地で確認してみてください。

ちなみに、今回訪問時には臭気はほぼ感じませんでした(鼻風邪気味だった&風向きの影響かも。住んでいた当時も風向きによって日々感じ方は違ったので)。外にいるので、音はやや気になったかな?

さらに、工場と反対側の江戸川の川面に目を向け、次に、まっすぐ歩いている土手を進行方向に眺めて、1つのことに気づきました。
「この左側の住宅地は、割と地面が低いのでは?」

南東側を眺める。入ったところから南東に進んで、左に見える手すりのところから土手を降りる予定。


来たほうを振り返っても、やっぱり川面は結構高い?


丁度、他所で川氾濫のニュースがあった頃訪問しており、こちらも上流地域で多量の降雨があったのか、川面は普段よりもやや高かったかもしれません。

とはいえ、台風の後とかは、もっと水位が上がり、対岸の河川敷一面水浸し(というか、河川敷がない状態)となりますが、当日はそこまでではなかった。もしかしたら通常時でもこんな感じなのかもです。

そういえば、周辺に住んでいた5年間で少なくとも3回、産業道路から市川駅にかけて、膝下まで水が出たことがありました。
短時間で多量の降雨の際、排水に問題が出ていたんじゃないでしょうか。

こちら、再開発前の話なので、現在はどうかわかりません。が、検討者の方で気にする方は、ご留意ください。

実は私個人は「ハザードほぼ気にしない派」でして。

完璧な場所はそうそうないので、「何を取るか」だと割り切っています。
(利便性&リバーサイドの環境を重視・・というか、当時は若かったし、もともと「災害リスクがほぼないが、利便性はいまいち」の場所の出ゆえ、住居探しのポイントは利便性一辺倒だった)。

ここから降りて、産業道路に戻る。


土手を降りたところも散策できるようになっていて、桜並木が並んでいます。桜の時期はこれまた素敵!


エネオスの手間からも、江戸川に出られます。今回、帰りはここから出てきた。真ん中を走る道路が産業道路(通称)。


●一路駅のほうへ、当時毎日のように通っていた「ゆうゆうロード」経由!

さてさて、産業道路に戻り、元来た道の1本本八幡(千葉)寄りの道(先が商店街「ゆうゆうロード」となっている道)を北上し、市川駅に向かいます。

道を曲がるとすぐ右手に「市川南公民館」が。
ここの図書室は当時、常連になっていました。人気の新刊が借りやすかったので。
立ち寄ってみましたが、当日は閉館しており、入ることはできず。
今は駅前I-Linkタウンに大きな図書館がありますが、もしかすると建設予定地に近いこちらにも使いやすい点があるかもですね。

産業道路から駅に向けて北上する道に入ったところで産業道路&工場方面を振り返る。写ってないけど左手前に市川南公民館がある。


さて、まっすぐ北上し、ゆうゆうロードを通って駅に向かいます。

この道沿い、以前、愛用していた量り売りのお惣菜屋(名前忘れ)があったのですが、それらしい店が見当たりませんでした。
もしかすると、当日閉まっていただけかもしれません。

当時は、その総菜屋の他、モスバーガーと、コンビニくらいしか立ち寄りスポットがなかったのですが、今見るといくつか心惹かれる飲食店も(今回は入る時間がなく)。
この辺の人、今はみんなどこを使っているのだろう(やっぱシャポーの中とか?)。

ゆうゆうロード。左側にある「モスバーガー」が、ここに住んでいた時の外食御用達だった。


ゆうゆうロードの駅のそばの側から、産業道路方向を臨む。左手前のパン屋(赤い屋根のところ)や、右手前の八百屋(この画像には映っていない)が当時の御用達だった。


で、シャポー東端から構内に入ります。シャポーは改装を経て、当時なかったような専門店まで充実しています。

コメダコーヒーやスターバックスも入っていて、当時不自由に感じていたカフェの充実がうらやましい。

シャポー東端から入ったところ。この感じは、当時とあまり変わらないかな。そういえばこんな感じだったかなと。


改札脇にスターバックスが入ったのは素晴らしい!当時の市川駅周辺は「スタバのない地」だったから。


●I-link タウン展望台から建設予定地を臨む!

最後にI-linkタウンの展望台へ。

中央左手奥のタワマン(ザタワーズプレミアウェスト)の最上階が展望台!


スケルトンのエレベーターで、北側の景色を見つつ上昇していくのが気持ち良いです!

展望台へのスケルトンエレベーターからの北側の景色。上空の景色も、線路間近の景色も、とってもよく見えて、このエレベーター好きだなあ…


施設内は地味な感じですが、このように気軽に眺望を楽しめる場所を自治体が提供してくださっていることに、ひたすら感謝です。
日曜の夕方でしたが、結構人が居て、多くの方々に親しまれていることが伝わります。

構造上、周囲に柱があるのが、眺望を楽しむ上で残念ではありますが・・・

柱が気になる?展望台から本物件建設地を見下ろす。画像の真ん中やや右下の黒っぽい部分のほぼ全体が建設地。すっごく大きいことが実感できます!


ここから見下ろすと、建設予定地の圧倒的な広さに驚かされます。

窓の下には、以前の眺望写真が。懐かしい・・・

以前の姿。展望台にある説明ボードには以前の姿が残っております!丸いガスタンクの2つあるところが、建設予定地の元の姿!!


現地再掲


長年、でっかいガスタンクが電車からも見えて個性を放っていたこの地が、再開発で生まれ変わる・・・

感慨深いです。

ぐるっと展望台を一周し、帰宅の途へ。

江戸川の形が良くわかる、河口方面(南東側)


スカイツリーとパークシティ市川が見える南西方向


パークシティ市川と、市川橋が見える西方向。橋を渡ると東京都


北西方向も素敵。江戸川の形が良くわかる!江戸川の花火の日は、いつもこちら方向に見える松戸の花火も同時開催されていた。


●総括

最後に、本物件の魅力に感じる点と、やや気になる点(あくまで「私の印象」です!)を箇条書きにて。

魅力に感じる点:

①総武線沿線の規模感ある再開発
昔から利便性の高い総武線沿線の、規模感のある再開発。よくある、埋立地とか、もともとは何もなかった地の新興再開発ではない、安定感の魅力。

②全方位的な利便性
・総武線快速停車駅の市川駅からまっすぐ徒歩6分前後と程よい距離。いざとなれば駅から目の前までのバスもある。
・羽田空港行きのバス、総武線快速成田空港行きと、空港へダイレクトアクセス。
・駅前は複数スーパーや専門店(主に中食が調達できる店)、カフェなどが充実。
・駅直結の図書館や展望台まである。
・車移動の利便性も悪くない。少し足を延ばせば本八幡のニッケコルトンプラザや、南船橋のららぽーと、舞浜のイクスピアリといったショッピングモールも利用できる。

③江戸川を満喫できる
・多くの部屋から、物件東南から西を通ってぐるりと北上する江戸川のリバービューが楽しめる。
・江戸川の花火大会の特等席。
・江戸川の土手を日々散歩できるリバーサイドの生活

④駅北口は千葉県で伝統のある高級住宅街(北口については、本物件の名称が決まって販売を開始した頃、記事にて魅力あるスポットなどご紹介できればと)

⑤この再開発自体が商業一体となっており、魅力的な施設になるポテンシャルがある。

やや気になる点:

①JR総武線以外の電車アクセスはやや不便
特に都心の地下鉄(メトロまたは都営線)駅が目的地の場合、西船橋駅まで千葉方面に戻って東西線に乗るか、本八幡駅から都営新宿線に乗るか、錦糸町駅までJRで移動して半蔵門線に乗るか・・・と、交通費との兼ね合いも考え、ちょっともどかしいです。

②外食の魅力が少なめ(個人的な印象です)
正直な印象として、私の住んでいる当時は、外食先にいつも悩んでいました。
今はどうかわかりません。少なくとも先日散策した限りでは「充実した外食環境」とまでは言いがたい気がしたのですが。

③工場
現在の状況が個人の感覚的に許容範囲か確認してみてください。住んでいた当時の私の印象は「気にはなるが、許容範囲」といったところ。

④水害懸念
現在、短時間に大雨が降った時にどうなるのかはわかりません。少なくとも市川市のハザードマップ上、一定のリスクはありそうです。

市川市提供の「重ねるハザードマップ」より。


⑤再開発の内容がイマイチかもしれないリスク
出来てみないとわかりませんが、せっかく再開発しても内容がパッとしないということも。売り出す際によく確認したいところです。

⑥(将来、貸すことがある場合)賃貸需要への懸念
敷地内に賃貸棟がある他、より駅に近いところに複数の分譲マンションがあり、それらが賃貸に回る可能性があります。
さらに、駅前のザタワーズイーストや、本建設予定地ななめ前のヴェルディール市川南など、比較的きれい目で規模の大きい団地(といっても当物件竣工時だといずれも築15年を超えてくる)があり、この市川にどれだけ賃貸需要があるのか、やや不安があります。

現段階ではこんなところで。本物件の追加情報を待ちたいと思います!

同じ千葉県内陸の規模感ある物件、ソライエ新鎌ヶ谷とか、パークホームズ柏たなかとか検討しつつ・・・(現実的な一次取得先は、このあたりになるよね、普通)

総武線ホームの景色。写っていない両脇に、I-Linkタウンイーストとウエストのタワーがある。そして、この真ん中に、本物件がそびえ立つ予定!?


 

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けろけろ准将です!約15年前、事前調査ほぼゼロで都内自己居住マンションを契約、「このマンションで良かったかなあ・・」と引渡し前に悶々と悩み(手遅れ!)、マンション情報収集が趣味になってしまいました。 その時購入したマンションは大大満足、大成功でしたが、もはやマニアになってしまったので、日々情報収集を続ける人生に!

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