2022年1-9月大阪市内タワー進捗率総まとめ&下期No1を目指して突っ走る『シエリアタワー大阪堀江』!(リセール狙いの住戸もあります)

前書き

前回、事前案内の最中に投稿した「シエリアタワー大阪堀江徹底分析」の記事に続く第2弾となります!
今回は、より具体的な内容にお勧め住戸などに突っ込んで書いてみました。

物件の概要や特徴、分析については前回の記事をご参照ください!
総戸数500戸の大規模制震(DFS)タワー「シエリアタワー大阪堀江」を徹底分析♪

いよいよ第1期1次の登録・抽選が始まります!

最新スケジュールの確認です

  • 9月11日(日): 要望書の受付〆切
  • 9月23日(金): 登録申込書の受付開始
  • 10月1日(土): 運命の抽選会!
  • 10月8日(土): 第1期契約会スタート
このような感じのスケジュールになっています。

登録締め切り日の9月30日(金)まではあと僅かですので、ご検討中の方は是非参考に本記事をご覧ください♪

この物件には以前から注目をしていましたが、
第1期の事前案内会時にギャラリーを訪問した際には「正直、あまり売れないのではないか・・・」と感じていました。

しかし、第1期要望受付前に一部住戸の価格を引き下げたため注目度は一気に上昇!
その値下げによって、一部の割安な住戸も誕生。

2022年下半期の”最注目物件”に化けたのではないかと感じております!

ということで、本日も頑張って分析していこうと思いますので、よろしくお願いいたします♪

2022年の新築タワーマンションの売れ行きは?

2022年以降に売り出しが開始された大阪市内のタワーマンションについてその売れ行きを私が把握している範囲で以下にまとめてみましたので、この結果について所見を述べてみようと思います!
物件名称 現在 総戸数 成約数/分譲数 販売進捗
プラウドタワー梅田豊崎 3期1次(10月中旬予定) 126戸 95/95戸 約75%
ブランズタワー大阪本町 2期10次(9/23先着順) 302戸 157/171戸 約52%
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎 2期1次(10月~) 194戸 160/169戸 約82%
ブランズタワー谷町四丁目 1期2次先着順 174戸 57/65戸 約33%
ジオタワー新町 1期2次先着順 190戸 37/55戸 約20%
ザ・ファインタワー大阪肥後橋 1期2次(9/23登録) 180戸 49/58戸 約27%
※この記事を書いている2022年9月25日前後の状況です。成約数は分譲済み戸数から現在の販売中住戸の数を引いて計算したものですので実際の状況と異なる場合があります。あくまで参考値としてご覧ください。

プラウドタワー梅田豊崎

長期間の価格検証を経て、最終的にはとても魅力的な価格になりました!

10階部分の価格はこんな感じ。
公園を望む南側の角住戸でも@300万円を切る価格設定です。

「10階/南西角/78.44㎡/6,808万円/@287万円」
「10階/東南角/78.15㎡/6,748万円/@286万円」


残すは30戸弱で、10月中旬より3期1次分譲が始まる予定です。
2023年2月の竣工までに全戸完売もあり得るペースですね♪

これは余談ですが、この物件の価格が安すぎるため、近隣の中古の売れ行きが少し鈍くなっています!
近隣の中古を売却される方は、もう少しでここは完売するので、辛抱強く待ちましょう。

プラウドタワー梅田豊崎

ブランズタワー大阪本町

最上階のスカイテラスを“アマテラス”という画期的なコンセプトに変えて打ち出したことで、エンドユーザーや投資家の評価を受け、既に半数が成約済み。
特に、第1期には「北西角/Kタイプ」のようなリセールの期待出来る価格設定のタイプが用意されていてゲキアツでした!

今では、リセールが狙えるお得な部屋はもう少ないかもしれませんが、ここまでは比較的順調に販売は進捗していますね。

ブランズタワー大阪本町

リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎

2022年上半期の成約数No.1を誇る、注目物件です!
この売主は、中々情報を外に出さないので分析が難しいのですが・・・既に購入者様から売却価格のご相談なども届いています。
頑張って情報を取得して、リセール相談に備えて分析をしたいと思います☆

投資家さんの購入も多い物件ですので、2023年8月に竣工を迎えて以降に中古市場を賑わせてくれることに期待しています!

リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎

ブランズタワー谷町四丁目

NEXT NORMAL~ウェルビーイングな都心タワー~という、なんとも言い難い微妙なコンセプトが印象的ですね。
規模も小さいので、ミラーフィットや日本初の冷凍宅配ボックス、10ギガのネット環境など少し変わったところで特徴を持たせようとしている物件です。
本町エリア内では、価格はすこーし安めですが、間取りも立地も微妙なので、売れ行きが悪いんだろうな~と思っていました。

しかし、第1期1次・2次で約33%売れたのであればまずまずのスタートですね!
まぁでも、問題はここからでしょうね。

ブランズタワー谷町四丁目

ジオタワー新町

第1期1次で40戸分譲して22戸の成約止まりと、かなり厳しいスタートだと思いましたが、
第1期2次で15/15戸を追加供給・成約をしたことで辛うじて20%の進捗を達成しました。

他の物件に比べて20%は少し少ない気がしますが、
新町という立地、且つ、新築タワーで坪単価300万円以下の住戸が用意されていて、私の知っている投資家さんも複数名購入されています!
ちょっと私は出遅れてしまいまして、これから調査をする予定ですが、意外と注目すべき価値のあるタワーではないかとおもいます。

ジオタワー新町

ザ・ファインタワー大阪肥後橋

第1期1次が終わったばかりですが、順調なスタートを切っています。
@395万円で検証を行っていて、7月末時点で総要望数が40件程度でしたので後半は伸び悩んだような感じでしょうか。
共用部は少なく、スカイラウンジもなくタワー感が弱い物件ですが、立地や間取りが良く実需用での購入層を中心として評価を得た感じかと思います。

どの辺りの間取りが人気だったのかなどまだ調査不足ですが、また追加調査を行っていきたいと思います♪

ザ・ファインタワー大阪肥後橋

「シエリアタワー大阪堀江」第1期の販売価格と売れ行き予測

正直、ここまでの人気を予想していた人は殆どいないのではないでしょうか。

先ずは、9月23日に発表された第1期1次の販売概要は
  • 販売戸数:190戸/500戸
  • 販売価格:4,090万円~18,000万円
  • 最多価格:6,200万円台(7戸)
このような内容でした。

なお、先般第1期の要望受付が終了し、その時点での要望総数はなんと概ね150戸前後!
更に、抽選住戸も多数あり、最大倍率は8倍!(9/26現在は12倍の部屋も)

そして、これから登録締め切りまでのタイミングで、まだまだ購入希望が上積みされる可能性は高いです。
抽選で落選した方が残った住戸に再登録をする可能性が十二分にあり得るからです。

最終的にそのような結果に至った場合、
前章でご紹介した他のタワーマンションの売れ行きと比べても、最も順調なスタートを切ることになるでしょう♪
今からの進捗に更に注目ですね☆

では、次に第1期1次の価格について一部をご紹介します。

10階部分の参考坪単価

西/中住戸 南/中住戸 東/中住戸 北西角 北東角 南西角 南東角
@280万円 @305万円 @287万円 @293万円 @299万円 @323万円 @331万円

26階部分の参考坪単価

西/中住戸 南/中住戸 東/中住戸 北西角 北東角 南西角 南東角
@328万円 @341万円 @329万円 @342万円 @347万円 @354万円 @361万円

36階部分の参考坪単価

西/中住戸 南/中住戸 東/中住戸 北西角 北東角 南西角 南東角
@351万円 @371万円 @363万円 @400万円 @400万円 @436万円 @443万円
※各方位別に任意の1タイプを抜き出しています。

データマンの調査によるものなので、若干の誤差があるかもしれませんが、概ねこのようなバランスです。

なお、周辺の建物環境などの詳細は過去の記事をご参照ください。
「総戸数500戸の大規模制震(DFS)タワー「シエリアタワー大阪堀江」を徹底分析」

この辺りのバランス感を踏まえて、次章でお勧め住戸の選定をしてみたいと思います☆

データマンが最も注目する住戸とは?

お勧め住戸についてですが、目的別に分けて3つほどご紹介させていただきます。

リセール狙いの投資住戸

AB-type / 57.01㎡ / 2LDK / 西向き


こちらの住戸は12階以下がお得な価格設定になっています。
南向きの中住戸は、12階以下のバルコニー正面に建物が存在するので前が抜けませんが、西向きは道路側ですので前面の抜け感はバッチリです。

第1期分譲の中で最も低層の9階は「4,770万円/@276万円」と非常に見栄えのする価格設定になっています。
既に高い倍率(5倍前後)がついていますが、リセール狙いにはお勧めです♪

インカム狙いの投資住戸

BAA-type / 44.08㎡ / 1LDK / 西向き


こちらの住戸は31階部分にポツンと一つだけ存在するプランです。
この部屋のすぐ隣にはビューラウンジがあるため、コンパクトなプランながらビューラウンジを普段使い出来る”住んで良し、貸して良し”のお部屋です!

高層階用のエレベーターも中低層階用のエレベーターもどちらも停止するという点も、日々の暮らしの快適性をupさせる嬉しいポイントですね。

第1期分譲で最も倍率が高いのがこの部屋でして、9月27日現在の倍率は12倍前後、価格は「4,690万円/@351万円」という設定になっています。
リセールを狙うには難しいと思いますが、
賃料は「4,000円/㎡」で18万円辺りを狙ってみても面白いのではないかと思います。
仮に、この水準の賃料で借り手が見つかれば、利回り4.2%で売り出した場合5,100万円超で売れる想定となります。

なお、上層階にポツんと1つだけ・・・という近い条件の住戸として
33階/3302号室/56.05㎡/6,090万円(@359)という部屋も存在しますが、こちらも人気で既に5倍以上の倍率が付いています!


なお、少し余談ですが、
現在、大阪市内の中古タワーマンションを対象として、現在販売中の賃貸中物件(オーナーチェンジ物件)の平均表面利回りは約4.4%です。
そして、1年前(2021年9月頃)の平均表面利回りは約4.65%でしたので、平均利回りは1年間で0.25%程下がったということになります。
シエリアタワー大阪堀江が竣工した以降になると、不動産相場の上昇に伴い、更に平均利回りは下落すると予想しています。

居住用にお勧めの住戸

これが一番難しいですね。
正直、住む人の好みの問題が大きく影響しますし、希望の面積や間取りも人それぞれです。
そんな中ではありますが、敢えて少し高層階で選んでみます。

32F~40F層

CH-type / 95.07㎡ / 4LDK / 東南角


まず、今回全体的に東南角住戸が非常に高いようなのですが、その理由は、地元の富裕層の方に選ばれているタワーだからです。

立地的に堀江というより桜川の色が濃いような・・・
という前評判を跳ねのけて評価を得た結果、多少単価は高くても好条件の住戸から売れていく結果となりそうです。

恐らく、第1期で東南角は概ね完売すると思いますので、欲しい方は今買うしかありません!!

もう1つ「シエリアタワー大阪堀江」は90㎡台の住戸が少なく、その希少性が高い点についても再度触れておきたいです。
新築時の人気 + 希少性の高さが加わることで資産性についても安心感が生まれるように思います。

シエリアタワー大阪堀江の面積帯別希少性分析はこちらの、過去の記事をご参照ください
「総戸数500戸の大規模制震(DFS)タワー「シエリアタワー大阪堀江」を徹底分析」

22F~31F層

BE-type / 78.68㎡ / 3LDK / 南西角


おまけにもうひとタイプ。

先ほどと違ってこちらは南西角住戸。
この層のプランでは、東南角住戸が主に「東」に開口部を大きくとっているのに対して、南西角住戸は「南」に約9mの開口部を設けた超ワイドスパン設計です。

居住用で検討される方が多い物件なので「メインを南向きとした角住戸で前建不安の少ない階層」という点を評価して選出させていただきました。

本物件の今後の課題と展望は?

さて、本物件は恐らく「2022年 下半期成約数No.1」を達成し大人気物件としての地位を確立するでしょう!

そんな順調なスタートを切るであろう本物件の抱える”課題”を、失礼ながら勝手に考えてみました。

ただ、ここはもうシンプルに
「総戸数が500戸の大規模タワーであるため、ここからの販売進捗の鈍化による”販売進捗の失速懸念”です。」

まず、ここまでにCMを流すなど、相当な広告費を投下しています。
その成果もあって相当な反響数を集めましたが「地元の最も熱い富裕層」「アンテナの高い投資家」などのメインターゲット層の刈り取りは、概ね第1期で終わります。
そうなると、必然的に第2期の方が販売の難易度がUPします。

そこを乗り切って販売進捗を進めるためには、まずは「集客」が課題になります。

過去の反響者からの誘因促進はモチロン、
新規反響者の獲得を如何にして行うべきかが最大の課題になります。

さて、ここからは更に勝手に書きますが
今後の販売進捗に向けて、私ならば先ずは「2022年 下半期No1」のタイトルを最大限生かしたブランディングを行います!

また、第1期は高い抽選倍率が付いた部屋も多いなど「ブリリアタワー堂島」が行ったようなプレスリリースを活用するのも良いでしょう。

そのようなブランディングを生かした集客戦略を立てて、
第1期までの広告で反応しなかったお客様を集めることが重要になります。

「あれ・・・あのタワー立地が微妙だから興味なかったけど、めっちゃ人気らしいからチョット見に行ってみる?」

みたいな感じですね。

そのようにして集めたお客様に対して、第1期で敢えて分譲しなかったプランを効果的に見せて「第2期以降にも、それなりに条件のいい部屋あるね」という風に感じてもらうためのストーリーを練ることも重要ですね!

このように想像をしていると、最近多い「第2期分譲以降の価格改定(値上げ)」をどうするのかが気になりますね。

現在、2期のスケジュールは未定とのことですが、年内は190戸売り出した内の残住戸の処理を行いつつ、1期の追加分譲を何度か行い更なる進捗を目指すものと思います。

そして、年始以降になるであろう第2期分譲のタイミングから少し値上げをしてくるのではないかと想像しています。

売主に「住友不動産」が名前を連ねているので“より高く、ゆっくり売る”ことを意識する会社と、
「関電不動産開発」のように”そこまで高くなくて良いので、ある程度のスピードで売る”ことを意識する会社とのパワーバランスがどう作用するかによって値上げ額やタイミングは変化するものと思います。

次回予告

さて、今回の記事もここまでお読みいただき、誠にありがとうございました。

ここから年末にかけて第1期分譲を迎えるタワーマンションは大阪市内にはありませんので、次の記事テーマをどうするかについては思案中です。

候補物件は、スゴロク氏や大阪タワー氏も既に書いているブリリアタワー箕面船場です。
ここは事前案内会にも参加し、実は既に結構調査済みの物件なのです(記事を書く時間がなく今に至っていますが・・・)

そして、当該物件は10月末に第1期登録抽選会を控えており、現在、モデルルームも連日大賑わいしています。
箕面船場はブリリアばかりが注目されがちですが、実はこの物件のすぐ近くに「レ・ジェイド箕面船場サウスレジデンス」という「平均面積140㎡プロジェクト」が現在分譲を控えて準備に入っています。

ここは、実は駅徒歩2分とブリリアよりも駅近ですが、価格はブリリアよりもグッと安い物件になりますので、個人的に売れ行きに注目しています!!
1フロア4部屋で、全戸角住戸となる点や、仕様設備もかなり高いクオリティを追求しブリリアとの差別化を図るようです。

その他では、
「メトライズタワー大阪上本町」の第2期分譲が、ようやく再スタートしましたのでその動向もチェック中です。

また、「ジオタワー新町」「ザ・ファインタワー大阪肥後橋」などの2期以降の動向、

「梅田ガーデンレジデンス」の低層フロアの売り出しが始まること、

もちろん「シエリアタワー大阪堀江」のその後、

など気になっていることは色々とありますが、悩ましいですね。

あと今更感がありますが、私も「ブリリアタワー堂島」については一度は記事を書いてみたいと常々考えています。

その他、皆様からのリクエストも募集しています☆

さて、今回もご覧いただき、どうもありがとうございました!

また、新築タワーもですが、私は、どちらかというと中古タワーマンションに関する方が詳しいです(こっちが本業ですので・・・笑)

ということで・・・新築のみならず中古タワーの購入や売却のご相談があればお気軽にご相談ください♪♪

「今後はもう少し、記事投稿の頻度を高めたいと思っています・・・」

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ABOUTこの記事をかいた人

不動産関係のマーケティング会社を経営しております。 大阪のタワーマンション専門仲介会社「TOWERZ」へ分析データを提供するなど、不動産に関わる仕事をしていますが、私自身は仲介業者ではありません。しかし前職では、10年以上"新築不動産販売”の仕事に就いていたため、その頃の経験に「データ分析の力」を加えて、プロの不動産会社でも書けないような記事の投稿を目指して頑張りたいと思います♪ 主に、大阪のタワーマンションを中心に記事を書いていこうと思いますので、フォローをよろしくお願いします♪

2 件のコメント

  • 川庭塔 より:

    情報量が多く新たな発見があるため、毎度楽しみに拝見させていただいております。

    中古物件が本業ということと、メトライズの短期売却狙いとのこともあるので、
    中古市場を賑わすであろうリバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎かリセール関連(上本町エリアの市場分析とメトライズの売買価格の検討)などの記事を期待しています。

    • データマン [大阪] より:

      コメントありがとうございます。励みになります。
      こんなニックネームにした手前、情報量にはこだわって書くように心掛けております。

      さて、リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎のリセール関連の話題は注目度が高いと思うので、
      私も書きたいテーマの一つとして温めています。

      ただ、リバーの情報を入手出来ておらず、今の状態では書いてもクオリティが確保できない恐れが大きいので、もう少し情報が揃ってからにしようと考えております。
      なお、メトライズの2期が既に始まっておりまして、価格は入手しましたがまだ値上り率などの分析が出来ていません。

      それも含めてもう少々お時間をいただき、公開をお待ちいただけますと幸いです。

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